WeWork - Van 57 miljard dollar naar de rand van faillissement

WeWork werd in 2010 opgericht met de ambitie om een nieuwe werkcultuur te creëren. Het bedrijf kende een enorme groei, maar stortte vervolgens in slechts 9 jaar tijd in en is er na de pandemie niet in geslaagd zich te herstellen.

Tien dagen voor het einde van 2018 vertrok het Gulfstream-vliegtuig van WeWork ter waarde van 60 miljoen dollar vanuit New York naar Hawaï. Aan boord waren medeoprichter Adam Neumann en een geheim van 20 miljard dollar: Project Fortitude, waarin SoftBank-CEO Masayoshi Son de investering verhoogde tot 10 miljard dollar en de meeste aandelen van alle investeerders – behalve Neumann – overkocht voor nog eens 10 miljard dollar.

Dit plan garandeerde dat WeWork generaties lang onder controle van de familie Neumann zou blijven, gesteund door een sterke investeerder en gedreven door een steeds ambitieuzere visie. Binnen een jaar werden de Gulfstream-vliegtuigen echter te koop aangeboden, verloor Neumann zijn positie en kelderde de waarde van WeWork met een factor zeven.

Na een nieuwe golf van Covid-19 en daaropvolgende mislukte pogingen om het bedrijf te redden, had WeWork miljarden dollars aan schulden opgebouwd en kon het niet langer obligaties aflossen. Van een lieveling die in de wereld van durfkapitaal tientallen miljarden dollars waard was, meldde de Wall Street Journal begin november dat de startup zich voorbereidde op een faillissementsaanvraag. Wat is er met WeWork gebeurd?

De droom om ' de wereld te veranderen'.

In 2010 gebruikten Adam Neumann en Miguel McKelvey de opbrengst van de verkoop van hun startup Green Desk om WeWork op te richten. Hun visie was om een "fysiek sociaal netwerk" te creëren dat freelancers en thuiswerkers zou aantrekken.

Het bedrijfsmodel van WeWork is gebaseerd op het langdurig huren van kantoorgebouwen (of individuele verdiepingen) en deze vervolgens te renoveren voor verhuur. Het gaat niet alleen om het aanbieden van flexibele werkplekken voor de korte termijn; ze trekken strategisch klanten aan met luxe, moderne ruimtes en voorzieningen voor sociale interactie, entertainment en dineren.

Voor jongeren die zich afvragen of er iets interessanters in het leven is dan de hele dag achter een computerscherm zitten, biedt WeWork bier, flipperkasten en meditatieruimtes. Neumann ging overal rond om de creatie van een nieuwe werkcultuur en meer te promoten. "We zijn hier om de wereld te veranderen. Niets interesseert me meer", zei hij ooit.

Adam Neumann in Shanghai, China, op 12 april 2018. Foto: Reuters — Adam Neumann in Shanghai, China, op 12 april 2018. Foto: *Reuters*

Theoretisch gezien zouden de gemaakte kosten, inclusief huur en operationele kosten, lager uitvallen dan de prijs die aan huurders werd berekend, waardoor WeWork winst kon maken. Zoals de meeste startups in de beginjaren geld moeten verbranden, analyseerde Neumann de voordelen van het nieuwe model en het vooruitzicht van een markt voor coworkingruimtes van 2 biljoen dollar – een bedrag dat The Guardian later als overdreven bestempelde – om financiering aan te trekken.

Hij vertelt altijd dat SoftBank-CEO Masayoshi Son slechts 28 minuten nodig had om te besluiten in WeWork te investeren. In 2017 investeerden SoftBank en Vision Fund 4,4 miljard dollar in de startup, die toen een waardering van 20 miljard dollar had. In 2018 investeerde SoftBank nog eens 4,25 miljard dollar, waardoor WeWork een van 's werelds meest vooraanstaande unicorns werd (startups met een waarde van meer dan een miljard dollar).

De waarderingsbubbel is gebarsten.

Er waren al twijfels ontstaan. In 2017 uitte de Wall Street Journal zijn scepsis over de startup van 20 miljard dollar, die in wezen een bedrijf was dat kantoorruimte verhuurde. En dan hebben we het nog niet eens over de waardering van 47 miljard dollar die in een private financieringsronde werd behaald, of de duizelingwekkende schatting van 100 miljard dollar die Morgan Stanley voorspelde dat het bedrijf zou bereiken.

De pracht en praal waren van korte duur. Toen WeWork in 2018 de obligatiemarkt benaderde om honderden miljoenen dollars te lenen, moesten ze meer details over hun financiële situatie openbaar maken. Uit documenten bleek dat WeWork in 2017 een verlies leed van 883 miljoen dollar, ondanks een omzet van ongeveer 886 miljoen dollar. Een lek van de Financial Times onthulde dat het bedrijf het jaar daarop een verlies leed van 1,9 miljard dollar bij een omzet van ongeveer 1,8 miljard dollar.

In 2019 had WeWork JPMorgan Chase ingehaald als het grootste commerciële verhuurbedrijf van New York en beheerde het meer vierkante meters in Londen dan wie dan ook, met uitzondering van de Britse overheid . Maar investeerders twijfelden aan de wankele financiële basis. In oktober van dat jaar moest het bedrijf zijn beursgangplannen intrekken, omdat investeerders niet bereid waren aandelen te kopen. Ook banken waren terughoudender geworden om WeWork leningen te verstrekken.

Ondanks al deze moeilijkheden bleef Neumann Neumann. Zijn privévluchten zouden verband hebben gehouden met de grensoverschrijdende handel in marihuana. Zijn vrouw kon werknemers ontslaan als ze zich daar ongemakkelijk bij voelde, en het bedrijf sloot een ontslagvergadering af met een muzikaal optreden.

Uiteindelijk kelderde de waarde van WeWork van een piek van 47 miljard dollar in januari 2019 naar 7 miljard dollar aan het einde van dat jaar, toen het werd overgenomen door SoftBank (Japan). Duizenden werknemers werden ontslagen. Neumann nam ontslag en ontving meer dan 700 miljoen dollar uit de verkoop van aandelen aan SoftBank en contante betalingen.

De waardering van WeWork schommelde tussen 2013 en 2020, met een piek in 2019, waarbij financiële instellingen de waarde schatten op tussen de 8 en 104 miljard dollar. Grafiek: FT

Volgens een analyse van Bloomberg uit 2019 is de transformatie van WeWork van een lieveling van durfkapitalisten naar een veracht bedrijf een baanbrekend voorbeeld van groei en neergang, en niet een van de gebruikelijke zorgen van investeerders, zoals toekomstige kasstromen.

De analyse suggereert dat de neergang van WeWork alleen verklaard kan worden door abstracte concepten, net zoals oprichter Neumann investeerders ervan overtuigde om tientallen miljarden dollars te investeren. Het moet erkend worden dat Neumann in staat was een visie te verkopen van een startup die de wereld kon domineren, in plaats van slechts een bedrijf dat gedeelde kantoorruimte verhuurde.

Moeite hebben in het tijdperk na Covid-19

Toen het tijdperk Neumann in februari 2020 ten einde kwam, nam Sandeep Mathrani het roer over. Onder Mathrani's leiding ging WeWork in oktober 2021 naar de beurs via een fusie met een special purpose acquisition company (SPAC).

De Covid-19-pandemie sloeg toe, wat leidde tot angst voor een economische recessie en banenverlies in de techsector, met een grote impact op de vraag naar coworkingruimtes. Ook de kantoorverhuurmarkt als geheel leed onder de gevolgen van de pandemie, omdat werknemers terughoudend waren om terug te keren naar kantoor.

Susannah Streeter, hoofd valuta en markten bij Hargreaves Lansdown, zei dat WeWork vóór de pandemie al tekenen van zwakte vertoonde met grote verliezen en een oplopende schuldenlast. "Maar de coronacrisis heeft hen de prijs laten betalen voor een toch al kwetsbaar bedrijfsmodel," zei ze.

Geconfronteerd met deze tegenwind heeft WeWork eerder dit jaar pogingen ondernomen om zijn financiën te versterken en de recessie te doorstaan. In maart bereikte het bedrijf een akkoord over een schuldsaneringsregeling met SoftBank en diverse grote schuldeisers van Wall Street, waaronder King Street Capital Management en Brigade Capital Management.

SoftBank stemde ermee in om ongeveer 1,6 miljard dollar aan schulden om te zetten in een nieuwe mix van schuld en aandelen in WeWork. Deze transactie verminderde de schulden van het bedrijf met meer dan 1,5 miljard dollar.

Als onderdeel van die overeenkomst ontving WeWork ook een investering van One Investment Management, het fonds van Rajeev Misra van SoftBank, in de vorm van bijna 500 miljoen dollar aan leningen met een hoge rente. "De nieuwe financiering die in deze transactie is opgehaald en toegezegd, zal naar verwachting het bedrijfsplan van WeWork volledig financieren en voor voldoende liquiditeit zorgen", verklaarde het bedrijf destijds.

Een WeWork-vestiging in Londen, Engeland, oktober 2019. Foto: Bloomberg — Een WeWork-vestiging in Londen, Engeland, oktober 2019. Foto: *Bloomberg*

Maar in mei van dit jaar, na de financiële herstructurering te hebben begeleid, kondigde Mathrani abrupt zijn vertrek aan. In augustus ontstonden er twijfels over het voortbestaan van WeWork, omdat het bedrijf bleef verliezen lijden en de kasreserves slonken.

Volgens beursdocumenten heeft het bedrijf in de eerste zes maanden van het jaar $530 miljoen uitgegeven en beschikt het nog over ongeveer $205 miljoen aan liquide middelen. Tegelijkertijd heeft het bedrijf $2,9 miljard aan langetermijnschuld en meer dan $13 miljard aan huurkosten, te midden van stijgende leenkosten en problemen met het huren van kantoorruimte.

Het management verklaarde destijds dat "de verliezen ertoe hebben geleid dat steeds meer leden vertrekken... en er bestaat aanzienlijke twijfel over het vermogen van het bedrijf om te blijven functioneren."

Daarom heeft WeWork stappen uiteengezet om de liquiditeit en winstgevendheid te verbeteren, waaronder kostenbesparing door herstructurering en heronderhandeling van huurcontracten, omzetverhoging door het verminderen van ledenverlies en het genereren van nieuwe verkopen. Het bedrijf gaf aan dat het extra kapitaal zou aantrekken via de uitgifte van obligaties, aandelenemissies of de verkoop van activa.

Ook deze maand namen drie leden van de raad van bestuur ontslag vanwege grote meningsverschillen over het bestuur en de strategische koers. Vier nieuwe bestuurders met expertise in financiële herstructurering werden benoemd om met de schuldeisers te onderhandelen.

De situatie ziet er niet goed uit. De aandelenkoers van WeWork is dit jaar tot nu toe met 96% gedaald. Eind juni had het bedrijf 777 vestigingen in 39 landen, waarvan 30% in de VS. Het bedrijf staat voor een geschatte huurachterstand van $10 miljard vanaf de tweede helft van dit jaar tot eind 2027 en nog eens $15 miljard vanaf 2028.

Begin november gaven bronnen van de WSJ aan dat WeWork mogelijk al in de daaropvolgende week faillissement zou aanvragen (Chapter 11), wat de weg vrij zou maken voor een herstructurering van de bedrijfsactiviteiten en schulden. Volgens de regelgeving moet een dergelijk herstructureringsplan worden goedgekeurd door de faillissementsrechtbank en de schuldeisers.

Maar hoe WeWork zichzelf gaat transformeren, is een belangrijke vraag. Voorheen presenteerde de startup zich altijd als "asset light", wat betekent dat het weinig fysieke bezittingen had. Dit maakte WeWork op twee manieren baanbrekend.

Ten eerste kunnen ze door te huren in plaats van te kopen of te bouwen hun netwerk snel uitbreiden, zolang ze maar voldoende kapitaal hebben om de huur te betalen. Ten tweede benutten ze, naast marketing, effectief de voordelen van het ontwerp van de ruimte en de werkomgeving om klanten te overtuigen, of het nu freelancers zijn of snelgroeiende bedrijven die zich geen traditionele kantooruitbreiding kunnen veroorloven.

Maar "asset light" heeft ook een keerzijde. Aswath Damodaran, hoogleraar financiën aan de New York University, was vanaf het begin sceptisch over het bedrijfsmodel van WeWork. "In goede tijden zit je gebouw vol. In slechte tijden vertrekken ze, en blijf je achter met een leeg gebouw en een schuld," zei hij.

Phiên An ( samengesteld )

Bronlink