Từ đầu năm đến nay, tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh phía Nam tràn ngập các thông tin rao bán bất động để rút vốn, cắt lỗ. Nguyên nhân của tình trạng này là do lãi suất cho vay tăng, trong khi đó phần lớn các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, thị trường đóng băng khiến kinh doanh thua lỗ.
Chấp nhận bán lỗ
Theo ghi nhận của phóng viên, hiện rất nhiều thông tin rao bán gấp bất động sản với giá thấp như “kẹt tiền bán lỗ”, “bán cắt lỗ nhà đất”, “cắt lỗ cần bán gấp”, “nợ ngân hàng cần bán gấp”… xuất hiện lên tục trên các trang bất động sản, trang mạng xã hội, group môi giới bất động sản. Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, từ giữa đến cuối năm 2022, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh gặp nhiều khó khăn khi thanh khoản chậm lại, ngân hàng tăng lãi suất vay, nhiều nhà đầu tư bất động sản rơi vào “khủng hoảng” phải tìm nguồn tiền để xoay vòng vốn, trả nợ và lãi… Một số nhà đầu tư buộc phải giảm giá bất động sản để ra hàng sớm nhằm cắt lỗ.
Chị Hồ Minh Giang, ngụ ở Bình Dương cho biết: “Tôi mua dự án Bescon tại Bình Dương từ năm 2021. Thời gian đầu, tôi vẫn đóng tiền đúng tiến độ, nhưng từ đầu 2023, kinh tế khó khăn, tôi lo không đủ tiền để tiếp tục đóng tiếp. Vừa rồi, chủ đầu tư gọi lên ký hợp đồng mua bán nhưng tôi đang xin ngưng đóng và rao bán lỗ căn 1 phòng ngủ 50 m2. Giá ban đầu tôi mua hơn 1,57 tỷ, giờ chỉ bán 1,50 tỷ cắt lỗ chứ không gồng nổi”.
Cũng rơi vào trường hợp trên, anh Đỗ Văn Hùng, ngụ ở quận Gò Vấp cho biết, anh và người thân đầu tư nhà đất trên địa bàn quận. Ban đầu, mọi người cùng góp vốn và không vay ngân hàng, mua căn nhà hơn 5 tỷ trong hẻm đường Thống Nhất. Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay kinh tế khó khăn, mọi người đều gặp vấn đề về tài chính nên đành rao bán, chấp nhận cắt lỗ gần 500 triệu mới bán được căn nhà trên.
Chị Nguyễn Thị Vân, nhân viên môi giới của Công ty Bất động sản Huỳnh Gia, TP Thủ Đức cho biết, một dự án xây nhà biệt thự rộng gần 100 m2, cao 3 tầng thuộc dòng cao cấp ở vùng ven TP Hồ Chí Minh vừa rao bán với mức cắt lỗ, giảm giá 2 tỷ đồng, nhưng gần 3 tháng nay vẫn chưa có người mua. Được biết, giá gốc của các căn biệt thự trước đó là gần 15 tỷ đồng.
May mắn hơn, anh Võ Minh Hùng (ngụ Quận 3, TP Hồ Chí Minh) vừa bán được căn hộ liền kề tại TP Thủ Đức để giảm lãi ngân hàng. Anh cho biết, giá gốc của căn hộ anh mua có giá 7 tỷ đồng, nhưng anh vay ngân hàng 2 tỷ đồng, với mức lãi suất 10%/năm. Từ đầu năm đến nay, nhân viên ngân hàng thông báo lãi suất tăng lên 14%/năm. Theo tính toán của anh Minh Hùng, với 2 tỷ đồng vay ngân hàng, lãi suất cho năm 2023 sẽ ở mức trên 300 triệu đồng, hoặc có thể cao hơn nữa. Trong tình hình khách mua nhà ngày càng ít, tồn kho sẽ tăng lên trong năm 2023, nên càng giữ lâu, chi phí càng nhiều. Do vậy, anh Hùng đã quyết định bán gấp căn liền kề bằng đúng giá vốn mua của chủ đầu tư, ngoài ra anh còn giảm thêm 300 triệu đồng các khoản thuế, phí… cho người chủ mới.
Có người bán, không có người mua
Theo các chuyên gia bất động sản, xuất phát từ áp lực về thanh khoản đang đè nặng khiến nhiều chủ đầu tư tìm mọi cách kích cầu, như chiết khấu trên 20 -30% giá bán, thậm chí có dự án lên tới hơn 40%. Có thể thấy, một số dự án đang phát triển tại khu Đông như Moonlight Avenue, MT Eastmark City hoặc các dự án vùng tiệm cận như Bcons City, New Galaxy Dĩ An… đang được chào bán và chiết khấu “khủng”. Cụ thể, tại dự án Moonlight Avenue (TP Thủ Đức), trước đây môi giới rao bán căn hộ dao động từ 1,3 tỷ (căn 34 m2) đến 2,5 tỷ (căn 69 m2) thì nay được chào bán với mức chiết khấu từ 15 – 20%. Đặc biệt, chính sách chiết khấu lên đến hơn 50% dành cho những khách hàng thanh toán trên 95% giá trị căn hộ. Trong trường hợp người mua nhà lựa chọn vay ngân hàng để thanh toán, mức chiết khấu sẽ là 11,5% và được miễn lãi suất trong vòng 18 tháng. Tuy nhiên, dù dự án này rao bán với nhiều ưu đãi hấp dẫn nhưng đến nay vẫn chưa thể lấp đầy vì thiếu người mua.
Theo anh Nguyễn Hải Phong, môi giới bất động sản tại TP Thủ Đức, hiện tại các sàn đều ra sức rao bán, thực hiện việc điều chỉnh giá cả phù hợp chung với thị trường. Việc chiết khấu này giúp cho việc kinh doanh thuận lợi hơn dù lợi nhuận có thấp, nhưng bán được hàng vẫn là điều trên hết để thực hiện mục tiêu “bán lỗ, cắt lỗ” để thu hồi dòng tiền.
Bà Nguyễn Mỹ An, Tổng giám đốc công ty Bất động sản Ngôi sao mới (TP Thủ Đức) cho biết, sở dĩ vừa qua có tình trạng một số dự án bất động sản áp dụng chương trình giảm giá 30 – 40% cho các sản phẩm căn hộ là do hàng tồn kho nhiều. Ngoài ra, chưa kể thị trường bất động sản thời gian qua đã bị đẩy giá quá cao. Đến nay, thị trường đã bước vào giai đoạn chững, thanh khoản kém nên buộc các chủ đầu tư phải chiết khấu bán sản phẩm để có dòng tiền.
Theo bà Nguyễn Mỹ An, thời điểm này, những người đi tìm mua nhà và chịu cọc tiền đều là những người có nhu cầu thật và có tiền thật, không phải đi vay, giúp các chủ đầu tư đang gặp khó về dòng tiền tận dụng nguồn vốn từ khách hàng. Tuy nhiên, chỉ một số ít sẵn sàng chi tiền ra để “bắt đáy” bất động sản và những người thực sự cần tiền mới bán bất động sản đang sở hữu. Nhưng thị trường hiện nay cũng đang tồn tại một nghịch lý: “Có người bán, chẳng có người mua”.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh phân tích, năm 2023 sẽ tiếp tục khó khăn do lãi suất cho vay chưa giảm. Tuy nhiên, bất động sản có giá trị ở thực và cho thuê, đặc biệt là những sản phẩm đã hình thành sẽ không giảm giá nhiều bởi nguồn cung đang rất khan hiếm, trong khi nhu cầu vẫn ở mức cao.
“Thống kê không chỉ của hiệp hội và của nhiều đơn vị khác cũng đang chỉ ra rằng, dù thanh khoản thấp nhưng giá bất động sản đang chững lại hoặc giảm chút ít chứ không giảm sâu. Những lời rao bán cắt lỗ, giảm giá sâu chỉ là chiêu kích thích sự tò mò của khách hàng trong tình cảnh thị trường bất động sản trầm lắng như hiện nay. Do đó, nhà đầu tư có nên chờ bắt đáy hay không phụ thuộc vào tình hình tài chính của mình. Thực chất, giá giảm của bất động sản hiện nay chủ yếu vẫn là giảm lời của dự án chứ chưa giảm tới vốn của các dự án bất động sản. Nếu người dân đang có lượng tiền mặt tốt, không phải vay mượn hoặc vay không nhiều thì đây là cơ hội để so sánh và chọn lựa sản phẩm bất động sản, chờ ngày thị trường ấm lên thì đẩy hàng ra bán”, ông Hoàng Châu nói.
Bài 3: Lao động ngành bất động sản liên tục bị cắt giảm
