Frigjør potensialet i eiendomsprosjekter.

Mange eksperter mener at pilotmekanismen som lar bedrifter uavhengig forhandle om bruksrettigheter til areal med innbyggere for kommersielle boligprosjekter, vil frigjøre prosjekter, øke boligtilbudet og bidra til å håndtere boligmangelen.

Regjeringen foreslo også at nasjonalforsamlingen skulle godta å tillate bedrifter å implementere kommersielle boligprosjekter på tomter tilhørende anlegg som må flyttes på grunn av miljøforurensning. På bildet: Den fremste tomten til Hanoi såpefabrikk, som ligger i Cao-Xa-La industriklynge på adressene Nguyen Trai 233, 233B og 235 (Thanh Xuan-distriktet, Hanoi), står ubrukt i mange år etter flyttingen, noe som forårsaker sløsing med landressurser. - Foto: DANH KHANG

Resolusjonsutkastet om denne pilotmekanismen har nettopp blitt gjennomgått av nasjonalforsamlingen og forventes å bli vedtatt på sesjonen som avsluttes i slutten av november.

Men gitt den nåværende situasjonen der boligtilbudet på markedet har fokusert på mellomklasse-, luksus- og luksusleilighetssegmenter, tyder noen meninger på at pilotmekanismen bør ha en klar retning, og prioritere avtaler om bruksrettigheter til areal for å utvikle rimelige boliger og budsjettvennlige leiligheter for å dekke de reelle boligbehovene til majoriteten av befolkningen.

Hundrevis av eiendomsprosjekter venter på at hindringer skal løses.

I mars 2024, under et møte i statsministerens arbeidsgruppe om å gjennomgå, oppfordre til og veilede fjerning av vanskeligheter og hindringer i gjennomføringen av eiendomsprosjekter, rapporterte Byggedepartementet at det i Ho Chi Minh-byen var 143 eiendomsprosjekter, Hanoi 246 prosjekter, Hai Phong 4 prosjekter, Binh Dinh 16 prosjekter, Can Tho 34 prosjekter ... som ventet på at arbeidsgruppen, departementene, sektorene og lokalitetene skulle løse problemene.

Over hele landet står hundrevis av eiendomsprosjekter fortsatt stille.

Mange prosjekter kan ikke gjennomføres fordi de mangler boligtomt. Selv investorer som kjøper tomt som er i samsvar med planforskriftene, kan ikke bygge prosjektene sine på grunn av mangel på bare 1 ^kvadratmeter boligtomt.

I tillegg foreslår regjeringen i utkastet til pilotresolusjon som nå legges frem for nasjonalforsamlingen til behandling, at nasjonalforsamlingen samtykker i å tillate bedrifter å gjennomføre kommersielle boligprosjekter på land som tilhører anlegg som må flyttes på grunn av miljøforurensning, eller anlegg som må flyttes i henhold til bygge- og byplanlegging.

Her i Hanoi har mange forurensende fabrikker i indre by, etter å ha flyttet til forstadsområder eller nærliggende provinser, avdekket en rekke tomter med «førsteklasses land» som har blitt stående forlatt i flere tiår.

Et typisk eksempel er klyngen av tre fabrikker: Sao Vang gummifabrikk, Hanoi såpefabrikk og Thang Long tobakksfabrikk, med et samlet areal på omtrent 150 000 ^m², som ble liggende brakk i mange år etter å ha blitt flyttet til utkanten av byen.

Spesielt den førsteklasses beliggenheten til Hanoi såpefabrikk, som ble flyttet for mange år siden, er fortsatt overgrodd med ugress på grunn av mangelen på en mekanisme for å gjøre den om til tomt for kommersiell boligbygging.

Et prosjekt på Mai Chi Tho Street, An Phu Ward, Thu Duc City, Ho Chi Minh City - Foto: Nguyen Van Trung

Både bedrifter og grunneiere er fornøyde.

I en samtale med avisen Tuoi Tre sa Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh-byens eiendomsmeglerforening, at pilotmekanismen som tillater bedrifter å uavhengig forhandle og erverve bruksrettigheter til ikke-boligareal fra innbyggere for kommersielle boligprosjekter, gir en annen metode for å få tilgang til land for eiendomsinvesteringer og næringsvirksomhet.

Denne mekanismen sikrer også retten til å forhandle for landbrukere, noe som reduserer tvister rundt erverv av land for prosjektgjennomføring.

«Selv om den nåværende mekanismen for erverv av land er mye bedre enn før (mer tilstrekkelig og markedsbasert kompensasjon), er den ikke like god som pilotmekanismen som lar bedrifter og personer med bruksrettigheter til land forhandle om landoverføring selv», understreket Chau.

For eksempel har det vært 48 gamle leilighetskomplekser i distrikt 3 i Ho Chi Minh-byen de siste årene. Til dags dato har bedrifter i fem av disse kompleksene frivillig gått med på å kjøpe tilbake 100 % av de gamle leilighetene fra beboerne for å gjennomføre prosjekter for å bygge nye kommersielle leilighetsbygg uten klager, fordi dette er en gjensidig fordelaktig transaksjonsmekanisme.

Det er fortsatt 43 gamle leilighetsbygg som ikke er renovert fordi vi mangler en mekanisme for å oppmuntre investorer til å forhandle om kjøp av gamle leilighetsbygg selv.

Ifølge Chau står mange kommersielle boligprosjekter for tiden fast fordi tomten som eies av bedriftene ikke er beregnet til boligformål, noe som hindrer bygging.

Selv om boligmarkedet opplever mangel på boligtilbud (på grunn av mangel på boligprosjekter), vil det øke antallet lisensierte kommersielle boligprosjekter, og dermed øke tilbudet av boligprodukter i fremtiden, dersom nasjonalforsamlingen piloterer et program som lar bedrifter uavhengig forhandle om kjøp av ikke-boligtomter til kommersielle boligprosjekter.

Herr Nguyen Huu Cuong, styreleder i Hanoi Real Estate Club, mener at pilotprogrammet som lar bedrifter uavhengig forhandle om kjøp av ikke-boligtomter fra borgere til kommersielle boligprosjekter, er en lovende retning for utviklingen av boligmarkedet.

Denne mekanismen lar også eiendomsbedrifter samarbeide med grunnbrukere gjennom overføring av bruksrettigheter til areal og landbidrag som egenkapital for å implementere kommersielle boligprosjekter.

Dette vil øke tilgjengelig tomt for boligbygging, og dermed dekke folks boligbehov. «Å tillate bedrifter å forhandle og kjøpe bruksrettigheter til land direkte fra folk vil garantert være mye billigere enn å organisere budgivning eller auksjoner for bruksrettigheter til land for å bygge kommersielle boligprosjekter. Direkte forhandlinger mellom de to partene vil unngå «oppblåste priser» i tomteauksjoner», kommenterte Cuong.

Mange eiendomseksperter mener også at det å pilotere et program som lar bedrifter uavhengig forhandle om kjøp av jordbruksareal og andre typer land fra beboere for bygging av kommersielle boliger, ville forhindre dagens sløsing med byareal.

I realiteten har mange ubebygde tomter i Hanoi og Ho Chi Minh-byen stått forlatt i årevis. Pilotprosjekter med tilbakekjøps- og konverteringsavtaler vil bidra til å bruke land mer effektivt, samtidig som staten fortsetter å kreve inn arealavgifter og skatter, og folk har flere alternativer til å kjøpe boliger.

Oppmuntre til bygging av rimelige næringsboliger.

Selv om mange eksperter støtter pilotprogrammet som lar bedrifter forhandle om retten til å bruke ikke-boligareal til kommersielle boligprosjekter, mener de at pilotprogrammet bør prioritere rimelige boligprosjekter som er egnet for den lokale konteksten.

Dinh Minh Tuan, direktør for den sørlige regionen av Batdongsan.com, anbefalte å bruke denne pilotmekanismen til å utvikle rimelige boliger og rimelige kommersielle leiligheter for å øke boligtilbudet og dekke de reelle boligbehovene til majoriteten av befolkningen.

Herr Tuan argumenterte for at økt boligtilbud gjennom pilotprosjekter må samsvare med praktiske behov. Uten klare retningslinjer, hvis bedrifter, etter å ha blitt enige om å kjøpe tomter fra beboere, kun fokuserer på å utvikle dyre næringsboliger, rundt over 50 millioner VND/ ^m² , for å høste høy fortjeneste slik de har gjort tidligere, vil ikke målet om å balansere boligtilbud og -etterspørsel i markedet bli oppnådd.

Et annet poeng å merke seg, ifølge Tuan, er at pilotprogrammet som tillater bedrifter å kjøpe ikke-boligtomter fra enkeltpersoner til kommersielle boligprosjekter, må unngå en situasjon der noen økonomisk sterke investorer utnytter denne reguleringen til å kjøpe opp land og beholde det, mens de venter på at prisene skal øke før de selger det videre til andre bedrifter.

Det bør legges til forskrifter som krever at bedrifter som forhandler og kjøper opp tomter fra beboere, utvikler kommersielle boligprosjekter innen 2–3 år. Ellers må tomten overføres til en annen investor for utvikling, og hvis den blir stående tom, vil den bli gjenvunnet.

De to resolusjonene vil fjerne hindringer for eiendomsmarkedet.

I tillegg til pilotresolusjonen som tillater bedrifter å uavhengig forhandle om overføring av ikke-boligareal fra innbyggere til kommersielle boligprosjekter, planlegger regjeringen også å legge frem for nasjonalforsamlingen for behandling og godkjenning en spesialresolusjon som tar for seg landrelaterte spørsmål, flytting av forurensende fabrikker, omorganisering av statlige etaters hovedkvarter og løsning av prosjekter som står overfor inspeksjoner, revisjoner, etterforskninger og rettsavgjørelser.

Disse to resolusjonene vil «gjenopplive» eiendelene som for tiden er bundet opp i hundrevis av stansede bolig- og byutviklingsprosjekter over hele landet. Med mekanismene som er etablert i disse resolusjonene fra nasjonalforsamlingen, vil bedrifter ha et grunnlag for å fullføre investeringsprosedyrer for prosjekter, fortsette å implementere boligbyggingsprosjekter, øke boligtilbudet og bidra til å balansere tilbud og etterspørsel i markedet.

Minister for naturressurser og miljø DO DUC DUY:

«Prosjekter som blir dårlig administrert av lokale ledere vil bli reddet.»

Når det gjelder den tematiske resolusjonen, er det veiledende prinsippet fra den kompetente myndigheten at prosjekter som har stoppet opp på grunn av feil gjort av lokale myndigheter og ledere, skal løses slik at bedrifter kan fortsette å implementere prosjektene. I de fleste tilfeller som involverer denne typen prosjekter, har lokale ledere som har begått brudd blitt disiplinert.

Når det gjelder prosjekter der bedrifter med vilje bryter regelverk, vil landet bli gjenvunnet for å unngå sløsing med landressurser.

Det er fortsatt bekymringer rundt vilkårene.

Leilighetsprosjekt på Le Van Luong-gaten, Nhon Duc-kommunen, Nha Be-distriktet, Ho Chi Minh-byen - Foto: Nguyen Van Trung

En eiendomsprosjektutvikler i Ho Chi Minh-byen sa at i tillegg til at regjeringen har sendt inn en pilotresolusjon til nasjonalforsamlingen for behandling og godkjenning, gjennomgår Ho Chi Minh-byen også antallet bedrifter med tomter som for tiden står overfor regulatoriske hindringer som hindrer prosjektgjennomføring. I følge dette bestemte selskapets gjennomgang står nesten 20 tomter i Binh Chanh-distriktet, distrikt 8, Thu Duc-distriktet osv. overfor disse hindringene.

Denne personen opplyste at de fleste tomtene er jordbruksland eller ikke-jordbruksland (ikke boligland), som bedrifter har fullført overføringen av eierskapet fra folket, men på grunn av juridiske restriksjoner kan de ikke fortsette med prosjektene.

Eiendomsmarkedet har vært vanskelig i det siste, men bedrifter klarer ikke å utnytte sine eksisterende landressurser til å utvikle ytterligere prosjekter og selge overskuddstilbud for å tjene inn investeringen sin, noe som gjør ting svært utfordrende. Samtidig må bedrifter fortsatt betale renter på banklån, noe som forverrer vanskelighetene deres.

Etter å ha lest utkastet til resolusjon som snart skal vurderes for godkjenning, mener denne virksomheten at det er en nødvendig politikk for å lindre vanskeligheter for bedrifter og markedet, og den er snart under behandling for godkjenning.

Et problematisk punkt for bedrifter er imidlertid bestemmelsen i resolusjonsutkastet om vilkårene for å gjennomføre kommersielle boligprosjekter gjennom avtaler om bruksrettigheter til areal eller eksisterende bruksrettigheter til areal.

Følgelig kan eiendomsselskaper som gjennomfører kommersielle boligprosjekter gjennom avtaler om bruksrettigheter til areal, eller de som allerede har bruksrettigheter til areal som fastsatt i denne resolusjonen, konvertere arealformålet til en eller flere typer land for prosjektet, inkludert jordbruksareal, ikke-jordbruksareal annet enn boligareal, og boligareal og annen jord innenfor samme tomt, i tilfeller der det er inngått en avtale om bruksrettigheter til areal.

Slike forskrifter kan tolkes som at bedrifter som allerede eier land kan omdanne jordbruksareal eller ikke-jordbruksareal (unntatt boligareal) til prosjekter, mens de som erverver land fra bunnen av må overføre tomter som inneholder både boligareal og andre typer land innenfor samme tomt.

Derfor, hvis resolusjonen vedtas og implementeres nøyaktig slik bedriftene forstår den, vil ikke fjerningen av problemet være grundig.

Denne personen forklarte videre at det for tiden, i tillegg til bedrifter som allerede eier land, finnes tilfeller der bedrifter tidligere har tillatt enkeltpersoner i selskapet å kjøpe jordbruksland, men ennå ikke har inkludert det i selskapets eierskap på grunn av juridiske hindringer; eller det finnes bedrifter med tilstrekkelige ressurser som ønsker å erverve land fra folk for å utvikle prosjekter.

Hvis det ble forstått på denne måten, ville bedrifter bare kunne kjøpe områder med både boligareal og andre typer land, noe som ville begrense deres muligheter til å få tilgang til landressurser.

«Naturressurs- og miljøministeren påpekte nylig for nasjonalforsamlingen hvor utilstrekkelig det er at de fleste eiendomsprosjekter implementeres på land som opprinnelig ikke var utpekt som boligareal, og den detaljerte planleggingen av prosjektene inkluderer ulike typer land som boligareal, transportareal, grøntområder osv., slik at forskriftene i jordloven ikke er praktiske å implementere. Derfor må det utkastende organet revurdere dette», foreslo denne tjenestemannen.

En setning bør fjernes.

Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh-byens eiendomsmeglerforening, delte denne bekymringen og foreslo at uttrykket «for tilfeller av avtale om mottak av bruksrettigheter til land» burde fjernes fra forskriften om boligareal og annen jord innenfor samme tomt for å unngå feiltolkninger ved implementeringen av resolusjonen.

Dette betyr at bedrifter som allerede eier eller har ervervet land gjennom overføring, har lov til å bruke tre typer land – jordbruksland, ikke-jordbruksland annet enn boligland, og boligland og annen land innenfor samme tomt – til kommersielle boligprosjekter, forutsatt at de overholder arealplanen, reguleringsforskriftene og andre kriterier som er angitt i resolusjonen.

«Bare på denne måten kan vi fjerne flaskehalser og frigjøre landressurser», sa Chau.

Kilde: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm