Mange eksperter mener at pilotmekanismen for bedrifter til å forhandle om bruksrettigheter til areal fra folk for å gjennomføre kommersielle boligprosjekter vil løse opp prosjekter, øke boligtilbudet og bidra til å løse mangelen på boligtilbud.
Regjeringen foreslo også at nasjonalforsamlingen skulle tillate bedrifter å gjennomføre kommersielle boligprosjekter på tomteområdet til anlegget som måtte flyttes på grunn av miljøforurensning. På bildet: den fremste tomten til Hanoi såpefabrikk i Cao-Xa-La industriklynge på adressen 233, 233B, 235 Nguyen Trai Street (Thanh Xuan-distriktet, Hanoi) etter mange år med flytting, som fortsatt ikke forårsaker sløsing med landressurser - Foto: DANH KHANG
Resolusjonsutkastet om denne pilotmekanismen har nettopp blitt kommentert av nasjonalforsamlingen , og det forventes at det blir godkjent på sesjonen som avsluttes i slutten av november.
Men gitt den nåværende tilstanden til boligtilbudet i markedet, med fokus på mellomklasse-, luksus- og luksusleilighetssegmentene, tyder noen meninger også på at pilotmekanismen bør ha en klar retning, og prioritere avtalen om å motta bruksrettigheter til land for å utvikle segmentet for rimelige boliger og rimelige leiligheter for å dekke de reelle boligbehovene til folk flest.
Hundrevis av eiendomsprosjekter venter på å bli løst
I mars 2024, på møtet i statsministerens arbeidsgruppe for gjennomgang, oppfordring til og veiledning for fjerning av vanskeligheter og hindringer i gjennomføringen av eiendomsprosjekter, sa Byggedepartementet at det i Ho Chi Minh-byen var 143 eiendomsprosjekter, Hanoi 246 prosjekter, Hai Phong 4 prosjekter, Binh Dinh 16 prosjekter, Can Tho 34 prosjekter ... og ventet på at arbeidsgruppen, departementene, avdelingene og lokalsamfunnene skulle fjerne hindringer.
Det kan sees at det fortsatt er hundrevis av eiendomsprosjekter som er «frosset» over hele landet.
Mange av disse prosjektene kan ikke gjennomføres fordi de ikke har boligtomt. Investorer som bruker penger på å kjøpe tomt i henhold til planleggingen kan ikke bygge prosjektet fordi de mangler ... 1m2 boligtomt.
I tillegg foreslo regjeringen i utkastet til pilotresolusjon som legges frem for nasjonalforsamlingen for behandling og godkjenning, at nasjonalforsamlingen skal samtykke til å tillate foretak å gjennomføre kommersielle boligprosjekter på landområder tilhørende virksomheter som må flyttes på grunn av miljøforurensning, eller virksomheter som må flyttes i henhold til byggeplanlegging og byplanlegging.
Midt i Hanoi finnes det mange produksjonsanlegg som forurenser miljøet i bykjernen. Etter at fabrikkene ble flyttet til forstadsområder eller nærliggende provinser, har mange "gullområder" som har vært forlatt i flere tiår blitt avdekket.
Vanligvis har klyngen av tre fabrikker – Sao Vang gummifabrikk, Hanoi såpefabrikk og Thang Long tobakksfabrikk – et samlet areal på rundt 150 000 m2 etter å ha blitt flyttet til forstedene og stått brakk i mange år.
Blant dem ble «gulllandet» til Hanoi såpefabrikk flyttet for mange år siden, men frem til nå vokser det fortsatt gress på grunn av mangelen på en mekanisme for å omdanne det til land for kommersiell boligbygging.
Et prosjekt på Mai Chi Tho Street, An Phu Ward, Thu Duc City, Ho Chi Minh City - Foto: NGUYEN VAN TRUNG
Bedrifter og grunneiere er fornøyde
I en samtale med Tuoi Tre sa Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh-byens eiendomsmeglerforening, at pilotmekanismen som lar bedrifter forhandle retten til å bruke annen jord, ikke boligjord, fra folk til å gjennomføre kommersielle boligprosjekter, gir eiendomsinvesteringsbedrifter enda en metode for å få tilgang til land.
Denne mekanismen sikrer også retten til å forhandle for grunnbrukere, noe som reduserer klager i forbindelse med gjenvinning av land for prosjektgjennomføring.
«Selv om den nåværende mekanismen for landgjenvinning er mye bedre enn før (kompensasjonen er mer tilfredsstillende og mer markedsorientert), er den ikke like god som pilotmekanismen for bedrifter og personer med bruksrettigheter til land for å forhandle om landoverføring», understreket Chau.
For eksempel, i distrikt 3 i Ho Chi Minh-byen har det de siste årene vært 48 gamle leilighetsbygg. Frem til nå har det vært 5 gamle leilighetsbygg der bedrifter har blitt enige om å kjøpe tilbake 100 % av de gamle leilighetene fra beboerne for å gjennomføre prosjektet med å bygge nye kommersielle leilighetsbygg, men det har ikke vært noen klager fordi dette er en mekanisme for gjensidig kjøp og salg.
Det er fortsatt 43 gamle leilighetsbygg som ikke er blitt renovert ennå, fordi vi ikke har en mekanisme for å oppmuntre investorer til å forhandle om å kjøpe tilbake gamle leiligheter.
Ifølge Chau står mange kommersielle boligprosjekter for tiden fast fordi bedrifter har tomt som ikke er boligtomt, slik at byggingen ikke kan gjennomføres.
Selv om boligmarkedet mangler boligprodukter (på grunn av mangel på boligprosjekter), vil antallet lisensierte kommersielle boligprosjekter øke dersom nasjonalforsamlingen prøver ut å tillate bedrifter å forhandle om kjøp av ikke-boligtomter til kommersielle boligprosjekter, og dermed øke tilbudet av boligprodukter i fremtiden.
Herr Nguyen Huu Cuong, styreleder i Hanoi Real Estate Club, kommenterte at pilotpolitikken som lar bedrifter forhandle om å kjøpe ikke-boligtomter fra folk for å bygge kommersielle boligprosjekter, er en åpen retning for utviklingen av boligmarkedet.
Denne mekanismen lar også eiendomsbedrifter samarbeide med grunnbrukere ved å overføre bruksrettigheter til areal og bidra med andeler i land for å gjennomføre kommersielle boligprosjekter.
Dette vil øke tomtefondet for boligbygging, og dermed dekke folks boligbehov. «Å tillate bedrifter å forhandle direkte og kjøpe tilbake bruksrettigheter til land fra folk vil helt sikkert være mye billigere enn å organisere budgivning og auksjonere ut bruksrettigheter til land for å bygge kommersielle boligprosjekter. Direkte forhandlinger mellom de to partene vil unngå «virtuelle priser» i tomteauksjoner», kommenterte Cuong.
Mange eiendomseksperter uttrykte også synspunktet om at pilotprogrammet som tillater bedrifter å forhandle om kjøp av jordbruksareal og annen jord fra folk for å bygge næringsboliger, også ville forhindre dagens sløsing med land i byområder.
Faktisk finnes det mange ikke-boligtomter i Hanoi og Ho Chi Minh-byen som har stått forlatt i mange år. Pilotprosjekter med tilbakekjøps- og konverteringsavtaler vil bidra til at land blir brukt mer effektivt, samtidig som staten fortsatt innkrever arealbruksavgifter og skatter, og folk har flere alternativer til å kjøpe boliger.
Oppmuntre til rimelige kommersielle boliger
Selv om de støtter pilotprosjektet som tillater bedrifter å avtale å få rett til å bruke næringstomt til næringsboliger, mener mange eksperter at pilotprosjektet som tillater bedrifter å avtale å kjøpe tilbake næringstomt for å gjennomføre kommersielle boligprosjekter, bør prioritere implementeringen av rimelige kommersielle boligprosjekter, som er egnet for den praktiske situasjonen i området.
Dinh Minh Tuan, regiondirektør for sør i Batdongsan.com, anbefalte å bruke denne pilotmekanismen til å utvikle rimelige boliger og rimelige kommersielle leiligheter for å øke boligtilbudet og dekke de reelle boligbehovene til folk flest.
Herr Tuan mener at det å øke boligtilbudet gjennom pilotmekanismen må være i samsvar med praktiske behov. Hvis det ikke finnes en klar retning, vil bedrifter, etter å ha blitt enige om å kjøpe land fra folk, kun fokusere på å utvikle dyre næringsboliger, omtrent 50 millioner VND/ m2 , for å oppnå høy fortjeneste som tidligere. Da vil ikke målet om å balansere boligtilbud og -etterspørsel i markedet bli oppnådd.
En annen bemerkning ifølge Tuan er at pilotprogrammet for bedrifter som skal kjøpe ikke-boligtomter fra folk for å bygge kommersielle boligprosjekter, må unngå situasjonen der noen investorer med økonomisk potensial utnytter denne reguleringen til å kjøpe tomter og venter på at prisen skal øke før de overfører dem til andre bedrifter.
Det er nødvendig å supplere regelverket om at bedrifter som forhandler og kjøper tomter fra folk må gjennomføre kommersielle boligprosjekter innen 2–3 år. Hvis ikke, må de overføre tomten til en annen investor for å gjennomføre prosjektet. Hvis tomten blir stående ubrukt, vil den bli gjenvunnet.
De to resolusjonene vil fjerne hindringer for eiendomsmarkedet.
I tillegg til pilotresolusjonen som tillater bedrifter å forhandle om overføring av ikke-boligareal fra folk for å gjennomføre kommersielle boligprosjekter, planlegger regjeringen også å legge frem for nasjonalforsamlingen en spesialresolusjon for behandling og godkjenning for å håndtere arealproblemer, flytting av forurensede fabrikker, omorganisering av statlige etaters hovedkvarter, prosjekter som står overfor inspeksjon, revisjon, etterforskning og rettsavgjørelser.
Disse resolusjonene vil «gjenopplive» eiendelene som for tiden finnes i hundrevis av suspenderte bolig- og byprosjekter over hele landet. Med mekanismen fra nasjonalforsamlingens resolusjoner vil bedrifter ha et grunnlag for å fullføre prosjektinvesteringsprosedyrer, fortsette å implementere boligprosjekter, øke boligtilbudet og bidra til å balansere markedets tilbud og etterspørsel.
Minister for naturressurser og miljø DO DUC DUY:
«Prosjekter som er gjort feil av lokale ledere vil bli reddet»
Når det gjelder den tematiske resolusjonen, er direktivet fra den kompetente myndigheten at prosjekter som står fast på grunn av urettmessige handlinger fra lokale myndigheter og ledere, skal løses slik at bedrifter kan fortsette å implementere prosjektet. Med denne typen prosjekter har de fleste lokale ledere som har brutt regelverket blitt straffet.
Når det gjelder prosjekter der bedrifter med vilje gjør feil, vil de bli tilbakekalt for å unngå sløsing med landressurser.
Lurer fortsatt på vilkårene og betingelsene
Leilighetsprosjekt på Le Van Luong-gaten, Nhon Duc-kommunen, Nha Be-distriktet, Ho Chi Minh-byen - Foto: NGUYEN VAN TRUNG
En eiendomsprosjektinvestor i Ho Chi Minh-byen sa at i tillegg til at regjeringen har sendt pilotresolusjonen til nasjonalforsamlingen for behandling og godkjenning, gjennomgår Ho Chi Minh-byen også antallet bedrifter med tomter som sitter fast i regelverket og ikke har vært i stand til å gjennomføre prosjekter. Ifølge gjennomgangen har denne bedriften alene nesten 20 tomter i Binh Chanh, distrikt 8, Thu Duc... som sitter fast.
Denne personen sa at mesteparten av landet er jordbruksland, ikke-jordbruksland, ikke boligland, og at foretaket har fullført overføringen fra folket, men fordi loven ikke tillater det, kan ikke prosjektet gjennomføres.
Eiendomsmarkedet har vært vanskelig i den senere tid, men bedrifter kan ikke bruke tilgjengelige landressurser til å gjennomføre flere prosjekter, og har en forsyningskilde å selge for å få tilbake pengene, så det er veldig vanskelig. Samtidig må bedrifter fortsatt betale renter på banklån, noe som forverrer vanskelighetene.
Etter å ha lest utkastet til resolusjon som snart skal vurderes for godkjenning, mener denne virksomheten at dette er en nødvendig politikk for å fjerne vanskeligheter for bedrifter og markedet, og vil snart få muligheten til å bli vurdert for godkjenning.
Et problem for bedrifter er imidlertid utkastet til resolusjon som regulerer vilkårene for å gjennomføre kommersielle boligprosjekter gjennom avtaler om mottak av bruksrettigheter til areal eller å ha bruksrettigheter til areal.
Følgelig har eiendomsmeglerorganisasjoner som gjennomfører kommersielle boligprosjekter gjennom avtaler om mottak av bruksrettigheter til areal, eller som har bruksrettigheter til areal som foreskrevet i denne resolusjonen, lov til å endre bruksformålet for en eller flere typer land for å gjennomføre prosjektet, inkludert jordbruksareal; ikke-jordbruksareal som ikke er boligareal; boligareal og annen jord på samme tomt i tilfelle avtaler om mottak av bruksrettigheter til areal.
Denne forskriften kan forstås slik at foretak som allerede har land kan endre formålet med jordbruksareal eller ikke-jordbruksareal som ikke er boligareal for å gjennomføre prosjekter. Når de mottar en overføring fra starten av, må de imidlertid overføre tomter som har både boligareal og annen jord i samme tomt.
Dermed, hvis resolusjonen blir vedtatt og implementert slik den er forstått av bedriften, vil fjerningen ikke være fullstendig.
Denne personen forklarte videre at det for tiden, i tillegg til foretak med tilgjengelige landmidler under sine forretningsbruksrettigheter, finnes tilfeller der foretak tidligere har latt enkeltpersoner i selskapet kjøpe jordbruksland, men ennå ikke har omsatt det i forretningsbruksrettigheter på grunn av juridiske problemer; eller det finnes foretak med nok ressurser som ønsker å motta landoverføringer fra folk for å gjennomføre prosjekter.
Hvis forstått som ovenfor, kan bedrifter kun kjøpe områder med både boligtomt og annen tomt, noe som vil begrense bedriftens tilgang til jordressurser.
«Naturressurs- og miljøministeren påpekte nylig også overfor nasjonalforsamlingen utilstrekkeligheten når de fleste eiendomsprosjekter i realiteten implementeres på land som opprinnelig ikke er boligtomt, og den detaljerte planleggingen av prosjektet også inkluderer mange forskjellige typer land, som boligtomt, trafikktomt, grønt land ... slik at bestemmelsene i jordloven ikke kan implementeres i praksis. Derfor må det lovgivende forslaget revurdere dette», foreslo han.
En setning bør fjernes.
Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh-byens eiendomsmeglerforening, delte den samme bekymringen og sa at forskriften burde fjerne uttrykket «for tilfeller av avtale om mottak av bruksrettigheter til land» i forskriften om boligareal og annen jord på samme tomt for å unngå misforståelser ved implementeringen av resolusjonen.
Dette betyr at foretak som allerede har land eller har mottatt en overføring fra starten av, kan bruke tre typer land: jordbruksareal; ikke-jordbruksareal som ikke er boligareal; boligareal og annen land på samme tomt til å gjennomføre kommersielle boligprosjekter så lenge de overholder planleggingen, arealplanen og andre kriterier i vedtaket.
«Dette er den eneste måten å fjerne flaskehalsen og frigjøre landressurser», sa Chau.
[annonse_2]
Kilde: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm
Kommentar (0)