Tomteprisene er oppblåste, drømmen om å slå seg ned forsvinner

VTV.vn – Bare i løpet av de siste 5 årene har Hanoi ledet landet i eiendomsprisøkninger med 112 %; Hai Phong økte med 71 %, Da Nang og Ho Chi Minh-byen økte med nesten halvannen gang.

Tomteprisene er urimelig oppblåst.

Tomtepriser er alltid en bekymring for mange, både investorer og de som ønsker å kjøpe tomt for å bo eller bygge et hus. Imidlertid har tomteprisene blitt urimelig høye opp gjennom årene, noe som har påvirket samfunnet negativt, forvrengt ressursallokeringen og forårsaket risiko for makroøkonomisk ustabilitet... Det er en av de fire konsekvensene når det gjelder at tomtepriser prises i henhold til markedet.

Bare i løpet av de siste fem årene har Hanoi ledet landet i eiendomsprisøkninger med 112 %; Hai Phong økte med 71 %, Da Nang og Ho Chi Minh-byen økte med nesten halvannen gang. Den unormale prisøkningen skyldes ikke reell etterspørsel, men spekulasjon, hamstring og spesielt måten tomter prises basert på sammenligning med auksjoner eller "hete" prosjekter, noe som fører til at senere priser alltid følger tidligere priser, noe som skaper en ukontrollert spiral av prisøkninger.

I Dong Anh kommune i Hanoi sa en megler at dette området for tiden er det mest verdt å investere i i hovedstaden... Fordi hvis prisen per kvadratmeter her for to år siden var under 50 millioner VND, har tomteprisen nå firedoblet seg på grunn av en rekke luksusboligprosjekter som implementeres i nærheten. Mer enn 3 km unna, men langt fra luksusboligprosjektene, øker også tomteprisen i tråd med det sentrale området.

I løpet av de siste årene har tomteprisene på mange steder, spesielt i Hanoi, ikke reflektert den reelle bruksverdien, men vært drevet av organisert prisinflasjon. Vanligvis brukes toppauksjoner som en referanse for sammenligning, og samtidig heves den omkringliggende prislisten. Det finnes ingen plan ennå, men tomteprisene her svinger for tiden fra omtrent 140 millioner VND/m2. Det er verdt å nevne at for omtrent to år siden var tomteprisene her bare omtrent 30 millioner VND/m2. Om tomteprisene går opp eller ned påvirkes ikke bare av markedet, men bestemmes også av det lokale eiendomsbransjen.

En av de viktigste årsakene til urimelig økende tomtepriser er måten lokaliteter fastsetter tomteprislister og justeringskoeffisienter på. De nåværende tomteprislistene som utstedes av lokaliteter er ofte mye lavere enn transaksjonsprisene på markedet. Ved beregning av arealbruksavgifter, økonomiske forpliktelser og ryddingskompensasjon brukes imidlertid en justeringskoeffisient. Og denne koeffisienten er ofte bygget på referansetransaksjoner som har blitt oppblåst i pris tidligere.

Nguyen Chi Thanh, visepresident i Vietnams eiendomsmeglerforening, sa: «I ledende utviklede land som USA, Australia ... inneholder den røde boken informasjon om salgsprisen, prisen de bruker for å fastsette skatt på. Noen ganger går den opp, noen ganger går den ned. Vietnam ønsker å bli anerkjent som en markedsøkonomi , vi kan ikke ha en uskreven lov som bare går opp og ikke ned.»

Herr Nguyen Quoc Hiep – styreleder i Vietnams forening for entreprenører, sa: «Med tanke på verdsettelsesmetoden for land i henhold til landloven fra 2024 bruker vi en konsulentenhet. Konsulentenheten er en organisasjon som bestemmer alle landpriser. Jeg synes dette er en feil måte å gjøre ting på.»

For tiden regnes en leilighetspris på 100 millioner/m² som normal i hovedstaden Hanoi.

Drømmen om å eie et hjem er i ferd med å forsvinne

For tiden regnes leilighetsprisen på 100 millioner VND/m² som normal i hovedstaden Hanoi. Noen steder er den opptil 300 millioner VND/m². Denne prisen virker skyhøy, men er reell. Sammenlignet med for 10 år siden er den 5 til 10 ganger høyere. På den tiden var den gjennomsnittlige leilighetsprisen i Hanoi omtrent 20 millioner VND/m². I år har prisnivået økt til nesten 80 millioner VND/m², for ikke å snakke om eksklusive prosjekter. Spekulanter utnytter ofte jordloven med dens metode for å prise tomter i henhold til markedet, og dermed blåser de opp tomteprisene, øker boligprisene, forårsaker nærmest feber, noe som gjør drømmen om å slå seg ned for mange familier stadig fjernere.

Ifølge eksperter utgjør tomtepriser ofte opptil 40 % av kostnaden for et eiendomsprodukt. Når andre faktorer som bruksavgifter for tomter (betalt i henhold til den gamle jordloven), byggematerialer, arbeidskraft osv. ikke øker mye. Men for å rettferdiggjøre dette viser spekulanter ofte til jordloven med dens metode for å prise tomter i henhold til markedet, og dermed blåse opp tomteprisene, øke boligprisene, forårsake virtuell feber osv.

Herr Nguyen Van Dinh – styreleder i Vietnams eiendomsmeglerforening kommenterte: «I Hanoi og Ho Chi Minh- byen har boligprisene og eiendomsprisene økt kraftig. Den grunnleggende årsaken til dette er tilbud og etterspørsel. Etterspørselen er svært stor, i alle former: boligetterspørsel, investeringsetterspørsel, boliger for mange felt, spesielt boliger for arbeidere, tjenestemenn og produksjonsarbeidere, det er stor mangel. Det er denne mangelen som fører til kaos i markedet.»

I år, av de mer enn 40 000 nye leilighetene som er åpnet for salg i de to største markedene, Hanoi og Ho Chi Minh-byen, er over 95 % av leilighetene i high-end-segmentet, med priser fra 76–80 millioner VND/m2. Det finnes ikke lenger leiligheter i mellomklassen priset til 35–40 millioner VND/m2 slik som for noen år siden. Høye tomtepriser vil øke kostnadene ved å kjøpe, leie eller bruke tomt, noe som fører til høyere totale investeringskostnader for hvert prosjekt, noe som reduserer potensiell fortjeneste... Dette er en faktor som påvirker utenlandske investorer sterkt når de deltar i det vietnamesiske eiendomsmarkedet.

Michael Piro, daglig leder i Indochina Capital, kommenterte: «Når markedet viser tegn til sterk spekulasjon, og tomteprisene langt overstiger den reelle økonomiske verdien, senker vi ofte farten litt, tar et skritt tilbake og observerer i stedet for å jage «feberen».»

Koen Soenens, direktør for Deep C industripark i Hai Phong, kommenterte: «I realiteten har fase 1 i samme prosjekt en annen pris, mens fase 2 av prosjektet har en høyere tomtepris i henhold til markedsprisen.»

4,1 millioner milliarder VND er kapitalen som kredittinstitusjoner har lånt ut til eiendomssektoren.

Høye landpriser forårsaker problemer med ressursallokering

4,1 billioner VND er kapitalstrømmen som kredittinstitusjoner har lånt ut til eiendomssektoren. Dette tallet er fire ganger høyere enn landets offentlige investeringskapital i år, og har oppnådd en kredittvekst på nesten 17 % sammenlignet med slutten av fjoråret. Hvor effektiv er imidlertid denne kapitalstrømmen for økonomien, og vil høy kredittvekst i eiendom føre til en gjentakelse av risikoen for eiendomsbobler og tap på gjeld for banksystemet slik det skjedde for mange år siden?

Hver dag kommer herr og fru Lieu for å stelle familiens grønnsakshager. Ironien er at landet der grønnsakene dyrkes faktisk er tomten til villaer verdt titalls milliarder dong som står tomme. En stor mengde sosiale ressurser blir begravd i forlatte prosjekter uten at noen bor der.

Ifølge anslag bidrar eiendomssektoren for tiden direkte til bare rundt 3,5 % av BNP, men absorberer nesten 1/4 av den totale kapitalen i hele økonomien. Dette viser at kapitalproduktiviteten i eiendomssektoren er svært lav.

Hundrevis av villaer, men nå bor det bare noen få husstander der. Hundrevis av milliarder dong ligger ubrukt sammen med disse eiendommene. Jo nærmere sentrum, store byer og steder med høye tomteverdier, desto flere ubebodde hus er det. Drømmen om å bli rik på eiendomsspekulasjon har nå blitt en byrde for mange investorer og banker, og forvrenger kilden til vekstkapital for landet.

Realiteten viser at kapital investert i eiendom sirkulerer i en syklus: Banker låner ut til eiendomsprosjektinvestorer for å bygge hus - Banker låner også ut til eiendomsinvestorer for å kjøpe hus - Eiendomsprosjektinvestorer bruker pengene som samles inn fra eiendomsinvestorer til å investere i nye prosjekter, bygge flere hus. Ifølge økonomiske eksperter strider dette fra et visst perspektiv mot den normale økonomiske loven om at kreditt må strømmes inn i produksjonssektorer i økonomien.

Mac Quoc Anh – nestleder i Hanoi Association of Small and Medium Enterprises – kommenterte: «For mye kreditt i eiendomsbransjen vil direkte påvirke produksjons-, handels- og tjenestesektorene. Fordi det er disse sektorene som skaper mange arbeidsplasser.»

Ifølge anslag har eiendomsmarkedet økt med 3,12 ganger de siste 10 årene. Dette er også grunnen til at eiendom tiltrekker seg mye kapital fra individuelle investorer, innenlandske bedrifter, utenlandske direkteinvesteringer og kredittinstitusjoner...

Tran Duc Anh, direktør for makro- og markedsstrategi i KB Securities Vietnam Company, sa: «Utlånsrentene er ofte høyere enn normale renter for produksjon og forretningsaktiviteter. Enda viktigere er det at utlån til eiendom har sikkerhet.»

Dr. Pham Thi Hoang Anh – assisterende direktør ved Banking Academy kommenterte: «Boliglånsmidler kommer hovedsakelig fra eiendomsmarkedet. Derfor, hvis eiendomsmarkedet går gjennom boblefasen og inn i en resesjonsfase, vil det føre til potensielle risikoer som kan betraktes som en risiko for bank- og finanssystemet, spesielt knyttet til problemet med tap på gjeld.»

I løpet av denne sesjonen i nasjonalforsamlingen har regjeringen utviklet og lagt frem en rekke forslag om mekanismer og retningslinjer for å fjerne vanskeligheter og hindringer i organiseringen og implementeringen av jordlover... Dette anses som et positivt signal for å fjerne og bidra til å gjøre markedet sunt for både mennesker og bedrifter. Bare når landprisene styres strengt av staten, offentlig og transparent, vil spekulasjon, manipulasjon og prisinflasjon elimineres, og interessene til mennesker og bedrifter harmonisk ivaretas.

Kilde: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm