Tomteprisene er oppblåste, noe som gjør drømmen om å eie et hjem stadig fjernere.

VTV.vn – Bare i løpet av de siste 5 årene har Hanoi ledet landet i eiendomsprisøkninger med 112 %; Hai Phong økte med 71 %, mens Da Nang og Ho Chi Minh-byen økte med nesten 1,5 ganger.

Tomteprisene blir blåst opp urimelig.

Tomtepriser er alltid en stor bekymring for mange, inkludert investorer og de som ønsker å kjøpe tomter til boligbygging eller husbygging. Imidlertid har tomteprisene i mange år blitt urimelig høye, noe som har påvirket samfunnet negativt, forvrengt ressursallokeringen og utgjort en risiko for makroøkonomisk ustabilitet ... Dette er en av de fire konsekvensene av å prise tomter i henhold til markedskreftene.

Bare i løpet av de siste fem årene har Hanoi ledet landet i eiendomsprisøkninger med 112 %; Hai Phong økte med 71 %, mens Da Nang og Ho Chi Minh-byen nesten doblet prisene sine. Denne unormale prisøkningen er ikke drevet av reell etterspørsel, men snarere av spekulasjon, hamstring og spesielt av verdsettelse av land basert på sammenligninger med auksjonsavtaler eller "hete" prosjekter i området rundt. Dette skaper en ond sirkel av ukontrollerte prisøkninger, med påfølgende priser som alltid følger etter foregående.

I Dong Anh kommune i Hanoi sier eiendomsmeglere at dette området for tiden er det mest attraktive investeringsstedet i hovedstaden... For to år siden var kvadratmeterprisen her under 50 millioner VND, men nå, på grunn av en rekke luksusboligprosjekter som utvikles i nærheten, har tomteprisene firedoblet seg. Mer enn 3 km unna, selv om det er lenger unna de eksklusive boligprosjektene, stiger også tomteprisene i tråd med det sentrale området.

I mange år har tomteprisene på en rekke steder, spesielt i Hanoi, ikke reflektert sin sanne verdi, men blitt drevet av organiserte prismanipulasjonsordninger. Et typisk eksempel er å bruke toppauksjonspriser som referanse, og samtidig øke de omkringliggende prisene. Selv om veien videre er uklar, svinger tomteprisene her for tiden rundt 140 millioner VND/m2. Bemerkelsesverdig nok var tomteprisene her for omtrent to år siden bare rundt 30 millioner VND/m2. Tomteprisene stiger og faller ikke bare på grunn av markedskrefter, men bestemmes også av et lokalt eiendomsmeglingsmiljø.

En av hovedårsakene til den urimelige inflasjonen i tomtepriser er måten lokale myndigheter fastsetter tomtepristabeller og justeringskoeffisienter på. Nåværende tomtepristabeller utstedt av lokale myndigheter er ofte betydelig lavere enn markedsprisene for transaksjoner. Ved beregning av arealbruksavgifter, økonomiske forpliktelser og kompensasjon for rydding av land, brukes imidlertid justeringskoeffisienter. Disse koeffisientene er ofte basert på tidligere oppblåste referansetransaksjoner.

Nguyen Chi Thanh, visepresident i Vietnams eiendomsmeglerforening, uttalte: «I ledende utviklede land som USA og Australia inneholder eiendomsbeviset informasjon om salgsprisen, som de bruker til å fastsette skatter, og denne prisen svinger. Hvis Vietnam ønsker å bli anerkjent som en markedsøkonomi , kan vi ikke ha en uskreven lov der prisene bare går opp og aldri ned.»

Herr Nguyen Quoc Hiep, styreleder i Vietnams entreprenørforening, delte: «Metoden for verdsettelse av land i 2024-landloven bruker en konsulentenhet. Denne konsulentenheten er en organisasjon som bestemmer alle landpriser. Jeg mener dette er en unøyaktig tilnærming.»

For tiden regnes en leilighetspris på 100 millioner VND/m² som normal i Hanoi.

Drømmen om å eie et hjem er i ferd med å svinne.

For tiden regnes en leilighetspris på 100 millioner VND/m² som normal i Hanoi. Noen steder når den til og med 300 millioner VND/m². Denne tilsynelatende ublu prisen er faktisk reell. Sammenlignet med for 10 år siden er den 5 til 10 ganger høyere. På den tiden var den gjennomsnittlige leilighetsprisen i Hanoi rundt 20 millioner VND/m². I år har prisen steget til nesten 80 millioner VND/m², utenom eksklusive prosjekter. Spekulanter utnytter ofte jordlovens markedsbaserte system for verdsettelse av eiendom til å blåse opp eiendomsprisene, noe som skaper en kunstig boble og gjør drømmen om å eie et hjem stadig fjernere for mange familier.

Ifølge eksperter utgjør tomtekostnader ofte opptil 40 % av prisen på et eiendomsprodukt. Dette til tross for at andre faktorer som bruksavgifter for tomter (allerede betalt under den gamle jordloven), byggematerialer og lønnskostnader ikke øker betydelig. Spekulanter bruker imidlertid ofte jordlovens markedsbaserte metode for verdsettelse av tomter som en begrunnelse for å blåse opp tomteprisene, drive opp boligprisene og skape kunstige prisøkninger.

Herr Nguyen Van Dinh, styreleder i Vietnams eiendomsmeglerforening, uttalte: «I Hanoi og Ho Chi Minh- byen har bolig- og eiendomsprisene økt kraftig. Den grunnleggende årsaken til dette er tilbud og etterspørsel. Etterspørselen er svært høy i ulike former: etterspørsel etter boliger, investeringsetterspørsel, boliger for mange sektorer, spesielt boliger for arbeidere, tjenestemenn og produksjonsarbeidere, som det er mangel på. Denne mangelen fører til kaos i markedet.»

I år er over 95 % av de over 40 000 nye leilighetene som er lansert i de to største markedene, Hanoi og Ho Chi Minh-byen, i high-end-segmentet, med priser fra 76–80 millioner VND/m². Det finnes ikke lenger leiligheter i mellomklassen med priser fra 35–40 millioner VND/m², slik tilfellet var for noen år siden. Høye tomtepriser vil øke kostnadene ved å kjøpe, leie eller bruke tomter, noe som fører til høyere totale investeringskostnader for hvert prosjekt, og dermed redusere potensiell fortjeneste… Dette er en viktig faktor som påvirker utenlandske investorer som deltar i det vietnamesiske eiendomsmarkedet.

Michael Piro, administrerende direktør i Indochina Capital, kommenterte: «Når markedet viser tegn til sterk spekulasjon, med landpriser som langt overstiger den sanne økonomiske verdien, roer vi vanligvis ned litt, og tar et skritt tilbake for å observere i stedet for å jage «feberen».»

Koen Soenens, direktør for Deep C industripark i Hai Phong, kommenterte: «Realiteten er at fase 1 innenfor samme prosjekt har en annen pris, mens fase 2 av prosjektet har en høyere tomtepris basert på markedsverdi.»

4,1 millioner milliarder VND er beløpet av kapital som kredittinstitusjoner har lånt ut til eiendomssektoren.

Høye landpriser skaper utilstrekkelig ressursallokering.

4,1 millioner milliarder VND er beløpet kredittinstitusjoner har lånt ut til eiendomssektoren. Dette tallet er fire ganger høyere enn den totale offentlige investeringskapitalen i hele landet i år, og representerer en kredittvekst på nesten 17 % sammenlignet med slutten av fjoråret. Hvor effektiv er imidlertid denne kapitalflyten for økonomien, og vil høy kredittvekst i eiendom føre til en gjentakelse av risikoen for en eiendomsboble og tap på gjeld for banksystemet, slik det skjedde for mange år siden?

Hver dag kommer herr og fru Lieu for å stelle familiens grønnsakshager. Ironisk nok er landet der de dyrker grønnsaker faktisk tomten til milliardvillaer som for tiden står ubrukte. En enorm mengde samfunnsressurser blir kastet bort på forlatte, ubebodde prosjekter.

Ifølge anslag bidrar eiendomssektoren for tiden bare direkte med rundt 3,5 % av BNP, men den tiltrekker seg nesten en fjerdedel av den totale kapitalen i hele økonomien. Dette viser at kapitalproduktiviteten fra eiendomssektoren er svært lav.

Hundrevis av villaer sto en gang tomme, med bare en håndfull familier som bodde der. Hundrevis av milliarder dong står ubrukt i disse eiendommene. Jo mer sentral beliggenhet, jo større by og jo dyrere tomt, desto mer ubebodde blir eiendommene. Drømmen om å bli rik gjennom eiendomsspekulasjon har nå blitt en byrde for mange investorer og banker, noe som forvrenger landets vekstpotensial.

I virkeligheten sirkulerer kapital som strømmer inn i eiendom syklisk: Banker låner ut til eiendomsutviklere for å bygge hus - Banker låner også ut til eiendomsinvestorer for å kjøpe hus - Eiendomsutviklere bruker pengene de mottar fra eiendomsinvestorer til å investere i nye prosjekter og bygge flere hus. Ifølge økonomiske eksperter motsier dette til en viss grad det normale økonomiske prinsippet om at kreditt skal strømme inn i produktive sektorer av økonomien.

Mac Quoc Anh, nestleder i Hanois forening for små og mellomstore bedrifter, kommenterte: «Overdreven kredittinjeksjon i eiendom vil direkte påvirke produksjons-, handels- og tjenesteytende næringer. Dette er fordi dette er sektorene som skaper mange arbeidsplasser.»

Ifølge anslag har tomteprisene økt 3,12 ganger de siste 10 årene. Dette er også grunnen til at eiendom tiltrekker seg mye kapital fra individuelle investorer, innenlandske bedrifter, utenlandske direkteinvesteringer og til og med kredittinstitusjoner ...

Tran Duc Anh, direktør for makroøkonomi og markedsstrategi hos KB Securities Vietnam, uttalte: «Utlånsrentene er vanligvis høyere enn vanlige renter for produksjon og forretningsaktiviteter. Enda viktigere er det at lån til eiendom har sikkerhet.»

Dr. Pham Thi Hoang Anh – assisterende direktør ved Banking Academy, uttalte: «Sikkerhetsmidler kommer hovedsakelig fra eiendomsmarkedet. Derfor, hvis eiendomsmarkedet går gjennom en boblefase og går inn i en resesjon, vil det skape potensielle risikoer, som kan betraktes som risikoer for bank- og finanssystemet, spesielt knyttet til problemet med tap på fordringer.»

I løpet av denne nasjonalforsamlingssesjonen har regjeringen utviklet og lagt frem en rekke forslag om mekanismer og retningslinjer for å fjerne vanskeligheter og hindringer i implementeringen av jordlover... Dette blir sett på som et positivt signal for å løse problemer og bidra til å skape et sunt marked for både innbyggere og bedrifter. Bare når landprisene styres strengt av staten, offentlig og transparent, vil spekulasjon, manipulasjon og prisinflasjon bli utryddet, og innbyggernes og bedriftenes interesser bli harmonisk ivaretatt.

Kilde: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm