* Reporter: Dr. Tran Du Lich , mange løsninger for å støtte eiendomsmarkedet har blitt foreslått, men hvorfor fortsetter bedrifter å rapportere om vanskeligheter og trenger «redning» både når det gjelder kapital og juridiske spørsmål?
– Dr. Tran Du Lich: Jeg er uenig i begrepet «redning». En omfattende løsning er nødvendig, men det bør ikke være en «redning».
Ikke bare nylig, men de siste tiårene har det vietnamesiske eiendomsmarkedet utviklet seg svært raskt og sterkt, men på en usunn måte, noe som fremgår av overdreven spekulasjon. I en markedsøkonomi finnes det selvfølgelig spekulasjon i alle sektorer, men når spekulasjonen blir overdreven, fører det til forvrengninger i tilbud og etterspørsel og priser.
For eksempel, i perioden 2009–2011 frøs eiendomsmarkedet bare i produktgruppen for høyere prisklasser, uferdige prosjekter, tomtedeling for salg, eller prosjekter der fundamentet ble ferdigstilt, men deretter forlatt... I mellomtiden fortsatte ferdige produkter i mellom- og lavprissegmentene å omsettes normalt, og det var til og med mangel på dem.
I 2022, sammen med den entusiastiske økonomiske oppgangen etter at COVID-19-pandemien ble brakt under kontroll, opplevde eiendomsmarkedet også massiv vekst på tvers av mange produktsegmenter, med en bølge av investeringer og spekulasjoner som ble ganske vanlig. Mange eiendomsselskaper inngikk samarbeid med kommersielle banker og forpliktet seg til lån for å stimulere spekulasjon i stedet for å legge til rette for boligkjøp for folk med reelle behov.
Selv om feriestedene og leilighetskompleksene blomstrer, er det ikke mye boliger i byområdene. For eksempel har det i Ho Chi Minh-byen ikke vært noen nye prosjekter eller produkter i boligsegmentet for middel- og lavinntektsgrupper på flere år.
* Hvis eiendomsmarkedet må «reddes», hva ville prioriteringsrekkefølgen være?
– Alle vet at eiendomsmegling er en virksomhet som drives med andres penger, inkludert kredittlån, obligasjonsutstedelse, kundeforskudd og en andel av selskapets egenkapital.
Eiendomsmarkedet må få lov til å selvregulere og selvrense, sammen med et omfattende reformprogram fra regjeringen, i stedet for å fokusere på umiddelbare redningspakker. (Foto: HOANG TRIEU)
I et volatilt finansmarked, når alle fire kapitalkilder for eiendomsmarkedet, spesielt selskapsobligasjoner, opphører å eksistere, er kapitalmangel uunngåelig. Videre hindres en rekke prosjekter som var klare for videre utvikling og implementering av prosedyremessige og juridiske hindringer, noe som forhindrer ytterligere tilførsel. Dette skaper en ond sirkel: prosjekter under utvikling mangler nødvendig kapital til å fortsette, mens nye prosjekter møter juridiske hindringer.
Gitt denne situasjonen, tror jeg at regjeringens største mål ikke bare er å ta tak i de umiddelbare problemene i eiendomsmarkedet, men snarere å utvikle en relativt godt strukturert plan for å revitalisere markedet på mellomlang til lang sikt.
* Hva er de spesifikke løsningene, sir?
– Det er en svært nær sammenheng mellom finansmarkedet og eiendomsmarkedet. Derfor må løsninger for å forbedre helsen til eiendomsmarkedet synkroniseres med å håndtere problemer i finansmarkedet gjennom en omfattende handlingsplan.
Institusjonelt er det nødvendig å gjennomgå alle juridiske reguleringer knyttet til eiendomsmarkedet fra prosjektets oppstart til drift og utvikling, inkludert: forskrifter om kredittsystemet, forskrifter i lov om eiendomsvirksomhet, lov om bolig, lov om jord, lov om byggeledelse, osv. Derfra bør det gjøres justeringer for å håndtere mangler i hele rettssystemet, snarere enn bare å løse problemer i én eller to lover.
Gitt de juridiske flaskehalsene, er det mulig å foreslå at arbeidsgruppen for å løse vanskeligheter og hindringer for eiendomsprosjekter velger ut noen få eksemplariske tilfeller for løsning, og dermed skaper et juridisk grunnlag for at andre områder kan følge og kopiere løsningen.
Merk at finansielle verktøy bør brukes til å kontrollere og begrense eiendomsspekulasjon. Boligprosjekter med reell markedsetterspørsel bør prioriteres, med fokus på å gi økonomisk støtte til både boligkjøpere og utbyggere, for å øke et rimelig tilbud til markedet. I realiteten finnes det mange forlatte byområder med store mengder kapital bundet der.
Så hvor kommer pengene fra for å finansiere boligprosjekter som virkelig er nødvendige for mennesker i nød? Denne situasjonen ligner på annenhåndsmarkedet. Nøkkelen er å la markedet selvrense og selvregulere seg; hvordan kan vi redde det, og hvem kan?
Det anbefales at store eiendomsselskaper proaktivt omstrukturerer for å redusere økonomisk press. Investorer kan omstrukturere seg selv ved å selge prosjekter som forårsaker dem gjeldsproblemer eller prosjekter som er for sammenvevd med flere sektorer.
Investorer trenger et risikostyringssystem; de kan ikke handle vilkårlig eller overbruke finansielle instrumenter. Statsbanken viste nylig til eksemplet med et eiendomsselskap som utvikler dusinvis av prosjekter samtidig over hele landet – hvordan kan de reddes? Fra bankenes perspektiv kan de velge å ikke omklassifisere gjelden, men i stedet restrukturere, forlenge eller utsette gjeld for selskaper i denne kategorien.
Det viktigste er å starte umiddelbart; jo lenger du utsetter, desto vanskeligere blir det!
(Fortsettelse følger)
[annonse_2]
Kilde: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm
Kommentar (0)