Hvordan løse eiendomsproblemer?

* Reporter: Dr. Tran Du Lich , mange løsninger for å støtte eiendomsmarkedet har blitt foreslått, men hvorfor fortsetter bedrifter å rapportere om vanskeligheter og trenger «redning» både når det gjelder kapital og juridiske spørsmål?

– DR. TRAN DU LICH: Jeg er ikke enig i ordet «redning». En synkron løsning er nødvendig, men det er ikke «redning».

Ikke bare på dette tidspunktet, men i løpet av de siste tiårene har det vietnamesiske eiendomsmarkedet utviklet seg svært raskt, sterkt, men usunt, noe som gjenspeiles i overdreven spekulasjon. I en markedsøkonomi finnes det selvfølgelig spekulasjoner på alle områder, men når spekulasjonen er overdreven, vil det føre til forvrengninger i tilbud, etterspørsel og priser.

For eksempel, i perioden 2009–2011 frøs eiendomsmarkedet bare i den øvre produktgruppen, uferdige prosjekter, tomtedeling og salg, eller prosjekter som nettopp var ferdige med å bygge fundamentet og deretter forlatt der... Ferdige produkter i mellom- og lavprissegmentene ble fortsatt omsatt normalt, til og med mangelfulle.

I 2022, sammen med entusiasmen rundt økonomisk oppgang etter at COVID-19-pandemien var under kontroll, vokste også eiendomsmarkedet raskt i mange produktsegmenter med en bølge av investeringer og ganske populær surfing. Mange eiendomsselskaper knyttet til kommersielle banker forpliktet seg til utlån for å stimulere spekulasjon i stedet for å skape forhold for folk som trenger å kjøpe bolig.

Selv om feriestedskomplekser og leiligheter vokser sterkt, er det ikke mye boliger i byområdene. For eksempel har det i Ho Chi Minh-byen i flere år ikke vært noen nye prosjekter eller nye produkter i boligsegmentet for middel- og lavinntektsgrupper.

* Hvis vi «redder» eiendomsmarkedet, hva blir prioriteringsrekkefølgen?

– Alle vet at eiendomsbransjen driver forretninger med andres penger, inkludert kredittlån, mobilisering av obligasjonskapital, kundeforskudd og en del av foretakets egenkapital.

Det er nødvendig å la eiendomsmarkedet selvregulere og selvrense parallelt med et synkront reformprogram fra regjeringen i stedet for å sette spørsmålet om redning først. Foto: HOANG TRIEU

I en ustabil finansmarkedssituasjon, der alle fire kapitalkilder for eiendomsmarkedet, spesielt selskapsobligasjoner, ikke lenger er tilgjengelige, er kapitaloverbelastning uunngåelig. For ikke å nevne at en rekke prosjekter med betingelser for utvikling og fortsatt implementering sitter fast i prosedyrer og juridiske spørsmål, slik at tilgangen ikke øker. Derfra oppstår en ond sirkel: Prosjekter under utvikling har ikke kapital til å fortsette implementeringen, nye prosjekter vikles inn i juridiske spørsmål.

Stilt overfor denne situasjonen tror jeg at regjeringens største mål ikke bare er å løse eiendomsmarkedet umiddelbart, men at det trengs en relativt systematisk plan for å gjøre markedet sunt på mellomlang og lang sikt.

* Hva er den spesifikke løsningen, sir?

– Det er en svært nær sammenheng mellom finansmarkedet og eiendomsmarkedet. Derfor må løsningen for å gjøre eiendomsmarkedet sunt synkroniseres med håndteringen av problemer i finansmarkedet gjennom et stort handlingsprogram.

Institusjonelt er det nødvendig å gjennomgå alle juridiske reguleringer knyttet til eiendomsmarkedet fra prosjektets begynnelse til drift og utvikling, inkludert: forskrifter om kredittsystemet, forskrifter i loven om eiendomsvirksomhet, boligloven, jordloven, byggeloven... Derfra justere manglene i hele rettssystemet, ikke bare løse vanskeligheter i 1-2 lover.

Med juridiske flaskehalser er det mulig å foreslå en arbeidsgruppe for å fjerne vanskeligheter og hindringer for eiendomsprosjekter for å velge ut noen typiske eksempler å håndtere, og dermed skape et juridisk premiss for andre steder å implementere og replikere løsningen.

Merk, bruk finansielle verktøy for å kontrollere og begrense eiendomsspekulasjon. Prioriter boligprosjekter med reell markedsetterspørsel, der kapitalstøtte til både boligkjøpere og investorer prioriteres, for å øke et rimelig tilbud til markedet. Faktisk er det mange forlatte byområder med store kapitalstrømmer begravd her.

Så hvor flyter pengene til boligprosjektene som virkelig trengs av mennesker i nød? Denne situasjonen ligner på annenhåndsmarkedet. Nøkkelen er å la markedet rense og selvprosessere seg selv, men hvordan kan vi redde det, og hvem kan redde det?

Det anbefales at store eiendomsselskaper proaktivt omstrukturerer for å redusere økonomisk press. Investorer kan omstrukturere seg selv ved å selge prosjekter som har påført dem gjeld og prosjekter som involverer for mange sektorer.

Investorer trenger et risikostyringssystem, de kan ikke være overdrevne og bruke finansielle verktøy i overkant. Statsbanken viste nylig til eksemplet med eiendomsselskaper som utvikler dusinvis av prosjekter samtidig over hele landet. Hvordan redde dem? På banksiden er det mulig å ikke overføre gjeldsgrupper, restrukturere, forlenge eller utsette gjeld for selskaper i denne gruppen.

Det viktigste er å begynne med det nå, jo lenger du venter, desto vanskeligere blir det!

(Fortsettelse følger)

Kilde: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm