Fjerner hindringer for obligasjoner og eiendom.

I sin nylig publiserte rapport om eiendoms- og boligmarkedet uttalte Byggedepartementet at eiendomsbedrifter står overfor en rekke vanskeligheter. Spesielt antallet eiendomsbedrifter som erklærte konkurs eller oppløsning i 2022 økte med 38,7 % sammenlignet med 2021.

Vanskeligheter hopet seg opp på vanskeligheter.

Dette byrået vurderte 2022 som et utfordrende år for bedrifter som opererer i eiendomssektoren, der noen selskaper reduserte arbeidsstyrken med opptil 50 % for å håndtere vanskeligheter. Hovedårsakene var vanskeligheter med å få tilgang til kreditt, utstede obligasjoner og skaffe kapital fra kunder, noe som førte til at mange bedrifter manglet kapital og måtte utsette eller midlertidig stanse prosjektgjennomføringen.

Videre har stigende utlånsrenter, valutakurser, drivstoffpriser og byggevarepriser ført til økte forretningskostnader, noe som påvirker forretningsdriften. Vanskeligheten for kunder med å få tilgang til banklån til eiendomskjøp påvirker også indirekte likviditeten til eiendomsprodukter og -prosjekter; bedrifter klarer ikke å selge produktene sine for å gjenvinne kapital og reinvestere.

Videre har noen bedrifter fra slutten av 2022 og frem til i dag også møtt press for å tilbakebetale obligasjoner til investorer tidligere enn planlagt av ulike årsaker, inkludert endringer i retningslinjene som kontrollerer utstedelse av selskapsobligasjoner.

Ifølge en rapport om det vietnamesiske obligasjonsmarkedet fra Vietnam Bond Market Association (VBMA), nådde det totale volumet av utstedte selskapsobligasjoner i fjor 255 163 milliarder VND, en nedgang på 66 % sammenlignet med året før. Emisjonsverdien for de fleste sektorer i 2022 gikk ned sammenlignet med året før, særlig obligasjonsutstedelsen fra eiendomsselskaper gikk ned med så mye som 80,8 % fra år til år på grunn av flere ugunstige makroøkonomiske faktorer.

Vanskeligheter med å få tilgang til kapital har påvirket kjøps- og salgsaktivitetene i eiendomsmarkedet betydelig. (Foto: TAN THANH)

I mellomtiden måtte bedrifter kjøpe tilbake obligasjoner verdt opptil 210 830 milliarder VND tidligere enn planlagt, en økning på 46 % sammenlignet med 2021. Av dette kjøpte eiendomssektoren tilbake omtrent 35 400 milliarder VND. Dette betyr at kapitalen til eiendom ikke bare strammes inn, men også reduseres betydelig sammenlignet med tidligere, noe som fører til at mange bedrifter i bransjen står overfor enda større vanskeligheter. En rekke nylige tapsmeldinger fra bedrifter demonstrerer denne vanskeligheten, slik som at Phat Dat Real Estate tapte nesten 230 milliarder VND i siste kvartal 2022, Cen Land rapporterte også et nettotap på 58,6 milliarder VND i fjerde kvartal 2022, og Dat Xanh Group tapte over 400 milliarder VND... mange andre store bedrifter opplevde også kraftige nedganger i inntekter og fortjeneste.

Styrelederen i et eiendomsselskap med utestående obligasjonsgjeld på over 200 milliarder VND uttalte at selskapet hans har akseptert «tap og smerte» for å reorganisere investeringsporteføljen og selge prosjekter for å unnslippe syklusen med gjeld og rentebetalinger. Det er imidlertid ekstremt vanskelig å finne partnere å selge til i denne perioden, ettersom de fleste eiendomsselskaper går tom for kapital, og alle eiendeler er vanskelige å selge, ikke bare eiendom.

«At markedet for selskapsobligasjoner ble for raskt og brått innstramt, tok oss på senga. Det vi er bekymret for akkurat nå, er hvordan vi skal finne kapital til å gjennomføre prosjektene våre, mens mange relaterte retningslinjer og prosedyrer ennå ikke er løst. Derfor trenger vi at myndighetene raskt finner måter å fjerne politiske hindringer på for å støtte bedrifter i å implementere prosjektene sine», delte denne personen.

Mange løsninger for å overvinne problemet.

I en samtale med en reporter fra avisen Nguoi Lao Dong uttalte Dr. Nguyen Huu Huan fra Ho Chi Minh City University of Economics at eiendomsmarkedet står overfor vanskeligheter både med input og output, spesielt med streng kapitalkontroll. For å lette kapitalbegrensningene i dette markedet må derfor den vietnamesiske statsbanken implementere retningslinjer som tydelig indikerer støtte, inkludert et visst nivå av kortsiktig kredittstøtte, for å redde likviditeten til eiendomsbedrifter.

«Fordi vanskelighetene med selskapsobligasjoner ikke kan løses over natten, mens eiendomsbedrifter trenger arbeidskapital for å fortsette å implementere uferdige prosjekter. Bedrifter kan søke andre kapitalkilder, som utenlandske lån, men de vil møte valutakursrisiko fordi de må låne i USD, og ​​ikke alle bedrifter oppfyller vilkårene for å skaffe internasjonal kapital. Derfor er det fortsatt behov for kredittkapital på kort sikt for å «bære byrden» og bidra til gjenoppretting av eiendomsbedrifter», sa Dr. Nguyen Huu Huan.

Ifølge Dr. Nguyen Huu Huan har ikke bare eiendomsmeglere problemer med å få tilgang til kreditt, men individuelle kunder som låner for å kjøpe bolig eller investering har også begrenset tilgang til kapital eller står overfor høye renter på rundt 15–16 % per år. Derfor er det behov for løsninger for å stabilisere eller redusere utlånsrentene så snart som mulig.

Når det gjelder løsninger på problemet med selskapsobligasjoner, mener Dr. Le Dat Chi, nestleder for avdelingen for bedriftsfinansiering ved Ho Chi Minh City University of Economics, at det er nødvendig å anerkjenne det som en viktig kanal for kapitalmobilisering for bedrifter i tillegg til bankkreditt. Derfor bør det iverksettes tiltak for å organisere og styre markedet for selskapsobligasjoner på samme måte som banker må overholde utlånsreglene for å beskytte innskytere.

I mellomtiden mener finans- og verdipapirekspert Lam Minh Chanh at markedet for selskapsobligasjoner i det siste har ført til at mange investorer har mistet tilliten og ikke har noen intensjon om å delta igjen. For å gjenopprette den viktige rollen til selskapsobligasjoner, må følgende betingelser sikres:

For det første, og viktigst av alt, må alle selskapsobligasjoner kredittvurderes av anerkjente kredittvurderingsbyråer. Dette vil gjøre det mulig for investorer å forstå risikonivået for hver type selskapsobligasjon. For det andre må reguleringsorganer strengt kontrollere obligasjonsdistribusjonen. Absolutt ingen smutthull bør utnyttes for å distribuere privat utstedte obligasjoner til offentligheten. For det tredje bør bare de med meglerlisenser ha lov til å gi råd om og selge obligasjoner til investorer. Unngå å gi råd om obligasjonssalg fra ukvalifiserte personer, som bankansatte.

For det fjerde må fagfolk innen obligasjonssalg og konsulentvirksomhet følge en detaljert og grundig konsulentprosess for å sikre at investorer tydelig forstår hvilke selskapsobligasjoner de investerer i og de potensielle risikoene forbundet med disse obligasjonene. «Hvis disse tingene gjøres, vil selskapsobligasjoner gradvis komme seg og utvikle seg sterkt, og bli en kanal for å gi kapital til bedrifter, spesielt eiendomsbedrifter», understreket ekspert Lam Minh Chanh.

Fra reguleringsorganets perspektiv sa Hoang Hai, direktør for avdelingen for bolig- og eiendomsmarkedsstyring - Byggedepartementet, at Byggedepartementet har foreslått for Finansdepartementet å legge frem for regjeringen endringer og tillegg til dekret 65/2022/ND-CP som regulerer tilbud og handel med private selskapsobligasjoner i det innenlandske markedet og tilbud av selskapsobligasjoner til det internasjonale markedet; å styrke veiledningen og retningen for tilbud og handel med selskapsobligasjoner i det innenlandske markedet og tilbud av selskapsobligasjoner til det internasjonale markedet i samsvar med loven; og å kontrollere kapitalinnhentingsaktivitetene til eiendomsbedrifter på aksjemarkedet, for å unngå spekulasjon, manipulasjon og prisinflasjon.

Byggedepartementet foreslår at Vietnams statsbank vurderer og foreslår en passende plan for forvaltning av kredittgrensen for å støtte økonomien; dirigerer og veileder kredittinstitusjoner for å legge til rette for tilgang til kreditt for bedrifter, boligkjøpere og investorer. Det ber også om veiledning og retning for at kredittinstitusjoner raskt skal kunne låne ut og utbetale midler til kvalifiserte bedrifter og eiendomsprosjekter i samsvar med loven; og prioriterer utlån til sosiale boligprosjekter, arbeiderboliger, rimelige kommersielle boliger og andre typer eiendommer som tjener produksjons- og sosialvelferdsmessige formål med høy effektivitet og tilbakebetalingskapasitet.

For lokaliteter er det nødvendig å gjennomgå og sette sammen en liste over bolig- og eiendomsprosjekter i sine områder; spesifikt vurdere årsakene til prosjekter som har fått investeringsgodkjenning, men som ikke har blitt gjennomført eller har blitt forsinket. Basert på dette, fokuser på å løse juridiske og prosedyremessige vanskeligheter med å forberede investeringer for boligprosjekter for å øke tilbudet til markedet. Fremskynde administrativ reform, unngå ansvarsfraskrivelse eller forsinkelser i løsningen av prosedyrer for gjennomføring av eiendomsprosjekter i området.

Studerer internasjonal erfaring

Dr. Can Van Luc, medlem av det nasjonale rådgivende rådet for finans- og pengepolitikk, sa at han grundig hadde studert 16 løsninger for å redde Kinas eiendomsmarked og funnet ut at Vietnam kunne vurdere å anvende 10 av dem.

«Faktisk har vi allerede implementert noen løsninger, som skatteutsettelser/-utsettelser, gjeldsutsettelser/-utsettelser... Vi har også rådet Byggedepartementet, Finansdepartementet og regjeringen til å undersøke og finne passende tilnærminger basert på den faktiske situasjonen i landet.»

«For eksempel må bedrifter akseptere rabatter for å selge visse eiendeler for å kunne betale tilbake gjeld i tide; forhandle om gjeldsforlengelser med obligasjonseiere under vanskelige omstendigheter, noe som er tillatt i henhold til dekret 65. Veksle penger mot varer, bytte obligasjoner mot eiendom – disse løsningene trenger statlig veiledning for å unngå potensielle juridiske problemer. Bedrifter har lov til å restrukturere gjeld, noe som betyr at de har lov til å utstede nye obligasjoner for å betale tilbake gammel gjeld ...» – sa Luc.

(*) Se avisen Nguoi Lao Dong fra utgaven datert 30. januar.

Kilde: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm