Løse vanskeligheter for obligasjoner og eiendom

I en rapport om eiendoms- og boligmarkedet som nylig ble publisert, sa Byggedepartementet at eiendomsbedrifter står overfor mange vanskeligheter. Spesielt antallet eiendomsbedrifter som erklærte konkurs og oppløsning i 2022 økte med 38,7 % sammenlignet med 2021.

Vanskelighet på toppen av vanskelighet

Dette byrået vurderte at 2022 blir et år hvor bedrifter som opererer i eiendomssektoren vil møte mange utfordringer, og noen selskaper vil redusere arbeidsstyrken med opptil 50 % for å håndtere vanskeligheter. Hovedårsakene er vanskeligheter med å få tilgang til kredittlån, utstedelse av obligasjoner og mobilisering av kapital fra kunder, noe som fører til at mange bedrifter mangler kapital og må utsette eller midlertidig stanse prosjektgjennomføringen.

I tillegg har renter på lån, valutakurser, bensinpriser og byggevarepriser økt, noe som har ført til økte kostnader for bedrifter, noe som påvirker forretningsdriften. Det at eiendomskjøpere har problemer med å få tilgang til banklån påvirker også indirekte likviditeten til eiendomsprodukter og -prosjekter; bedrifter kan ikke selge produkter for å gjenvinne kapital og reinvestere.

I tillegg, fra slutten av 2022 og frem til nå, er noen bedrifter fortsatt under press for å tilbakebetale obligasjoner tidlig til investorer av mange grunner, inkludert endringer i retningslinjer for å kontrollere obligasjoner utstedt av bedrifter.

Rapporten om det vietnamesiske obligasjonsmarkedet fra Vietnam Bond Market Association (VBMA) viser at det totale volumet av utstedte selskapsobligasjoner i fjor nådde 255 163 milliarder VND, en nedgang på 66 % sammenlignet med året før. Utstedelsesverdien for de fleste industrigrupper i 2022 gikk ned sammenlignet med året før, særlig obligasjonsutstedelsen fra eiendomsselskaper gikk ned med 80,8 % sammenlignet med samme periode på grunn av mange ugunstige makrofaktorer.

Vanskeligheter med kapitalkilder påvirker i stor grad kjøps- og salgsaktiviteter i eiendomsmarkedet. Foto: TAN THANH

I mellomtiden måtte bedrifter kjøpe tilbake obligasjoner verdt opptil 210 830 milliarder VND på forhånd, en økning på 46 % sammenlignet med 2021. Av dette kjøpte eiendomsgruppen tilbake rundt 35 400 milliarder VND på forhånd. Det betyr at kapitalkildene til eiendom ikke bare er strammet inn, men også betydelig innsnevret sammenlignet med tidligere, noe som har ført til at mange bedrifter i bransjen har havnet i vanskeligheter. En rekke bedrifter som nylig har annonsert tap, viser denne vanskeligheten, slik som Phat Dat Real Estate som tapte nesten 230 milliarder VND i siste kvartal 2022, Cen Land rapporterte også et tap etter skatt i fjerde kvartal 2022 på opptil 58,6 milliarder VND, eller Dat Xanh Group som hadde et nettotap på over 400 milliarder VND..., mange andre store bedrifter hadde også en kraftig nedgang i omsetning og fortjeneste.

Styrelederen i et eiendomsselskap med en obligasjonsgjeld på over 200 milliarder VND sa at selskapet hans har akseptert «tap og smerte» for å omorganisere investeringsporteføljen sin og selge prosjekter for å unnslippe situasjonen med gjeld og renter ... men å finne en partner å selge til i løpet av denne tiden er ekstremt vanskelig, fordi de fleste eiendomsselskaper har uttømt sine kapitalkilder og enhver eiendel er vanskelig å selge, ikke bare eiendom.

«Det at markedet for selskapsobligasjoner har strammet inn for raskt og plutselig, har gjort at vi ikke har klart å reagere i tide. Det vi er bekymret for nå, er at vi ikke vet hvordan vi skal finne kapital til å implementere prosjekter, samtidig som mange retningslinjer knyttet til prosedyrer ikke er løst. Derfor trenger vi at myndighetene snart har en måte å fjerne retningslinjer for å støtte bedrifter i å implementere prosjekter», delte denne personen.

Mange løsninger

I en samtale med reportere fra avisen Lao Dong sa Dr. Nguyen Huu Huan fra University of Economics i Ho Chi Minh-byen at eiendomsmarkedet står overfor vanskeligheter både med input og output, og at kapitalkildene er strengt kontrollert. For å løse kapitalvanskene i dette markedet er det derfor nødvendig at statsbankens politikk uttrykkes gjennom spesifikke budskap, og i noen grad støtter kortsiktig kredittkapital for å spare likviditet for eiendomsselskaper.

«Fordi vanskelighetene med selskapsobligasjoner ikke kan løses over natten, mens eiendomsbedrifter har et desperat behov for arbeidskapital for å fortsette å implementere uferdige prosjekter. Bedrifter kan søke andre kapitalkilder, som utenlandske lån, men vil møte valutakursrisiko fordi de må låne i USD, og ​​ikke alle bedrifter oppfyller vilkårene for å mobilisere internasjonal kapital. Derfor trenger det kortsiktige problemet fortsatt kredittkapital for å «støtte», og bidra til å hjelpe eiendomsbedrifter med å komme seg», sa Dr. Nguyen Huu Huan.

Ifølge Dr. Nguyen Huu Huan står ikke bare kredittkapitalen til eiendomsbedrifter overfor vanskeligheter, men også individuelle kunder som låner for å kjøpe bolig eller investering har begrenset tilgang til kapital eller høye renter på rundt 15–16 %/år. Derfor må det finnes en løsning for å stabilisere eller redusere utlånsrenten snart.

Angående løsningen på problemet med selskapsobligasjoner, sa Dr. Le Dat Chi, nestleder ved Fakultet for bedriftsfinansiering - Ho Chi Minh City University of Economics, at det er nødvendig å anerkjenne det som en viktig kapitalmobiliseringskanal for bedrifter i tillegg til bankkreditt, for å ha tiltak for å organisere og styre markedet for selskapsobligasjoner på samme måte som banker må overholde utlånsforskrifter for å beskytte innskytere.

I mellomtiden sa finans- og verdipapirekspert Lam Minh Chanh at markedet for selskapsobligasjoner nylig har ført til at mange investorer har mistet tilliten og ikke har noen intensjon om å delta igjen. For å gjenopprette den viktige rollen til selskapsobligasjoner, må følgende betingelser sikres:

For det første, og viktigst av alt, må alle selskapsobligasjoner kredittvurderes av anerkjente kredittvurderingsbyråer. Da vil investorene kjenne til risikonivået for hver type selskapsobligasjon. For det andre må forvaltningsbyråer strengt kontrollere distribusjonen av obligasjoner. Unngå absolutt å omgå loven og distribuere privat utstedte obligasjoner til offentligheten. For det tredje er det bare de med meglersertifikater som har lov til å gi råd til og selge obligasjoner til investorer. Unngå å konsultere om obligasjonssalg av ikke-profesjonelle, som bankansatte.

For det fjerde må obligasjonskonsulenter og -selgere følge en detaljert og streng rådgivningsprosess for å sikre at investorer tydelig forstår hvilke selskapsobligasjoner de investerer i og de potensielle risikoene knyttet til disse selskapsobligasjonene. «Hvis vi kan gjøre det, vil selskapsobligasjoner gradvis komme seg og utvikle seg sterkt, og bli en kapitalforsyningskanal for bedrifter, spesielt eiendomsvirksomheter», understreket ekspert Lam Minh Chanh.

Fra forvaltningsbyråets perspektiv sa Hoang Hai, direktør for avdelingen for bolig- og eiendomsmarkedsstyring - Byggedepartementet, at Byggedepartementet har foreslått at Finansdepartementet legger frem for regjeringen endringer og tillegg til dekret 65/2022/ND-CP som regulerer tilbud og handel med individuelle selskapsobligasjoner i det innenlandske markedet og tilbud av selskapsobligasjoner til det internasjonale markedet; styrke retning og veiledning for tilbud og handel med selskapsobligasjoner i det innenlandske markedet og tilbud av selskapsobligasjoner til det internasjonale markedet i samsvar med lovbestemmelser; kontrollere kapitalmobiliseringsaktiviteter for eiendomsbedrifter på aksjemarkedet, unngå spekulasjon, manipulasjon og prisinflasjon.

Når det gjelder Statsbanken, foreslo Byggedepartementet å vurdere og foreslå passende planer for forvaltning av kredittgrenser for å støtte økonomien; veilede og styre kredittinstitusjoner for å skape forutsetninger for at bedrifter, boligkjøpere og investorer skal få tilgang til kredittkapital. Veilede og styre kredittinstitusjoner til å låne og utbetale raskt til bedrifter og eiendomsprosjekter som oppfyller vilkårene i samsvar med loven; prioritere utlån til sosiale boligprosjekter, arbeiderboliger, rimelige kommersielle boliger og andre typer eiendommer som tjener produksjons- og trygdeformål med høy effektivitet og gjeldsnedbetalingsevne.

For lokaliteter er det nødvendig å gjennomgå og lage en liste over bolig- og eiendomsprosjekter i området; spesifikt vurdere årsakene til prosjekter som er godkjent for investering, men som ikke har blitt implementert eller som er trege med å bli implementert. På dette grunnlaget, fokuser på å fjerne vanskeligheter og hindringer i juridiske spørsmål og prosedyrer for å forberede investeringer i boligprosjekter for å øke tilbudet til markedet. Fremskynde reform av administrative prosedyrer, unngå å unndra seg ansvar eller forsinke avviklingen av prosedyrer for gjennomføring av eiendomsprosjekter i området.

Forskning på internasjonal erfaring

Dr. Can Van Luc, medlem av det nasjonale rådgivende rådet for finans- og pengepolitikk, sa at han nøye hadde studert 16 løsninger for å redde Kinas eiendomsmarked og funnet ut at Vietnam kunne studere og anvende 10 av dem.

«Faktisk har vi implementert noen løsninger, som skatteutsettelse, gjeldsutsettelse ... Vi har også konsultert Byggedepartementet, Finansdepartementet og regjeringen for å studere andre løsninger og finne en retning som passer til den faktiske situasjonen i landet.»

For eksempel må bedrifter akseptere rabatter for å selge noen eiendeler for å betale gjeld i tide; forhandle med obligasjonseiere for å forlenge gjeld under vanskelige omstendigheter, dette er tillatt i henhold til dekret 65. Veksling av penger mot varer, bytte av obligasjoner mot eiendom, denne løsningen må veiledes av staten for å unngå juridiske problemer som kan oppstå. Bedrifter har lov til å overføre gjeld, det vil si at de har lov til å utstede nye lån for å betale ned gammel gjeld ..." - sa Luc.

(*) Se Lao Dong-avisen fra utgaven datert 30. januar

Kilde: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm