Forventninger til de nye forskriftene

Mer spesifikt dedikerer loven et kapittel (kapittel V) til å gi detaljerte forskrifter om renovering og gjenoppbygging av leilighetsbygg.

Mange hindringer i implementeringen.

I over 20 år har renovering og gjenoppbygging av gamle leilighetsbygg og kollektivboliger vært et spesielt anliggende for statlig forvaltning på alle nivåer, fra sentralt til lokalt. Den faktiske implementeringen har imidlertid ikke oppnådd de ønskede positive resultatene, med tusenvis av husholdninger som fortsatt bor i forfalne og utrygge bygninger; potensielle trusler mot folks liv og eiendom er fortsatt alltid til stede.

Det gamle leilighetskomplekset C8 Giang Vo. Foto: Thanh Hai

Ifølge statistikk fra Byggedepartementet finnes det for tiden mer enn 2500 gamle leilighetsbygg og kollektivboligkomplekser over hele landet, med Hanoi som har det største antallet med 1579, etterfulgt av Ho Chi Minh-byen.

Dette er et typisk produkt fra den sentralt planlagte økonomiens æra, bygget hovedsakelig mellom 1960- og 1990-tallet, en tid da byggeteknologien ennå ikke hadde oppnådd de gjennombruddene den har i dag. Derfor er hovedstrukturen i disse bygningene bærende murvegger, med en maksimal levetid på 50–70 år.

Over tid har mange bygninger forfalt betydelig på grunn av langvarig drift og bruk. Videre har behovet for utvidet boareal ført til at beboerne vilkårlig har utvidet boarealene sine, noe som øker belastningen på bygningenes allerede usikre strukturelle system. Til tross for at de er klar over dette, er mange familier tvunget til å fortsette å bo der på grunn av økonomiske vanskeligheter, og i hovedsak gambler de med livet. I mellomtiden går renoveringen og gjenoppbyggingen av disse gamle leilighetsbyggene og kollektivboligkompleksene ekstremt sakte.

Bare i Hanoi er dusinvis av 1579 gamle leilighetsbygg og kollektivboligkomplekser (inkludert 1273 bygninger i 76 komplekser og 306 frittstående gamle leilighetsbygg) i kritisk tilstand.

Spesielt er det seks farlige områder klassifisert som nivå D (det farligste nivået) som må rives og gjenoppbygges, slik som bygning C8 i boligkomplekset Giang Vo, G6A i boligkomplekset Thanh Cong, bygning A i boligkomplekset Ngoc Khanh og boligkomplekset tilhørende Justisdepartementet ...

Ifølge data rapportert av Hanoi Department of Construction hadde imidlertid renoveringen og gjenoppbyggingen av gamle leilighetsbygg bare nådd 1,14 % av planen innen utgangen av 2023, med 19 områder som gjennomgikk renovering og gjenoppbygging.

Det er verdt å merke seg at selv om byen har godkjent utvelgelsen av investorer for mange boligprosjekter, som for eksempel: Nghia Do A & B boligprosjekt (Cau Giay-distriktet); Nguyen Cong Tru leilighetskompleks (Hai Ba Trung-distriktet); X1-26 Lieu Giai leilighetskompleks (Dong Da-distriktet); Railway Transport Service leilighetskompleks (Hoang Mai-distriktet); leilighetsbygg nr. 148–150 Son Tay (Ba Dinh-distriktet); leilighetskompleks Vietnam Film Archives på adressen Lieu Giai Street 22 (Dong Da-distriktet); leilighetsbygg nr. 23 Hang Bai (Hoan Kiem-distriktet) ... har disse prosjektene stått stille i mange år på grunn av hindringer knyttet til forskrifter i boligloven fra 2014 og noen veiledende dekreter.

«En av de største hindringene i det juridiske rammeverket er dekret 101/2015/ND-CP (som veileder implementeringen av boligloven fra 2014), som tillater folk og bedrifter å forhandle om kompensasjon, rydding av land og gjenbosetting. Dekretet spesifiserer heller ikke kompensasjonskoeffisienten (K-koeffisienten) ... noe som har ført til at de to sidene ikke har klart å finne en felles tilnærming, noe som gjør det umulig å gjennomføre renovering og gjenoppbygging av gamle leilighetsbygg og kollektivboliger i henhold til planen og målene», sa Mac Dinh Minh, nestleder for Hanois byggeavdeling.

Nye forskrifter «åpner» flaskehalser.

Som svar på de nevnte utfordringene har boligloven fra 2023, samtidig som den arvet og bygger videre på de positive aspektene fra boligloven fra 2014, endret og supplert mange viktige bestemmelser for å tilpasse dem til dagens forhold, samtidig som den har adressert vanskeligheter og mangler, og skapt et gjennombrudd for renovering og gjenoppbygging av gamle leilighetsbygg og kollektivboliger i den kommende perioden.

En av de mest bemerkelsesverdige nyhetene i boligloven fra 2023 er forskriften om prosentandelen offentlig samtykke. Tidligere krevdes 100 % samtykke fra alle huseiere i et boligkompleks. Nå, ifølge den nye loven, er det tilstrekkelig at minst 70 % av det totale antallet huseiere deltar i planleggingshøringen og at 75 % av dem samtykker, for å kvalifisere for riving.

Videre har ikke boligloven av 2014 spesifikke forskrifter om K-koeffisienten for beregning av kompensasjonspriser for land, leiepriser for boliger etter ombygging, verdien av leiligheter bestemt etter konvertering av areal og verdien av boliger for gjenbosetting i tilfeller av gjenbosetting på et annet sted.

Følgelig vil K-koeffisienten bli fleksibelt implementert av lokaliteter basert på plasseringen og verdien av tomtene der gamle leilighetsbygg og kollektivboliger ligger. K-koeffisienten vil bli beregnet og justert til å være 1–2 ganger høyere.

«Høydepunktet i den nye loven er forskriften om «konsolidering av gamle leilighetsbygg», der individuelle, uavhengige bygninger skal konsolideres og høyden på nye bygg skal økes for å gi plass til offentlig infrastruktur (grøntområder, parker, lekeplasser...).»

«Dette vil gjøre det enklere for lokale myndigheter og oppmuntre bedrifter til å delta mer aktivt i renovering og gjenoppbygging av gamle leilighetsbygg og kollektivboliger. Beboerne vil også være fornøyde fordi de ikke trenger å bytte ut sine kjente bosteder eller flyttes til bosettingsområder som mangler infrastruktur og fasiliteter ...» – observerte byplanleggingsekspert Tran Tuan Anh, master i arkitektur.

Det er verdt å merke seg at bestemmelsene om renovering og gjenoppbygging av gamle leilighetsbygg og kollektivboliger i boligloven fra 2023 ytterligere fremmer desentralisering og delegering av myndighet til provinsielle folkekomiteer for å tildele spesifikke oppgaver til sine underordnede spesialiserte byråer for å organisere utarbeidelsen av kompensasjons- og gjenbosettingsplaner; bestemme og godkjenne investeringspolitikk og investorer; planer for flytting, tvangsflytting og riving av leilighetsbygg; og fordele gjenbosettingsbudsjetter...

I tillegg legger loven også til en bestemmelse som krever at eiere bidrar med midler til gjenoppbygging av leilighetsbygg bygget etter 1994 for å sikre gjennomførbarhet og en interessebalanse mellom eiere, staten og investorer, som oppfyller kravene til byfornyelse.

 

Vi setter stor pris på de nye forskriftene i boligloven fra 2023 knyttet til renovering av gamle leilighetsbygg og kollektivboliger. Disse forskriftene er mer praktiske, detaljerte og tydeligere enn de i eksisterende lover, og sikrer en balanse mellom interesser mellom staten, folket og næringslivet. Dette vil bidra til å akselerere renovering og gjenoppbygging av gamle leilighetsbygg og kollektivboliger, og skape et mer moderne bylandskap i fremtiden for å møte behovene for integrering og utvikling.

Dr. Nguyen Van Dinh, visepresident i Vietnams eiendomsmeglerforening

Kilde: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html