Stigende renter og endrede eiendomsinvesteringsstrategier.

Med mange banker som justerer boliglånsrentene til rundt 10–14 % per år, avhengig av løpetid, og samtidig strammer inn utbetalingsbetingelsene, går markedet inn i en tydeligere konsolideringsfase. Investorer som bruker stor finansiell gjeld begynner å møte press, mens kapital har en tendens til å flytte seg mot produkter med reell investeringsverdi og potensial til å generere stabil avkastning.

Rentepress

Etter en periode med opprettholdt pengepolitikk for å støtte økonomisk gjenoppretting, har rentene hatt en tendens til å stige igjen siden begynnelsen av 2026, sammen med press for å kontrollere inflasjonen og regulere kreditt. Mer spesifikt, fra april 2026, fortsatte rentene for eiendomslån i mange kommersielle banker å være høye, spesielt for mellomlange og langsiktige boliglån, med mange lån som bruker flytende renter fra 11–14 % per år, noe som skaper betydelig press på låntakere som bruker finansiell gearing.

Følgelig har noen banker registrert følgende renter for eiendomslån: VietcomBank bruker en rente på omtrent 9,6 %/år for fastrente de første 6 månedene, og omtrent 10,5 %/år for fastrente de første 12 månedene. Etter den foretrukne perioden beregnes den flytende renten som 24-måneders sparerente pluss en margin på omtrent 3,3 %, men ikke lavere enn 11,1 %/år. BIDV tilbyr eiendomskjøpslån med renter på omtrent 9,7 %/år de første 6 månedene; omtrent 10 %/år de første 12 månedene og omtrent 13,5 %/år for lengre fastrentepakker.

Rentesatsene på eiendomslån i mange banker fortsetter å justeres oppover. Foto: Nguyen Quang

VietinBank har justert sin faste rente for eiendomslån til over 12 % per år de første 24 månedene, hvoretter en flytende rente vil gjelde, men ikke lavere enn rundt 14 % per år. VPBank tilbyr også mange boliglåns- og eiendomsinvesteringspakker med gunstige renter på rundt 8–10 % per år i den første perioden, som deretter svinger rundt 12–14 % per år avhengig av kredittprofil og låneperiode.

I denne sammenhengen handler ikke eiendomsinvesteringer lenger bare om å «kjøpe og vente på prisøkninger». Stigende kapitalkostnader har redusert profittmarginene for spekulativ virksomhet betydelig. Mens mange investorer tidligere kunne låne opptil 60–70 % av eiendomsverdien fra banker for kortsiktig handel, har denne strategien nå blitt mye mer risikabel. Selv noen få måneder med svak markedslikviditet kan føre til betydelige rentebetalinger, noe som fører til at kapitalen eroderes. Mange investorer som hadde håpet på sterk avkastning fra forstadsboligboomer, står nå overfor langvarig kapitalstagnasjon ettersom transaksjonene avtar.

Et merkbart skifte er at investeringssentimentet beveger seg fra rask vekst til å prioritere kontantstrømsikkerhet. I stedet for å lete etter land i områder som mangler tydelig infrastruktur, blir mange investorer mer interessert i produkter som kan utnyttes umiddelbart, for eksempel utleieleiligheter, kommersielle rekkehus i tettbygde byområder eller industrieiendom knyttet til faktiske produksjonsbehov.

I mellomtiden endrer også eiendomsbransjen strategiene sine. Tidligere utvidet mange bedrifter raskt tomtebesittelsene sine, utviklet store prosjekter og var sterkt avhengige av lånt kapital. Men med stigende renter og streng kredittkontroll begynner det å bli et økonomisk press. I stedet for å spre utbyggingen tynt, fokuserer mange utviklere nå på segmenter med god likviditet, reell etterspørsel og stabil absorpsjonskapasitet.

Denne trenden er spesielt tydelig i gruppen av bedrifter som utvikler rimelige boliger, sosialboliger eller prosjekter med langsiktig driftspotensial. Dette er fordi myndighetene for tiden opprettholder fortrinnsrettslige kredittprogrammer for sosialboliger med betydelig lavere renter enn det generelle markedsgjennomsnittet, med noen programmer som bruker renter på rundt 4,6–5,4 % per år.

Eksperter mener at det nåværende markedet går inn i en «rensingsfase», og de med sterk økonomisk kapasitet, god risikostyring og prosjektutvikling basert på reelle behov vil ha en større fordel. Motsatt kan bedrifter som er for avhengige av lånt kapital eller implementerer ineffektive prosjekter, møte et betydelig press for omstrukturering.

Muligheter for langsiktige investorer

Ifølge Dr. Tran Xuan Luong (nestleder ved Vietnams institutt for eiendomsmarkedsforskning) begynner investorer også å endre sin oppfatning av eiendomsverdi når rentene stiger. Tidligere var den hyppigst nevnte faktoren prisøkningsmarginen, men nå blir faktisk utnyttelseseffektivitet, inntektsgenereringskapasitet og langsiktig driftspotensial viktigere kriterier. Men selv om stigende renter skaper kortsiktig press, bidrar de også til en sunnere markedsutvikling. Når spekulative kapitalstrømmer avtar, vil markedet ha muligheten til å vende tilbake til reell verdi og etterspørsel.

«Til tross for en rekke utfordringer i markedet, er eiendom fortsatt en viktig langsiktig aktivaklasse, spesielt i store byer med høy urbaniseringsrate. Problemet ligger i at investorer må endre tankesett. I stedet for å søke rask fortjeneste på noen få måneder, er en mer passende strategi nå å velge eiendeler som er motstandsdyktige mot økonomiske svingninger, genererer stabil kontantstrøm og har potensial til å øke i verdi basert på infrastruktur, befolkning og faktiske bruksbehov», analyserte Dr. Tran Xuan Luong.

Eksperter mener at til tross for stigende renter, er det fortsatt mange muligheter for langsiktige eiendomsinvestorer med sterk økonomisk kapasitet. Foto: Doan Thanh

I tillegg mener Dr. Tran Xuan Luong at investorer, i sammenheng med høye renter og et marked som går inn i en sterk konsolideringsfase, må endre tankegangen sin fra å «spekulere i trender» til å investere basert på reell verdi og evnen til å generere stabil kontantstrøm, samtidig som de må nøye vurdere langsiktig økonomisk press.

Investorer bør også prioritere eiendommer som dekker reelle boligbehov, har fullstendig juridisk dokumentasjon, tydelig infrastruktur og umiddelbart utviklingspotensial, ettersom disse anses som mer robuste eiendeler i et svært differensiert marked. Dette er spesielt et passende tidspunkt å restrukturere porteføljer, og prioritere langsiktige strategier fremfor kortsiktig spekulasjon. Eiendommer som dekker reelle boligbehov, ligger i områder med integrert infrastruktur eller har stabilt kommersielt potensial, vil sannsynligvis opprettholde verdien sin bedre i den nye markedssyklusen.

«Perioden 2026–2027 vil være en tid der markedet går fra rask vekst til mer selektiv utvikling, der kapital har en tendens til å fokusere på produkter med praktisk bruksverdi i stedet for å jage kortsiktige forventninger om prisøkning», kommenterte Dr. Tran Xuan Luong.

Kilde: https://hanoimoi.vn/lai-suat-leo-cao-va-cach-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-936065.html