Frykt for konkurs på grunn av enorme merkostnader for tomter.

Dekret 103 om bruksavgifter og leieavgifter møter mye motstand på grunn av ileggelsen av en ekstra eiendomsavgift på 5,4 % på beløpet som skal betales i perioden før eiendomsavgiften er fullstendig beregnet. Finansdepartementet ber for tiden om uttalelser for å endre dekretet.

Lancaster Legacy-prosjektet på 230 Nguyen Trai (distrikt 1, Ho Chi Minh-byen) har ennå ikke fullført verdsettelsesprosessen, selv om selskapet ønsker å betale bruksavgiften for land - Foto: QUANG DINH

I en samtale med avisen Tuoi Tre argumenterte Nguyen Quoc Hiep – styreleder i GP.Invest og styreleder i Vietnams entreprenørforening – for at denne ekstra eiendomsavgiften i hovedsak er «renter» på forsinkede betalinger, og at det er urimelig å bruke denne renten, at det forårsaker vanskeligheter for bedrifter og til og med presser noen bedrifter til randen av konkurs fordi beløpet de må betale når tusenvis av milliarder dong, selv om de ikke har skylden.

Er den ekstra tomteavgiften en urimelig avgift?

Herr Nguyen Quoc Hiep

* I utkastet til endring av dekret 103 som regulerer bruksavgifter og leieavgifter for eiendom, ønsker Finansdepartementet å opprettholde den ekstra innkrevingssatsen på 5,4 % per år på ubetalte eiendomsavgifter. Hvorfor motsetter du deg dette?

– I et nylig møte med regjeringsledere og flere eiendomsbedrifter var jeg den første som tok opp problemstillingen om at det er fullstendig urimelig å kreve at bedrifter betaler en ekstra tomteavgift på 5,4 % per år.

Dette tilleggsgebyret bør bare ilegges når bedriften har skylden for å ha forsinket betalingen etter at staten allerede har beregnet eiendomsavgiften, eller når bedriften med vilje forsinker betalingen og drar nytte av denne forsinkelsen.

Etter å ha gjennomgått utkastet til endringen av dekret 103, som Finansdepartementet for tiden ber om tilbakemelding på, har de imidlertid fortsatt ikke innarbeidet bedriftenes meninger og foreslår fortsatt å opprettholde den ekstra landavgiften på 5,4 % per år. De opprettholder fortsatt synspunktet om at dette er budsjettmidler, så selv om betalingene blir forsinket, må tilleggsbeløpet fortsatt betales.

Jeg er fullstendig uenig. Hvis denne politikken forblir uendret og fortsetter å bli implementert, vil det skape betydelig press på bedrifter. For bedrifter som ikke har betalt eiendomsavgift på mange år, kan den ekstra eiendomsavgiften de må betale beløpe seg til hundrevis, til og med tusenvis av milliarder dong. Dette legger en tung byrde på bedrifter, og noen kan til og med slite med å balansere økonomien og risikere konkurs.

Hvorfor anser du dette som en urimelig avgift?

– Dette er et tilleggsgebyr, som i hovedsak er renter som belastes det ubetalte beløpet i perioden hvor staten ennå ikke har fullført beregningen av økonomiske forpliktelser. Forutsatt at staten har fullført beregningen av arealbruksavgifter, og foretaket har skylden for ikke å betale, eller hvis foretaket på en eller annen måte drar nytte av denne forsinkelsen, må dette tilleggsgebyret innkreves fordi det genererer fortjeneste fra den forsinkede betalingen.

I følge den nye loven er imidlertid ikke bedrifter kvalifisert til å lansere prosjekter for salg til kunder før landavgiftene er fullt betalt, og de kan ikke skaffe kapital, og dermed ikke oppnå noen fordel.

Noen har foreslått en skattesats på 4 %, men jeg skal være ærlig: dette er også fullstendig urimelig fordi bedrifter i bunn og grunn ikke tjener på det, så enten det er 4 % eller 5,4 %, er det fortsatt ulogisk. Jeg håper at utkastbyrået vil se det virkelige problemet og ha empati med bedriftene.

Motvillig måtte betale titalls milliarder av VND i tilleggsgebyrer.

Novalands Lakeview City-prosjekt (Ho Chi Minh-byen) har ennå ikke ferdigstilt arealbruksavgiften etter mange år, noe som hindrer innbyggerne i å motta sine eiendomsbevis. - Foto: NGOC HIEN

* Må bedriften din også betale dette tilleggsgebyret?

– Det stemmer. Prosjektet vårt i Phu Tho fikk en beslutning om tildeling av tomt i mai 2024, men den offisielle verdsettelsen ble ikke fullført før et år senere, til tross for vår gjentatte oppfordring. I henhold til regelverket er selskapet pålagt å betale en ekstra tomteavgift på 5,4 % per år i tillegg til den totale tomteavgiften som skal betales, noe som betyr ytterligere 27 milliarder VND i tillegg til de nesten 500 milliardene VND som allerede er betalt.

Til tross for at vi syntes det var ekstremt urimelig, måtte vi etterkomme kravet, ellers ville vi ikke få lov til å selge eiendommene eller motta eiendomsbevis. I vårt tilfelle oppfordret vi dem gjentatte ganger til å betale, og var til og med villige til å betale eiendomsavgiftene, men myndighetene og konsulentfirmaet hadde ikke endelig fastsatt tomteprisen ennå, ikke fordi selskapet nektet å betale. Vi led til og med tap fordi prosjektets salgsprosess ble forsinket i et helt år.

Under diskusjonene fant de lokale myndighetene også innkrevingen av tilleggsavgifter urimelig, men de kunne ikke gi uttrykk for meninger i strid med lovbestemmelser som dekret 103.

«Renten» på 5,4 % er grunnløs. Vi er svært opprørte, men må fortsatt betale beløpet. Forhåpentligvis vil dette ekstra betalingskravet bli fjernet når dekret 103 endres. Vi håper at pengene vi allerede har betalt vil bli trukket fra eller refundert til selskapet.

Herr Nguyen Quoc Hiep

Bedrifter står overfor en fastlåst prissituasjon.

* Finansdepartementet argumenterer for at tilleggsavgiften på 5,4 % per år har tatt hensyn til «ansvarsdelings»-faktoren, og at denne avgiften tilsvarer 50 % av forsinkelsesgebyret for arealbruksavgifter?

– Selskapet ble fullstendig ekskludert fra verdsettelsesprosessen. Dersom selskapet hadde et ansvar for å delta i diskusjoner eller levere dokumenter for sent, ville det være rimelig å dele ansvaret, og selskapet ville lett samtykke. I dette tilfellet er imidlertid ikke selskapet skyld i det.

Verdsettelses- og rådgivingsrådet opprettes av et statlig organ og fastsetter prisen, som kjøperen må akseptere uten forhandlinger. Vi har foreslått at dekret 71 endres for å tillate investoren å delta, presentere sin sak og komme med motargumenter.

Vi ønsker desperat å betale landavgiftene raskt, slik at vi kan ha produkter å selge og kontantstrømmen tilbake, men det kan vi ikke. Denne situasjonen forårsaker flaskehalser for både offentlige inntekter og bedrifter, noe som fører til sløsing med eiendommer.

Resolusjon 68 har etterlyst et skifte i tankesett fra å «lede bedrifter» til å «tjene bedrifter». Denne nye og passende tilnærmingen er avgjørende for å løse vanskeligheter og fremme utviklingen av privat sektor. For å oppnå dette må beslutningstakere sette seg i bedriftenes sted for å lage passende og effektive forskrifter og prosedyrer.

Visepresidenten i et eiendomsselskap med prosjekter i Ho Chi Minh-byen:

Det kan utmatte virksomheten.

Jeg er uenig i regjeringens beslutning om å legge til 5,4 % årlig rente på den totale ubetalte tomteprisen fordi regjeringen ikke har godkjent prisen ennå, så hvor skulle pengene komme fra? En så stor rentestraff vil lamme bedrifter, spesielt de med store prosjekter og de med lange ventetider før tomteprisen er endelig fastsatt.

For eksempel er prosjektet vårt i distrikt 1 i Ho Chi Minh-byen fullført, men beregningen av arealavgiften er fortsatt under behandling. I februar 2020 beregnet verdsettelsesenheten utnevnt av departementet for naturressurser og miljø arealavgiften som skulle betales til 1 519 milliarder VND, men byen godkjente ikke denne prisen. På fjerde forsøk verdsatte et annet selskap den til 3 200 milliarder VND, og ​​beregnet prisen basert på verdsettelsesdatoen, selv om beslutningen om arealtildeling ble tatt i 2018, og la til inflasjonsfaktorer. Landavgiften skulle ha blitt beregnet basert på året for arealtildelingen, ikke verdsettelsesåret.

Hvis vi antar at verdsettelsen av tomten i 2025 er 3 400 milliarder VND og blir godkjent, vil vi bli belastet ytterligere 5,4 % per år, noe som betyr at beløpet allerede har økt med 40 %, tilsvarende omtrent 1 360 milliarder VND. Den totale tomteavgiften som skal betales, vil være 4 760 milliarder VND. Dette er et svimlende tall som kan presse virksomheten til randen av konkurs.

De fleste bedrifter brukte den opprinnelige verdsettelsen til å skaffe arbeidskapital, men nå har tomteprisene skutt i været. Takseringsenheten har allerede tatt hensyn til inflasjon, og nå legger myndighetene til en rente på 5,4 %, som i hovedsak tar hensyn til inflasjon to ganger.

Forsinkelser er berettiget fordi tjenestemenn er redde for å ta ansvar.

Den nåværende lave takten i verdsettelse av eiendom skyldes det begrensede antallet verdsettelsesselskaper, mens verdsettelsesgebyrene er lave, bare noen få hundre millioner VND, men krever et høyt nivå av ansvar. Lokale myndigheter må holde anbud for å velge verdsettelseskonsulentselskaper med lave kostnader.

Nylig har flere takseringsfirmaer blitt straffet. Dette har gjort både takseringsfirmaer og offentlige etater redde for å ta ansvar.

Tidligere tok takstråd avgjørelser og ga råd som kun var rådgivende. Men nå er offentlige etater svært motvillige til å endre tallene som konsulentene gir, spesielt for å redusere dem.

Samtidig, fordi konsulentfirmaer er ansvarlige for verdsettelsesresultatene, oppgir de ofte oppblåste tall for å sikre sikkerhet, noe som resulterer i unøyaktige verdsettelser. Alle disse faktorene forlenger verdsettelsesprosessen, og tar i mange tilfeller 2–3 år, eller enda lenger.

NGOC HIEN

Kilde: https://tuoitre.vn/lo-pha-san-vi-tien-dat-bo-sung-khung-20250609095456213.htm