Kjøpekraftens paradoks i leilighetssegmentet.

I tillegg til økonomiske faktorer, påvirker beliggenhet også salgspotensialet til en leilighet betydelig.

Selv om spørsmålet om rimelige boliger stadig tas opp som en bekymring for arbeidstakere med middel- og lav inntekt, viser eiendomsmarkedet et bemerkelsesverdig paradoks: mange rimelige leiligheter og sekundære eiendommer i forstadsområder sliter med å finne kjøpere, mens eiendommer i mellom- til eksklusive prisklasser i sentrum opprettholder betydelig attraktivitet.

Det er fortsatt vanskelig å finne kjøpere til billige boliger.

I over to år har fru Hoang Nhi (Ho Chi Minh-byen) kontinuerlig forsøkt å selge sin 62,2 m² store leilighet i Teco Homes An Phu-prosjektet (An Phu-distriktet, Ho Chi Minh-byen) for 1,89 milliarder VND, men har ennå ikke funnet en kjøper. Hun sa at leiligheten ble kjøpt for fire år siden gjennom en avdragsordning. Den opprinnelige kjøpesummen var over 1,7 milliarder VND, eksklusive renter på banklån. Med dagens prisantydning er enhetsprisen omtrent 30 millioner VND/m², betydelig lavere enn mange kommersielle prosjekter på markedet i dag, men hun har fortsatt ikke funnet en kjøper.

Luksusleilighetsprosjekter i det nye byområdet Thu Thiem, så vel som i sentrale deler av Ho Chi Minh-byen, er fortsatt attraktive til tross for de høye prisene, mens rimelige leilighetsprosjekter i forstadsområder opplever relativt tregt salg.

På samme måte kjøpte herr Hoang en gang en leilighet på 46 m² med ett soverom i Legacy-prosjektet i Thuan An (Thuan Giao-distriktet, Ho Chi Minh-byen). Etter å ha bodd der en stund, syntes han det var upraktisk å pendle til sentrum, så han bestemte seg for å selge den. Selv om han aksepterte en pris på over 1,3 milliarder VND, inkludert møbler, tok det ham likevel mange måneder å finne en kjøper.

Ifølge eiendomsmeglere i sør blir mange kommersielle leiligheter priset til 28–30 millioner VND/m² kontinuerlig tilbudt for salg, men transaksjonsvolumene er fortsatt ganske beskjedne. Vo Hong Thang, viseadministrerende direktør i DKRA Group, sa at mange ferdigstilte leilighetsprosjekter i sentrale deler av Ho Chi Minh-byen fortsatt genererer transaksjoner, selv om prisene ikke har økt betydelig. Samtidig står prosjekter i grenseområder eller forstadsområder overfor større likviditetspress. Mange huseiere aksepterer prisreduksjoner, selger til og med under takst, men sliter fortsatt med å finne kjøpere.

Ifølge eksperter ligger det største paradokset i at produktet er utviklet for middelinntektspersoner, men at nettopp denne gruppen møter en rekke barrierer for tilgang. Dat Minh, en mangeårig eiendomsmegler i Ho Chi Minh-byen, uttalte at de fleste kundene i dette segmentet bare har samlet rundt 1 milliard VND, mens resten er avhengig av banklån. Krav som resultatregnskap, ansettelseskontrakter og økonomisk historikk gjør det imidlertid vanskelig for mange frilansere, fabrikkarbeidere eller småbedriftseiere å oppfylle kredittkrav.

Nguyen Le Hai Dang, assisterende direktør for strategi og eksterne relasjoner hos Smartland Company, bemerket at mange ufaglærte arbeidere har liten vane med å gjennomføre økonomiske transaksjoner med banker utover å motta lønn eller ta ut penger. Derfor er det en betydelig utfordring å fullføre lånesøknader med mange komplekse prosedyrer. Når de ikke har tilgang til kapital, er de tvunget til å fortsette å leie i stedet for å eie en bolig.

I tillegg til økonomiske hensyn påvirker beliggenhet også salgspotensialet for rimelige boliger betydelig. Tomter i indre by blir stadig knappere og dyrere, noe som tvinger de fleste lavprisprosjekter til å utvikles i satellittbyer eller forstadsområder, 20–30 km fra sentrum av Ho Chi Minh-byen. Selv om prisen er rimeligere, gjør reisetiden, trafikkorken og begrenset infrastruktur og tjenester at mange nøler.

Mens segmentet for rimelige boliger står overfor betydelige likviditetsutfordringer, opererer markedet for luksuseiendommer etter et helt annet sett med regler. Her dreier historien seg ikke bare om salgspriser, men også om behovet for akkumulering, bevaring og statusbekreftelse blant økonomisk velstående kunder.

Hva forteller virkeligheten oss?

Mange lurer på hvorfor utbyggere ikke fokuserer på rimelige boliger, et segment med høyere etterspørsel, men i stedet fortsetter å utvikle leilighetsprosjekter priset til hundrevis av millioner dong per kvadratmeter? Realiteten er at etterspørselen fra middel- og overklassekunder holder seg stabil, noe som gir et grunnlag for utvikling av eksklusive produkter.

For denne kundegruppen er et hjem ikke bare et sted å bo. Det de søker er et komplett bomiljø med grøntområder, lav befolkningstetthet, fasiliteter av høy kvalitet, profesjonelle forvaltningstjenester og et fellesskap av beboere med lignende livsstil. Disse faktorene gjør dem villige til å betale en høyere pris for personvern, sikkerhet og langsiktig verdiøkning.

Ifølge Savills Vietnam har mange nylig lanserte Grade A-prosjekter registrert positive absorpsjonsrater. De fleste av disse prosjektene ligger i førsteklasses beliggenheter, noe som bidrar til å presse salgsprisene i primærmarkedet over 100 millioner VND/m². Faktisk forventes den gjennomsnittlige salgsprisen i noen undersøkte segmenter av primærmarkedet å nå omtrent 224 millioner VND/m² innen utgangen av 2025. Til tross for de høye prisnivåene er etterspørselen etter eiendommer i dette segmentet fortsatt sterk.

Tiltrekningen til luksuseiendommer demonstreres ytterligere av interessen for nye prosjekter i sentrale områder av Ho Chi Minh-byen og det nye byområdet Thu Thiem. For eksempel har Son Kim Lands prosjekt, rettet mot 5.0-modellen på Thu Thiem stasjon, allerede tiltrukket seg oppmerksomhet fra investorer til tross for at salgsprisen ennå ikke er annonsert. Tidligere har prosjekter som The Metropole og The Berkley, med priser fra 280-430 millioner VND/m², også registrert gunstige absorpsjonsrater. Tilsvarende har mange andre prosjekter som The Prive, Eaton Park og Masterise Cosmo Central tiltrukket seg betydelig kundeinteresse helt fra starten.

Herr Nguyen Le Hai Dang mener at eksklusive eiendommer ikke bare verdsettes etter størrelse eller byggekostnader, men også etter faktorer som knapphet, beliggenhet og evnen til å beholde verdi på lang sikt. For de med sterke økonomiske ressurser er beslutningen om å kjøpe et hus ofte basert på produktets unike verdi, utviklerens omdømme og potensialet for fremtidig verdiøkning i eiendelen, snarere enn den absolutte prisen.

I realiteten er tilbudet av eksklusive boliger i sentrale områder av Ho Chi Minh-byen begrenset på grunn av stadig knappere tomter. Dette gjør eiendommer med førsteklasses beliggenhet enda sjeldnere over tid.

Ifølge Vo Hong Thang har prosjekter som ligger i nærheten av Ho Chi Minh-byens sentrale forretnings- og finansdistrikt, spesielt rundt Thu Thiem-området, alltid en unik fordel når det gjelder beliggenhet. Denne knappheten bidrar til at disse prosjektene tiltrekker seg velstående kunder som ønsker å akkumulere eiendeler og forvente langsiktig prisøkning. «Totalt sett gjenspeiler prisøkningen i high-end-segmentet i stor grad loven om tilbud og etterspørsel, stadig høyere tomtekostnader og strengere produktutviklingsstandarder. Samtidig ligger vanskelighetene i lavprisboligsegmentet i tilgjengeligheten for kjøpere, fra juridiske prosedyrer og lånebetingelser til prosjektplassering», sa Thang.

Vi må løse opp i flokene.

Ifølge eksperter er den grunnleggende løsningen ikke å presse prisen på luksusboliger ned til under markedsverdi, men snarere å fjerne juridiske flaskehalser, utvide tilgangen til kreditt og investere i infrastruktur som forbinder forstadsområdene. Når disse barrierene er adressert, kan rimelige boliger nå de som trenger det, noe som bidrar til å redusere gapet mellom tilbud og etterspørsel som har eksistert i mange år i eiendomsmarkedet.

Kilde: https://nld.com.vn/nghich-ly-suc-mua-tu-phan-khuc-can-ho-196260527195751621.htm