Regjeringen må gjenvinne land til alle prosjekter.

Den halvhjertede mekanismen risikerer å ha to tomtepriser for ett prosjekt.

Artikkel 79 i utkastet til endret jordlov lister opp 31 spesifikke tilfeller der staten gjenvinner land for sosioøkonomisk utvikling i nasjonal interesse. Disse inkluderer gjenbosettingsprosjekter, prosjekter i landlige boligområder, industriklynger, frihandelssoner, lagringsanlegg for råolje, gass- og oljepumpestasjoner og lokale markeder, osv.

Dermed gjenstår svært få utviklingsprosjekter der bedrifter må forhandle direkte med beboerne for å erverve tomt. Eksempler inkluderer kommersielle boligprosjekter, blandede prosjekter (boliger og næringsbygg/service), multifunksjonelle komplekser, underholdningsområder og storskala byområder.

Under diskusjonen rundt dette utkastet forrige helg argumenterte mange representanter i nasjonalforsamlingen for at staten burde ta ledelsen i erverv av land for alle sosioøkonomiske utviklingsprosjekter for å skape likhet og ensartethet over hele landet. Å opprettholde en mekanisme der staten erverver land mens bedrifter forhandler uavhengig, ville utilsiktet skape ulikhet innenfor samme prosjekt, noe som resulterer i to forskjellige landpriser. Dette kan føre til langvarige tvister og sløsing med landressurser.

Staten bør gjenvinne land til sosioøkonomiske utviklingsprosjekter.

Duong Cong Thuyen, visedirektør i et eiendomsselskap i Ho Chi Minh-byen, satte stor pris på forslaget ovenfor fra representantene i nasjonalforsamlingen. Som ansvarlig for kompensasjon og rydding av land for næringsprosjekter, erkjente Thuyen at forhandlings- og ryddingsprosessen er den vanskeligste. Hvis grunneiere vet at en bedrift gjennomfører et prosjekt, krever de ofte svært høy kompensasjon, noen ganger til og med mye høyere enn markedsprisene. Derfor forblir mange kompensasjonsprosjekter uferdige, selv om bare noen få prosent av arbeidet gjenstår å fullføre.

«Mange grunneiere er spekulanter og investorer, ikke lokale innbyggere, så de er veldig «sta» fordi de ikke trenger bolig så raskt som mulig. Men hvis kompensasjonen for senere kjøpere er høyere enn for tidligere kjøpere, er det stor sannsynlighet for at disse tidligere kjøperne vil komme tilbake og kreve mer penger. Dette er grunnen til at mange prosjekter, inkludert de som er finansiert over statsbudsjettet, er forsinket, overskrider budsjettet eller til og med umulige å gjennomføre», uttalte Thuyen åpenhjertig, og vurderte: «Nasjonalforsamlingens representanter har tatt opp de hete, sentrale sakene i det sosiale og økonomiske livet. De har gitt uttrykk for bekymringene til folket og næringslivet.»

«Derfor håper jeg inderlig at utkastkomiteen vil vurdere ovennevnte meninger og forslag seriøst for å supplere og endre jordloven denne gangen for å oppnå best mulig resultat», understreket Thuyen.

Stortingsrepresentantene foreslår at staten gjenvinner land til alle kommersielle boligprosjekter.

Med henvisning til resolusjon 18 fra sentralkomiteen i Vietnams kommunistparti, som fastsetter to metoder, sa lederen for Ho Chi Minh-byens eiendomsforening (HoREA), Le Hoang Chau: «Den første metoden er at staten gjennomfører budgivning og auksjoner for å tildele og leie ut land, inkludert for bedrifter som driver kommersielle boligprosjekter. Dette er et ønske fra både innenlandske og utenlandske investorer. Den andre metoden er at investorer selv forhandler om bruksrettigheter til land for å utvikle prosjekter. Hvis budgivnings- og auksjonsmetoden velges, må staten kompensere og opprette et rent landfond. Det er svært vanskelig å bare by på prosjekter og deretter velge investoren, med selskapets penger som kompensasjon. For eksempel, i et prosjekt i distrikt 1 (Ho Chi Minh-byen), vant et selskap budet og ble valgt som investor, og overførte deretter penger til staten for kompensasjon. Folk nektet imidlertid fordi de visste hvilket selskap som var investoren og bare ønsket at selskapet skulle forhandle direkte. Derfor trakk prosjektet ut i mange år, og staten måtte ty til tvangstiltak.»

«Hvis staten har gjenvunnet land, bør den gjenvinne alle prosjekter. Deretter bør landet auksjoneres bort, og differansen i landleie bør brukes av staten til å investere i infrastruktur for folket, i stedet for å renne inn i bedriftenes lommer. Hvis dette gjøres riktig, vil staten ha kontroll og forvalte det primære landmarkedet for både offentlige og private investeringer», foreslo Chau.

Alle prosjekter bør behandles likt.

Ikke bare landgjenvinning, men også turistsektoren har blitt «neglisjert» i utkastet til endret jordlov, som avisen Thanh Nien har diskutert i en serie artikler. Utkastet til jordlov har også blitt tatt til orde av mange representanter fra nasjonalforsamlingen i nasjonalforsamlingen den siste uken.

Ifølge nasjonalforsamlingsrepresentant Ta Van Ha (Quang Nam-delegasjonen): Resolusjon 08/2017 fra politbyrået om å utvikle turisme til en nøkkeløkonomisk sektor. Utkastet til jordlov (endret) har imidlertid totalt 16 kapitler, 265 artikler med 226 sider, «men bare 11 forekomster av ordet 'turisme', hvorav 2 forekomster er for turistnæringen, og de andre 9 forekomstene er for å ta opp endringen av skogbruksloven.»

Han argumenterte for at måten regjeringen behandler denne svært etterlengtede viktige økonomiske sektoren på er utilstrekkelig, og understreket viktigheten av landgjenvinning for turismeutvikling. Derfor foreslo denne representanten for nasjonalforsamlingen å legge til en ny kategori i artikkel 79, nemlig land brukt til turismeutvikling, som også bør være gjenstand for statlig gjenvinning.

Dr. Huynh Thanh Dien fra Nguyen Tat Thanh-universitetet ønsket de innsiktsfulle meningene fra representantene i nasjonalforsamlingen angående opprettelse av landfond for sosioøkonomiske utviklingsprosjekter velkommen, og bekreftet at rydding av land alltid er den vanskeligste fasen for ethvert prosjekt, uavhengig av felt, spesielt for store prosjekter. Bedrifter har ikke selv rett til å gjenvinne land, og det å utelukkende stole på avtaler gjør det svært vanskelig å sikre seg nødvendig land.

For eksempel krever utvikling av store turistområder eller blandede bykomplekser, inkludert boliger, kjøpesentre og underholdningsfasiliteter, store landområder. Å la bedrifter uavhengig forhandle med innbyggere og erverve land fører til inkonsekvenser. Noen ganger kan selv et stort, godt planlagt prosjekt bli stående med uferdige, fragmenterte tomter fordi innbyggere nekter å overlevere jorden sin. Dette forlenger prosjektgjennomføringen, øker kostnadene og klarer ikke å oppnå målet om å styrke lokal eller regional økonomisk utvikling. Videre fører økte prosjektkostnader til høyere produktpriser, noe som til slutt skader forbrukerne.

«Staten bør ta ledelsen i erverv av land, planlegging og prosjektutvikling, og deretter legge ut offentlige og transparente anbud for å velge investorer med tilstrekkelig kapasitet og erfaring. Dette er den omfattende, systematiske tilnærmingen som følger utviklingsplanen og vil forhindre tvister. Dessuten er landprisene mer konsistente når staten erverver land. Hvis markedsprisene ble fulgt, hva ville de vært? Denne forskriften er for vag. Det er nødvendig å vurdere alle økonomiske utviklingsprosjekter som en del av den overordnede planen for lokal, regional og nasjonal økonomisk utvikling, skape arbeidsplasser for folket, og bør derfor behandles rettferdig. Selv prosjekter innenfor økonomiske soner med funksjonelle områder som industriparker, servicesoner, turistsoner, underholdningssoner og byområder bør være underlagt statlig landerverv. Derfor er det behov for detaljerte forskrifter angående prosjekter som er underlagt landerverv, inkludert underholdningssoner, nye byområder kombinert med kommersielle og servicebedrifter, og flerbruks underholdningskomplekser.» «Funksjoner inkluderer underholdningsområder, turistområder, byområder og andre funksjonelle soner innenfor den økonomiske sonen...», uttalte Dr. Dien.

Representant for nasjonalforsamlingen: Bør organisasjoner og enkeltpersoner som lager fastlåste planleggingsprosjekter og forårsaker arealsløsing, være ansvarlige for erstatning?

Hvis bedriftene må håndtere kompensasjonen selv, vil det bli vanskelig å sikre storskalaprosjekter.

For tiden er ingenting vanskeligere enn å kjøpe land fra folket. Hvis det gjøres riktig, vil statens økonomiske reserver vokse seg større og større. Staten kjøper land til alle prosjekter, inkludert turismeprosjekter og multifunksjonelle underholdningskomplekser. Hvis bedrifter ble overlatt til å kompensere seg selv, ville det ikke blitt noen store prosjekter eller megabyer.

Herr Le Hoang Chau   (Formann i eiendomsmeglerforeningen i Ho Chi Minh-byen)

Vi bør ikke skyve byrden av vanskelighetene over på bedriftene.

Hvis bedrifter blir overlatt til seg selv og håndterer den vanskeligste delen av rydding av land, er systematisk by- og økonomisk utvikling umulig. Myndighetene bør ikke skyve byrden over på bedrifter, spesielt ikke i landsektoren. Loven må gi detaljerte og spesifikke forskrifter slik at lokalsamfunn kan implementere dem på ensartet måte. For hvis loven ikke er klart definert, vil ikke statlige etater våge å implementere den, og prosjekter vil stoppe opp. Dette er roten til å endre landloven på dette tidspunktet; ellers vil det være et skritt tilbake.

Dr. Huynh Thanh Dien (Nguyen Tat Thanh University)

Kildekobling: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm