Tidspunkt når tomtetransaksjoner trer i kraft

Fordi land er en spesiell eiendel, må overføring av bruksrettigheter til land overholde bestemmelsene i jordloven og notarialbekreftelse. Derfor er det forskjell på gyldigheten av overføringskontrakten og gyldigheten av overføring av bruksrettigheter til land.

Har signert en kontrakt, men vet ikke om den er i kraft ennå

Fru PTG (bosatt i Dong Tam kommune i Dong Nai -provinsen) og mannen hennes trengte sårt en stor pengesum for å betale gjeld, og inngikk derfor en kontrakt om å overføre 4 sao land av et totalt areal på 2 hektar flerårig jord (med en rød bok) til herr HVB (bosatt i Tan Loi kommune i Dong Nai-provinsen) for 800 millioner VND. Fordi herr HVB ikke hadde nok penger til å betale alt på en gang, satte han bare inn 100 millioner VND og forpliktet seg til å betale hele beløpet for å kjøpe landet én måned senere. Deretter dro de to partene til nærmeste notarius publicus-kontor for å bekrefte kontrakten.

Advokater fra Dong Nai provinsielle advokatforening gir juridisk rådgivning til innbyggere i Dong Tam kommune i august 2025. Foto: Doan Phu

Etter en måned hadde herr HVB fortsatt ikke oppfylt sin forpliktelse. Derfor overførte ikke fru PTG og mannen hennes tomten til ham lenger, men inngikk en notarialt bekreftet overføringskontrakt til noen andre. Fordi han ikke kunne kjøpe tomten fra fru PTG og mannen hennes fordi noen andre «snappet» den, møtte herr HVB fru PTG og mannen hennes for å kreve tilbake depositumet han hadde betalt. Hvis fru PTG og mannen hennes ikke tilbakebetalte depositumet, ville han ansette en advokat for å saksøke og forhindre transaksjonen mellom henne og noen andre.

For å begrense den kompliserte situasjonen, ble fru PTG og mannen hennes enige om å returnere depositumet på 100 millioner VND til herr HVB. Hun og mannen hennes lurer imidlertid fortsatt på følgende: Hvilken kontrakt om overføring av 4 sao land mellom henne og herr HVB og den senere erververen har trådt i kraft, og hvilken kontrakt har ikke det?

Fordi man ikke vet når landoverføringskontrakten trer i kraft, og forskjellen i ikrafttredelsestidspunktet mellom landoverføringskontrakten og virkningen av overføringen av bruksrettigheter til land, støter mange på vanskeligheter når de ønsker å si opp kontrakten. For eksempel tilfellet med herr DVR (bosatt i Gia Kiem kommune, Dong Nai-provinsen).

Herr DVR sa: Da han hadde endelig fastsatt prisen, signerte han en kontrakt for å overføre 150 kvadratmeter ^boligtomt med en rød bok til fru NTD (bosatt i Bien Hoa-distriktet, Dong Nai-provinsen), og begge parter signerte bare, kontrakten ble notarisert. Etter fristen som var angitt i kontrakten, hadde imidlertid ikke erververen, fru NTD, forberedt nok penger til å gi ham etter fristen som var angitt i kontrakten. Av den grunn fullførte han ikke prosedyren for å overføre navnet til fru NTD.

Herr DVR lurer på om overføringskontrakten mellom ham og fru NTD er gjeldende ennå, og om han har rett til å kansellere kontrakten når betalingsdatoen og navneendringsprosedyren kommer, men fru NTD er fraværende?

Gyldig fra tidspunktet for signering eller notarisering?

Artikkel 401 i sivilloven av 2015 fastsetter at en rettskraftig inngått kontrakt er gjeldende fra inngåelsestidspunktet. Fra det tidspunktet kontrakten trer i kraft, må partene oppfylle sine rettigheter og forpliktelser overfor hverandre slik de er forpliktet.

Samtidig bestemmes det fra artikkel 500 til artikkel 503 i sivilloven av 2015 at en kontrakt om bruksrettigheter til land er en avtale mellom partene, der grunnbrukeren overfører bruksrettighetene til land i henhold til bestemmelsene i jordloven til den andre parten; den andre parten utøver rettighetene og pliktene i henhold til kontrakten med grunnbrukeren. Innholdet i kontrakten om bruksrettigheter til land må ikke være i strid med bestemmelsene om bruksformål, bruksperiode, planlegging, arealplan og andre rettigheter og plikter i henhold til bestemmelsene i jordloven og andre bestemmelser i relevante lover.

Kontrakter om bruksrettigheter til land må inngås skriftlig i en form som er i samsvar med bestemmelsene i sivilloven av 2015, jordloven og andre relevante lovbestemmelser. Gjennomføringen av kontrakter om bruksrettigheter til land må følge de korrekte prosedyrene og formalitetene som er foreskrevet i jordloven og andre relevante lovbestemmelser. Overføringen av bruksrettigheter til land skal tre i kraft fra registreringstidspunktet som foreskrevet i jordloven.

«Avtalen om overføring av bruksrett til areal trer i kraft på tidspunktet for notarisering. Overføring av bruksrett til areal trer i kraft fra tidspunktet for registrering av endringer i henhold til bestemmelsene i jordloven.»
Advokat NGUYEN DUC, Dong Nai provinsielle advokatforening.

I tillegg fastsetter artikkel 6 i notarialloven fra 2024 tydelig at notarialbekreftede dokumenter er gyldige fra det tidspunktet de er signert av notarius publicus og notarialorganisasjonen stempler dokumentet. Notarialbekreftede dokumenter er gyldige for relevante parter og danner grunnlaget for partene involvert i transaksjonen til å be kompetente statlige etater om å utføre prosedyrer knyttet til den notarialbekreftede transaksjonen.

Advokat Nguyen Duc (advokatforeningen i Dong Nai-provinsen) sa: Basert på ovennevnte regelverk har kontrakten om å overføre 4 sao land mellom fru PTG og herr HVB ennå ikke trådt i kraft fordi den ikke har oppfylt de formelle vilkårene (ikke notarisert eller sertifisert). Når det gjelder kontrakten mellom paret og sistnevnte, trer den i kraft fra tidspunktet for notarisering. Spørsmålet om at herr HVB ber om tilbakebetaling av depositumet og blir akseptert av paret, er ikke relatert til spørsmålet om hvorvidt landoverføringskontrakten trer i kraft eller ikke.

I tilfellet med herr DVR: Overføringskontrakten mellom ham og fru NTD kan tre i kraft. Siden fru NTD ikke oppfylte forpliktelsene som er avtalt i kontrakten på riktig måte, har han imidlertid rett til å be om kansellering av den signerte kontrakten. Kanselleringen av en notarisert kontrakt må oppfylle følgende betingelser: Når det foreligger en avtale og skriftlig forpliktelse fra alle personer som deltok i kontrakten. Samtidig må notarialbekreftelsen av kanselleringen av den notariserte kontrakten utføres hos den forrige notarorganisasjonen og utføres av en notar.

Dersom DVR ikke kansellerer den notariserte kontrakten hos notarius publicus, har vedkommende rett til å anlegge søksmål og be retten om å kansellere kontrakten fordi NTD i alvorlig grad har brutt de kontraktsmessige forpliktelsene og ikke har oppfylt forpliktelsene i kontrakten på riktig måte.

Doan Phu

Kilde: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/