Tidspunktet da tomtetransaksjoner trer i kraft.

Jord med bruksrettsbevis (også kjent som eiendomssertifikat) som ikke er gjenstand for tvister, tvangsfullbyrdelse av dommer, beslag osv., kan overføres.

Fordi land er en spesiell eiendel, må overføring av bruksrettigheter til land overholde jordlovgivningens forskrifter og notarialbekreftelsesprosedyrer. Derfor er det en forskjell mellom gyldigheten av overføringskontrakten og gyldigheten av overføring av bruksrettigheter til land.

En kontrakt ble inngått uten at man visste om den var i kraft.

Fru PTG og mannen hennes (innbyggere i Dong Tam kommune i Dong Nai -provinsen) trengte sårt en stor sum penger for å betale gjeld, og signerte derfor en overføringskontrakt med herr HVB (innbygger i Tan Loi kommune i Dong Nai-provinsen) for 4 sao (omtrent 0,4 hektar) land beplantet med flerårige avlinger (med et eierskapsbevis for grunn) for 800 millioner VND. Fordi herr HVB ikke hadde nok penger til å betale umiddelbart, foretok han bare et depositum på 100 millioner VND og forpliktet seg til å betale hele beløpet én måned senere. Deretter dro begge parter til nærmeste notarius publicus-kontor for å bekrefte kontrakten.

Advokater fra Dong Nai provinsielle advokatforening ga juridisk rådgivning til innbyggere i Dong Tam kommune i august 2025. Foto: Doan Phu

Etter en måned hadde herr HVB fortsatt ikke oppfylt sin forpliktelse. Derfor bestemte fru PTG og mannen hennes seg for ikke å overføre eiendommen til ham lenger, og inngikk i stedet en notarialt bekreftet overføringskontrakt med noen andre. Fordi han ikke kunne kjøpe eiendommen fra fru PTG og mannen hennes fordi noen andre «snappet» den fra ham, konfronterte herr HVB dem for å kreve tilbake depositumet sitt. Hvis fru PTG og mannen hennes ikke tilbakebetalte depositumet, truet han med å ansette en advokat for å saksøke og forhindre transaksjonen mellom dem og den andre parten.

For å unngå ytterligere komplikasjoner ble fru PTG og mannen hennes enige om å returnere depositumet på 100 millioner VND til herr HVB. De ønsker imidlertid fortsatt å vite: Av kontraktene for overføring av 4 sao (omtrent 1200 kvadratmeter) land mellom dem og herr HVB, og mellom dem og den påfølgende erververen, hvilken kontrakt er nå gyldig og hvilken er det ikke?

Fordi mange ikke vet når kontrakter om overføring av land trer i kraft og forskjellen mellom ikrafttredelsesdatoen for en kontrakt om overføring av bruksrettigheter til land, møter de ofte vanskeligheter når de prøver å si opp kontrakten. For eksempel tilfellet med herr DVR (bosatt i Gia Kiem kommune, Dong Nai-provinsen).

Herr DVR uttalte: Etter å ha blitt enige om prisen, utarbeidet han en kontrakt for å overføre 150 ^kvadratmeter boligtomt med et eiendomsbevis til fru NTD (bosatt i Bien Hoa-distriktet, Dong Nai-provinsen). Begge parter signerte bare kontrakten, som deretter ble notarisert. Etter fristen som var angitt i kontrakten, hadde imidlertid fru NTD fortsatt ikke nok penger til å betale ham. Derfor fortsatte han ikke med overføringen av eierskapet til fru NTD.

Herr DVR ønsker å vite om overføringskontrakten mellom ham og fru NTD har trådt i kraft, og om han har rett til å kansellere kontrakten dersom fru NTD er fraværende på dagen for betalings- og eierskifteprosedyrene?

Trer kontrakten i kraft fra tidspunktet for signering eller notarialbekreftelse?

Artikkel 401 i sivilloven av 2015 fastsetter at en rettskraftig inngått kontrakt trer i kraft fra inngåelsestidspunktet. Fra det tidspunktet kontrakten trer i kraft, må partene oppfylle sine rettigheter og plikter overfor hverandre som avtalt.

Samtidig fastslår artikkel 500 til 503 i sivilloven av 2015 at en kontrakt om bruksrettigheter til areal er en avtale mellom partene, der grunnbrukeren overfører bruksrettighetene til den andre parten i samsvar med jordloven; den andre parten utøver rettighetene og pliktene i henhold til kontrakten med grunnbrukeren. Innholdet i kontrakten om bruksrettigheter til areal må ikke være i strid med forskriftene om arealformål, arealbruksperiode, arealplanlegging, arealbruksplaner og andre rettigheter og plikter som foreskrevet i jordloven og andre relevante lover.

Kontrakter om bruksrettigheter til land må være skriftlige i en form som er i samsvar med bestemmelsene i sivilloven av 2015, jordloven og andre relevante lover. Inngåelsen av kontrakter om bruksrettigheter til land må følge de korrekte prosedyrene som foreskrevet i jordloven og andre relevante lover. Overføringen av bruksrettigheter til land trer i kraft fra registreringstidspunktet som fastsatt i jordloven.

«Overdragsavtalen for bruksrett til areal trer i kraft på tidspunktet for notarisering. Overføringen av bruksrett til areal trer i kraft fra tidspunktet for registrering av endringer i samsvar med forskrifter i eiendomsretten.»

Advokat NGUYEN DUC, Dong Nai provinsielle advokatforening.

Videre fastsetter artikkel 6 i notarialloven av 2024 tydelig at et notarisert dokument trer i kraft fra det tidspunktet det er signert av notarius publicus og stemplet av notarialpraksisorganisasjonen. Et notarisert dokument er juridisk bindende for de involverte partene og fungerer som grunnlag for partene til å be det kompetente statlige organet om å utføre prosedyrer knyttet til den notariserte transaksjonen.

Advokat Nguyen Duc (Dong Nai provinsielle advokatforening) uttalte: Basert på forskriftene nevnt ovenfor, har kontrakten for overføring av 4 sao (omtrent 1000 kvadratmeter) land mellom fru PTG og hennes ektemann og herr HVB ennå ikke trådt i kraft fordi den ikke oppfyller de formelle kravene (den ble ikke notarisert eller autentisert). Kontrakten som er opprettet mellom paret og en påfølgende part, trer imidlertid i kraft fra tidspunktet for notariseringen. Spørsmålet om at herr HVB ber om tilbakebetaling av depositumet, noe paret samtykket i, er ikke relatert til hvorvidt landoverføringskontrakten er juridisk gyldig eller ikke.

Angående herr DVRs sak: Overføringskontrakten mellom ham og fru NTD er gyldig. Ettersom fru NTD ikke oppfylte sine forpliktelser som fastsatt i kontrakten, har han imidlertid rett til å be om at den kanselleres. Kansellering av en notarisert kontrakt krever følgende betingelser: Det må foreligge en skriftlig avtale eller forpliktelse fra alle parter involvert i kontrakten. Videre må notarialbekreftelsen av kanselleringen utføres av det samme notariuskontoret som tidligere notariserte kontrakten, og av en notarius publicus.

Dersom den notariserte kontrakten ikke kan kanselleres hos et notarius publicus-kontor, har DVR rett til å anlegge søksmål og be retten om å annullere kontrakten med den begrunnelse at NTD har brutt sine kontraktsforpliktelser i alvorlig grad og ikke oppfylt forpliktelsene i kontrakten.

Doan Phu

Kilde: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/