På denne bakgrunnen foreslo Byggedepartementet nylig en fortrinnslånspakke på 100 000 milliarder VND i utkastet til resolusjon om fortrinnskapital til utvikling av sosiale boliger, som forventes å skape et gjennombrudd for segmentet for sosiale boliger.
Hindringer i kredittutbetaling
Tidlig i april 2023 godkjente regjeringen i beslutning 338/QD-TTg gjennomføringen av prosjektet «Investering i bygging av minst 1 million sosiale boenheter for lavinntektstakere og arbeidere i industriparker i perioden 2021–2025». Målet er å strebe mot totalt omtrent 1 062 200 ferdigstilte boenheter innen 2030. Av disse vil 428 000 enheter bli ferdigstilt i perioden 2021–2025, og 634 200 enheter i perioden 2025–2030.
For å implementere prosjektet har regjeringen også godkjent forslaget fra State Bank of Vietnam (SBV) om å bevilge 120 000 milliarder VND til fire statlig utpekte forretningsbanker, med utlånsrenter for investorer på 8,7 %/år og for kjøpere/leietakere av sosialboliger på 8,2 %/år. Fra 1. juli 2023 vil SBV med jevne mellomrom kunngjøre de foretrukne utlånsrentene for deltakende forretningsbanker hver sjette måned, noe som betyr at rentene kan være gjenstand for markedssvingninger.
Ettersom Vietnams statsbank fastsetter renter som bare er 1,5–2 % lavere per år enn den generelle markedsrenten for mellom- og langsiktige lån, har en rekke forretningsbanker (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank og HD Bank) søkt om å «dele kaken» og registrert seg for å delta i programmet med 5000 milliarder VND til hver bank, noe som øker den totale kapitalen for rentestøtte til 145 000 milliarder VND.
Dessverre, etter nesten 20 måneders implementering, har denne kredittpakken blitt avvist av offentligheten fordi regelverket fastsatt av State Bank of Vietnam (SBV) ikke er egnet for deres økonomiske evner. Derfor, etter mye overveielse, bestemte SBV seg tidlig i september 2024 å senke renten til 7 % per år for utbyggere og 6,5 % per år for boligkjøpere.
Vurderinger viser imidlertid at den fastsatte renten fortsatt er for høy for boligkjøpere, og det er derfor denne kredittpakken fortsatt er upopulær. Dette fremgår av den detaljerte rapporten fra Byggedepartementet om implementeringen av den prioriterte kredittpakken på 120 000 milliarder VND for sosialboliger.
Mer spesifikt, ved utgangen av 3. kvartal 2024 hadde bare 34 av 63 kommuner publisert dokumenter på sine elektroniske portaler som listet opp 83 prosjekter som var kvalifisert for fortrinnslån. Den totale utbetalte lånesaldoen var 1 783 milliarder VND (hvorav bedriftskunder sto for 1 633 milliarder VND og boligkjøpere sto for 150 milliarder VND), noe som representerer omtrent 1,1 % av den totale registrerte støttekapitalen.
«Implementeringen av sosiale boligprosjekter står for tiden overfor mange vanskeligheter. Bare i tredje kvartal 2024 var det åtte prosjekter i gang i landet, med et omfang på 4960 enheter. Tre prosjekter fikk investeringsgodkjenning, med et omfang på 2676 enheter, og bare ett prosjekt ble delvis fullført, med et omfang på 200 enheter. Ifølge rapporter fra lokalsamfunn fullførte landet fra 2021 til slutten av tredje kvartal 2024 79 sosiale boligprosjekter, med et omfang på 42 414 enheter, og byggingen av 131 prosjekter har startet, med et omfang på 111 687 enheter», informerte Hoang Hai, direktør for avdelingen for bolig- og eiendomsmarkedsstyring (Byggedepartementet).
Boligkjøpere bør prioriteres.
Basert på aggregerte data fra Byggedepartementet er det bare over 143 000 sosiale boligenheter som er ferdigstilt eller under bygging på landsbasis så langt. Derfor er målet på 428 000 enheter for perioden 2021–2025 i prosjektet nesten umulig å oppnå, ettersom bare et «mirakel» kan fullføre 258 000 nye enheter på under 13 måneder. Drømmen om å eie et hjem for lavinntektstakere og arbeidere vil bli ytterligere forsinket.
Ifølge Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), er sosialboliger en viktig politikk for partiet og staten. Dette demonstreres ytterligere av besluttsomheten om å endre og supplere boligloven fra 2023, jordloven fra 2024 og flere veiledende dekreter, for å sikre ensartethet og konsistens i regelverket for sosialboliger.
Mekanismene for fortrinnsrett til kredittkilder for utvikling av sosiale boliger har imidlertid fortsatt mange mangler som gir grunn til bekymring, nemlig mangelen på «såkornkapital» eller, hvis tilgjengelig, regelverket er noe strengt, noe som gjør det vanskelig eller umulig for kvalifiserte personer å få tilgang.
«Regjeringsdekret 100/2024/ND-CP fastsetter kapitalnivået, fortrinnsrenter, vilkår og utbetaling av lån til sosiale boligprosjekter (7,92 %/år for investorer i sosiale boliger som selger eller leier og kjøper; 6,6 % for prosjekter som kun leaser), noe som skaper gunstige betingelser for investorer for å få tilgang til fortrinnsrettslige kredittkilder for å implementere prosjekter. I offisielt brev 4524/NHCS-TDSV datert 1. august 2024 fra Social Policy Bank, basert på dekret 100/2024/ND-CP, anses imidlertid utlånsrenten på 6,6 %/år for boligkjøpere som høy», uttalte Le Hoang Chau.
Gitt ovennevnte situasjon, for å utvide de fortrinnsrettede kapitalkildene for utvikling av sosiale boliger, foreslår utkastet til resolusjon om fortrinnsrettede kapitalkilder for utvikling av sosiale boliger, som Bygge- og anleggsdepartementet for tiden innhenter uttalelser fra departementer og etater før det sendes inn til regjeringen for kunngjøring, å implementere en fortrinnsrett lånepakke på 100 000 milliarder VND fra obligasjonskapitalkilder, gjeldende i 5 år. Dette er første gang Bygge- og anleggsdepartementet har foreslått å anvende en sosial boligpakke gjennom obligasjonsutstedelse.
Følgelig vil renten på denne prioriterte kredittpakken være lik renten for lån til fattige husholdninger som fastsatt av statsministeren i hver periode; utbetalingsperioden vil fortsette inntil hele kredittpakken er utbetalt, men ikke lenger enn 31. desember 2030.
I en diskusjon om denne saken sa Nguyen The Diep, nestleder i Hanoi Real Estate Club, at Byggedepartementets forslag i resolusjonsutkastet om fortrinnsrettslige kapitalkilder for sosial boligutvikling er banebrytende fordi det utvider kapitalkildene til utvikling og skaper muligheter for kjøpere av sosial bolig. Det er imidlertid også nødvendig å avklare regelverket for rentesatser for denne kredittpakken, der boligkjøpere står i sentrum og bør prioriteres.
«Hvis renten for kredittpakken på 100 billioner VND er den samme som renten for lån til fattige husholdninger slik statsministeren bestemmer i hver periode, basert på dekret 100/2024/ND-CP, som er 6,6 %/år, vil det fortsatt være vanskelig å oppmuntre folk til å låne penger for å kjøpe sosialboliger på nåværende tidspunkt, fordi utlånsrenten i henhold til beslutning 486/2023/QD-TTg bare var 4,8 %/år», sa Nguyen The Diep.
Le Hoang Chau, styreleder i HoREA, delte det samme synet og foreslo at regjeringen vurderer å tillate fortsatt implementering av rentereguleringen på utlån på 4,8 %/år, slik det er fastsatt i statsministerens beslutning 486/2023/QD-TTg. For tiden implementerer Sosialpolitisk bank et «låneprogram for å støtte fattige husholdninger med bolig» med en rente på 3 %/år, så det ville være best å bruke en utlånsrente på 3–4,8 %/år for de som kjøper eller leier sosialboliger, for å oppmuntre boligkjøpere, stimulere markedet og skape motivasjon for investorer til å akselerere prosjektgjennomføringen.
Byggedepartementets forslag om en kredittpakke på 100 000 milliarder VND er svært passende gitt den nåværende mangelen på kapital til utvikling av sosiale boliger. Imidlertid må man lære av de åpenbare erfaringene med kredittpakken på 120 000 milliarder VND under resolusjon 33/2023/NQ-CP, som ikke klarte å tiltrekke seg låntakere. Spesielt må forskrifter om lånevilkår og renter studeres nøye for å sikre at de er egnet for folks faktiske omstendigheter.
Dr. Nguyen Huy Thanh - Finansekspert
[annonse_2]
Kilde: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html
Kommentar (0)