Từ năm 2026, nhà nước bỏ khung giá đất do Chính phủ quy định định kỳ 5 năm, thay vào đó là bảng giá đất do các tỉnh quy định, bắt đầu từ năm 2026, sau đó, hàng năm được điều chỉnh theo tình hình thực tế biến động của thị trường. Bảng giá đất được xây dựng theo quy định chặt chẽ của Chính phủ và hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Môi trường về nguyên tắc, quy trình, phương pháp, tiêu chí về khu vực và vị trí. Hai nguyên tắc cơ bản nhất là xác định giá theo sát giá thị trường, bảo đảm tính độc lập giữa đơn vị tư vấn xác định giá và Hội đồng thẩm định giá với cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Bảng giá chung gồm 8 bảng thứ cấp cơ bản theo 8 loại đất: Đất nông nghiệp 4 bảng (Đất cây hàng năm, đất cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất lâm nghiệp). Đất phi nông nghiệp cũng gồm 4 bảng( đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất, đất khu công nghiệp). Ngoài ra, có thể phân làm nhiều bảng thứ cấp nhỏ hơn, như đất ở và các loại đất phi nông nghiệp khác phân theo địa bàn đô thị và địa bàn nông thôn. Bảng giá đất theo từng đơn vị hành chính xã, phường, mỗi đơn vị phân ra nhiều khu vực, mỗi khu vực có một số hạng mục. Mỗi hạng mục có một số vị trí. Mỗi hạng mục đất ở và đất phi nông nghiệp khác phổ biến có 5 vị trí, mỗi hạng mục đất nông nghiệp phổ biến có 3 vị trí. Vị trí số 1 có giá cao nhất, các vị trí tiếp theo giảm dần.
Bảng giá đất là căn cứ nền tảng để định giá đất nhà nước cho thuê hoặc giao đất (có thu tiền), giá đấu thầu, tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất, thuế mua bán, chuyển nhượng đất, tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, phí, lệ phí khác về đất.
Bảng giá đất năm 2026 của các tỉnh được đề xuất tiệm cận với giá thị trường, tăng bình quân 30%-70% đối với đất ở và 20%-50% đối với đất nông nghiệp( so với bẳng giá đất thực hiện đến hết năm 2025). Bảng giá đất ở vùng đồng bằng được đề xuất tăng trung bình 30-40% đối với đất ở, 15- 30% đối với đất nông nghiệp. Tỷ lệ này ở vùng miền núi là 15-30% và 10-25%. Đỉnh giá các loại đất, vùng miền núi đều thấp hơn hẳn, chỉ bằng 10-30% vùng đồng bằng. Đáng chú ý là các trường hợp sát nhập tỉnh, giá đất ở khu vực trung tâm không tăng, thậm chí giảm, khi trung tâm hành chính tỉnh chuyển đi nơi khác, ngược lại giá đất nơi trở thành trung hành chính chung của các tỉnh khi sát nhập lại tăng mạnh.
Có mốt số địa phương trở thành tâm chấn trên mặt báo. Ở miền Bắc, Hà Nội giá đất đô thị đề xuất tăng từ 2-26% (so với giá đã điều chỉnh năm 2025), tăng 150-270% (so với chưa điều chỉnh năm 2025). Đỉnh giá (tính theo 1 m2) lên 702 triệu đồng đất đô thị khu vực trung tâm thành phố và 290.000 đ đất nông nghiệp. Quảng Ninh, đất ở đô thị tăng bình quân 1,5-2 lần, cao thì trên 5 lần, đỉnh giá là 203 triệu đồng; đất ở nông thôn tăng bình quân trên dưới 3 lần, cao đến 9 lần. Hải Phòng tăng cao nhất đến 370%, đỉnh giá đất ở đô thị trên 200 triệu đồng. Bắc Ninh giá đất ở đô thị tăng bình quân 2,4 lần, đỉnh giá 120 triệu đồng. Miền Trung thì Nghệ An, tại một số địa điểm thành phố Vinh cũ, mới tính bằng 80% giá thị trường, đỉnh giá đã trên 200 triệu đồng. Đà Nẵng giá đất ở đô thị tăng 5-82%, đỉnh giá là 350 triệu đồng; đất nông nghiệp các loại tăng bình quân 140-150%, đỉnh giá là 300.000 đồng. Quảng Ngãi, giá đất ở đô thị tăng 2-3 lần, đỉnh giá lên 60 triệu đồng. Miền Nam thì Thành phố Hồ Chí Minh tăng 4%-280%. Đỉnh giá đất đô thị là 687 triệu động, đất nông nghiệp 810 ngàn đồng. Đồng Nai đất ở tăng 1,3-2 lần; đất nông nghiệp tăng 1,1-1,8 lần, có nơi tăng đến 9 lần. Đỉnh giá đất ở đô thị là 64 triệu đồng, đất ở nông thôn 18 triệu đồng, đất nông nghiệp 396.000 đồng/m2. Tây Ninh, đất ở nông thôn và đô thị tăng từ 1,6-6 lần, đỉnh giá đất ở đô thị là 83 triệu, đất nông nghiệp 178.000đồng.
Các tỉnh vùng Trung du và miền núi phía Bắc thuộc nhóm tăng giá đất thấp và trung bình. Đất ở đô thị tăng trung bình 15%-30%, cao nhất là 5-8 lần; đất nông nghiệp tăng trung bình 5-20%, cao nhất 80%. Tỉnh Thái Nguyên đạt đỉnh cao nhất, đất nông nghiệp 140.000 đồng, đất ở đô thị 100 triệu đồng. Tỉnh Phú Thọ trên 90.000 đồng và 105 triệu đồng. Tình Lào Cai trên 50.000 đồng và 83.000 triều đồng. Tỉnh Điện Biên 82.000 đồng và 42,5 triệu đồng. Tỉnh Lai Châu 43.000 đồng và trên 9.000 triệu đồng. Tỉnh Lạng Sơn 43.000 đồng và 37,2 triệu đồng.
Sơn La là một trong những tỉnh công bố sớm bẳng giá đất năm 2026, hiện đang lấy ý kiến tham gia của các cấp, các ngành, các tổ chức và nhân dân. Ủy ban Mặt trận Tổ quốc tỉnh cũng đang triển khai lấy ý kiến của các thành viên Hội đồng tư vấn. Bảng giá đất của Sơn La có 8 bảng giá theo 8 loại đất. Đất nông nghiệp có 4 bảng (Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản. Đất phi nông nghiệp có 4 bẳng: Đất ở, đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất phi nông nghiệp, đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp). Đất phi nông nghiệp theo 75 đơn vị hành chính xã, phường. Mỗi phường phổ biến có trên dưới 20 khu vực, xã có trên dưới 10 khu vực. Mỗi khu vực có nhiều hạng mục, mỗi hạng mục phổ biến có 5 vị trí. Về đất nông nghiệp, cả tỉnh có 75 xã, phường là 75 khu vực và cũng là 75 vị trí. Gíá đất ở bình quân tăng 10-20%. Giá đất nông nghiệp cơ bản tăng đều khoảng 30%. Đất ở có giá cao nhất trong các loại đất, cao nhất là phường Tô Hiệu, phổ biến 15-20 triệu đồng/m2, đỉnh giá là 54 triệu đồng. Đỉnh thứ nhì là 32 triệu đồng, thuộc phường Thảo Nguyên (Thị xã Mộc Châu cũ). Đất ở cấp xã có đỉnh gần 16 triệu đồng (xã Mai Sơn, thuộc thị trấn Mai Sơn cũ). Gíá đất nông nghiệp, cao nhất là đất 2 vụ lúa, bình quân 45000đ/m2, đỉnh giá là 78.000 đồng (xã Đoàn kết, huyện Mộc Châu cũ). Như vậy, so với bảng giá đất dự kiến của các tỉnh trong cả nước thì giá đất dự kiến của của Sơn La vào tốp thấp, mức tăng cũng vào tốp thấp, trong Vùng trung du và miền núi phía Bắc thì giá đất và mức tăng vào tốp trung bình. Khả năng như vậy là phù hợp với tình hình thực tế thị trướng đất đai ở Sơn La.
Bảng giá đất của Sơn La thuộc nhóm tỉnh có một số khác biệt so với cả nước và vùng. Đó là, (1) giá đất nông nghiệp tăng đều và mức tăng cao hơn giá đất ở, trong khi cả nước và vùng thì giá đất ở lại tăng cao hơn; (2) Phân khu vực và vị trí đất ở, đất phi nông nghiệp khác theo từng xã, phường, mà không chia bảng theo địa bàn đô thị và địa bàn nông thôn; (3) Lấy từng xã, phường vừa là một khu vực vừa là 1 vị trí để xác định giá đất nông nghiệp. Vấn đề đáng quan tâm là, trước khi sát nhập, cả tỉnh có 204 xã, phường, nay còn 75 xã phường. Bây giờ nhiều xã sát nhập từ 2-3 xã, trong đó có các xã thuộc vùng phát triển khác nhau (vùng I, vùng II, vùng III), mà đều chung 1 vị trí, thì làm cho người ta băn khoăn.
Các vùng miền và các tỉnh, thành phố có sự phân hóa về bảng giá đất và tỷ lệ tăng giá đất chủ yếu là do trình độ phát triển kinh tế cao thấp khác nhau, mức độ đô thị hóa khác nhau, mức độ phát triển cơ sở hạ tầng, các khu công nghiệp, các doanh nghiệp, các dự án đầu tư khác nhau. Nhưng nhìn chung, theo các chuyên gia, nếu như giá đất cũ bằng khoảng trên dưới 70% giá thị trường, thì giá năm 2026 dự kiến có khả năng tăng lên trên duối 85%. Nhưng giá thị trường có lúc, có nơi cũng bị chịu tác động của các yếu tố tiêu cực (kích giá, thổi giá). Giá đất dự kiến là quá nhanh, tạo cú sốc hay không thì đang có ý kiến khác nhau. Giá nhà nước “đuổi theo” thì giá thị trường cũng “chạy”. An toàn và hợp lý nhất là quá trình tiệm cận chí ít cũng cần một chu kỳ 5 năm mới tạo ra được mức tiệm cận tối ưu. Đưa giá đất tiệm cận với giá thị trường là xu hướng khách quan, cần thiết, nhưng cũng là con dao hai lưỡi. Nhà nước sẽ hạn chế được thất thoát tài chính, tăng thu cho ngân sách, đồng thời cũng tăng chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. Các doanh nghiệp lo lắng chi phí đầu vào của các dự án đầu tư sẽ đội vốn khi giá đất tăng cao, làm giảm khả năng cạnh tranh sản phẩm trên thị trường, đến lượt lại ảnh hưởng đến việc thu hút lao động và tạo nguồn cho thu nhân sách. Nhân dân lo lắng, nhất là giá đất vườn khi chuyển đổi lên đất thổ cư. Giá đất vườn gắn liền với đất thổ cư dự kiến tăng gấp 1,5 lần giá đất nông nghiệp cùng loại, nhưng khi chuyển lên đất ở thì giá tăng gấp 20 lần, thậm chí là 50 lần. Các hộ muốn tách và chuyển đổi đất để làm nhà cho con đành bó tay vì phải chịu gánh nặng tài chính vượt quá khả năng. Nhiều chuyên gia kiến nghị đưa giá đất vườn lên sát giá đất ở (khoảng 60-70%) để giảm gánh nặng tài chính cho dân. Nhưng Chính phủ trình và Quốc hội đang lấy ý kiến về chủ trương dùng chính sách tài chính để giải quyết một cách hợp lý hơn. Đó là dân chuyển đất vườn lên đất ở trong hạn mức quy định thì được giảm 70%, chỉ phải đóng 30% nghĩa vụ tài chính. Trường hợp vượt hạn mức dưới 1 lần thì đóng 50%, vượt hạn mức từ 1 lần trở lên thì đóng 100%.
Đối với việc tăng cao chi phí đầu vào của các dự án đầu tư của doanh nghiệp khi giá đất tăng cao, theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường và nhiều chuyên gia thì các nước có kinh nghiệm tốt có thể học tập. Đó là, các dự án đầu tư của doanh nghiệp tạo cơ sở vật chất, hạ tầng, thu hút lao động, đây là nhân tố cơ bản làm tăng giá đất đai trong khu vực, tạo nguồn thu cho ngân sách. Do đó, có thể giảm trách nhiệm tài chính đầu vào cho doanh nghiệp.
Một vấn đề khác là quá trình xây dựng bảng giá đất rất khó bị tác động của các yếu tố tiêu cực, nhưng việc xác định giá đất cụ thể của từng trường hợp theo loại đất, khu vực, vị trí, thời điểm thì có thể dễ phát sinh hơn. Vì lúc đó, giá đất cụ thể được lấy giá trong bảng giá đất nhân với hệ số. Biện pháp hiệu quả để ngăn ngừa nguy cơ tiêu cực, làm mất công bằng, dẫn đến khiếu kiện là việc xác định giá đất cụ thể phải công khai minh bạch, cộng đồng phải được giám sát và có ý kiến. Mặt khác, thời gian giao thời chuẩn bị điều chỉnh giá đất, việc làm thủ tục đất đai, giao dịch mua bán, chuyển đổi đất hay bị ách tắc, đình trệ, làm ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của doanh nghiệp và người dân. Các cấp chính quyền cần bảo đảm quá trình chuyển tiếp công khai, minh bạch, thông suốt, chỉ đạo các cơ quan chức năng (cơ quan giải quyết thủ tục về đất và thu thuế, phí và lệ phí về đất) khắc phục hiện tượng trì hoãn để chờ tăng giá đất.
Bảng giá đất năm 2026 của các tỉnh được đánh giá chuẩn bị kỹ lưỡng, cơ bản là sát với thực tế thị trường. Nhưng đây mới là dự kiến. Việc lấy ý kiến của các đối tượng chịu tác động chính (người dân và doanh nghiệp), ý kiến của các tổ chức có chức năng phản biện, nhận xét đánh giá của hội đồng thẩm định, chắc chắn các bảng giá đất sẽ hoàn thiện hơn, thỏa mãn được nhà nước, doanh nghiệp và người dân, góp phần quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội từng địa phương và cả nước./.
Phan Đức Ngữ
Nguồn: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html
![[Ảnh] Thủ tướng Phạm Minh Chính tiếp Giám đốc Đại học RMIT Melbourne (Australia)](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/04/02/1775142120087_thiet-ke-chua-co-ten-2026-04-02t214220784-png.webp)
Bình luận (0)