7 ważnych nowych punktów w znowelizowanym prawie gruntowym

Nieruchomości to szczególna i bardzo wrażliwa branża, na którą zmiany w przepisach i polityce gruntowej wpływają bezpośrednio i natychmiast.

Zdaniem prawnika Nguyen Thanh Ha z Izby Adwokackiej w Hanoi , znowelizowane prawo gruntowe zawiera wiele przepisów dostosowanych w celu maksymalnej ochrony interesów ludzi.

Poniżej przedstawiono kilka istotnych nowych punktów pomiędzy znowelizowaną ustawą o gruntach a ustawą o gruntach z 2013 r., którą omówił.

Innowacje w przepisach dotyczących planowania i zagospodarowania przestrzennego

Znowelizowane prawo gruntowe uzupełniło regulacje dotyczące planowania zagospodarowania przestrzennego i planów, zmierzając w kierunku innowacji w zakresie procesu, treści i metod sporządzania planowania zagospodarowania przestrzennego i planów.

Obejmuje to zwiększenie jawności, przejrzystości i udziału społeczeństwa w planowaniu użytkowania gruntów poprzez organizowanie konsultacji, uzupełnianie i udoskonalanie przepisów dotyczących wdrażania praw użytkowników gruntów na obszarach objętych planowaniem.

Jeśli plan zagospodarowania przestrzennego został ogłoszony, ale nie ma rocznego planu zagospodarowania przestrzennego na poziomie powiatu, użytkownicy gruntów mogą nadal korzystać z gruntów i korzystać ze swoich praw. Lokalne władze są zdecentralizowane w określaniu celów planistycznych, co pozwala im proaktywnie rozwijać swoją gospodarkę społeczną.

Innowacje w przepisach dotyczących planowania i zagospodarowania przestrzennego staną się podstawą do wykorzystania zasobów ziemi jako wkładu w proces rozwoju społeczno-gospodarczego. Poprawi się efektywność i efektywność gospodarowania i użytkowania gruntów, co stworzy siłę napędową dla przekształcenia naszego kraju w kraj rozwinięty o wysokich dochodach, zgodnie z polityką Partii i Państwa.

Przepisy szczegółowe dotyczące odzyskiwania gruntów na potrzeby rozwoju społeczno-gospodarczego

W kwestii odzyskiwania gruntów, odszkodowań i wsparcia przesiedleń znowelizowana ustawa o ziemi szczegółowo reguluje przypadki, w których państwo odzyskuje grunty na potrzeby rozwoju społeczno-gospodarczego w interesie narodowym i publicznym.

Przypadki te muszą dotyczyć projektów (1) budowy obiektów użyteczności publicznej; (2) budowy siedzib agencji państwowych i obiektów użyteczności publicznej; (3) innych przypadków, obejmujących wiele grup kryteriów, takich jak: mieszkalnictwo, obszary produkcyjne, rozwój funduszu gruntowego, złoża mineralne, prace podziemne oraz przypadków, w których państwo odzyskuje grunty w celu przeprowadzenia aukcji i przetargów w celu zwiększenia dochodów budżetowych.

Ponadto ustawa szczegółowo określa porządek i tryb odzyskiwania gruntów na cele rozwoju społeczno-gospodarczego w interesie narodowym i publicznym, dodając wiele nowych punktów i zapewniając demokrację, obiektywizm, uczciwość, jawność, przejrzystość, terminowość i zgodność z prawem.

Budynek apartamentowy w rejonie tamy Linh (zdjęcie: Tran Khang).

Służy to również wspólnemu dobru społeczności oraz zrównoważonemu, cywilizowanemu i nowoczesnemu rozwojowi społeczności i miejscowości; zwraca się uwagę na podmioty polityki społecznej i podmioty bezpośrednio zaangażowane w produkcję rolną .

Wraz z tym podejmowane są kroki mające na celu wdrożenie odszkodowań, wsparcia, przesiedleń i odzyskiwania gruntów, które zapewniają zasadę uczestnictwa ludzi na wszystkich etapach, gwarantując, że ludzie, których ziemia zostanie odzyskana, otrzymają odszkodowanie i zostaną przesiedleni przed odzyskaniem ziemi.

Nabycie gruntów pod zabudowę mieszkaniową komercyjną

Odzyskiwanie gruntów pod zabudowę mieszkaniową o charakterze komercyjnym jest jednym z przypadków odzyskiwania gruntów przewidzianych w art. 79 ust. 27 znowelizowanej ustawy o odzyskiwaniu gruntów na cele rozwoju społeczno-gospodarczego w interesie narodowym i publicznym.

Ustawa stanowi, że państwo może przejąć grunty pod realizację projektów budownictwa mieszkaniowego, budownictwa mieszanego i handlu oraz usług, ale tylko w przypadku „inwestycji budowlanych na obszarach miejskich”.

Ustawa precyzuje również charakter projektów miejskich podlegających kontroli w celu ich unieważnienia jako „projekty inwestycyjne mające na celu budowę obszarów miejskich o funkcjach mieszanych, synchronicznych systemach infrastruktury technicznej, infrastrukturze społecznej z zabudową mieszkaniową zgodnie z przepisami prawa budowlanego”.

Przy dokonywaniu odzyskiwania gruntów w przypadkach określonych w art. 79 muszą być spełnione przesłanki i warunki określone w art. 80 „Podstawy i warunki odzyskiwania gruntów na cele obronności i bezpieczeństwa państwa oraz rozwoju społeczno-gospodarczego w interesie narodowym i publicznym”.

Powyższe regulacje projektowe zaczerpnięto z przepisów Ustawy o gruntach z 2013 r., mających na celu zapewnienie ścisłych regulacji dotyczących warunków i kryteriów odzyskiwania gruntów pod realizację projektów budownictwa komercyjnego.

Niniejsze rozporządzenie zapewnia bardziej rygorystyczne zasady odzyskiwania gruntów pod zabudowę mieszkaniową w ramach zmienionego Prawa gruntowego, co stanowi ważny krok naprzód w zakresie ochrony praw obywateli i zapobiegania nadużyciom w odzyskiwaniu gruntów.

Przypadki przydziału gruntów bez licytacji

W kwestii przydziału gruntów, dzierżawy gruntów i zezwoleń na zmianę przeznaczenia gruntów, znowelizowana ustawa o ziemi szczegółowo reguluje przypadki przydziału gruntów bez licytacji lub przetargu oraz przypadki, w których wymagana jest licytacja praw do użytkowania gruntów, przetargi mające na celu wyłonienie inwestorów do realizacji projektów z wykorzystaniem gruntów, a także szczegółowo reguluje przypadki dzierżawy gruntów z jednorazową płatnością za cały okres dzierżawy zgodnie z duchem uchwały nr 18 Komitetu Centralnego.

Ustawa wyraźnie określiła warunki i uprawnienia do wydawania zezwoleń na zmianę przeznaczenia gruntów, przy czym wszelkie uprawnienia do zatwierdzania zmiany przeznaczenia gruntów na cele uprawy ryżu, ochronne grunty leśne, specjalne grunty leśne i produkcyjne grunty leśne będące lasami naturalnymi zostały przekazane Radzie Ludowej na szczeblu prowincji.

W którym wyraźnie określono, że gospodarstwa domowe i osoby fizyczne użytkujące grunty i mające potrzebę zmiany celu użytkowania gruntów rolnych na terenach mieszkalnych, gruntów rolnych na tej samej działce z gruntami mieszkalnymi na grunty mieszkalne lub zmiany celu użytkowania gruntów nierolniczych, które nie są gruntami mieszkalnymi, na grunty mieszkalne, wówczas planowanie zagospodarowania przestrzennego na poziomie powiatu zatwierdzone przez właściwy organ będzie mogło zmienić cel użytkowania gruntów bez konieczności opierania się na rocznym planie zagospodarowania przestrzennego na poziomie powiatu.

Zaproponuj regulacje mające na celu ograniczenie pośredników w przydzielaniu i dzierżawie gruntów.

Znowelizowane prawo gruntowe promuje decentralizację i delegowanie władzy w zakresie wdrażania prawa do reprezentowania własności gruntów całego ludu, ujednolicając zarządzanie w kierunku zwiększenia lokalnej odpowiedzialności oraz ścisłej inspekcji, nadzoru i kontroli ze strony rządu centralnego; zmniejszając liczbę punktów centralnych i pośredników związanych z reformą administracyjną, co zmniejsza kłopoty i negatywne nastawienie.

Zmniejsza się liczba agencji pośredniczących w przydzielaniu i dzierżawie gruntów w strefach ekonomicznych, strefach zaawansowanych technologii i na lotniskach. Procedury administracyjne koncentrują się na reformie, uproszczeniu i przejrzystości, aby ułatwić ludziom realizację procedur.

Opuszczone wille na obszarze miejskim (zdjęcie: Tran Khang).

Cennik gruntów jest aktualizowany corocznie

Znowelizowane prawo gruntowe przewiduje wydawanie corocznych cenników gruntów w celu zapewnienia ścisłego dostosowania ich do faktycznego stanu rynku oraz rozszerzenia zakresu stosowania cenników gruntów.

Znowelizowane prawo stanowi również, że Prowincjonalny Komitet Ludowy jest odpowiedzialny za przedłożenie Radzie Ludowej do decyzji o dostosowaniu, zmianie i uzupełnieniu cennika gruntów w celu ogłoszenia i zastosowania od 1 stycznia następnego roku lub za dostosowanie, zmianę i uzupełnienie w ciągu roku oraz za zlecenie Rządowi opracowania szczegółowych przepisów mających na celu zapewnienie, że cennik gruntów będzie aktualizowany zgodnie z rzeczywistością.

Przepisy szczegółowe dotyczące wydawania zaświadczeń o prawie użytkowania gruntów w przypadku użytkowania gruntów bez dokumentów

W przypadku, gdy gospodarstwo domowe lub osoba fizyczna korzysta z ziemi bez dokumentów potwierdzających prawa do użytkowania ziemi i nie narusza przepisów dotyczących gruntów, a ziemia nie została przydzielona bez odpowiedniego upoważnienia.

W związku z tym gospodarstwa domowe i osoby fizyczne korzystające z gruntów przed 18 grudnia 1980 r., które uzyskały potwierdzenie od gminy, że nie ma co do tego sporu, otrzymają Certyfikat praw do użytkowania gruntów i własności aktywów związanych z gruntami na następujących warunkach:

W przypadku działek gruntu zabudowanych domami, budynkami mieszkalnymi i obiektami służącymi życiu, jeżeli powierzchnia działki jest równa lub większa od limitu uznania gruntu za zabudowę mieszkaniową określonego w punkcie 5 artykułu 141 niniejszej ustawy, uznana powierzchnia gruntu mieszkalnego jest równa limitowi uznania gruntu za zabudowę mieszkaniową i nie jest wymagana żadna opłata za użytkowanie gruntu.

W przypadku działek zabudowanych domami, budynkami mieszkalnymi i obiektami użyteczności publicznej, jeżeli powierzchnia działki jest mniejsza od limitu uznania gruntów za zabudowane, o którym mowa w art. 141 ust. 5 niniejszej ustawy, powierzchnię działki za zabudowane ustala się jako całą powierzchnię tej działki i nie pobiera się opłaty za użytkowanie gruntu.

W przypadku działek gruntów wykorzystywanych do celów produkcji, działalności gospodarczej, handlu i usług poza rolnictwem, grunty przeznaczone pod produkcję i działalność gospodarczą poza rolnictwem uznaje się według faktycznie wykorzystywanej powierzchni; formę użytkowania gruntów uznaje się za formę przydziału gruntów z pobieraniem opłat za użytkowanie gruntów, a okres użytkowania gruntów jest stały i długoterminowy.

Źródło: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/7-diem-moi-dang-luu-y-trong-luat-dat-dai-sua-doi-20240120073209029.htm