Nieruchomości to wyjątkowa i niezwykle wrażliwa branża, na którą zmiany w przepisach i polityce gruntowej wpływają bezpośrednio i natychmiast.
Zdaniem prawnika Nguyen Thanh Ha z Izby Adwokackiej w Hanoi , znowelizowane prawo gruntowe zawiera wiele przepisów mających na celu jak największą ochronę interesów ludzi.
Poniżej przedstawiono kilka istotnych nowych punktów, które Pan podkreślił, a które różnią znowelizowane prawo gruntowe od prawa gruntowego z 2013 r.
Reforma przepisów dotyczących planowania i użytkowania gruntów.
Znowelizowane prawo gruntowe udoskonaliło przepisy dotyczące planowania i opracowywania planów zagospodarowania przestrzennego, wprowadzając innowacje w procesie, treści i metodach przygotowywania planów i opracowywania planów zagospodarowania przestrzennego.
Obejmuje to zwiększenie otwartości, przejrzystości i udziału społeczeństwa w planowaniu użytkowania gruntów poprzez konsultacje oraz uzupełnienie i udoskonalenie przepisów dotyczących wykonywania praw użytkowników gruntów na obszarach objętych planami.
Jeśli plan zagospodarowania przestrzennego został opublikowany, ale nie ma rocznego planu zagospodarowania przestrzennego na poziomie powiatu, użytkownicy gruntów mogą nadal korzystać z gruntów i korzystać ze swoich praw do użytkowania. Władze lokalne są zdecentralizowane w określaniu celów planistycznych, co umożliwia im proaktywne rozwijanie działalności społeczno -gospodarczej.
Innowacje w przepisach dotyczących planowania zagospodarowania przestrzennego stworzą podwaliny pod wykorzystanie zasobów gruntowych jako wkładu w rozwój społeczno-gospodarczy. Zwiększona zostanie efektywność i wydajność zarządzania gruntami oraz ich użytkowania, co nada Wietnamowi pęd do stania się krajem rozwiniętym o wysokich dochodach, zgodnie z wizją Partii i Państwa.
Szczegółowe przepisy określające okoliczności, w których grunty mogą zostać odzyskane na potrzeby rozwoju społeczno-gospodarczego.
W kwestii nabywania gruntów, odszkodowań i wsparcia przesiedleń znowelizowana ustawa o ziemi szczegółowo określiła przypadki, w których państwo nabywa grunty na potrzeby rozwoju społeczno-gospodarczego w interesie narodowym i publicznym.
Przypadki te muszą dotyczyć projektów (1) budowy obiektów użyteczności publicznej; (2) budowy siedzib agencji państwowych, obiektów użyteczności publicznej; (3) innych przypadków, obejmujących wiele grup kryteriów, takich jak: budownictwo mieszkaniowe, obszary produkcyjne, rozwój funduszu gruntowego, złoża mineralne, prace podziemne oraz przypadków, w których państwo odzyskuje grunty na aukcji lub przetargu w celu zwiększenia dochodów budżetowych.
Ponadto ustawa szczegółowo określiła procedury nabywania gruntów pod zabudowę społeczno-gospodarczą w interesie narodowym i publicznym, dodając wiele nowych punktów, aby zapewnić demokrację, obiektywizm, uczciwość, jawność, przejrzystość, terminowość i zgodność z prawem.
Budynki mieszkalne w okolicy Linh Đàm (Foto: Trần Kháng).
Służy to również dobru ogółu społeczności oraz zrównoważonemu, cywilizowanemu i nowoczesnemu rozwojowi społeczności i miejscowości; należy przy tym zwracać uwagę na beneficjentów polityki społecznej i osoby bezpośrednio zaangażowane w produkcję rolną .
Obejmuje to również kroki dotyczące rekompensat, wsparcia, przesiedleń i przejmowania gruntów, przy jednoczesnym zapewnieniu zasady uczestnictwa ludzi na wszystkich etapach oraz zagwarantowaniu, że osoby, których ziemia zostanie przejęta, otrzymają rekompensatę i zostaną przesiedlone przed jej przejęciem.
Nabywanie gruntów pod zabudowę mieszkaniową komercyjną.
Nabycie gruntów pod zabudowę mieszkaniową o charakterze komercyjnym stanowi jeden z przypadków nabycia gruntów przewidzianych w art. 79 ust. 27 znowelizowanej ustawy o gruntach dotyczącej nabywania gruntów na cele rozwoju społeczno-gospodarczego w interesie ogólnokrajowym i publicznym.
Ustawa stanowi, że państwo może przejąć grunty pod realizację projektów budownictwa mieszkaniowego, budownictwa mieszanego i projektów handlowo-usługowych, ale tylko w przypadku „projektów inwestycyjnych w zakresie rozwoju obszarów miejskich”.
Ustawa precyzuje również charakter projektów zagospodarowania przestrzennego podlegających kontroli w celu unieważnienia jako „projekty inwestycyjne dotyczące budowy obszarów miejskich o funkcjach wielofunkcyjnych, zintegrowanych systemach infrastruktury technicznej i społecznej z zabudową mieszkaniową, zgodnie z przepisami prawa budowlanego”.
Przy przeprowadzaniu rekultywacji gruntów w przypadkach określonych w art. 79 muszą być spełnione przesłanki i warunki określone w art. 80 „Tematy i warunki rekultywacji gruntów na cele obronności i bezpieczeństwa państwa oraz rozwoju społeczno-gospodarczego dla dobra kraju i społeczeństwa”.
Powyższe regulacje zostały opracowane w oparciu o zapisy Ustawy o gruntach z 2013 r., zapewniając tym samym ścisłe i jasne regulacje dotyczące warunków i kryteriów nabywania gruntów pod komercyjne projekty mieszkaniowe.
To rozporządzenie, które w znowelizowanej ustawie o gruntach wprowadza bardziej rygorystyczne procedury wykupu gruntów pod komercyjne projekty deweloperskie, jest ważnym krokiem naprzód w ochronie praw człowieka i zapobieganiu nadużyciom przy wykupywaniu gruntów.
Przypadki przydziału gruntów bez licytacji i przetargu.
W odniesieniu do przydziału gruntów, dzierżawy gruntów i zezwoleń na zmianę przeznaczenia gruntów, znowelizowana ustawa o gruntach szczegółowo reguluje przypadki przydziału gruntów bez przetargu lub licytacji, a także przypadki wymagające licytacji praw do użytkowania gruntów lub licytacji w celu wyłonienia inwestorów dla projektów wykorzystujących grunty. Określa również przypadki dzierżawy gruntów z jednorazową opłatą za cały okres dzierżawy, zgodnie z duchem Uchwały nr 18 Komitetu Centralnego.
Prawo to szczegółowo określa warunki i uprawnienia do wydawania zezwoleń na zmianę przeznaczenia gruntów, decentralizując wszystkie uprawnienia do zatwierdzania zmiany przeznaczenia gruntów z gruntów przeznaczonych pod uprawę ryżu, ochronnych gruntów leśnych, specjalnych gruntów leśnych i naturalnych gruntów produkcyjnych na rzecz Prowincjonalnej Rady Ludowej.
W szczególności przepisy wyraźnie stanowią, że gospodarstwa domowe i osoby fizyczne obecnie użytkujące grunty, które chcą zmienić cel użytkowania gruntów rolnych na obszarach mieszkalnych, gruntów rolnych na tej samej działce, na których znajdują się grunty mieszkalne, lub zmienić cel użytkowania gruntów nierolniczych innych niż grunty mieszkalne na grunty mieszkalne, muszą oprzeć swoje pozwolenie na planie zagospodarowania przestrzennego na poziomie powiatu zatwierdzonym przez właściwy organ, a nie na rocznym planie zagospodarowania przestrzennego na poziomie powiatu.
Wprowadzenie regulacji mających na celu ograniczenie pośredników w przydzielaniu i dzierżawie gruntów.
Znowelizowane prawo gruntowe promuje decentralizację i delegowanie uprawnień w zakresie egzekwowania prawa ludu do reprezentowania własności gruntów, ujednolicając zarządzanie w sposób, który zwiększa odpowiedzialność lokalnych społeczności i zapewnia ścisłą inspekcję, nadzór i kontrolę ze strony rządu centralnego; zmniejszając liczbę agencji i pośredników, w powiązaniu z reformą administracyjną, co ogranicza niedogodności i korupcję.
Zredukowano liczbę pośredników zaangażowanych w alokację i dzierżawę gruntów w strefach ekonomicznych, strefach zaawansowanych technologii i na lotniskach. Zreformowano, uproszczono i zwiększono przejrzystość procedur administracyjnych, aby ułatwić proces obywatelom.
Opuszczone wille na obszarze miejskim (zdjęcie: Tran Khang).
Cenniki gruntów są corocznie aktualizowane.
Znowelizowane prawo gruntowe przewiduje wydawanie corocznych cenników gruntów, aby zapewnić, że będą one odzwierciedlać rzeczywistą sytuację na rynku oraz poszerzyć zakres stosowania cenników gruntów.
Znowelizowane prawo stanowi również, że Prowincjonalny Komitet Ludowy jest odpowiedzialny za przedkładanie Prowincjonalnej Radzie Ludowej do decyzji w sprawie dostosowania, zmiany i uzupełnienia listy cen gruntów, która ma zostać opublikowana i obowiązywać od 1 stycznia następnego roku, lub dostosowania, zmiany i uzupełnienia jej w ciągu roku, a także powierza Rządowi opracowanie szczegółowych przepisów mających na celu zagwarantowanie, że lista cen gruntów będzie aktualizowana tak, aby odzwierciedlała rzeczywistość.
Przepisy określające sposób wydawania zaświadczeń o prawie użytkowania gruntów w przypadkach, gdy grunt jest użytkowany bez dokumentacji.
Dotyczy to gospodarstw domowych i osób korzystających z gruntów bez dokumentów potwierdzających prawo do użytkowania gruntu, pod warunkiem, że nie naruszają przepisów dotyczących gruntów, a grunt nie został przydzielony bez odpowiedniego upoważnienia.
W związku z tym gospodarstwa domowe i osoby fizyczne, które korzystały z gruntów przed 18 grudnia 1980 r. i których prawa do użytkowania gruntów zostały potwierdzone przez gminę jako wolne od sporów, otrzymają Certyfikat Prawa do Użytkowania Gruntów i Własności Aktywów Związanych z Gruntem, zgodnie z poniższymi postanowieniami:
W przypadku działek gruntu zabudowanych domami, budynkami mieszkalnymi i innymi obiektami służącymi życiu codziennemu, jeżeli powierzchnia działki jest równa lub większa od powierzchni gruntu uznanego za teren zabudowany, o którym mowa w ust. 5 art. 141 niniejszej ustawy, wówczas powierzchnia gruntu uznanego za teren zabudowany jest równa powierzchni gruntu uznanego za teren zabudowany, a opłata za użytkowanie gruntu nie jest naliczana.
W przypadku działek zabudowanych domami, budynkami mieszkalnymi i innymi obiektami codziennego użytku, jeżeli powierzchnia działki jest mniejsza od powierzchni działki uznanej za działkę mieszkaniową zgodnie z art. 141 ust. 5 niniejszej ustawy, powierzchnię działki mieszkalnej ustala się jako całą powierzchnię działki i nie pobiera się opłaty za użytkowanie gruntu.
Działki gruntowe wykorzystywane do produkcji pozarolniczej, działalności gospodarczej, handlu i usług uznawane są za grunty przeznaczone pod produkcję pozarolniczą i działalność gospodarczą na podstawie faktycznie wykorzystywanej powierzchni; forma użytkowania gruntów to przydział gruntów z uiszczaniem opłat za użytkowanie gruntów, a okres użytkowania gruntów jest stabilny i długoterminowy.
Źródło
Komentarz (0)