Nieruchomości przetrwają burzę.

[reklama_1]

„Przez ponad 20 lat pracy w branży nieruchomości nigdy nie doświadczyłem tak trudnego okresu jak ten” – wykrzyknął jeden z właścicieli firmy do autora. To stwierdzenie częściowo odzwierciedla trudności, z jakimi borykają się firmy i osoby pracujące w sektorze nieruchomości. Mimo to pozostają one odporne i znajdują sposoby na przezwyciężenie tych trudnych czasów.

Pani Pham Thi Nguyen Thanh, dyrektor generalna Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Service), stwierdziła, że firma jest obecnie jedną z największych firm pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, z około 33% udziałem w rynku. Jednak wielkość Dat Xanh nie oznacza, że firma nie boryka się z trudnościami. Firma jest tylko nieznacznie mniej obciążona niż inne dzięki kapitałowi zgromadzonemu przez 20 lat działalności na rynku.

Według pani Thanh, ostatni okres był „wielką powodzią” dla pośredników w obrocie nieruchomościami i nikt tak naprawdę nie „przetrwał” tego czasu. Oczywiście, nawet w przeciwnościach losu istnieją możliwości, a firmy wdrożyły różne rozwiązania, aby przetrwać „zimę”.

„ Nasz system rozciąga się od północy na południe. Przed kryzysem kredytowym nasza firma miała około 70 spółek zależnych. Kiedy rynek stał się trudny, regularnie i nieustannie restrukturyzowaliśmy cały system, od poziomu grupy po spółki członkowskie, aby zapewnić, że zachowamy tylko najzdrowsze „komórki”, które przetrwają trudny okres” – powiedziała pani Thanh.

Firma wykorzystała swoje doświadczenie zdobyte podczas lockdownu związanego z COVID-19, aby opracować scenariusze awaryjne. Kiedy rynek zaostrzył warunki kredytowe, firma natychmiast wdrożyła szereg scenariuszy na wyższym poziomie niż te stosowane podczas pandemii.

Firma dostosowała i zawęziła swoje sektory działalności, skalę, obszary geograficzne działalności i linie produktów, jednocześnie redukując i usprawniając nieefektywne działy. Nawet działy, które dobrze prosperowały, ale nie były niezbędne, musiały priorytetyzować zasoby, aby zaspokoić pilniejsze potrzeby.

Według pani Thanh, firma skupiła się na optymalizacji zasobów finansowych i ludzkich. Wdrożyła szereg transformacji, przechodząc z modelu opartego w dużej mierze na kosztach stałych na model skoncentrowany na kosztach zmiennych.

Nieruchomości przetrwają burzę – część 2

„ Jesteśmy zdeterminowani, by szybko się dostosować, aby przetrwać, ponieważ wszyscy znajdujemy się w łodzi, która zmaga się z burzą. Musimy usunąć wszystko, co obciąża łódź, aby była jak najlżejsza” – powiedziała pani Thanh.

Pod względem personalnym firma usprawniła wszystkie działy i jednostki. Każdy pracownik musi wykonywać 2-3 zadania, nawet zupełnie różne. Firma stale usprawniała również kadrę brokerską. W szczytowym okresie Dat Xanh Service wypłacał pensje ponad 7000 pracowników sprzedaży oraz ponad 10 000 współpracowników. Jednak w trakcie restrukturyzacji firma zredukowała zatrudnienie o ponad 60%, aby usprawnić system.

„ Nie zwalniamy wszystkich pracowników; przechodzimy z kosztów stałych na zmienne. Wypłacamy pensje 40% personelu, a pozostałe 60% albo odejdzie z firmy, albo będzie nadal sprzedawać jej produkty jako freelancerzy ” – powiedziała pani Thanh.

W związku z tym działalność Dat Xanh Service jest nadal zapewniona dzięki pozostaniu w firmie kluczowej kadry. Firma nadal wypłaca wynagrodzenia, utrzymuje pakiet świadczeń i nagradza wyróżniających się pracowników. Jeśli jednak pracownik nie spełni standardów wydajności, będzie zmuszony odejść z firmy.

Prezes Dat Xanh Service stwierdził, że firma optymalizuje również zarządzanie przepływami pieniężnymi. Dla firmy maklerskiej głównym źródłem dochodu są prowizje maklerskie. Jednak w ostatnim czasie firmy maklerskie borykają się z problemami z powodu opóźnień w płatnościach prowizji ze strony deweloperów.

„ Nasz system współpracuje z ponad 200 inwestorami, dlatego mamy dużo zaległych opłat. Obecnie koncentrujemy wszystkie nasze wysiłki na odzyskaniu tych długów i odzyskaniu pieniędzy; kwota, którą musimy zebrać, to około 1000 miliardów VND ” – powiedziała pani Thanh.

Ponadto przedsiębiorstwa koncentrują się na rozwiązaniach, które pozwolą im generować nowe źródła przychodów, dywersyfikować produkty i usługi, rozszerzać rynki i powiększać bazę klientów.

Pani Dang Phuong Hang, Dyrektor Generalna CBRE Vietnam, dodała, że w ciągu 30 lat obecności firmy na rynku wietnamskim firma doświadczyła wielu zmian i wahań. Doskonałym przykładem jest kryzys z lat 1997-1998, poważny kryzys finansowy w Azji, który poważnie wpłynął na rynek nieruchomości. Podobnie, w latach 2008-2009 nastąpiło długotrwałe „zamrożenie” rynku nieruchomości.

„ Tajlandia stoi przed większymi wyzwaniami niż Wietnam pod względem bazy klientów, ale nie napotyka takich samych trudności prawnych, dostępu do kapitału i zasobów finansowych jak Wietnam ” – powiedziała pani Hang.

Według pani Hang, firmy zajmujące się nieruchomościami w Tajlandii nieustannie sprzedają nieruchomości za granicą, aby znaleźć klientów. Początkowo rezultaty były stosunkowo pozytywne.

Turyści z Rosji i Chin powrócili do Tajlandii, aby kupić nieruchomości. Szczególnie popularnym kierunkiem podróży jest Phuket.

W Wietnamie zespół sprzedaży nieruchomości CBRE również napotkał ostatnio wiele trudności. Firma musiała przeanalizować wszystkie kwestie wewnątrz organizacji.

Po pierwsze, zarządzanie kosztami; firma organizuje spotkania niemal co tydzień, aby dokonać przeglądu zarządzania kosztami. Po drugie, jest to przegląd produktów. Jeśli produkt dobrze się sprzedaje, ale ma niejasny status prawny lub problematycznych inwestorów, zbieranie płatności staje się bardzo czasochłonne. Dlatego wybór produktów do sprzedaży jest również starannie przemyślany.

Ponadto, CBRE rozszerzyło swoją działalność na rynek wtórny, ze względu na dużą bazę klientów z rzeczywistym zapotrzebowaniem na mieszkania. Transakcje na rynku wtórnym są stosunkowo stabilne. Głównymi klientami CBRE są obcokrajowcy z Azji, Europy, Stanów Zjednoczonych i Bliskiego Wschodu.

„ Zagraniczni inwestorzy zazwyczaj nie borykają się z takimi samymi trudnościami prawnymi ani finansowymi jak w Wietnamie. Interesuje ich jedynie to, czy inwestycja jest bezpieczna i czy przyniesie dobre zyski” – powiedziała pani Hang.

Według pani Hang, w ostatnim czasie zagraniczni nabywcy wykazują mniejsze zainteresowanie nieruchomościami w Ho Chi Minh City ze względu na rosnące ceny. Jednak zagraniczni nabywcy wykazują większe zainteresowanie nieruchomościami na północy kraju ze względu na atrakcyjniejsze ceny.

Według pana Nguyen Van Dinh, przewodniczącego Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), oprócz rozwiązań wdrażanych obecnie przez przedsiębiorstwa, takich jak restrukturyzacja, redukcja zatrudnienia i optymalizacja kosztów, ekspansja na nowe rynki jest obecnie bardzo ważnym zadaniem.

Niektóre projekty utknęły w martwym punkcie i pozostają uśpione, więc brokerzy nie muszą ich dalej rozwijać; zamiast tego powinni skupić się na rozwoju nowych rynków. Pan Dinh uważa, że popyt na inwestycje w Wietnamie jest nadal bardzo wysoki. Jednak obecnie jest on uśpiony, czekając na odpowiednią okazję, by gwałtownie wzrosnąć. Gdy tylko ten popyt zostanie uwolniony, gwałtownie wzrośnie.

„ Widziałem, jak wietnamskie firmy z branży nieruchomości wkraczają na rynek międzynarodowy. Współpracują z krajowymi pośrednikami, aby przyciągnąć inwestorów na rynki zagraniczne. Niedawno, podczas prezentacji biznesplanów dla rynków zagranicznych w Quang Ninh , jedna z firm natychmiast pozyskała 100 współpracowników do wdrożenia tego planu ” – powiedział pan Dinh.

Według pana Dinha, miliony ludzi na całym świecie pracują obecnie zdalnie online. Osoby te często poszukują niedrogich miejsc podróży, gdzie mogą zarówno odpocząć, jak i popracować. Przy obecnych niskich cenach pokoi w Wietnamie, turyści ze Stanów Zjednoczonych, Europy, Korei Południowej, Japonii i innych krajów chętnie przyjeżdżają, aby poznać nasz kraj. Kluczem jest nawiązanie kontaktu z tymi klientami przez agentów podróży.

Pani Pham Phuong Hang, dyrektor generalny CBRE Vietnam, stwierdziła, że nadszedł czas, w którym pośrednicy w obrocie nieruchomościami muszą poprawić jakość swoich usług, ujednolicić umiejętności, zwiększyć zaufanie klientów i podnieść status zawodu pośrednika.

„ Brokerzy to pierwsi klienci, z którymi wchodzą w interakcję podczas transakcji. Jeśli brokerzy zachowują się nieprofesjonalnie i nie zbudują zaufania klientów, transakcja się rozpadnie, nawet jeśli produkt jest dobry, a deweloper ma dobrą reputację. To brokerzy przywracają zaufanie klientów i rynku” – powiedziała pani Hang .

Podzielając punkt widzenia pani Hang, pan Pham Lam, prezes i dyrektor generalny DKRA Vietnam, stwierdził, że poprawa jakości usług brokerskich jest dziś niezwykle ważna. Pracował jako broker przez prawie 20 lat w Ho Chi Minh City i był świadkiem wielu wzlotów i upadków na rynku.

Pan Lam zauważył, że rynek nieruchomości na każdym etapie napotyka na wyjątkowe wyzwania. Nawet w okresach „prosperity” na rynku, często pojawiają się problemy i konsekwencje.

Według pana Lama, pomimo trudności rynkowych, pozostaje on pewny siebie i optymistycznie nastawiony. Jego firma zmieniła strategię biznesową z podejścia „zaciskania pasa” na podejście oparte na „trudach i wytrwałości”. To podejście jest bardziej wymagające i niebezpieczne. Firma nie podejmuje jednak beznadziejnych wysiłków, lecz dąży do nich wytrwale, cierpliwie i metodycznie.

Według pana Lama, to również czas, aby osoby i firmy wchodzące na rynek nieruchomości „zahartowały się”, sprawdziły, czy naprawdę kochają ten zawód i czy wybrali właściwą ścieżkę kariery. To również czas, aby „odsiać” tych, którzy nie są pasjonatami tego zawodu. Jednak ci, którzy kochają swój zawód i dążą do niego, otrzymają dobre możliwości.

Pan Lam uważa, że to również dobry moment dla firm z branży nieruchomości, aby przeanalizować trudności, z jakimi borykają się klienci, wesprzeć ich i zbudować zaufanie. Gdy rynek się poprawi, klienci nie odwrócą się od tych, którzy są oddani i entuzjastyczni.

„ Kiedy byłem sprzedawcą, przez pięć lat dbałem o klientów, zanim w końcu ode mnie kupili. Zawsze udzielałem im rad i wsparcia, kiedy tylko tego potrzebowali. Może nie kupią od razu, ale w pewnym momencie, jeśli poczują, że produkt im odpowiada i mieści się w ich budżecie, dokonają zakupu” – zwierzył się pan Lam.

Według pani Pham Thi Nguyen Thanh, dyrektor generalnej Dat Xanh, aby odnieść sukces jako pośrednik w obrocie nieruchomościami, trzeba posiadać naprawdę doskonałą wiedzę. Oprócz znajomości prawa nieruchomości, pośrednicy muszą znać się na ekonomii, polityce i społeczeństwie, a także posiadać dobre umiejętności komunikacyjne, a także rozumieć psychologię klienta…

Brokerzy muszą nadążać za trendami, aby angażować klientów, gdy chcą oni omówić temat budzący powszechne zainteresowanie. Bez odpowiedniej wiedzy i doświadczenia bardzo trudno jest utrzymać się w zawodzie, zwłaszcza w obecnej sytuacji. Dobry broker to ktoś z dogłębną wiedzą, a nie tylko „pośrednik”, jak się go często nazywa.

W przeszłości brokerzy mogli znaleźć klientów, siedząc w jednym miejscu; teraz nie mogą ich znaleźć, nawet szukając wszędzie. To spowodowało, że niektórzy brokerzy stracili zaufanie do siebie i swojego zawodu. Najważniejsze, aby brokerzy mogli pozostać w zawodzie, to w dzisiejszych czasach wierzyć w siebie.

„ Wierzę, że rynek porusza się w górę i w dół jak fala sinusoidalna. Jak głosi przysłowie: „po burzy przychodzi cisza”. To czas, aby każda firma i osoba fizyczna ponownie oceniła swoje mocne i słabe strony oraz zdobyła niezbędną wiedzę i umiejętności ” – powiedziała pani Thanh.

Pani Pham Phuong Hang, Dyrektor Generalna CBRE Vietnam, stwierdziła, że inwestorzy dysponują obecnie dużymi środkami, a ceny nieruchomości w Wietnamie są niższe w porównaniu z Hongkongiem, Singapurem czy Bliskim Wschodem. Jednak inwestorzy nadal są nieco niepewni ze względu na istniejące przeszkody. Rząd i odpowiednie agencje zaproponowały rozwiązania mające na celu rozwiązanie tych problemów, ale te rozwiązania polityczne nie miały jeszcze znaczącego wpływu na rynek.

Pan Nguyen Van Dinh, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), poinformował, że już w połowie 2022 roku rynek nieruchomości wykazywał oznaki zbliżającej się „burzy” lub kryzysu. W związku z tym VARS przedstawiło zdecydowane rekomendacje dotyczące zmian w przepisach prawnych.

„ Zaproponowaliśmy i uczestniczyliśmy w proponowaniu zmian w ustawie o gruntach, ustawie o obrocie nieruchomościami, ustawie o mieszkalnictwie, ustawie o inwestycjach… Zebraliśmy i podsumowaliśmy przeszkody i nakładające się przepisy w tych przepisach, a następnie opracowaliśmy rozwiązania, aby je wyeliminować” – powiedział pan Dinh.

Według pana Dinha, VARS pilnie analizuje trudności każdego projektu, aby rozwiązać nierozstrzygnięte kwestie. Stowarzyszenie zaproponowało również rządowi rozwiązania mające na celu usunięcie przeszkód dla przedsiębiorstw.

Rząd uwzględnił te propozycje i przyznał preferencyjny pakiet kredytowy w wysokości 120 bilionów VND. Jest to ważny pakiet kredytowy mający na celu wsparcie inwestorów i nabywców mieszkań socjalnych, którzy pilnie potrzebują kapitału.

Według pana Dinha, od początku 2023 roku Bank Państwowy Wietnamu pięciokrotnie dostosowywał stopy procentowe, a po każdej korekcie musi monitorować zmiany, aby wprowadzić odpowiednie korekty. Pan Dinh uważa jednak, że obecne oprocentowanie depozytów jest wysokie i sięga 8% w skali roku. Tymczasem rynek nieruchomości osiąga marżę zysku na poziomie zaledwie 8-10%.

„ Nikt nie byłby na tyle głupi, by inwestować w nieruchomości w tych trudnych czasach. Uważam, że oprocentowanie depozytów musi spaść poniżej 5%, aby istniała jakakolwiek nadzieja na powrót inwestorów na rynek nieruchomości” – powiedział pan Dinh.

Według przewodniczącego VARS, organizacja ta w przeszłości formułowała również wiele rekomendacji dotyczących kwestii prawnych dotyczących nieruchomości turystycznych i kurortów, ponieważ inwestorzy inwestują w projekt, ale nie są uznawani za jego właścicieli. Inwestorzy nie mogą udowodnić, że są właścicielami nieruchomości kurortowych, co uniemożliwia im przeprowadzanie transakcji ani sprzedaż, co prowadzi do utraty zaufania do tego segmentu.

Niedawno rząd wydał dekret nr 10 w sprawie uznania praw własności do apartamentów hotelowych, apartamentów wypoczynkowych (condoteli), rezydencji biurowych (officeteli), willi wypoczynkowych itp., które spełniają wymogi prawne. To bardzo pozytywna zmiana, zgodna z potrzebami mieszkańców i przedsiębiorstw.

W ciągu ostatnich kilku miesięcy na rynku nieruchomości pojawiły się pozytywne sygnały, a główni gracze wznowili realizację swoich projektów.

Novaland wznowił projekty Novaworld Phan Thiet (prowincja Binh Thuan), Novaworld Ho Tram (prowincja Ba Ria Vung Tau) oraz The Grand Manhattan (Ho Chi Minh). Grupa Hung Thinh wznowiła również projekt Merry Land Quy Nhon (prowincja Binh Dinh) w osiedlu Marina Districk.

Grupa Phat Dat kontynuuje także realizację projektów takich jak Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Wieża Binh Duong (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) i projekt 39 Pham Ngoc Thach (miasto Ho Chi Minh).

Przedstawiciele wyżej wymienionych firm stwierdzili, że w ostatnim czasie inwestorzy i klienci wykazali większe zainteresowanie projektami niż na początku roku. Transakcje na rynku nieruchomości również stały się bardziej aktywne niż wcześniej.

Przedstawiciel Hung Thinh Group poinformował, że firma stopniowo wznawia działalność. W ciągu ostatniego miesiąca Hung Thinh zapewniło klientom kilkadziesiąt lokali. Chociaż liczba ta jest wciąż dość skromna w porównaniu ze skalą działalności grupy, stopniowo odradza się nadzieja.

Według pana Nguyen Quoc Anh, zastępcy dyrektora generalnego Batdongsan.com.vn, ogólnokrajowy wskaźnik zainteresowania nieruchomościami wzrósł nieznacznie o 1% w drugim kwartale 2023 roku. W Ho Chi Minh City popyt na transakcje stopniowo się poprawia w segmencie sprzedaży mieszkań i domów prywatnych.

„ Liczba wyszukiwań mieszkań w dzielnicach 10, Tan Phu, Binh Tan, Binh Chanh i 9 (Thu Duc City) wzrosła o 5-9%. Popyt na mieszkania na wynajem w Ho Chi Minh City również wzrósł o 8-17%, a zainteresowanie działkami i liczba wyszukiwań wzrosły o 6-7% w porównaniu z końcem 2022 roku” – powiedział pan Quoc Anh.

Według pana Quoc Anha, stabilne sygnały z otoczenia makroekonomicznego pomagają rynkowi nieruchomości stopniowo się odbudowywać. Obecnie inflacja jest pod kontrolą, a stopy procentowe i kursy walutowe również stopniowo się stabilizują.

Wyzwania pozostają ogromne.
Według badań DKRA, w maju 2023 roku podaż mieszkań, domów szeregowych i willi w Ho Chi Minh City spadła o 92% w porównaniu z kwietniem, a płynność wyniosła zaledwie około 5%. Wskazuje to, że rynek wkracza w niezwykle trudną fazę.
Ogólnie rzecz biorąc, w drugim kwartale 2023 roku rynek nieruchomości mieszkaniowych w Ho Chi Minh City i okolicach nadal wykazywał stosunkowo pozytywne tendencje, zarówno pod względem podaży, jak i konsumpcji. Popyt rynkowy nieznacznie wzrósł w porównaniu z pierwszymi trzema miesiącami roku, ale pozostał niski w porównaniu z analogicznym okresem 2022 roku. Prognozy wskazują, że rynek wykaże oznaki poprawy w trzecim kwartale 2023 roku, ale gwałtowny wzrost w krótkim okresie jest mało prawdopodobny.

Źródło