Nieruchomości „przetrwają burzę”

[reklama_1]

„Przez ponad 20 lat pracy w branży nieruchomości nigdy nie doświadczyłem tak trudnego okresu jak ten” – wykrzyknął jeden z właścicieli firm do autora. To stwierdzenie częściowo odzwierciedla również trudności, z jakimi borykają się firmy, a także osoby działające w branży nieruchomości. Jednak wciąż są one odporne i znajdują sposoby na przetrwanie trudnych dni.

Pani Pham Thi Nguyen Thanh, dyrektor generalna Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Service), powiedziała, że obecnie firma ma największą skalę wśród biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, z udziałem w rynku wynoszącym około 33%. Jednak to, że Dat Xanh jest dużą jednostką, nie oznacza, że nie napotyka trudności. Firma jest mniej problematyczna niż inne firmy dzięki pieniądzom zgromadzonym przez 20 lat działalności na rynku.

Według pani Thanh miniony okres był „wielką powodzią” dla pośredników nieruchomości i nikt w tym okresie nie był naprawdę „zdrowy”. Oczywiście, w „zagrożeniu” wciąż istnieje „szansa”, a firmy wdrożyły wiele rozwiązań, aby przetrwać „zimę”.

„ Nasz system rozciąga się z północy na południe. Zanim doszło do zaostrzenia warunków kredytowych, nasza firma miała około 70 spółek zależnych. Kiedy rynek stał się trudny, regularnie i stale przeprowadzaliśmy szeroko zakrojoną i dogłębną restrukturyzację w całym systemie, od poziomu grupy po spółki członkowskie, aby zapewnić, że tylko najzdrowsze „komórki” zostaną zachowane, aby przetrwać trudny okres” – powiedziała pani Thanh.

Firma wykorzystała swoje doświadczenie zdobyte podczas lockdownu związanego z COVID-19, aby opracować scenariusze awaryjne. Kiedy rynek kredytowy został zaostrzony, firma natychmiast zastosowała szereg scenariuszy na wyższym poziomie niż w czasie pandemii.

Firma dostosowała się, zawęziła linie biznesowe, skalę, obszary operacyjne, wybrane linie produktów oraz zredukowała i usprawniła nieefektywne działy. Nawet działy, które działały efektywnie, ale nie były pilne, zostały zmuszone do priorytetowego traktowania bardziej pilnych zasobów.

Według pani Thanh, firma skupiła się na optymalizacji zasobów finansowych i ludzkich. Firma podjęła szereg działań mających na celu transformację z modelu „kosztów stałych” na model „kosztów zmiennych”.

„ Byliśmy zdeterminowani, by szybko zmienić stan, aby przetrwać, ponieważ wszyscy siedzieliśmy na łodzi, by stawić czoła burzy. Cokolwiek sprawiało, że łódź była ciężka, musieliśmy ją opuścić, aby była jak najlżejsza i można ją było łatwo przenosić” – powiedziała pani Thanh.

W zakresie zasobów ludzkich firma usprawniła wszystkie działy i jednostki. Każdy pracownik ma obowiązek wykonywania 2-3 zadań, nawet jeśli te zadania są zupełnie inne. Firma stale usprawniała również personel biura maklerskiego. W szczytowym okresie Dat Xanh Service wypłacał wynagrodzenia ponad 7000 pracowników sprzedaży oraz ponad 10 000 współpracowników. Jednak w ramach restrukturyzacji firma zredukowała zatrudnienie o ponad 60%, aby usprawnić system.

„ Nie musimy całkowicie rezygnować z kosztów stałych, ale przechodzimy z kosztów stałych na zmienne. Wypłacamy pensje 40% naszych pracowników, a pozostałe 60% będzie zmuszane do rezygnacji z pracy, ale są osoby, które nadal sprzedają produkty dla firmy jako współpracownicy ” – powiedziała pani Thanh.

Dzięki temu działalność Dat Xanh Service jest nadal gwarantowana dzięki utrzymaniu kluczowej kadry. Firma nadal wypłaca pensje, utrzymuje system socjalny i nagradza wyróżniających się pracowników. Jednak jeśli któryś z pracowników nie jest efektywny, jest zmuszony „pożegnać się” z firmą.

Dyrektor Generalny Dat Xanh Service powiedział, że firma optymalizuje również działania związane z zarządzaniem przepływami pieniężnymi. Głównym źródłem dochodu firmy maklerskiej są bowiem prowizje maklerskie. Jednak w ostatnim czasie firmy maklerskie „popadły w kłopoty”, ponieważ inwestorzy spóźniali się z uiszczaniem prowizji.

„ Nasz system obsługuje ponad 200 inwestorów, dlatego zalegamy z opłatami. Obecnie koncentrujemy się na windykacji, aby odzyskać pieniądze. Kwota do odzyskania to ponad 1000 miliardów VND ” – powiedziała pani Thanh.

Ponadto przedsiębiorstwa koncentrują się na rozwiązaniach mających na celu stworzenie nowych źródeł dochodu, dywersyfikację produktów i usług, rozszerzenie rynków zbytu i rozszerzenie bazy klientów.

Pani Dang Phuong Hang, Dyrektor Generalna CBRE Vietnam, dodała, że w ciągu 30 lat obecności tej jednostki na rynku wietnamskim, firma doświadczyła wielu zmian i wzlotów i upadków. Kryzys z lat 1997-1998, który był ogromnym kryzysem finansowym w Azji, poważnie wpłynął na rynek nieruchomości. W latach 2008-2009 rynek nieruchomości również był „zamrożony” przez wiele lat.

„ Tajlandia ma większe trudności niż Wietnam pod względem źródeł klientów, ale nie ma takich trudności pod względem legalności, dostępu do kapitału i zasobów finansowych jak Wietnam ” – powiedziała pani Hang.

Według pani Hang, firmy z branży nieruchomości w Tajlandii stale sprzedają swoje produkty za granicą, aby znaleźć klientów. Początkowo rezultaty są stosunkowo pozytywne.

Turyści z Rosji i Chin powrócili do tajlandzkich kurortów turystycznych , aby kupić nieruchomości, szczególnie w rejonie Phuket, który cieszy się dużym zainteresowaniem klientów.

W Wietnamie zespół sprzedaży nieruchomości CBRE również napotkał w ostatnim czasie wiele trudności. Firma musiała przeanalizować wszystkie wewnętrzne kwestie.

Pierwszym z nich jest zarządzanie kosztami – firma musi spotykać się niemal co tydzień, aby dokonać przeglądu zarządzania kosztami. Drugim jest przegląd produktów – jeśli produkt dobrze się sprzedaje, ale jego status prawny jest niejasny, inwestor ma problemy, a zebranie pieniędzy zajmie dużo czasu. Dlatego też wybór produktów do sprzedaży jest również staranniej rozważany.

Ponadto, CBRE rozszerza swoją działalność na rynek wtórny, ze względu na dużą bazę klientów z realnym zapotrzebowaniem na mieszkania. Na rynku wtórnym transakcje są stosunkowo stabilne. Głównymi klientami CBRE są obcokrajowcy pochodzący z krajów azjatyckich, europejskich, amerykańskich i Bliskiego Wschodu.

„ Zagraniczni klienci często nie napotykają trudności prawnych ani nie mają dostępu do kapitału, jak w Wietnamie. Interesuje ich tylko to, czy inwestycja jest bezpieczna i czy zysk jest wysoki, czy nie” – powiedziała pani Hang.

Według pani Hang, w ostatnim czasie zagraniczni klienci wykazują mniejsze zainteresowanie nieruchomościami w Ho Chi Minh City ze względu na wysokie ceny. Jednak zagraniczni klienci są bardziej zainteresowani produktami z regionu północnego ze względu na bardziej atrakcyjne ceny.

Według pana Nguyen Van Dinh, przewodniczącego Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), oprócz rozwiązań wdrażanych obecnie przez przedsiębiorstwa, takich jak restrukturyzacja, redukcja zatrudnienia i optymalizacja kosztów, bardzo ważnym zadaniem jest obecnie ekspansja na nowe rynki.

Niektóre projekty zostały „zamrożone” i pozostają w stanie uśpienia, więc brokerzy nie muszą ich kontynuować, lecz rozwijać nowe rynki. Pan Dinh uważa, że popyt inwestycyjny w Wietnamie jest nadal bardzo duży. Jednak popyt ten jest tymczasowo uśpiony i czeka na możliwość silnego wzrostu. Po otwarciu popyt ten wzrośnie bardzo gwałtownie.

„ Widzę, że niektóre wietnamskie firmy z branży nieruchomości wkroczyły na rynek międzynarodowy. Współpracują z krajowymi pośrednikami, aby przyciągnąć inwestorów na rynki zagraniczne. Niedawno, podczas sesji wymiany informacji o biznesplanach na rynkach zagranicznych w Quang Ninh , firma natychmiast zatrudniła 100 współpracowników, aby wdrożyć ten plan ” – powiedział pan Dinh.

Według pana Dinha, obecnie miliony ludzi na świecie pracują zdalnie online. Osoby te często szukają atrakcyjnych turystycznie miejsc, oferujących rozsądne ceny, zarówno do wypoczynku, jak i pracy. Dzięki niskim cenom pokoi, takim jak w Wietnamie, turyści ze Stanów Zjednoczonych, Europy, Korei, Japonii itd. chętnie przyjeżdżają do naszego kraju, aby tam spędzić czas. Ważne jest, aby brokerzy nawiązali kontakt z klientami.

Pani Pham Phuong Hang, dyrektor generalny CBRE Vietnam, stwierdziła, że nadszedł czas, w którym pośrednicy w obrocie nieruchomościami muszą poprawić jakość, ujednolicić umiejętności, zwiększyć zaufanie klientów i podnieść poziom pośredników.

„ Brokerzy to pierwsze osoby, z którymi klienci mają kontakt podczas transakcji. Jeśli brokerzy zachowują się nieprofesjonalnie i nie zbudują zaufania klientów, transakcja się „nie powiedzie”, nawet jeśli produkt jest dobry, a inwestor cieszy się dobrą reputacją. To brokerzy odbudowują zaufanie klientów i rynku” – powiedziała pani Hang.

Podzielając ten sam pogląd co pani Hang, pan Pham Lam, przewodniczący zarządu i dyrektor generalny DKRA Vietnam, powiedział, że poprawa jakości usług brokerskich jest dziś niezwykle ważna. Pracował jako broker przez prawie 20 lat w Ho Chi Minh City i był świadkiem wielu wzlotów i upadków rynku.

Pan Lam zdał sobie sprawę, że rynek nieruchomości na każdym etapie napotyka na własne wyzwania. Nawet w czasach „prosperity” wciąż pojawiają się problemy i konsekwencje, które często następują.

Według pana Lama, mimo wielu trudności na rynku, nadal czuje się on pewnie i optymistycznie. Jego firma zmieniła swój status z „zaciskania pasa” na „smakowanie miodu i leżenie na cierniach”. To bardziej „napięty” i niebezpieczny tryb. Jednak firma nie walczy na próżno, lecz wytrwale, wytrwale i metodycznie.

Według pana Lama, nadszedł czas, aby osoby i firmy działające na rynku nieruchomości „szkoliły się”, aby sprawdzić, czy naprawdę kochają swoją pracę, czy nie, i czy wybrali właściwą. To również czas na „odsianie” tych, którzy nie są pasjonatami tej pracy. Jednak ci, którzy kochają swoją pracę i wkładają w nią wysiłek, otrzymają dobre możliwości.

Pan Lam uważa, że to również dobry moment dla agentów nieruchomości, aby przeanalizować trudności, z jakimi borykają się klienci, towarzyszyć im i budować zaufanie. Gdy rynek się ociepli, klienci nie będą ignorować tych, którzy są zaangażowani i entuzjastyczni.

„ Kiedyś, gdy byłem sprzedawcą, opiekowałem się klientami przez 5 lat, zanim kupili moje produkty. Zawsze udzielałem im rad i wsparcia, kiedy tego potrzebowali. Klient może nie kupić od razu, ale w pewnym momencie poczuje, że produkt jest dla niego odpowiedni, dostosowany do jego możliwości finansowych, i wtedy zapłaci” – zwierzył się pan Lam.

Według pani Pham Thi Nguyen Thanh, dyrektor generalnej Dat Xanh, aby odnieść sukces jako pośrednik w obrocie nieruchomościami, jego wiedza musi być naprawdę dobra. Oprócz znajomości prawa nieruchomości, pośrednik musi posiadać wiedzę ekonomiczną, polityczną, społeczną oraz dobrą komunikację i rozumieć psychologię klienta.

Brokerzy muszą podążać za „trendem” rozmawiania z klientami, gdy chcą omówić kwestię interesującą wiele osób. Bez odpowiedniej wiedzy i zrozumienia bardzo trudno jest utrzymać się w zawodzie, zwłaszcza w obecnych czasach. Dobry broker to ktoś z bardzo głęboką wiedzą, a nie „broker”, jak go często nazywają.

W przeszłości brokerzy mogli znaleźć klientów, siedząc w jednym miejscu, ale teraz nie mogą ich znaleźć nigdzie indziej. To spowodowało, że niektórzy brokerzy stracili zaufanie do siebie i swojego zawodu. Najważniejsze dla brokerów, aby utrzymać się w zawodzie, to w dzisiejszych czasach wierzyć w siebie.

„ Wierzę, że rynek ma swoje wzloty i upadki, niczym sinusoida. Nasi przodkowie często mawiali: „Po najgorszym przychodzi najlepsze”. To czas, aby każda firma i każdy człowiek ponownie ocenił swoje mocne i słabe strony oraz uzupełnił niezbędną wiedzę i umiejętności ” – powiedziała pani Thanh.

Pani Pham Phuong Hang, dyrektor generalna CBRE Vietnam, powiedziała, że obecnie inwestorzy wciąż mają dużo pieniędzy w kieszeniach, a ceny nieruchomości w Wietnamie są niższe niż w Hongkongu, Singapurze czy na Bliskim Wschodzie. Jednak inwestorzy są nadal „powściągliwi” z powodu obecnych problemów. Rząd i odpowiednie agencje również zaproponowały rozwiązania mające na celu wyeliminowanie „wąskich gardeł”. Jednak rozwiązania polityczne nie miały jeszcze dużego wpływu na rynek.

Pan Nguyen Van Dinh, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), poinformował, że od połowy 2022 roku rynek nieruchomości wykazuje oznaki „strefy sztormu” i zbliżającej się strefy kryzysu. W związku z tym VARS wydało bardzo zdecydowane rekomendacje dotyczące zmiany przepisów prawnych.

„ Sporządzaliśmy rekomendacje i uczestniczyliśmy w proponowaniu zmian w ustawie o gruntach, ustawie o obrocie nieruchomościami, ustawie o mieszkalnictwie, ustawie o inwestycjach itd. Zebraliśmy i podsumowaliśmy problemy i nawiązania w przepisach, na podstawie których zaproponowaliśmy rozwiązania” – powiedział pan Dinh.

Według pana Dinha, VARS pilnie przeanalizował trudności każdego projektu, aby rozwiązać nierozstrzygnięte kwestie. Stowarzyszenie zaproponowało również rządowi rozwiązania mające na celu usunięcie przeszkód dla przedsiębiorstw.

Rząd wysłuchał tych propozycji i przyznał preferencyjny pakiet kredytowy w wysokości 120 000 miliardów VND. Jest to ważny pakiet kredytowy mający na celu wsparcie inwestorów i nabywców mieszkań socjalnych, którzy pilnie potrzebują kapitału.

Według pana Dinha, od początku 2023 roku do chwili obecnej Bank Państwowy pięciokrotnie dostosowywał stopy procentowe i po każdej korekcie musi monitorować zmiany, aby odpowiednio je dostosować. Pan Dinh stwierdził jednak, że obecna mobilizacyjna stopa procentowa jest wysoka i sięga 8% rocznie. Tymczasem rynek nieruchomości osiąga zysk jedynie na poziomie 8-10%.

„ Nikt nie jest na tyle głupi, by inwestować w nieruchomości w tym trudnym okresie. Uważam, że stopa procentowa musi spaść poniżej 5%, aby mieć nadzieję na powrót inwestorów na rynek nieruchomości” – powiedział pan Dinh.

Według przewodniczącego VARS, jednostka ta niedawno przedstawiła również wiele rekomendacji dotyczących kwestii prawnych dotyczących nieruchomości w ośrodkach wypoczynkowych, ponieważ inwestorzy wydają pieniądze, ale nie są uznawani za ich właścicieli. Inwestorzy nie mogą udowodnić, że są właścicielami nieruchomości w ośrodkach wypoczynkowych, co uniemożliwia im handel nimi, ich kupno i sprzedaż, co prowadzi do utraty zaufania do tego segmentu.

Niedawno rząd wydał Dekret nr 10 w sprawie uznania praw własności do apartamentów hotelowych, apartamentów wypoczynkowych (condotel), biurowców i willi wypoczynkowych… spełniających warunki określone w ustawie. To bardzo pozytywna zmiana, odpowiadająca potrzebom mieszkańców i firm.

W ciągu ostatnich kilku miesięcy rynek nieruchomości wykazał pozytywne sygnały, gdyż „wielcy gracze” na rynku nieruchomości wznowili projekty.

Novaland wznowił projekty Novaworld Phan Thiet (prowincja Binh Thuan), Novaworld Ho Tram (prowincja Ba Ria Vung Tau) i The Grand Manhattan (Holandia). Hung Thinh Corporation wznowiła również projekt Merry Land Quy Nhon (Binh Dinh) w osiedlu Marina Districk.

Grupa Phat Dat kontynuuje także realizację projektów takich jak Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Wieża Binh Duong (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) i projekt 39 Pham Ngoc Thach (HCMC).

Przedstawiciele wyżej wymienionych przedsiębiorstw poinformowali, że w ostatnim czasie zainteresowanie projektami ze strony inwestorów i klientów było większe niż na początku roku. Aktywniejszy niż wcześniej był również transfer produktów nieruchomościowych.

Przedstawiciel korporacji Hung Thinh poinformował, że jednostka ta powoli wznowiła działalność. W ciągu ostatniego miesiąca Hung Thinh „zamknęła” również około kilkudziesięciu mieszkań dla klientów. Chociaż liczba ta jest wciąż zbyt „skromna” w porównaniu ze skalą działalności korporacji, stopniowo pojawia się nadzieja.

Według pana Nguyen Quoc Anh, zastępcy dyrektora generalnego Batdongsan.com.vn, ogólnokrajowy wskaźnik zainteresowania nieruchomościami wzrósł nieznacznie o 1% w drugim kwartale 2023 r. W Ho Chi Minh City popyt transakcyjny stopniowo odnotował znaczną poprawę w segmencie mieszkań i domów na sprzedaż.

„ Liczba wyszukiwań mieszkań w dzielnicach 10, Tan Phu, Binh Tan, Binh Chanh i 9 (Thu Duc City) wzrosła o 5-9%. Popyt na wynajem mieszkań w Ho Chi Minh City również wzrósł o 8-17%, a liczba zainteresowanych i wyszukiwań działek wzrosła o 6-7% w porównaniu z końcem 2022 roku” – powiedział pan Quoc Anh.

Według pana Quoc Anha, stabilne sygnały z makroekonomii pomagają stopniowo odbudować rynek nieruchomości. Obecnie inflacja jest pod kontrolą, stopy procentowe i kursy walut również stopniowo się stabilizują.

Wyzwanie pozostaje ogromne.
Według badań DKRA, w maju 2023 roku podaż mieszkań, domów szeregowych i willi w Ho Chi Minh City spadła o 92% w porównaniu z kwietniem, a płynność wyniosła zaledwie około 5%. To pokazuje, że rynek wkracza w niezwykle trudny okres.
Ogólnie rzecz biorąc, w drugim kwartale 2023 roku rynek nieruchomości mieszkaniowych w Ho Chi Minh City i okolicach nadal charakteryzuje się stosunkowo pozytywnymi zmianami zarówno pod względem podaży, jak i konsumpcji. Globalny popyt rynkowy nieznacznie wzrósł w porównaniu z pierwszymi trzema miesiącami roku, ale nadal jest niski w porównaniu z analogicznym okresem 2022 roku. Prognozuje się, że w trzecim kwartale 2023 roku rynek będzie wykazywał oznaki poprawy, ale trudno jest dokonać nagłych zmian w krótkim okresie.

Źródło