Czy możliwe jest dotarcie do wymarzonego domu?!

Obecnie w dużych miastach, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh City, ceny domów i gruntów są bardzo wysokie.

Najważniejszym punktem przy omawianiu skuteczności obniżania stóp procentowych jest dysproporcja między cenami nieruchomości a dochodami mieszkańców. Obecnie w dużych miastach, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh, ceny nieruchomości są bardzo wysokie. Przy tym poziomie cen, nawet gdyby oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło do 5% rocznie, wiele rodzin nadal nie byłoby w stanie spłacić kredytu hipotecznego. Wyobraźmy sobie typową rodzinę o średnim dochodzie około 25-30 milionów VND miesięcznie, stojącą w obliczu kredytu w wysokości 2 miliardów VND rozłożonego na 20 lat. Nawet przy oprocentowaniu 5% rocznie, nadal musieliby spłacać około 13 milionów VND miesięcznie w postaci kapitału i odsetek. Kwota ta stanowi już znaczną część całkowitego dochodu rodziny, nie wspominając o innych kosztach utrzymania, co zniechęca wiele osób do zaciągania pożyczek na zakup domu, nawet przy dopłatach do odsetek.

Raport firmy VCBS Securities Company pokazuje również, że w pierwszej połowie 2024 roku kredyty hipoteczne dla konsumentów wzrosły jedynie o ponad 1%, podczas gdy kredyty dla firm z branży nieruchomości wzrosły o ponad 10%. Świadczy to o tym, że popyt na mieszkania nie odbudował się w pełni, pomimo obniżek stóp procentowych. Głównym powodem pozostają zbyt wysokie ceny nieruchomości w porównaniu z dochodami większości populacji. Przy wskaźniku ceny do dochodu, który jest już 4-5 razy wyższy od zalecanego, posiadanie własnego domu stało się odległym celem, nawet dla osób o dochodach powyżej średniej.

Co więcej, kolejną kwestią, na którą należy zwrócić uwagę, jest zdolność banków do zapewnienia długoterminowego finansowania. Według dr. Nguyen Tri Hieu, większość banków komercyjnych obecnie mobilizuje kapitał krótkoterminowy (zwykle poniżej 12 miesięcy), podczas gdy kredyty hipoteczne udzielane są na okres od 10 do 20 lat. Ta rozbieżność między źródłami finansowania a okresami kredytowania naraża banki na ryzyko płynności. Bez wsparcia rządowego lub bardziej elastycznych środków finansowych banki będą musiały podnieść oprocentowanie depozytów, aby zapewnić utrzymanie długoterminowego kapitału kredytowego. To nie tylko wywiera presję na oprocentowanie kredytów, ale także zmniejsza skuteczność preferencyjnych pakietów kredytowych.

Aby rozwiązać ten problem, dr Nguyen Tri Hieu i wielu ekspertów zasugerowało, aby rząd pozyskał kapitał z długoterminowych obligacji rządowych o terminach zapadalności od 10 do 30 lat. Kapitał ten mógłby zostać przeznaczony na programy kredytów mieszkaniowych dla banków komercyjnych lub instytucji rządowych. Pomogłoby to nie tylko złagodzić presję płynnościową banków, ale także zapewnić stabilność pakietów pomocowych w perspektywie długoterminowej.

Pomimo licznych starań o wdrożenie preferencyjnych pakietów kredytowych, postępy w ich wypłacie pozostają powolne. Z zatwierdzonych przez rząd pakietów kredytowych o wartości 120 bilionów VND i 30 bilionów VND, wspierających zakup domów, do połowy 2024 roku wypłacono jedynie około 1600 miliardów VND. Głównymi przyczynami są surowe przepisy dotyczące warunków kredytowania i skomplikowane procedury administracyjne, które uniemożliwiają wielu deweloperom dostęp do kapitału kredytowego. Wiele projektów budownictwa socjalnego, nawet tych już zatwierdzonych, nie może zostać zrealizowanych z powodu przeszkód związanych z zabezpieczeniami lub niespłaconymi saldami kredytowymi.

Co więcej, ciągły wzrost cen nieruchomości osłabił skuteczność pakietów wsparcia. Według ekspertów z VPBank Securities, ceny mieszkań w dużych miastach, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh, są obecnie znacznie poza zasięgiem finansowym większości ludzi. Przewartościowanie nieruchomości nie tylko wpływa na nabywców, ale także zmniejsza płynność rynku nieruchomości. Zamiast zaciągać kredyt na zakup domu, wiele osób zdecydowało się na deponowanie pieniędzy na bankowych rachunkach oszczędnościowych, aby cieszyć się bardziej stabilnymi stopami procentowymi.

Rosnące ceny nieruchomości nadal stanowią jedną z największych barier dla nabywców, zwłaszcza osób o niższych dochodach. Według raportu Savills Vietnam, około 60% konsumentów poszukuje obecnie mieszkań w cenie od 1,5 do 2 miliardów VND. Jednak przy obecnych cenach mieszkań, nawet mieszkania w tym przystępnym segmencie stają się coraz mniej dostępne, szczególnie w dużych miastach. Prowadzi to do sytuacji, w której ludzie nie mogą sobie pozwolić na zakup domu, nawet przy obniżonym oprocentowaniu kredytów hipotecznych.

Ciągły wzrost cen nieruchomości zmniejszył atrakcyjność rynku nieruchomości, nie tylko dla nabywców, ale także dla inwestorów. Drobni inwestorzy, zamiast inwestować w nieruchomości, wybierają inne kanały inwestycyjne, takie jak konta oszczędnościowe, aby zapewnić sobie bezpieczeństwo finansowe i stabilne stopy procentowe. Ma to znaczący wpływ na dynamikę rynku nieruchomości i ogranicza zdolność branży do odbudowy.

Kolejną ważną kwestią, którą należy rozważyć, jest wpływ warunków makroekonomicznych i inflacji na politykę stóp procentowych. Wraz ze wzrostem inflacji na świecie banki będą zmuszone do podniesienia oprocentowania depozytów, aby utrzymać płynność. Może to doprowadzić do ponownego wzrostu oprocentowania kredytów, zmniejszając skuteczność pakietów wsparcia. Według dr. Nguyena Hoang Duonga, w obecnej sytuacji gospodarczej utrzymanie niskich stóp procentowych w dłuższej perspektywie będzie trudne bez ścisłej kontroli ze strony rządu.

Utrzymanie niskich stóp procentowych nie tylko zwiększa dostępność kredytów mieszkaniowych dla społeczeństwa, ale także pomaga ustabilizować otoczenie makroekonomiczne w obliczu rosnącej inflacji. Jeśli jednak inflacja pozostanie niekontrolowana, dalsze obniżki stóp procentowych wywrą znaczną presję na system bankowy i mogą doprowadzić do kryzysu finansowego.

Z powyższej analizy wynika, że ​​obniżenie oprocentowania kredytów mieszkaniowych może przynieść pewne korzyści w krótkim okresie, pomagając złagodzić obciążenia finansowe obywateli. Nie jest to jednak kompleksowe rozwiązanie, które pozwoliłoby kompleksowo rozwiązać problem posiadania własnego domu w Wietnamie. Sedno problemu nadal tkwi w zbyt wysokich cenach nieruchomości w porównaniu z dochodami, niedoborze mieszkań socjalnych oraz w tym, że pakiety wsparcia nie okazały się jeszcze w pełni skuteczne.

Aby rzeczywiście zwiększyć dostępność mieszkań, konieczna jest synergia między działaniami finansowymi a polityką mieszkaniową. Rząd musi wzmocnić kontrolę nad cenami mieszkań, zwiększyć podaż mieszkań socjalnych i uprościć procedury administracyjne, aby preferencyjne pakiety kredytowe stały się bardziej dostępne dla społeczeństwa. Bez tych kompleksowych działań obniżki stóp procentowych mogą być jedynie rozwiązaniem tymczasowym, niewystarczającym do wprowadzenia trwałych zmian na wietnamskim rynku nieruchomości.

Source: https://dangcongsan.vn/noi-hay-dung/ha-lai-suat-co-cham-giac-mo-nha-o-680562.html