Wielu ekspertów uważa, że mechanizm pilotażowy, który umożliwi przedsiębiorstwom niezależne negocjowanie z obywatelami praw do użytkowania gruntów w przypadku projektów budownictwa mieszkaniowego, uwolni projekty, zwiększy podaż mieszkań i pomoże rozwiązać problem niedoboru mieszkań.
Rząd zaproponował również, aby Zgromadzenie Narodowe wyraziło zgodę na realizację komercyjnych projektów mieszkaniowych na terenach zakładów, które muszą zostać przeniesione z powodu zanieczyszczenia środowiska. Na zdjęciu: Teren fabryki mydła Hanoi , położonej w klastrze przemysłowym Cao-Xa-La przy ulicach Nguyen Trai 233, 233B i 235 (dzielnica Thanh Xuan w Hanoi), pozostaje niezagospodarowany przez wiele lat po przeniesieniu, co powoduje marnotrawstwo zasobów gruntowych. - Zdjęcie: DANH KHANG
Projekt rezolucji w sprawie tego mechanizmu pilotażowego został właśnie rozpatrzony przez Zgromadzenie Narodowe i oczekuje się, że zostanie przyjęty na sesji, która zakończy się pod koniec listopada.
Jednak biorąc pod uwagę obecną sytuację, w której podaż mieszkań na rynku koncentruje się na segmencie apartamentów średniej, wyższej i luksusowej klasy, niektórzy twierdzą, że mechanizm pilotażowy powinien mieć jasno określony kierunek, priorytetowo traktując umowy o prawach do użytkowania gruntów w celu budowy niedrogich mieszkań i niedrogich apartamentów, aby zaspokoić rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe większości populacji.
Setki projektów z branży nieruchomości czekają na rozwiązanie przeszkód.
W marcu 2024 r. podczas spotkania Zespołu Zadaniowego Premiera ds. przeglądu, wzywania i kierowania usuwaniem trudności i przeszkód w realizacji projektów z zakresu nieruchomości Ministerstwo Budownictwa poinformowało, że w Ho Chi Minh City realizowanych jest 143 projektów z zakresu nieruchomości, w Hanoi 246 projektów, w Hai Phong 4 projekty, w Binh Dinh 16 projektów, a w Can Tho 34 projekty... oczekujących na rozwiązanie problemów przez zespół zadaniowy, ministerstwa, sektory i miejscowości.
W całym kraju setki projektów z branży nieruchomości pozostają w zawieszeniu.
Wiele projektów nie może zostać zrealizowanych z powodu braku gruntów pod zabudowę. Nawet inwestorzy, którzy kupili grunty zgodne z przepisami planistycznymi, nie mogą realizować swoich projektów z powodu braku zaledwie 1 metra kwadratowego gruntu pod zabudowę.
Ponadto w projekcie rezolucji pilotażowej, który jest obecnie przedkładany Zgromadzeniu Narodowemu do rozpatrzenia, rząd proponuje również, aby Zgromadzenie Narodowe wyraziło zgodę na umożliwienie przedsiębiorstwom realizacji projektów budownictwa mieszkaniowego na gruntach należących do obiektów, które muszą zostać przeniesione ze względu na zanieczyszczenie środowiska lub obiektów, które muszą zostać przeniesione ze względu na planowanie budowlane i urbanistyczne.
Tutaj, w Hanoi, wiele zanieczyszczających środowisko fabryk zlokalizowanych w centrum miasta, po przeniesieniu się do dzielnic podmiejskich lub sąsiednich prowincji, ujawniło liczne działki „doskonałej ziemi”, pozostawione opuszczone przez dziesięciolecia.
Typowym przykładem jest zespół trzech fabryk: fabryki gumy w Sao Vang, fabryki mydła w Hanoi i fabryki tytoniu w Thang Long, o łącznej powierzchni około 150 000 m², które po przeniesieniu na obrzeża miasta przez wiele lat leżały odłogiem.
W szczególności główna siedziba fabryki mydła w Hanoi, którą przeniesiono wiele lat temu, nadal jest zarośnięta chwastami, ponieważ nie ma możliwości przekształcenia jej w teren pod zabudowę komercyjną.
Projekt na ulicy Mai Chi Tho, An Phu Ward, Thu Duc City, Ho Chi Minh City – Zdjęcie: Nguyen Van Trung
Zadowoleni są zarówno przedsiębiorcy, jak i właściciele ziemscy.
W rozmowie z gazetą Tuoi Tre, pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, powiedział, że pilotażowy mechanizm umożliwiający przedsiębiorstwom niezależne negocjowanie i nabywanie od obywateli praw do użytkowania gruntów niemieszkalnych w celu realizacji komercyjnych projektów mieszkaniowych, stanowi kolejną metodę dostępu do gruntów pod inwestycje i działalność gospodarczą w sektorze nieruchomości.
Mechanizm ten zapewnia również użytkownikom gruntów prawo do negocjacji, co zmniejsza liczbę sporów związanych z przejmowaniem gruntów pod realizację projektów.
„Chociaż obecny mechanizm przejmowania gruntów jest o wiele lepszy niż poprzedni (bardziej adekwatne i rynkowe rekompensaty), nie jest on tak dobry, jak mechanizm pilotażowy, który pozwala przedsiębiorstwom i osobom posiadającym prawa do użytkowania gruntów samodzielnie negocjować przeniesienie własności” – podkreślił pan Chau.
Na przykład w Dzielnicy 3 w Ho Chi Minh City w ostatnich latach istniało 48 starych kompleksów mieszkalnych. Do tej pory w 5 z nich firmy dobrowolnie zgodziły się na odkupienie 100% starych mieszkań od mieszkańców, aby bez żadnych skarg realizować projekty budowy nowych, komercyjnych apartamentowców, ponieważ jest to korzystny dla obu stron mechanizm transakcyjny.
Wciąż 43 stare budynki mieszkalne nie zostały odnowione, ponieważ brakuje mechanizmu zachęcającego inwestorów do negocjacji zakupu starych budynków mieszkalnych.
Według pana Chau wiele projektów budowy domów komercyjnych jest obecnie wstrzymanych, ponieważ grunty należące do przedsiębiorstw nie są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, co uniemożliwia budowę.
Podczas gdy na rynku nieruchomości brakuje mieszkań (z powodu braku projektów mieszkaniowych), jeśli Zgromadzenie Narodowe przeprowadzi pilotażowy program umożliwiający przedsiębiorstwom niezależne negocjacje dotyczące zakupu gruntów niemieszkalnych pod komercyjne projekty mieszkaniowe, zwiększy to liczbę licencjonowanych komercyjnych projektów mieszkaniowych, a tym samym podaż produktów mieszkaniowych w przyszłości.
Pan Nguyen Huu Cuong, przewodniczący Hanoi Real Estate Club, uważa, że program pilotażowy umożliwiający przedsiębiorstwom niezależne negocjacje dotyczące zakupu gruntów niemieszkalnych od obywateli pod komercyjne projekty mieszkaniowe jest obiecującym kierunkiem rozwoju rynku mieszkaniowego.
Mechanizm ten pozwala również przedsiębiorstwom działającym w sektorze nieruchomości na współpracę z użytkownikami gruntów poprzez przeniesienie praw do użytkowania gruntów i wniesienie gruntów jako kapitału własnego w celu realizacji projektów budownictwa komercyjnego.
Zwiększy to dostępność gruntów pod zabudowę mieszkaniową, zaspokajając potrzeby mieszkaniowe mieszkańców. „Umożliwienie przedsiębiorstwom bezpośredniego negocjowania i zakupu praw do użytkowania gruntów od mieszkańców z pewnością będzie znacznie tańsze niż organizowanie przetargów lub aukcji na prawa do użytkowania gruntów pod budowę komercyjnych projektów mieszkaniowych. Bezpośrednie negocjacje między obiema stronami pozwolą uniknąć „zawyżonych cen” na aukcjach gruntów” – skomentował pan Cuong.
Wielu ekspertów z branży nieruchomości uważa również, że pilotażowy program umożliwiający przedsiębiorstwom niezależne negocjacje dotyczące zakupu gruntów rolnych i innych rodzajów gruntów od mieszkańców w celu budowy komercyjnych osiedli mieszkaniowych zapobiegłby obecnemu marnotrawstwu gruntów miejskich.
W rzeczywistości wiele niezabudowanych działek w Hanoi i Ho Chi Minh City stoi opuszczonych od lat. Pilotażowe umowy wykupu i konwersji pomogą efektywniej wykorzystać ziemię, podczas gdy państwo nadal będzie pobierać opłaty i podatki od użytkowania gruntów, a ludzie będą mieli więcej możliwości zakupu domów.
Zachęcać do budowy tanich, komercyjnych mieszkań.
Choć wielu ekspertów popiera program pilotażowy umożliwiający przedsiębiorstwom negocjowanie prawa do użytkowania gruntów niemieszkalnych w celu realizacji komercyjnych projektów mieszkaniowych, uważa, że program pilotażowy powinien w pierwszej kolejności koncentrować się na projektach budownictwa mieszkaniowego o przystępnej cenie, dostosowanych do lokalnego kontekstu.
Pan Dinh Minh Tuan, dyrektor regionu południowego Batdongsan.com, zalecił wykorzystanie tego mechanizmu pilotażowego w celu rozwoju budownictwa mieszkaniowego o przystępnych cenach i tanich mieszkań komercyjnych, aby zwiększyć podaż mieszkań i zaspokoić rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe większości populacji.
Pan Tuan argumentował, że zwiększanie podaży mieszkań poprzez mechanizmy pilotażowe musi być dostosowane do praktycznych potrzeb. Bez jasnego kierunku, jeśli firmy, po uzgodnieniu zakupu gruntów od mieszkańców, skupią się wyłącznie na budowaniu drogich budynków komercyjnych, kosztujących ponad 50 milionów VND/ m² , aby osiągać wysokie zyski, tak jak to miało miejsce w przeszłości, cel zrównoważenia podaży i popytu na mieszkania na rynku nie zostanie osiągnięty.
Kolejną kwestią wartą odnotowania, zdaniem pana Tuana, jest to, że program pilotażowy umożliwiający przedsiębiorstwom zakup gruntów niemieszkalnych od osób fizycznych pod komercyjne projekty mieszkaniowe, nie może dopuścić do sytuacji, w której niektórzy silni finansowo inwestorzy wykorzystają te przepisy, aby wykupić grunty i zatrzymać je, czekając na wzrost cen, zanim odsprzedają je innym przedsiębiorstwom.
Należy wprowadzić przepisy wymagające od firm, które negocjują i nabywają grunty od mieszkańców, aby mogły rozwijać komercyjne projekty mieszkaniowe w ciągu 2-3 lat. W przeciwnym razie grunt musi zostać przekazany innemu inwestorowi w celu zabudowy, a jeśli pozostanie pusty, zostanie odzyskany.
Obie rezolucje usuną przeszkody na rynku nieruchomości.
Oprócz rezolucji pilotażowej umożliwiającej przedsiębiorstwom niezależne negocjacje w sprawie przekazania gruntów niemieszkalnych od obywateli na rzecz projektów budownictwa mieszkaniowego, rząd planuje również przedłożyć Zgromadzeniu Narodowemu do rozpatrzenia i zatwierdzenia specjalną rezolucję dotyczącą problemów związanych z gruntami, relokacją zanieczyszczających środowisko fabryk, reorganizacją siedzib agencji państwowych oraz rozwiązywaniem projektów objętych kontrolami, audytami, dochodzeniami i orzeczeniami sądowymi.
Te dwie rezolucje „ożywią” aktywa zamrożone w setkach wstrzymanych projektów mieszkaniowych i urbanistycznych w całym kraju. Dzięki mechanizmom ustanowionym w tych rezolucjach Zgromadzenia Narodowego przedsiębiorstwa będą miały podstawę do dokończenia procedur inwestycyjnych dla projektów, kontynuowania realizacji projektów mieszkaniowych, zwiększenia podaży mieszkań i przyczynienia się do zrównoważenia podaży i popytu na rynku.
Minister Zasobów Naturalnych i Środowiska DO DUC DUY:
„Projekty źle zarządzane przez lokalnych liderów zostaną uratowane”.
W odniesieniu do rozwiązań tematycznych, naczelną zasadą właściwego organu jest to, że projekty wstrzymane z powodu błędów popełnionych przez samorządy i liderów zostaną rozwiązane, aby przedsiębiorstwa mogły kontynuować realizację projektów. W większości przypadków tego typu projektów, liderzy lokalni, którzy dopuścili się naruszeń, zostali ukarani dyscyplinarnie.
Jeśli chodzi o projekty, w ramach których przedsiębiorstwa celowo naruszają przepisy, grunty zostaną odzyskane, aby uniknąć marnotrawstwa zasobów gruntowych.
Nadal istnieją wątpliwości co do warunków umowy.
Projekt mieszkania przy ulicy Le Van Luong, gmina Nhon Duc, dzielnica Nha Be, miasto Ho Chi Minh - Zdjęcie: Nguyen Van Trung
Deweloper z Ho Chi Minh City, realizujący projekt deweloperski, poinformował, że oprócz przedłożenia przez rząd rezolucji pilotażowej Zgromadzeniu Narodowemu do rozpatrzenia i zatwierdzenia, Ho Chi Minh City analizuje również liczbę firm posiadających działki, które obecnie borykają się z przeszkodami regulacyjnymi uniemożliwiającymi realizację projektu. Według analizy przeprowadzonej przez tę konkretną firmę, przeszkody te dotyczą prawie 20 działek w dzielnicach Binh Chanh, 8, Thu Duc itd.
Osoba ta stwierdziła, że większość działek to grunty rolne lub grunty nierolnicze (nie są to grunty mieszkalne), których właściciele przejęli już własność, ale z powodu ograniczeń prawnych nie mogą kontynuować realizacji projektów.
Rynek nieruchomości przeżywa ostatnio trudności, ale firmy nie są w stanie wykorzystać posiadanych zasobów gruntowych do realizacji kolejnych projektów ani sprzedać nadwyżek, aby odzyskać zainwestowane pieniądze, co znacznie komplikuje sytuację. Jednocześnie firmy nadal muszą płacić odsetki od kredytów bankowych, co pogłębia ich trudności.
Po zapoznaniu się z projektem rezolucji, który ma zostać rozpatrzony pod kątem zatwierdzenia, przedsiębiorstwo uznaje, że jest to konieczne rozwiązanie mające na celu złagodzenie trudności, z jakimi borykają się przedsiębiorstwa i rynek, i wkrótce zostanie on rozpatrzony pod kątem zatwierdzenia.
Jednakże kwestią budzącą obawy przedsiębiorców jest zapis projektu uchwały dotyczący warunków realizacji projektów budownictwa mieszkaniowego na podstawie umów o prawach do użytkowania gruntów lub istniejących praw do użytkowania gruntów.
W związku z tym przedsiębiorstwa działające na rynku nieruchomości, realizujące projekty budownictwa mieszkaniowego na podstawie umów o prawach do użytkowania gruntów lub podmioty już posiadające prawa do użytkowania gruntów określone w niniejszej uchwale, mogą zmienić przeznaczenie jednego lub więcej rodzajów gruntów na potrzeby projektu, w tym gruntów rolnych, gruntów nierolniczych innych niż grunty mieszkalne oraz gruntów mieszkalnych i innych gruntów znajdujących się na tej samej działce, w przypadkach, gdy osiągnięto umowę o prawach do użytkowania gruntów.
Tego typu przepisy można interpretować w ten sposób, że przedsiębiorstwa, które już posiadają ziemię, mogą przekształcać grunty rolne lub grunty nierolnicze (z wyłączeniem gruntów mieszkalnych) na potrzeby projektów, podczas gdy przedsiębiorstwa nabywające ziemię od podstaw muszą przenieść działki, na których znajdują się zarówno grunty mieszkalne, jak i inne rodzaje gruntów w obrębie tej samej działki.
Dlatego też, jeśli rezolucja zostanie przyjęta i wdrożona dokładnie tak, jak rozumieją ją przedsiębiorcy, rozwiązanie problemu nie będzie całkowite.
Osoba ta wyjaśniła ponadto, że obecnie, oprócz przedsiębiorstw, które już posiadają ziemię na swoim terenie, zdarzają się przypadki, w których przedsiębiorstwa wcześniej pozwalały osobom fizycznym na zakup ziemi rolnej, ale nie włączyły jej jeszcze do swojej własności z powodu przeszkód prawnych; lub są przedsiębiorstwa dysponujące wystarczającymi zasobami, które chcą nabyć ziemię od osób fizycznych, aby realizować projekty.
Gdyby to pojmować w ten sposób, przedsiębiorstwa mogłyby kupować jedynie tereny zawierające zarówno grunty mieszkalne, jak i inne rodzaje gruntów, co ograniczyłoby ich możliwości dostępu do zasobów gruntowych.
„Minister Zasobów Naturalnych i Środowiska zwrócił niedawno uwagę przed Zgromadzeniem Narodowym na nieadekwatność faktu, że większość projektów deweloperskich jest realizowana na gruntach, które pierwotnie nie były przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, a szczegółowe planowanie projektów obejmuje różne rodzaje gruntów, takie jak grunty mieszkaniowe, tereny przeznaczone pod transport, tereny zielone itp., co sprawia, że przepisy zawarte w ustawie o gruntach są niepraktyczne w stosowaniu. Dlatego też organ projektowy powinien to ponownie rozważyć” – zasugerował ten urzędnik.
Należy usunąć frazę.
Podzielając te obawy, pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, zasugerował usunięcie z przepisów dotyczących gruntów mieszkalnych i innych gruntów znajdujących się na tej samej działce sformułowania „w przypadku umowy o otrzymaniu praw do użytkowania gruntów”, aby uniknąć błędnych interpretacji przy wdrażaniu rezolucji.
Oznacza to, że przedsiębiorstwa, które już są właścicielami gruntów lub nabyły je w drodze przeniesienia własności, mogą wykorzystywać trzy rodzaje gruntów: grunty rolne, grunty nierolnicze, z wyłączeniem gruntów mieszkalnych, oraz grunty mieszkalne i inne grunty znajdujące się na tej samej działce, w celu realizacji komercyjnych projektów mieszkaniowych, pod warunkiem że są zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego, przepisami dotyczącymi strefowania i innymi kryteriami określonymi w uchwale.
„Tylko w ten sposób możemy usunąć wąskie gardła i uwolnić zasoby ziemi” – powiedział pan Chau.
Źródło: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm
Komentarz (0)