Wielu ekspertów uważa, że pilotażowy mechanizm umożliwiający przedsiębiorstwom negocjowanie praw do użytkowania gruntów od osób prawnych w celu realizacji projektów budownictwa mieszkaniowego pozwoli na rozwiązanie problemów związanych z realizacją projektów, zwiększy podaż mieszkań i pomoże rozwiązać problem niedoboru mieszkań.
Rząd zaproponował również, aby Zgromadzenie Narodowe zezwoliło przedsiębiorstwom na realizację komercyjnych projektów mieszkaniowych na terenie zakładu, który musiał zostać przeniesiony z powodu zanieczyszczenia środowiska. Na zdjęciu: pierwszorzędny teren fabryki mydła Hanoi w klastrze przemysłowym Cao-Xa-La przy ulicy Nguyen Trai 233, 233B, 235 (dzielnica Thanh Xuan, Hanoi). Po wielu latach przeniesień, które nadal nie powodują marnotrawstwa zasobów gruntowych, zdjęcie: DANH KHANG
Projekt rezolucji w sprawie tego mechanizmu pilotażowego został właśnie skomentowany przez Zgromadzenie Narodowe. Oczekuje się, że zostanie on zatwierdzony na sesji, która zakończy się pod koniec listopada.
Jednak biorąc pod uwagę obecny stan podaży mieszkań na rynku, skupiający się na segmencie apartamentów średniej, wyższej i luksusowej klasy, niektóre opinie sugerują również, że mechanizm pilotażowy powinien mieć jasno określony kierunek, priorytetowo traktując umowy o otrzymaniu praw do użytkowania gruntów w celu rozwoju segmentu mieszkań komunalnych i mieszkań komunalnych, aby zaspokoić rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe większości ludzi.
Setki projektów nieruchomości czekających na rozwiązanie
W marcu 2024 r. podczas spotkania grupy roboczej premiera ds. przeglądu, wzywania i kierowania usuwaniem trudności i przeszkód w realizacji projektów z zakresu nieruchomości Ministerstwo Budownictwa poinformowało, że w Ho Chi Minh City realizowanych jest 143 projektów z zakresu nieruchomości, w Hanoi 246 projektów, w Hai Phong 4 projekty, w Binh Dinh 16 projektów, a w Can Tho 34 projekty... wszystkie oczekują na usunięcie przeszkód przez grupę roboczą, ministerstwa, oddziały i miejscowości.
Można zauważyć, że w całym kraju nadal setki projektów nieruchomościowych jest „zamrożonych”.
Wiele z tych projektów nie może zostać zrealizowanych z powodu braku gruntów pod zabudowę. Inwestorzy, którzy wydają pieniądze na zakup gruntów zgodnie z planem, nie mogą zrealizować projektu, ponieważ brakuje im... 1 m² gruntu pod zabudowę.
Ponadto w projekcie rezolucji pilotażowej przedłożonej Zgromadzeniu Narodowemu do rozpatrzenia i zatwierdzenia rząd zaproponował również, aby Zgromadzenie Narodowe wyraziło zgodę na umożliwienie przedsiębiorstwom realizacji komercyjnych projektów mieszkaniowych na terenach zakładów, które muszą zostać przeniesione ze względu na zanieczyszczenie środowiska lub zakładów, które muszą zostać przeniesione ze względu na planowanie budowlane i planowanie urbanistyczne.
W samym Hanoi znajduje się wiele zakładów produkcyjnych, które zanieczyszczają środowisko w śródmieściu. Po przeniesieniu fabryk do dzielnic podmiejskich lub sąsiednich prowincji, odkryto wiele „złotych krain”, które od dziesięcioleci pozostawały opuszczone.
Zazwyczaj zespół trzech fabryk: fabryki gumy w Sao Vang, fabryki mydła w Hanoi i fabryki tytoniu w Thang Long zajmuje łączną powierzchnię około 150 000 m2 po przeniesieniu na przedmieścia i pozostawieniu odłogiem na wiele lat.
Wśród nich „złota ziemia”, na której znajdowała się fabryka mydła w Hanoi, została przeniesiona wiele lat temu, ale do dziś rośnie tam trawa, gdyż nie ma mechanizmu, który umożliwiłby jej przekształcenie w teren pod zabudowę mieszkaniową.
Projekt na ulicy Mai Chi Tho, An Phu Ward, Thu Duc City, Ho Chi Minh City – Zdjęcie: NGUYEN VAN TRUNG
Przedsiębiorcy i właściciele gruntów są zadowoleni
W rozmowie z Tuoi Tre, pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, powiedział, że pilotażowy mechanizm umożliwiający przedsiębiorstwom negocjowanie prawa do użytkowania innych gruntów, niebędących gruntami mieszkalnymi, od osób fizycznych w celu realizacji komercyjnych projektów mieszkaniowych, stanowi kolejną metodę dostępu do gruntów dla przedsiębiorstw inwestujących w nieruchomości.
Mechanizm ten zapewnia również prawo do negocjacji użytkownikom gruntów, zmniejszając liczbę skarg związanych z odzyskiwaniem gruntów pod realizację projektu.
„Chociaż obecny mechanizm odzyskiwania gruntów jest znacznie lepszy niż poprzedni (odszkodowania są bardziej satysfakcjonujące i bardziej zorientowane na rynek), nie jest on tak dobry, jak pilotażowy mechanizm umożliwiający firmom i osobom posiadającym prawa do użytkowania gruntów negocjowanie przeniesienia własności” – podkreślił pan Chau.
Na przykład w Dzielnicy 3 w Ho Chi Minh City w ostatnich latach znajdowało się 48 starych budynków mieszkalnych. Do tej pory w 5 budynkach mieszkalnych firmy zgodziły się odkupić od mieszkańców 100% starych mieszkań, aby zrealizować projekt budowy nowych budynków komercyjnych. Nie było jednak żadnych skarg, ponieważ jest to mechanizm wzajemnego kupna i sprzedaży.
Wciąż jest 43 starych budynków mieszkalnych, które nie zostały odnowione, ponieważ nie mamy mechanizmu zachęcającego inwestorów do negocjacji w sprawie wykupu starych mieszkań.
Według pana Chau wiele projektów budowy domów komercyjnych jest obecnie zablokowanych, ponieważ firmy posiadają grunty, które nie są przeznaczone pod zabudowę, co uniemożliwia prowadzenie prac budowlanych.
Chociaż na rynku nieruchomości brakuje produktów mieszkaniowych (z powodu niedoboru projektów mieszkaniowych), jeśli Zgromadzenie Narodowe przeprowadzi pilotażowe działania umożliwiające przedsiębiorstwom negocjacje dotyczące zakupu gruntów niemieszkalnych pod komercyjne projekty mieszkaniowe, liczba licencjonowanych komercyjnych projektów mieszkaniowych wzrośnie, co zwiększy podaż produktów mieszkaniowych w nadchodzącym czasie.
Pan Nguyen Huu Cuong, przewodniczący Hanoi Real Estate Club, skomentował, że pilotażowa polityka umożliwiająca przedsiębiorstwom negocjacje w sprawie zakupu gruntów niemieszkalnych od osób fizycznych w celu budowy komercyjnych projektów mieszkaniowych jest otwartym kierunkiem rozwoju rynku mieszkaniowego.
Mechanizm ten pozwala również przedsiębiorstwom działającym w sektorze nieruchomości na współpracę z użytkownikami gruntów poprzez przenoszenie praw do użytkowania gruntów i wnoszenie udziałów w gruntach w celu realizacji komercyjnych projektów mieszkaniowych.
Zwiększy to fundusz gruntowy pod budownictwo mieszkaniowe, zaspokajając potrzeby mieszkaniowe mieszkańców. „Umożliwienie przedsiębiorstwom bezpośrednich negocjacji i wykupywania praw do użytkowania gruntów od ludzi z pewnością będzie znacznie tańsze niż organizowanie przetargów i aukcji praw do użytkowania gruntów pod budowę komercyjnych projektów mieszkaniowych. Bezpośrednie negocjacje między obiema stronami pozwolą uniknąć „cen wirtualnych” na aukcjach gruntów” – skomentował pan Cuong.
Wielu ekspertów z branży nieruchomości wyraziło również pogląd, że program pilotażowy umożliwiający przedsiębiorstwom negocjowanie zakupu gruntów rolnych i innych gruntów od osób fizycznych w celu budowy komercyjnych osiedli mieszkaniowych, zapobiegnie obecnemu marnotrawstwu ziemi na obszarach miejskich.
W rzeczywistości w Hanoi i Ho Chi Minh City wiele działek niemieszkalnych stoi opuszczonych od lat. Pilotażowe umowy odkupu i konwersji pomogą w efektywniejszym wykorzystaniu gruntów, podczas gdy państwo nadal będzie pobierać opłaty i podatki od użytkowania gruntów, a ludzie będą mieli więcej możliwości zakupu domów.
Zachęcaj do budowy tanich mieszkań komercyjnych
Mimo że popieramy projekt pilotażowy umożliwiający przedsiębiorstwom wyrażanie zgody na otrzymanie prawa do użytkowania gruntów niemieszkalnych pod zabudowę komercyjną, wielu ekspertów uważa, że projekt pilotażowy umożliwiający przedsiębiorstwom wyrażanie zgody na odkupienie gruntów niemieszkalnych w celu realizacji projektów budownictwa komercyjnego powinien w pierwszej kolejności skupić się na realizacji niedrogich projektów budownictwa komercyjnego, dostosowanych do praktycznych warunków danej lokalizacji.
Pan Dinh Minh Tuan, dyrektor regionu południowego Batdongsan.com, zalecił wykorzystanie tego mechanizmu pilotażowego w celu rozwoju budownictwa mieszkaniowego o przystępnych cenach i tanich apartamentów komercyjnych, aby zwiększyć podaż mieszkań i zaspokoić rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe większości ludzi.
Pan Tuan uważa, że zwiększenie podaży mieszkań poprzez program pilotażowy musi być zgodne z praktycznymi potrzebami. Jeśli nie będzie jasnego kierunku, firmy, po uzgodnieniu zakupu gruntów od ludzi, skupią się wyłącznie na budowaniu drogich, komercyjnych budynków mieszkalnych, kosztujących około 50 milionów VND/ m² , aby osiągać wysokie zyski, tak jak w przeszłości, wówczas cel zrównoważenia podaży i popytu na mieszkania na rynku nie zostanie osiągnięty.
Kolejną kwestią, zdaniem pana Tuana, jest to, że program pilotażowy umożliwiający przedsiębiorstwom zakup gruntów niemieszkalnych od osób fizycznych w celu budowy komercyjnych projektów mieszkaniowych musi unikać sytuacji, w której niektórzy inwestorzy z potencjałem finansowym wykorzystują te przepisy, aby kupić grunt i czekać na wzrost cen, aby przekazać go innym przedsiębiorstwom.
Konieczne jest uzupełnienie przepisów, zgodnie z którymi firmy, które negocjują i kupują grunty od ludzi, muszą zrealizować komercyjne projekty mieszkaniowe w ciągu 2-3 lat. W przeciwnym razie muszą przekazać grunt innemu inwestorowi w celu realizacji projektu. Jeśli grunt pozostanie niewykorzystany, zostanie zrekultywowany.
Duet uchwał usunie przeszkody na rynku nieruchomości.
Oprócz pilotażowej rezolucji umożliwiającej przedsiębiorstwom negocjowanie przekazania gruntów niemieszkalnych od ludzi w celu realizacji komercyjnych projektów mieszkaniowych, rząd planuje również przedłożyć Zgromadzeniu Narodowemu do rozpatrzenia i zatwierdzenia specjalną rezolucję dotyczącą rozwiązywania problemów związanych z gruntami, relokacji zanieczyszczonych fabryk, reorganizacji siedzib państwowych agencji, projektów podlegających inspekcji, audytowi, dochodzeniom i decyzjom sądowym.
Ta para rezolucji „ożywi” aktywa, które obecnie znajdują się w setkach zawieszonych projektów mieszkaniowych i miejskich w całym kraju. Dzięki mechanizmowi wynikającemu z rezolucji Zgromadzenia Narodowego, przedsiębiorstwa będą miały podstawę do dokończenia procedur inwestycyjnych, kontynuowania realizacji projektów mieszkaniowych, zwiększenia podaży mieszkań i przyczynienia się do zrównoważenia podaży i popytu na rynku.
Minister Zasobów Naturalnych i Środowiska DO DUC DUY:
„Projekty źle wykonane przez lokalnych liderów zostaną uratowane”
W odniesieniu do rozwiązania tematycznego, dyrektywa właściwego organu stanowi, że projekty, które utknęły w martwym punkcie z powodu nieprawidłowości ze strony władz lokalnych i liderów, zostaną rozwiązane, aby przedsiębiorstwa mogły kontynuować realizację projektu. W przypadku tego typu projektów większość lokalnych liderów, którzy dopuścili się naruszeń, została ukarana.
Jeśli chodzi o projekty, w których przedsiębiorstwa celowo popełniają błędy, zostaną one wycofane, aby uniknąć marnotrawstwa zasobów gruntowych.
Nadal zastanawiasz się nad warunkami i zasadami
Projekt mieszkania przy ulicy Le Van Luong, gmina Nhon Duc, dzielnica Nha Be, miasto Ho Chi Minh - Zdjęcie: NGUYEN VAN TRUNG
Inwestor w projekt nieruchomości w Ho Chi Minh City poinformował, że oprócz przedłożenia przez rząd rezolucji pilotażowej Zgromadzeniu Narodowemu do rozpatrzenia i zatwierdzenia, Ho Chi Minh City analizuje również liczbę przedsiębiorstw, których działki są objęte przepisami i nie mogą realizować projektów. Według analizy, samo to przedsiębiorstwo ma prawie 20 działek w Binh Chanh, w dzielnicy 8, Thu Duc..., które są zablokowane.
Osoba ta stwierdziła, że większość gruntów to grunty rolne, grunty nierolnicze, a nie tereny mieszkalne, a przedsiębiorstwo zakończyło przekazywanie ich ludziom, ale ponieważ prawo na to nie pozwala, projekt nie może zostać zrealizowany.
Rynek nieruchomości przeżywał ostatnio trudności, ale firmy nie mogą wykorzystać dostępnych zasobów gruntowych do realizacji większej liczby projektów i nie mają źródła podaży, które mogłyby sprzedać, aby odzyskać pieniądze, co jest bardzo trudne. Jednocześnie firmy nadal muszą płacić odsetki od kredytów bankowych, co pogłębia trudności.
Po zapoznaniu się z projektem rezolucji, która ma zostać rozpatrzona pod kątem zatwierdzenia, nasza firma uważa, że jest to konieczne rozwiązanie mające na celu usunięcie trudności dla przedsiębiorstw i rynku. Wkrótce będziemy mieli okazję rozważyć rozpatrzenie wniosku o zatwierdzenie.
Niepokój przedsiębiorców budzi jednak projekt uchwały regulującej warunki realizacji projektów budownictwa mieszkaniowego w formie umów o nabycie praw do gruntów lub o użytkowanie gruntów.
W związku z tym podmioty prowadzące działalność w branży nieruchomości, realizujące projekty budownictwa mieszkaniowego na podstawie umów o otrzymaniu praw do użytkowania gruntów lub posiadających prawa do użytkowania gruntów, zgodnie z postanowieniami niniejszej uchwały, mogą zmienić cel użytkowania jednego lub więcej rodzajów gruntów w celu realizacji projektu, w tym gruntów rolnych; gruntów nierolniczych, które nie są gruntami mieszkalnymi; gruntów mieszkalnych i innych gruntów na tej samej działce w przypadku umów o otrzymaniu praw do użytkowania gruntów.
Przepis ten można interpretować tak, że przedsiębiorstwa, które już posiadają grunty, mogą zmienić przeznaczenie gruntów rolnych lub gruntów nierolniczych, które nie są gruntami mieszkaniowymi, na realizację projektów. Jednakże, otrzymując przeniesienie własności od początku, muszą one przenieść działki, które obejmują zarówno grunty mieszkaniowe, jak i inne grunty na tej samej działce.
Jeśli zatem uchwała zostanie przyjęta i wdrożona zgodnie z zamysłem przedsiębiorstwa, usunięcie nie będzie całkowite.
Osoba ta wyjaśniła ponadto, że obecnie, oprócz przedsiębiorstw dysponujących środkami na grunty w ramach praw do użytkowania gospodarczego, zdarzają się przypadki, w których przedsiębiorstwa wcześniej pozwalały osobom fizycznym kupować grunty rolne, ale nie przekształciły ich jeszcze w prawa do użytkowania gospodarczego z powodu problemów prawnych; lub są przedsiębiorstwa dysponujące wystarczającymi zasobami, które chcą otrzymać od osób fizycznych prawa do gruntów w celu realizacji projektów.
Jeśli rozumieć to jak powyżej, przedsiębiorstwa mogą kupować jedynie tereny, na których znajdują się zarówno grunty mieszkalne, jak i inne grunty, co ograniczy dostęp przedsiębiorstw do zasobów gruntowych.
„Minister Zasobów Naturalnych i Środowiska zwrócił ostatnio również uwagę Zgromadzenia Narodowego na nieadekwatność, ponieważ w rzeczywistości większość projektów deweloperskich jest realizowana na gruntach, które pierwotnie nie były przeznaczone pod zabudowę, a szczegółowe planowanie projektu obejmuje również wiele różnych rodzajów gruntów, takich jak grunty mieszkaniowe, tereny przeznaczone pod ruch drogowy, tereny zielone… co uniemożliwia wdrożenie przepisów ustawy o gruntach w praktyce. Dlatego też organ projektowy powinien to ponownie rozważyć” – zasugerował.
Należy usunąć frazę.
Podzielając te same obawy, pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, powiedział, że z rozporządzenia należy usunąć zwrot „w przypadku umowy o otrzymaniu praw do użytkowania gruntów” z rozporządzenia dotyczącego gruntów mieszkalnych i innych gruntów położonych na tej samej działce, aby uniknąć nieporozumień przy wdrażaniu rezolucji.
Oznacza to, że przedsiębiorstwa, które już posiadają grunty lub otrzymały przeniesienie na początku, mogą wykorzystywać trzy rodzaje gruntów: grunty rolne; grunty nierolnicze, które nie są gruntami mieszkalnymi; grunty mieszkalne i inne grunty na tej samej działce, aby realizować projekty budownictwa mieszkaniowego na cele komercyjne, pod warunkiem, że są zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego, planem zagospodarowania przestrzennego i innymi kryteriami zawartymi w uchwale.
„To jedyny sposób na usunięcie wąskiego gardła i uwolnienie zasobów gruntów” – powiedział pan Chau.
Źródło: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm
Komentarz (0)