Opodatkowanie wielu nieruchomości w celu zwalczania spekulacji.

W oficjalnym piśmie 5333/BXD-QLN wysłanym do Kancelarii Rządowej , informującym o ostatnich zmianach cen nieruchomości, Ministerstwo Budownictwa zaproponowało opodatkowanie przypadków posiadania wielu domów i działek. Propozycja ta została złożona w kontekście stale rosnących cen mieszkań i nieruchomości na obszarach miejskich w 2024 roku, a zwłaszcza w Hanoi.

Przestańcie „gromadzić ziemię i czekać na odpowiedni moment”

Aby sprostać rosnącym kosztom mieszkań i nieruchomości, Ministerstwo Budownictwa proponuje zbadanie i udoskonalenie przepisów dotyczących aukcji praw do użytkowania gruntów, zapewniając ich zgodność z realiami praktycznymi. Obejmuje to podwyższenie kwoty wadium i ustalenie ceny wywoławczej gruntu na aukcjach w sposób bliższy rzeczywistej wartości rynkowej. Jednocześnie proponuje skrócenie terminu płatności za wygrane oferty i ograniczenie udziału w aukcjach o charakterze spekulacyjnym.

Ministerstwo Budownictwa zaleciło również, aby Ministerstwo Finansów przeprowadziło badania, zaproponowało i wydało opinie na temat zasad opodatkowania drugich lub pustych/niewykorzystanych nieruchomości, a także zbadało zasady opodatkowania przypadków posiadania lub użytkowania wielu domów i działek, aby ograniczyć spekulacje oraz krótkoterminowe transakcje kupna i sprzedaży w celu zysku.

Propozycja opodatkowania drugiej i kolejnych nieruchomości, a także osób posiadających wiele domów i gruntów, nie jest nowym pomysłem. Wcześniej, w latach 2009–2018, Ministerstwo Finansów poruszało tę kwestię podczas dyskusji nad projektem ustawy o podatku od nieruchomości. W sierpniu 2023 roku wyborcy w Ho Chi Minh City nadal proponowali opodatkowanie drugiej nieruchomości i nałożenie wyższych podatków na niezabudowane grunty, które nie generują dochodów.

Ponadto, podczas dyskusji nad nowelizacją Prawa gruntowego, Stały Komitet Zgromadzenia Narodowego zwrócił się do rządu z prośbą o pilne zaproponowanie przepisów dotyczących wyższych stawek podatkowych dla osób, które użytkują duże obszary ziemi, posiadają wiele domów lub zajmują się spekulacją gruntami.

Niedawno Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) zaproponowało również wprowadzenie podatku od nieruchomości, który miałby obowiązywać dwie grupy: osoby kupujące drugi lub kolejny dom oraz właścicieli rezygnujących z inwestycji. Stawka podatku miałaby stopniowo wzrastać w przypadku transakcji, w których sprzedający jest właścicielem nieruchomości przez krótki okres.

VARS donosi, że w ostatnich latach pojęcia „opuszczonych domów”, „opuszczonych willi” i „opuszczonych obszarów miejskich” stały się coraz bardziej znane i powszechne. Z taką sytuacją można się łatwo spotkać wszędzie. To pokazuje paradoksalną sytuację: z jednej strony „opuszczone ziemie i domy”, a z drugiej ludzie, którzy z trudem mogą pozwolić sobie nawet na działkę czy dom, pracując całe życie.

VARS ocenia, że ​​sytuacja ta nie tylko marnotrawi zasoby gruntów, ale również prowadzi do niesprawiedliwości społecznej, gdyż większość zasobów mieszkaniowych – których jest coraz mniej – nadal trafia w ręce osób dysponujących dużymi środkami finansowymi.

Posiadają kilka, a nawet kilkadziesiąt lub kilkaset nieruchomości, ale pozostawiają je puste, „gromadząc ziemię i czekając na odpowiedni moment”, co prowadzi do wzrostu cen nieruchomości i jeszcze większego ograniczenia dostępu ludzi do mieszkań.

Oczekuje się, że propozycja opodatkowania korzystania z wielu nieruchomości ograniczy spekulacje i sztuczne zawyżanie cen nieruchomości w celu osiągnięcia zysku. (Zdjęcie: HOANG TRIEU)

Jak pobierane są podatki?

Obawy społeczeństwa budzi to, czy proponowany podatek zostanie skutecznie wdrożony, zapobiegając spekulacjom i zwalczając sztuczne podwyżki cen.

Zdaniem pana Nguyen Van Dinh, przewodniczącego VARS, obecny system prawny nie zapewnia sankcji, które pozwoliłyby kontrolować i zapobiegać spekulacjom gruntami oraz ich gromadzeniu w celu zawyżania cen; tymczasem niekontrolowane transakcje kupna i sprzedaży są główną przyczyną wzrostu cen gruntów w wielu miejscowościach.

Spekulanci skupujący ziemię, a następnie pozostawiający ją odłogiem, czekając na wzrost cen lub tworząc sztuczny niedobór, to powszechna praktyka, której celem jest „podniesienie cen dla zysku”. „Rozważenie wprowadzenia podatku od nieruchomości jest pilną kwestią, aby uregulować rynek. Nie powinniśmy ignorować tej polityki tylko dlatego, że wydaje się trudna do wdrożenia” – powiedział pan Dinh.

Według VARS, oprócz zwiększania podaży mieszkań socjalnych na obszarach miejskich, rząd musi wprowadzić mechanizmy regulacyjne, które ograniczą elementy spekulacyjne, pomagając rynkowi nieruchomości osiągnąć długoterminową równowagę.

Skuteczne i przejrzyste opodatkowanie nieruchomości, skierowane do osób gromadzących majątek i spekulujących, a nie do osób kupujących nieruchomości w celach mieszkaniowych lub biznesowych, zwiększy dochody państwa i pomoże w regulacji rynku nieruchomości. Jest to również powszechny trend na całym świecie.

Jeśli chodzi o metodologię, VARS sugeruje, że podatek powinien być naliczany od drugiego i kolejnych domów. Podobnie jak w Singapurze, gdzie każdy Singapurczyk kupujący dom musi uiścić opłatę w wysokości 20% wartości nieruchomości w przypadku drugiego domu, 30% w przypadku trzeciego domu itd. Ponadto stawka podatku mogłaby być stopniowo zwiększana w przypadku transakcji na rynku nieruchomości, w których sprzedający posiada nieruchomość przez krótszy okres.

W Singapurze sprzedaż nieruchomości w pierwszym roku wiąże się z podatkiem w wysokości 6% od wartości nieruchomości, w drugim roku – 8%, w trzecim roku – 4%, a po czwartym roku nie pobiera się już żadnych podatków ani opłat.

W Korei Południowej grunty leżące odłogiem lub poddawane rekultywacji przez ponad 2 lata są opodatkowane stawką 5%, 8% przez 5 lat, 9% przez 7 lat i 10% przez ponad 10 lat. W Stanach Zjednoczonych grunty leżące odłogiem są opodatkowane stawką 3%.

Pan Nguyen Van Dinh argumentował, że takie regulacje zniechęcą ludzi lub obniżą ich motywację do spekulacji, ograniczając wzrost cen nieruchomości, ponieważ oprócz kosztów odsetek i innych kosztów alternatywnych, posiadanie spekulacyjnych nieruchomości staje się bardziej ryzykowne.

Z drugiej strony, jeśli podatki zostaną nałożone, a ludzie nadal będą odczuwać potrzebę spekulacji, budżet będzie pobierał podatki w celu sfinansowania inwestycji publicznych, budowy szkół, szpitali, infrastruktury transportowej itp.

Budowanie przejrzystego rynku nieruchomości.

Odnosząc się do propozycji Ministerstwa Budownictwa, podczas regularnej kwartalnej konferencji prasowej za trzeci kwartał 2024 r. zorganizowanej przez Ministerstwo Finansów rano 27 września wiceminister Nguyen Duc Chi oświadczył, że Ministerstwo Finansów w pełni zgadza się z tą propozycją Ministerstwa Budownictwa.

Jednak zdaniem pana Nguyen Duc Chi wprowadzane zasady muszą mieć charakter kompleksowy i holistyczny, a ich celem musi być zbudowanie rynku nieruchomości, który będzie coraz bardziej przejrzysty i rozwijany w sposób zrównoważony.

Adwokat Nguyen Van Dinh , ekspert prawny ds. nieruchomości:

Wdrożenie synchronizacji

Opodatkowanie domów i gruntów jest koniecznym rozwiązaniem, ponieważ zostało ono wyraźnie zinstytucjonalizowane w Rezolucji 18-NQ/TW z 2022 roku Komitetu Centralnego w sprawie kontynuacji innowacji i doskonalenia instytucji i polityk oraz zwiększenia efektywności i skuteczności zarządzania gruntami i ich użytkowania. Rezolucja wyraźnie stwierdza: „Aby przezwyciężyć problem nieekonomicznego użytkowania gruntów, pozostawiania ich odłogiem, zanieczyszczonych i zdegradowanych” oraz „Aby ustanowić wyższe stawki podatkowe dla tych, którzy użytkują duże obszary gruntów, posiadają wiele domów, spekulują gruntami, opieszale je użytkują lub pozostawiają grunty odłogiem”.

Opodatkowanie domów i gruntów musi być wdrażane jednolicie i sprawiedliwie we wszystkich miejscowościach. Potrzebna jest baza danych, która zapewni, że podatki będą pobierane od właściwych podmiotów i zmaksymalizuje skuteczność polityki podatkowej.

Premier zatwierdził obecnie Projekt 06 dotyczący opracowania aplikacji danych dotyczących populacji, elektronicznej identyfikacji i uwierzytelniania, które mają służyć transformacji cyfrowej. Nowe przepisy dotyczące gruntów, mieszkalnictwa i obrotu nieruchomościami obejmują również utworzenie krajowej bazy danych o rynku gruntów, mieszkalnictwa i nieruchomości... Są to kluczowe dane dla przyszłego wdrożenia ustawy o podatku od nieruchomości, po jej przedłożeniu przez rząd i zatwierdzeniu przez Zgromadzenie Narodowe.

Prawnik Tran Dinh Dung, Izba Adwokacka Miasta Ho Chi Minh:

Tworzenie sprawiedliwości dla podatników.

Zaproponowanie podatku od drugich domów i gruntów, a także wdrożenie rozwiązań stabilizujących rynek nieruchomości, jest konieczne. Konieczne jest jednak ujednolicone podejście, aby zapewnić sprawiedliwość dla podatników. W szczególności, zarówno ilościowo, jak i jakościowo, należy rozważyć sposób obliczania powierzchni gruntów w lokalizacjach centralnych i podmiejskich. Na przykład, osoba posiadająca drugi i trzeci dom w centrum miasta o łącznej powierzchni 200 m² i wartości przekraczającej 50 miliardów VND powinna płacić inne podatki niż osoba posiadająca drugi dom o tej samej powierzchni w innej okolicy. Rozsądnym podejściem jest zróżnicowanie w oparciu o powierzchnię, lokalizację, wartość itp. w sposób odpowiedni i sprawiedliwy.

Kluczowe jest również, aby stawka podatku odzwierciedlała warunki rynkowe i była przystępna dla podatników. Na przykład, jeśli drugi dom jest wyceniony na 100 miliardów VND, a zostanie sprzedany za 200 miliardów VND, zobowiązanie podatkowe powinno odpowiednio wzrosnąć. Ale jeśli wartość spadnie do 90 miliardów VND, czy podatnik otrzyma zwrot? Czy ta stawka podatku jest odpowiednia do jego możliwości finansowych?

V. Duẩn - S. Nhung nagrał

Source: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm