W oficjalnym komunikacie 5333/BXD-QLN, wysłanym do Kancelarii Rządu w celu przedstawienia informacji o ostatnich zmianach cen nieruchomości, Ministerstwo Budownictwa zaproponowało opodatkowanie posiadania wielu domów i gruntów. Propozycja ta została zgłoszona w kontekście ciągłego, gwałtownego wzrostu cen mieszkań i nieruchomości w obszarach miejskich w 2024 roku, zwłaszcza w Hanoi.
Blok „przytulanie się do lądu i czekanie na właściwy moment”
Aby zaradzić rosnącym cenom mieszkań i nieruchomości, Ministerstwo Budownictwa zaproponowało przeanalizowanie i udoskonalenie przepisów dotyczących przetargów na użytkowanie gruntów, zapewniając ich zgodność z praktyką, w kierunku zwiększenia depozytów, ustalenia ceny wywoławczej gruntów wystawionych na licytację, zbliżonej do realiów danego obszaru. Jednocześnie skrócono czas zapłaty zwycięskiej oferty, ograniczając liczbę osób biorących udział w licytacji w celach spekulacyjnych.
Ministerstwo Budownictwa zaleciło również, aby Ministerstwo Finansów zbadało, zaproponowało i wydało opinię na temat polityki podatkowej dotyczącej drugich domów i gruntów lub opuszczonych i niewykorzystanych domów i gruntów; a także przeanalizowało politykę podatkową w przypadku posiadania i użytkowania wielu domów i gruntów w celu ograniczenia spekulacji oraz kupna i sprzedaży w krótkim okresie czasu w celu osiągnięcia zysku.
Propozycja opodatkowania drugiej lub większej liczby nieruchomości lub osób posiadających wiele domów i gruntów nie jest nowym pomysłem. Wcześniej, w latach 2009-2018, Ministerstwo Finansów wspominało o tym, omawiając projekt ustawy o podatku od nieruchomości. W sierpniu 2023 roku wyborcy w Ho Chi Minh City nadal proponowali opodatkowanie drugiej nieruchomości oraz nałożenie wyższych podatków na puste domy i grunty, które nie generują wartości.
Ponadto, podczas dyskusji nad ustawą o gruntach (zmienioną), Stała Komisja Zgromadzenia Narodowego zwróciła się do rządu o pilne zaproponowanie przepisów dotyczących wyższych stawek podatkowych dla osób użytkujących duże obszary ziemi, posiadających wiele domów, a także zajmujących się spekulacją gruntami.
Niedawno Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) zaproponowało również wprowadzenie podatku od nieruchomości, który miałby obowiązywać dwie grupy: nabywców drugich domów lub większej ich liczby oraz właścicieli porzucających projekty. Stawka podatku będzie stopniowo rosła w przypadku transakcji, w których sprzedający ma krótki okres własności.
VARS stwierdził, że w ostatnich latach koncepcje „opuszczonych domów”, „opuszczonych willi” i „opuszczonych obszarów miejskich” stały się coraz bardziej znane i popularne. Z taką sytuacją można się łatwo spotkać wszędzie. To pokazuje ironiczny paradoks: między „opuszczonymi gruntami i domami” z jednej strony, a widokiem ludzi walczących o przetrwanie, pracujących całe życie, ale wciąż niemogących kupić działki ani domu z drugiej.
VARS ocenia, że sytuacja ta nie tylko marnotrawi zasoby gruntów, ale również prowadzi do niesprawiedliwości społecznej, ponieważ większość zasobów mieszkaniowych – których jest coraz mniej – nadal „wpada” w ręce osób dysponujących nadwyżkami finansowymi.
Posiadają kilka, a nawet kilkadziesiąt, a nawet kilkaset nieruchomości, ale pozostawiają je porzucone, „trzymając ziemię i czekając na odpowiedni moment”, co prowadzi do wzrostu cen nieruchomości, a w efekcie do coraz większego ograniczenia dostępu ludzi do mieszkań.
Propozycja opodatkowania użytkowania wielu nieruchomości ma zapobiec spekulacjom i „zawyżaniu” cen nieruchomości dla zysku. Zdjęcie: HOANG TRIEU
Jak opodatkowywać?
Obawy społeczeństwa budzi to, czy ten podatek zostanie skutecznie wdrożony, zapobiegając spekulacjom i zwalczając wirtualne podwyżki cen.
Według pana Nguyen Van Dinh, przewodniczącego VARS, obecny system prawny nie przewiduje żadnych sankcji, które mogłyby kontrolować i zapobiegać spekulacjom gruntami oraz gromadzeniu ich w celu podnoszenia cen; tymczasem niekontrolowane transakcje kupna i sprzedaży są główną przyczyną „gorączki ziemi” w wielu miejscowościach.
Spekulanci kupują ziemię i pozostawiają ją porzuconą, czekając na wzrost cen lub tworząc sztuczny niedobór, co jest powszechne, w celu „podniesienia cen i osiągnięcia zysku”. „Pilnie należy zbadać kwestię podatku od nieruchomości, aby uregulować rynek. Nie ignorujcie tej polityki tylko dlatego, że jest trudna do wdrożenia” – powiedział pan Dinh.
Według VARS, oprócz wspierania podaży mieszkań socjalnych na obszarach miejskich, państwo musi wprowadzić mechanizm regulacyjny, który ograniczy czynniki spekulacyjne, pomagając w ten sposób rynkowi nieruchomości osiągnąć równowagę w perspektywie długoterminowej.
Skuteczne i transparentne opodatkowanie nieruchomości, obejmujące tych, którzy je gromadzą i spekulują, a nie tych, którzy kupują je w celach mieszkaniowych lub w celu organizacji produkcji i biznesu, pomoże zwiększyć dochody budżetowe i uregulować rynek nieruchomości. To powszechny trend na świecie.
Z punktu widzenia metodologii, VARS uważa, że podatek powinien być naliczany od drugich domów i wyższych. Na przykład w Singapurze każdy obywatel Singapuru, który kupuje dom, musi uiścić opłatę w wysokości 20% wartości nieruchomości za drugi dom i 30% za trzeci dom... Ponadto stawka podatku może być stopniowo zwiększana w przypadku transakcji na rynku nieruchomości, w których sprzedający ma krótki okres posiadania.
W Singapurze sprzedaż nieruchomości w pierwszym roku wiąże się z koniecznością zapłaty 6% podatku od wartości, sprzedaż w drugim roku wiąże się z opłatą w wysokości 8%, w trzecim roku wynosi 4%, a po czwartym roku nie ma już żadnego podatku ani opłaty.
W Korei grunty porzucone lub rekultywowane przez okres dłuższy niż 2 lata są opodatkowane stawką 5%, przez 5 lat – 8%, przez 7 lat – 9%, a przez okres dłuższy niż 10 lat – 10%. W Stanach Zjednoczonych grunty porzucone są opodatkowane stawką 3%.
Pan Nguyen Van Dinh powiedział, że takie regulacje ograniczą lub całkowicie wyeliminują motywację ludzi do spekulacji, hamując wzrost cen nieruchomości, ponieważ oprócz kosztów odsetek i innych kosztów alternatywnych, posiadanie spekulacyjnych nieruchomości staje się bardziej ryzykowne.
Na wypadek gdyby ludzie nadal musieli spekulować po pobraniu podatków, z budżetu zostaną pobrane podatki przeznaczone na inwestycje publiczne, budowę szkół, szpitali, prace drogowe...
Budowanie przejrzystego rynku nieruchomości
Odnosząc się do propozycji Ministerstwa Budownictwa, podczas regularnej konferencji prasowej Ministerstwa Finansów dotyczącej trzeciego kwartału 2024 r. rano 27 września wiceminister Nguyen Duc Chi powiedział, że Ministerstwo Finansów w pełni zgadza się z tą propozycją Ministerstwa Budownictwa.
Jednakże, zdaniem pana Nguyen Duc Chi, polityka ta musi być kompleksowa i holistyczna, aby zbudować rynek nieruchomości, który będzie coraz bardziej przejrzysty i będzie się rozwijał w sposób zrównoważony.
Adwokat Nguyen Van Dinh , ekspert prawny ds. nieruchomości:
Zsynchronizowane wykonywanie
Opodatkowanie domów i gruntów jest rozwiązaniem obowiązkowym, ponieważ zostało ono wyraźnie zinstytucjonalizowane w Rezolucji 18-NQ/TW z 2022 roku Centralnego Komitetu Wykonawczego w sprawie dalszego wprowadzania innowacji i doskonalenia instytucji oraz polityk, poprawy efektywności i skuteczności zarządzania gruntami i ich użytkowania. Rezolucja wyraźnie stwierdza: „Za wszelką cenę rozwiązać problem nieekonomicznego użytkowania gruntów, pozostawiania ich odłogiem, zanieczyszczonych i zdegradowanych”, „Wprowadzić wyższe stawki podatkowe dla osób użytkujących duże obszary gruntów, posiadających wiele domów, spekulujących gruntami, powolnego użytkowania gruntów i pozostawiania ich odłogiem”.
Opodatkowanie domów i gruntów musi być wprowadzane w sposób synchroniczny i sprawiedliwy w poszczególnych miejscowościach. Aby zagwarantować prawidłowe opodatkowanie i zwiększyć skuteczność polityki podatkowej, potrzebna jest baza danych.
Premier zatwierdził obecnie Projekt 06, mający na celu opracowanie aplikacji do obsługi danych o populacji, identyfikacji i uwierzytelniania elektronicznego, które mają służyć transformacji cyfrowej. Nowe przepisy dotyczące gruntów, mieszkalnictwa i obrotu nieruchomościami wspominają również o budowie krajowej bazy danych o rynku gruntów, mieszkalnictwa i nieruchomości... Są to istotne dane dla wdrożenia ustawy o podatku od nieruchomości w przyszłości, po jej przedłożeniu przez rząd i zatwierdzeniu przez Zgromadzenie Narodowe.
Prawnik Tran Dinh Dung, Izba Adwokacka Miasta Ho Chi Minh:
Tworzenie sprawiedliwości dla podatników
Konieczne jest zaproponowanie opodatkowania drugich domów i gruntów, a także wdrożenie rozwiązań stabilizujących rynek nieruchomości. Potrzebny jest jednak ujednolicony plan, który zapewni sprawiedliwość dla podatników. W szczególności, pod względem ilościowym i jakościowym, uwzględniający sposób obliczania powierzchni gruntów w centrum i poza przedmieściami. Na przykład, osoba posiadająca drugi lub trzeci dom w centrum o łącznej powierzchni 200 m², wart ponad 50 miliardów VND, zapłaci inne podatki niż osoba posiadająca drugi dom o tej samej powierzchni, ale w innej okolicy. Rozsądnym sposobem jest podzielenie powierzchni, regionu, wartości… aby było to odpowiednie i sprawiedliwe.
Kolejną ważną kwestią jest to, że stawka podatku musi być zbliżona do rynkowej i dostosowana do możliwości finansowych podatnika. Na przykład, wartość drugiego domu wynosi 100 miliardów VND, a po jego sprzedaży za 200 miliardów VND stawka podatku musi wzrosnąć odpowiednio do wartości domu. Jeśli jednak dom spadnie do 90 miliardów VND, czy podatnik otrzyma zwrot podatku i czy będzie on adekwatny do możliwości finansowych podatnika?
V.Duan - S.Nhung nagrał
Source: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm
Komentarz (0)