Czy własność ziemi nie jest już „kurą znoszącą złote jaja”?

(Gazeta Dan Tri) – Działki, na które kiedyś liczono z dużym zainteresowaniem, obecnie charakteryzują się niską płynnością i powolnym wzrostem cen. Eksperci sugerują, aby inwestorzy priorytetowo traktowali planowanie, gęstość zaludnienia i potencjał rozwoju, zamiast gonić za wzrostem cen.

Utknąłem na działce.

Pan Thanh (dzielnica Cat Lai, Ho Chi Minh) przez dwa lata był właścicielem działki narożnej w dzielnicy mieszkalnej w pobliżu strefy przemysłowej w Binh Duong (obecnie Ho Chi Minh City). Pomimo licznych prób, nie udało mu się jej sprzedać. W 2024 roku wydał ponad 7 miliardów VND na zakup ziemi, licząc na to, że po zagospodarowaniu strefy przemysłowej ceny gruntów gwałtownie wzrosną, podobnie jak miało to miejsce w przypadku poprzednich wzrostów cen na rynku.

Jednak ceny pozostały praktycznie niezmienione, a płynność jest bardzo niska. Najbardziej żałuje, że w tym samym okresie wiele projektów mieszkaniowych podrożało o co najmniej 30-40%, podczas gdy inne kanały inwestycyjne, takie jak akcje, również odnotowały znaczne wzrosty cen.

Podobna sytuacja miała miejsce w przypadku pana Hunga (dzielnica Binh Trung, Ho Chi Minh City). W 2024 roku wypłacił on wszystkie pieniądze ze swojego rachunku papierów wartościowych, aby kupić dwie działki o wartości prawie 2 miliardów VND w rejonie Dau Tieng (dawniej prowincja Binh Duong), które miały skorzystać z planu zagospodarowania przestrzennego strefy przemysłowo-mieszkaniowej.

Jednak po dwóch latach ceny gruntów pozostały praktycznie niezmienione, a transfery stały się trudne. Z perspektywy czasu uważa, że ​​gdyby nadal trzymał akcje lub przerzucił się na mieszkania, zwrot z inwestycji mógłby być znacznie korzystniejszy.

Rynek gruntów jest słaby (zdjęcie: KC).

Powyższe historie częściowo odzwierciedlają obecną sytuację na rynku gruntów. Dane z serwisu Batdongsan.com.vn z maja pokazują, że zainteresowanie działkami w całym kraju spadło o 40% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku – to największy spadek wśród wszystkich rodzajów nieruchomości. W samym Hanoi zainteresowanie spadło aż o 55%, a w rejonie dawnego Ho Chi Minh City – o 16%.

Jednostka ta zauważyła, że ​​w Hanoi popyt na działki jest rozproszony na wielu obszarach, podczas gdy w Ho Chi Minh City koncentruje się głównie w kilku obszarach, takich jak Dzielnica 9, Thu Duc City, Cu Chi i dawna Dzielnica 2. Ceny sprzedaży nadal wykazują tendencję wzrostową w niektórych obszarach, ale koncentruje się głównie w regionie centralnym.

Może ci się spodobać

Już wkrótce ukaże się drugie wydanie Vietnam Industrial Real Estate Yearbook.

Lang Ward zamierza odzyskać 1,7 hektara ziemi, aby zbudować sieć metra i przebudować budynki mieszkalne na „lepszych terenach”.Hanoi planuje odzyskać ponad 1,7 hektara ziemi w dzielnicy Lang Ward w latach 2026–2030, aby zrealizować osiem projektów, w tym miejską linię kolejową nr 5 (Van Cao – Ngoc Khanh – Lang – Hoa Lac), budowę siedzib administracyjnych i renowację starych budynków mieszkalnych.

W prowincji Gia Lai trwają prace nad planami stworzenia serii nowych parków przemysłowych obejmujących setki hektarów.Park Przemysłowy Dak Doa, zajmujący ponad 200 hektarów, właśnie uzyskał zatwierdzenie planu zagospodarowania przestrzennego przez prowincję Gia Lai. Obecnie planowane są również inne parki przemysłowe, takie jak Park Przemysłowy Canh Vinh (ponad 900 hektarów) i Park Przemysłowy Chu Se…

Ekspert Ngo Thanh Huan przytoczył dane z badań, które pokazują, że wiele obszarów, które niegdyś były „gorącymi punktami” inwestycji w ziemię i grunty rolne , takich jak Binh Phuoc, Bao Loc, Hoa Binh i Thai Nguyen, nie osiągnęło jeszcze szczytowych cen, które miały miejsce w 2022 roku. Tymczasem w niektórych innych lokalizacjach odnotowano znaczny wzrost cen, co odzwierciedla coraz wyraźniejsze zróżnicowanie przepływów kapitałowych na rynku.

Zdaniem pana Huana w okresach szybkiego wzrostu rynku wielu inwestorów opiera swoje inwestycje przede wszystkim na oczekiwaniach dotyczących planowania urbanistycznego lub projektów infrastrukturalnych, zamiast brać pod uwagę czynniki fundamentalne, takie jak liczba ludności, potencjał tworzenia miejsc pracy lub rzeczywista wartość eksploatacyjna nieruchomości.

Samo pojawienie się informacji o planowaniu urbanistycznym może spowodować gwałtowny wzrost cen gruntów w wielu obszarach w krótkim czasie. Phu My (Ba Ria – Vung Tau), Duc Trong, Bao Loc, Phan Thiet, Binh Phuoc oraz północne miejscowości, takie jak Hoa Binh, Bac Giang i Bac Ninh, odnotowały takie wzrosty cen.

Zmiany w przepływach pieniężnych

Jednak ekspert Ngo Thanh Huan uważa, że ​​od czasu kryzysu na rynku pod koniec 2022 roku sytuacja uległa znaczącej zmianie. Płynność działek gruntowych na obszarach oddalonych od centrum miasta i o niskiej gęstości zaludnienia spadła o ponad 80%, podczas gdy mieszkania i inne produkty z realnym potencjałem przepływów pieniężnych odzyskiwały znacznie szybciej, zarówno pod względem transakcji, jak i cen sprzedaży, w ciągu około roku. Do tej pory wiele obszarów, gdzie ceny gruntów rosły wcześniej głównie z powodu oczekiwań spekulacyjnych, nie odzyskało jeszcze swoich poprzednich poziomów cenowych.

Według pana Huana jest to najważniejszy sygnał na obecnym rynku nieruchomości, który będzie kształtował przyszłe trendy. Pieniądze nie znikają, wręcz przeciwnie, przesuwają się w stronę wysokiej jakości aktywów, które generują przepływy pieniężne, posiadają infrastrukturę, przejrzyste ramy prawne i realną wartość użytkową.

Podzielając ten pogląd, ekspert Tran Quang Trung uważa, że ​​okres od teraz do końca roku, a zwłaszcza rok nadchodzący, będzie czasem, w którym inwestorzy będą musieli proaktywnie restrukturyzować swoje portfele nieruchomości, zamiast nadal inwestować kierując się mentalnością stada lub emocjami, jak w poprzednich cyklach.

Według niego, pierwszą rzeczą, jaką należy zrobić, jest przegląd całego portfela, aby ocenić, które aktywa należy zachować, które należy dodać w pierwszej kolejności, oraz jaka będzie główna inwestycja w strategii na następne 5–10 lat.

Pan Trung podkreślił, że w obecnym kontekście płynność jest równie ważna, jeśli nie ważniejsza, niż oczekiwane zyski. Dlatego inwestorzy muszą przewidywać trendy rynkowe i zmiany popytu ze strony nabywców, aby określić, który segment będzie liderem w kolejnym cyklu.

Stany Zjednoczone - Wietnam: Nie przegap

Wietnam zachęca amerykańskie przedsiębiorstwa do zwiększenia inwestycji w zaawansowane technologie.Rankiem 26 czerwca w siedzibie rządu wicepremier Ho Quoc Dung przyjął Jeffa Place'a, dyrektora ds. łańcucha dostaw w Coherent Group (USA). Podczas spotkania wicepremier potwierdził, że Wietnam zachęca amerykańskie firmy do zwiększania inwestycji, zwłaszcza w branżę zaawansowanych technologii, innowacji i półprzewodników.

Zachęcać amerykańskie przedsiębiorstwa do zwiększenia inwestycji w sektorach zaawansowanych technologii.Wicepremier Ho Quoc Dung powiedział, że Wietnam chętnie przyjmie amerykańskie przedsiębiorstwa do dalszego rozszerzania swojej działalności na terenie Wietnamu, szczególnie w branżach high-tech i sektorach o wysokiej wartości dodanej.

Wietnam i Stany Zjednoczone zacieśniają współpracę w radzeniu sobie ze skutkami wojny.VTV.vn - 22 czerwca Sekretarz Generalny i Prezydent To Lam przyjął pełniącego obowiązki Sekretarza Marynarki Wojennej USA Hung Cao.

Zdaniem eksperta, w przeciwieństwie do poprzednich okresów, kierunek planowania, rozwój infrastruktury i ekspansja miejska są teraz bardziej przejrzyste, a informacje planistyczne są również publicznie i transparentnie dostępne. Dlatego zamiast gonić za wzrostem cen gruntów, inwestorzy powinni opierać swoje długoterminowe decyzje inwestycyjne na planowaniu.

Twierdził, że strategie, które kiedyś przynosiły wysokie zyski, takie jak podział gruntów na działki w celu ich sprzedaży czy inwestowanie w oparciu o lokalne trendy, nie sprawdzą się już w nowym kontekście.

Aby wybrać nieruchomości o trwałej wartości, inwestorzy muszą priorytetowo traktować fundamentalne czynniki, takie jak liczba ludności, tempo rozwoju infrastruktury, potencjał tworzenia miejsc pracy i udogodnienia. Obszary z liniami metra, szkołami, szpitalami, centrami handlowymi i innymi kluczowymi projektami infrastrukturalnymi będą miały większy potencjał długoterminowego wzrostu cen w porównaniu z obszarami, na które wskazują jedynie prognozy wynikające z informacji planistycznych.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dat-nen-het-thoi-la-ga-de-trung-vang-20260630104615828.htm