Przez ostatnie dwa miesiące Nguyen Tuan Anh, inwestor z Hanoi , nieustannie zamieszczał ogłoszenia o sprzedaży działki o powierzchni 140 m2 w gminie Phu Cat (Hanoi), lecz bezskutecznie.
Wcześniej, w połowie 2025 roku, kupił tę działkę za 4,7 miliarda VND, gdy rynek w okolicy Hoa Lac przeżywał rozkwit dzięki informacjom planistycznym i oczekiwaniom rozwoju infrastruktury. Do końca 2025 roku cena wzrosła do 5,2 miliarda VND , ale nie sprzedał jej, ponieważ obawiał się dalszego wzrostu.
„Jednak w ciągu ostatnich dwóch miesięcy ceny gruntów spadły dość gwałtownie. Obecnie średnia cena w tym regionie wynosi zaledwie około 28–30 milionów VND/m². Gdybym sprzedał po obecnej cenie rynkowej, straciłbym około 1 miliarda VND w porównaniu ze szczytem” – powiedział Tuan Anh.
Dane PropertyGuru Vietnam pokazują, że ceny gruntów w okolicy Phu Cat spadły o prawie 20% w porównaniu ze szczytem w kwietniu 2025 r. Tymczasem w okolicy Tan Xa (dawniej) ceny spadły jeszcze bardziej gwałtownie, o prawie 30% w porównaniu ze szczytem boomu.
 |
Ceny gruntów spadły aż o 31,8% w porównaniu do ich szczytu w lutym 2026 r. Źródło: PropertyGuru Vietnam. |
Tymczasem w Dong Truc, dawniej w dystrykcie Thach That (obecnie gmina Ha Bang), dominująca cena działek wynosi 38 milionów VND/m2, co oznacza spadek o 24% w porównaniu ze szczytową ceną 50 milionów VND/m2.
Na terenie byłej gminy Uy Nỗ (obecnie części gminy Đông Anh) ceny gruntów w maju wynosiły zazwyczaj około 118 milionów VND/m², co stanowi spadek o 31,8% w porównaniu ze szczytem 173 milionów VND/m². To znaczący spadek w ciągu zaledwie około 3 miesięcy.
W gminie Dong Anh korekta jest jeszcze wyraźniejsza. Obecnie obowiązująca cena gruntów wynosi około 118 mln VND/m², co stanowi spadek o 31,8% w porównaniu ze szczytem 173 mln VND/m² odnotowanym w lutym 2026 r.
Na przykład działka o powierzchni 100 m² w gminie Binh Yen, dawnym dystrykcie Thach That (obecnie gmina Hoa Lac), jest wystawiona na sprzedaż za 2,5 miliarda VND , co odpowiada około 25 milionom VND/m², i jest reklamowana jako „znacznie obniżona cena”. Tymczasem dane rynkowe pokazują, że obecnie obowiązująca cena gruntu w Binh Yen wynosi około 33 milionów VND/m².
W związku z tym cena ofertowa jest niższa o około 8 mln VND/m², co odpowiada około 800 mln VND, w porównaniu z obecną ceną rynkową. Dane pokazują również, że ceny gruntów w Binh Yen spadły o 10,8% w porównaniu ze szczytem 37 mln VND/m² odnotowanym w marcu 2026 r.
Według pana Nguyena Xuana Biena, wieloletniego inwestora i pośrednika w dawnym obszarze Hoai Duc, wiele działek jest na rynku od dawna, ale wciąż nie znalazło nabywców. Dodał, że chociaż wciąż pojawiają się zapytania od potencjalnych nabywców, liczba udanych transakcji znacznie spadła w porównaniu z poprzednimi okresami.
„Są działki, na których właściciele zaakceptowali obniżki cen sięgające nawet miliardów dongów, ale nadal bardzo trudno je sprzedać. Panuje obecnie powszechne przekonanie, że wszyscy boją się kupić, a potem znowu zobaczyć spadek cen, więc czekają” – powiedział Bien.
Według niego, w rzeczywistości wielu właścicieli ziemskich wciąż trzyma się poziomów cen z poprzedniego okresu prosperity i nie chce zbyt drastycznie ograniczać strat. Tymczasem kupujący czekają na dalszą korektę rynku, co utrudnia obu stronom znalezienie wspólnego stanowiska.
„Obecnie na rynku panuje sytuacja wyczekująca. Sprzedający niechętnie obniżają ceny, licząc na odbicie, podczas gdy kupujący trzymają się swoich pieniędzy, czekając na dołek. Transakcje są zatem powolne i długotrwałe, w przeciwieństwie do szybkiego przepływu gotówki sprzed kilku lat” – skomentował pan Nguyen Xuan Bien.
 |
Ceny wielu działek na terenach podmiejskich znacznie spadły. Może ci się spodobać  Ponad 12,7 biliona VND zainwestowano w innowacje w Ho Chi Minh City.W wyniku wdrożenia rezolucji 57 Biura Politycznego miasto osiągnęło wiele znakomitych wyników; jednak instytucje, połączone dane i wysokiej jakości zasoby ludzkie wymagają dalszej poprawy.  Ceny złota na świecie gwałtownie wzrosły.Ceny złota wzrosły o ponad 2%, zbliżając się do 4100 dolarów za uncję, co było spowodowane spowolnieniem aktywności produkcyjnej w USA i ponowną oceną perspektyw polityki Fed przez rynek.  Pierwszy zagraniczny bank, który wybudował wieżowiec biurowy wart pół miliarda dolarów w VIFC-HCMC.(Gazeta Dan Tri) – Ten krok świadczy o zaangażowaniu banku w długoterminową działalność w Wietnamie. Dzień wcześniej UOB zaproponował również zbadanie programu pilotażowego dla produktów finansowych w VIFC-HCMC. |
Dane PropertyGuru Vietnam pokazują, że w pierwszym kwartale 2026 r. zainteresowanie działkami w Hanoi spadło o około 23% w porównaniu z czwartym kwartałem 2025 r. Jest to znaczący spadek, biorąc pod uwagę, że rynek nieruchomości jako całość wykazuje oznaki ożywienia po dłuższym okresie stagnacji.
Według analizy MB Securities Joint Stock Company (MBS), wysokie stopy procentowe i tendencja do kontrolowania kredytów na rynku nieruchomości należą do istotnych czynników powodujących gwałtowny spadek spekulacyjnych przepływów kapitału. Wraz ze wzrostem kosztów pożyczek, wykorzystanie dźwigni finansowej do „odsprzedaży” działek nie jest już tak łatwe jak kiedyś.
To wywiera podwójną presję na rynek. Deweloperzy stają się coraz ostrożniejsi w rozpoczynaniu projektów, a inwestorzy indywidualni również są bardziej nieufni wobec inwestycji.
W obliczu gwałtownego spadku wolumenu transakcji, większość obecnych posiadaczy działek to ci sami inwestorzy, którzy uczestniczyli w boomie rynkowym w latach 2021-2022. Kupowali po wysokich cenach i teraz, ze względu na spadek płynności, są niemal „zablokowani” w swoich zasobach.
Dlaczego ceny gruntów spadły tak drastycznie?
Według Wietnamskiego Instytutu Badań i Oceny Rynku Nieruchomości (VARS IRE) działki na przedmieściach nie będą już, jak dotychczas, odpowiednim miejscem do spekulacyjnych inwestycji opartych na plotkach lub oczekiwaniach krótkoterminowego wzrostu cen.
Wietnamski rynek nieruchomości przechodzi proces „zdrowego oczyszczenia”, a kryteria wyboru nieruchomości ulegają zmianie. Coraz częściej podkreśla się takie czynniki, jak aspekty prawne, możliwości deweloperskie, praktyczny potencjał eksploatacyjny, płynność i potencjał zrównoważonego wzrostu.
Innymi słowy, nieruchomości na obrzeżach Hanoi są wyceniane na nowo. Na rynku nie brakuje miejsc o pięknych krajobrazach, ale rośnie zapotrzebowanie na nieruchomości, które mogą przyciągnąć klientów, być eksploatowane przez cały rok i generować stabilny przepływ gotówki w dłuższej perspektywie.
Zdaniem pani Pham Thi Mien, zastępcy dyrektora Wietnamskiego Instytutu Badań i Wyceny Rynku Nieruchomości (VARS IRE), po okresie stosunkowo szybkiego wzrostu, na rynku gruntów ostatnio pojawiły się oznaki spowolnienia.
Jednocześnie na rynku odnotowano kilka przypadków sprzedaży pod presją. Jednak, według pani Mien, odsetek strat nie jest zbyt wysoki, a w rzeczywistości wiele przypadków nie polega na sprzedaży poniżej kosztów, ale głównie na obniżeniu oczekiwanego zysku. Wcześniej ceny gruntów gwałtownie rosły przez długi czas, podnosząc ich poziom do poziomu wysokiego w porównaniu z rzeczywistą przystępnością cenową rynku.
Dr Nguyen Van Dinh, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, uważa, że zaostrzenie przepisów prawnych i kontrola podziału i sprzedaży gruntów, a także wymóg przejrzystości informacji planistycznych, przyczyniły się do ograniczenia krótkoterminowych transakcji spekulacyjnych. To ważny czynnik, który pomaga rynkowi stopniowo zmierzać w kierunku stabilizacji.
W ostatnim czasie ceny gruntów gwałtownie wzrosły, częściowo z powodu wygórowanych oczekiwań dotyczących planowania infrastruktury i informacji „po” realizacji dużych projektów. Po przeanalizowaniu i zweryfikowaniu tych czynników, rynek będzie zmuszony dostosować się do rzeczywistej wartości.
Według pani Do Thi Ngoc Anh, starszej menedżerki ds. biznesu w PropertyGuru Vietnam, obecne przepływy inwestycyjne stają się znacznie ostrożniejsze po długim okresie intensywnej aktywności. Inwestorzy nie dają się już tak łatwo zwieść mentalności stada ani krótkoterminowym trendom planowania, jak to miało miejsce wcześniej.
Zamiast tego, skłaniają się ku produktom, które mają realną wartość użytkową, potencjał generowania stabilnego przepływu środków pieniężnych lub co najmniej gwarantują płynność finansową.
W tym kontekście działki, segment silnie zależny od oczekiwań wzrostu cen, zaczynają tracić na atrakcyjności. Jeszcze kilka lat temu informacja o nowym moście, obwodnicy czy projekcie modernizacji dzielnicy wystarczyła, by ceny gruntów w wielu podmiejskich dzielnicach Hanoi gwałtownie wzrosły. Inwestorzy inwestowali w projekty, kierując się plotkami, oczekiwaniami i mentalnością „kup dziś, zysk za kilka miesięcy”.
Jednak gdy rynek wszedł w okres intensywniejszej konsolidacji, fale spekulacyjne szybko opadły.
„Wcześniej rynek natychmiast reagował na samą informację o planowaniu, ale teraz kupujący reagują zupełnie inaczej. Bardziej wnikliwie analizują aspekty prawne, płynność finansową i rzeczywisty potencjał rozwoju. Niekorzystne czynniki, takie jak presja na stopy procentowe, trudności z przepływami pieniężnymi czy postawa wyczekująca, powodują bardzo szybki spadek liczby transakcji” – zauważyła pani Anh.
Doradzając inwestorom, pan Nguyen Anh Que – prezes G6 Group – zasugerował ostrożność i wybór wyłącznie działek o realnym potencjale i dobrych perspektywach biznesowych. Według niego cena musi być adekwatna do wartości użytkowej i potencjału generowania przepływów pieniężnych, ponieważ w ostatnich czasach ceny w wielu obszarach znacznie przekroczyły ich rzeczywistą wartość.
Pan Que zauważył również, że priorytetem powinny być czynniki prawne, planowanie i płynność, a nie należy spodziewać się krótkoterminowych spekulacji.
Source: https://znews.vn/dat-nen-vung-ven-cat-lo-ca-ty-dong-van-kho-ban-post1661515.html
![[Grafika] Konferencja krajowa podsumowująca rok funkcjonowania całościowego modelu organizacyjnego systemu politycznego, trójstopniowego modelu rządu.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/07/01/1782882811691_ndo_br_1-jpg.webp)
