Ceny domów nie spadają: Czy to wina rynku… czy raczej wyboru?

(CLO) Przez wiele lat państwowe agencje zarządzające nieruchomościami nieustannie wprowadzały rozwiązania mające na celu ograniczenie cen mieszkań, ale ceny mieszkań zamiast spaść, wzrosły, a nawet wzrosły bardziej gwałtownie.

Dlaczego ceny domów ciągle rosną?

Według raportu Ministerstwa Budownictwa , w 2025 roku ceny mieszkań wzrosną o 20% - 30% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, a w niektórych obszarach nawet o 40% w porównaniu z 2024 rokiem. Przewiduje się, że nie tylko segment mieszkań, ale także segmenty działek, domów szeregowych i willi w ramach projektów wzrosną o 10% - 20% w porównaniu z ubiegłym rokiem.

Tymczasem kilka krajowych firm badawczych zajmujących się rynkiem nieruchomości wskazało, że w ciągu ostatnich pięciu lat ceny mieszkań w dużych miastach, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh City, wzrosły dwukrotnie.

Tylko w ciągu ostatnich pięciu lat ceny mieszkań w dużych miastach, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh City, wzrosły dwukrotnie. (Zdjęcie: CP)

Wyjaśniając to zjawisko, dr Can Van Luc, ekspert ekonomiczny , powiedział: Istnieje sześć powodów, dla których ceny nieruchomości w Wietnamie stale „rosną”.

Po pierwsze, istnieją przeszkody natury prawnej, zwłaszcza w przepisach dotyczących gruntów, mieszkalnictwa i obrotu nieruchomościami, które wciąż mają wiele wąskich gardeł, powodujących opóźnienia w zatwierdzaniu projektów, ograniczających nową podaż i tym samym wywierających presję na wzrost cen.

„Chociaż rząd, ministerstwa i władze lokalne skupiły się na usuwaniu przeszkód, nadal występują opóźnienia w finalizacji i stosowaniu nowych przepisów. Jednocześnie nadal panuje zamieszanie w organizacji wdrażania tych nowych przepisów” – powiedział dr Can Van Luc.

Po drugie, koszty wejściowe projektu stale rosną, w tym opłaty za dzierżawę i użytkowanie gruntów, koszty odszkodowań i oczyszczenia terenu, koszty finansowania, presja związana z terminem zapadalności obligacji korporacyjnych oraz ceny materiałów i koszty budowy. Wraz ze wzrostem całkowitych kosztów realizacji projektu, ceny sprzedaży są trudne do obniżenia, a nawet mogą wymagać korekty w górę, aby zapewnić rentowność i przepływy pieniężne.

Po trzecie, podaż i popyt są nierównowagowe. Według niego liczba licencjonowanych projektów jest nadal niska, podczas gdy popyt na mieszkania w dużych miastach stale rośnie. Wiele firm koncentruje się na segmencie luksusowym, stanowiącym ponad 70% podaży, co podnosi średni poziom cen, podczas gdy segmenty mieszkań średniej klasy, mieszkań przystępnych cenowo i socjalnych pozostają niewystarczające.

Po czwarte, zjawiska „manipulacji cenami”, „ustalania cen” i ulegania psychologii tłumu nadal występują, zwłaszcza na obszarach, gdzie dostępne są informacje na temat planowania, infrastruktury lub aukcji gruntów. Powoduje to wzrost cen, nawet sztuczny, w porównaniu z ich rzeczywistą wartością.

Po piąte, spekulacje wciąż są powszechne. Badanie przeprowadzone w 2024 roku przez Batdongsan.com.vn wykazało, że 86% kupujących posiadało nieruchomości krócej niż rok. Zakupy po wysokich cenach skłoniły wielu inwestorów do zatrzymania swoich nieruchomości, co utrudniało obniżanie cen i spowalniało proces dostosowań.

Ostatecznie polityka podatkowa dotycząca nieruchomości nie jest wystarczająco rygorystyczna, aby skutecznie regulować ceny, a niskie podatki od przeniesienia własności i wynajmu nie są w stanie powstrzymać spekulacji ani przyczynić się do sprowadzenia cen do rozsądnego i zrównoważonego poziomu.

Wiele mówi się o rozwiązaniach, ale ceny nieruchomości wciąż nie spadają.

W rzeczywistości „problem” rosnących cen mieszkań nie jest nowy. Od wielu lat państwowe agencje zarządzające nieruchomościami nieustannie wprowadzają rozwiązania mające na celu ograniczenie cen mieszkań, ale ceny jedynie rosną, zamiast spadać, a wręcz rosną gwałtowniej.

W rozmowie z reporterem gazety Journalists and Public Opinion, pan Nguyen Trung Tuan, ekspert ds. nieruchomości, stwierdził: Oprócz znanych przyczyn, takich jak rosnące ceny gruntów, rosnące koszty materiałów budowlanych i nierównowaga między podażą a popytem, ​​innym ważnym czynnikiem silnie wpływającym na rynek są decyzje podejmowane przez same przedsiębiorstwa.

Według pana Tuana rzeczywistość pokazuje, że im wyższy przedział cenowy projektu mieszkaniowego, tym większa marża zysku. Zwłaszcza w prestiżowych lokalizacjach, takich jak centra Hanoi czy Ho Chi Minh, prawie żadna firma nie chce budować tanich mieszkań, ponieważ ich efektywność ekonomiczna nie jest atrakcyjna.

„Pod względem standardów budowlanych dzisiejsze budynki mieszkalne są niemal identyczne, niezależnie od tego, czy są przystępne cenowo, czy luksusowe. Jakość konstrukcji i bezpieczeństwo podlegają wspólnym standardom. Główna różnica tkwi w towarzyszących im usługach i udogodnieniach. To właśnie te czynniki decydują o tym, czy projekt należy do segmentu luksusowego, czy przystępnego cenowo” – analizuje pan Tuan.

Dlatego też stwierdził, że w obecnej sytuacji budowa luksusowych domów przynosi znacznie większe zyski niż budowa tanich domów, więc zrozumiałe jest, dlaczego firmy „masowo” inwestują w ten segment.

„Dlatego, aby ceny nieruchomości rzeczywiście spadły, firmy będą musiały najpierw zmienić swoje nastawienie, jeśli będzie to absolutnie konieczne” – powiedział pan Tuan.

Source: https://congluan.vn/gia-nha-khong-chiu-ha-do-thi-truong-hay-do-lua-chon-10328171.html