Zintegrowane rozwiązania dla budownictwa socjalnego

Według badania przeprowadzonego przez Instytut Badań nad Rozwojem Miasta Ho Chi Minh, całkowite zapotrzebowanie na mieszkania socjalne w Ho Chi Minh wynosi 974 000 lokali. Cel na lata 2021-2030 zakładał oddanie 199 400 lokali, ale do końca 2025 roku miasto zrealizowało jedynie 17 902 lokale (9% 5-letniego celu). Pozostały okres (2026-2030) wymaga oddania 181 257 lokali.

Projekt mieszkań socjalnych pod adresem 324 Ly Thuong Kiet. Zdjęcie: THANH HIEN

Oczywiste jest, że istnieje znaczna luka między faktycznym wdrożeniem a celami w zakresie mieszkań socjalnych na rok 2030. Opóźnienia wynikają głównie z barier systemowych, takich jak brak koordynacji w planowaniu, niewystarczająca ilość czystych gruntów, nieracjonalne procedury inwestycyjne i mechanizmy finansowe oraz mało atrakcyjne mechanizmy zachęt. Warto zauważyć, że w całkowitym popycie na mieszkania socjalne, popyt na mieszkania w formule wynajmu z opcją kupna stanowi 68,1%, popyt na zakup 26%, a popyt na czysty wynajem zaledwie 5,9%.

Spośród nich grupa osób zatrudnionych na etacie (urzędnicy państwowi, pracownicy sektora publicznego, robotnicy, personel sił zbrojnych itp.) stanowi 82% w modelu wynajmu długoterminowego; grupa studentów stanowi 14% w modelu akademików i mini-apartamentów. Zatem 96% grupy docelowej ma stabilne dochody i jest w pełni zdolna do płacenia czynszu, jeśli ceny są w rozsądny sposób kontrolowane. Jednak rynek wynajmu jest poważnie niedostatecznie rozwinięty i nie jest odpowiednio eksploatowany. Stanowi to podstawę uznania wynajmu mieszkań za strategiczny filar, co zostało uznane i wskazane przez Sekretarza Generalnego i Prezesa To Lama.

Aby osiągnąć 90% celu w zakresie mieszkań socjalnych w ciągu najbliższych pięciu lat i wypełnić „wspólny cel” wyznaczony przez Sekretarza Generalnego i Prezydenta, Ho Chi Minh musi jednocześnie wdrożyć kluczowe, wysoce wykonalne rozwiązania. W szczególności konieczne jest stworzenie mechanizmu kompleksowej obsługi, obejmującego zarówno kwestie podaży (inwestycje, budowa, grunty, planowanie), jak i popytu (identyfikacja, weryfikacja i przydzielanie mieszkań uprawnionym beneficjentom w sposób przejrzysty, sprawiedliwy i rozsądny). Procedury prawne powinny zostać skrócone do około 60 dni (od etapu zatwierdzenia inwestycji do etapu pozwolenia na budowę).

Wykorzystanie nowych przepisów (obecnie proponowanych w projekcie ustawy o specjalnych obszarach miejskich) w celu rozwiązania problemów z alokacją gruntów, w tym umożliwienie miastu przydzielania projektów budownictwa socjalnego inwestorom na gruntach zarządzanych przez państwo bez licytacji praw do użytkowania gruntów, zmiany przeznaczenia gruntów lub rozdzielania ich na niezależne projekty, jeśli są zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego. Zdigitalizowanie całego procesu weryfikacji kwalifikowalności najemców poprzez zintegrowanie go z krajową bazą danych ludności w celu zapewnienia szybkości i zapobiegania nadużyciom.

Jeśli chodzi o bariery finansowe (główny powód zaangażowania sektora prywatnego), potrzebne jest kompleksowe rozwiązanie zarówno ze strony państwa, jak i rynku. W szczególności Rada Ludowa Ho Chi Minh City powinna zapewnić specjalny mechanizm umożliwiający HFIC (Państwowej Spółce Inwestycji Finansowych Ho Chi Minh City) udzielanie pożyczek na pokrycie do 70% całkowitej wartości inwestycji w cały projekt w ciągu 7 lat, zamiast polegania na powoli wypłacanych środkach rządu centralnego.

Ze względu na dużą podaż i zróżnicowane potrzeby różnych grup, konieczne jest zróżnicowanie form mieszkań socjalnych (kupno, najem z możliwością wykupu i wynajem) dla wszystkich beneficjentów. Obejmuje to priorytetyzację obszarów w oparciu o grupy docelowe i regiony, a także rodzaj mieszkań i obowiązujące mechanizmy.

Na przykład strefy przemysłowe w Binh Chanh, Hoc Mon i Cu Chi będą oferować mieszkania na wynajem głównie dla pracowników. W przypadku dużych stref przemysłowych priorytet będą miały zintegrowane obszary miejskie, w których mieszkają pracownicy, z wykorzystaniem modelu PPP i wsparcia HFIC w zakresie finansowania w wysokości 70%.

Z jednej strony utworzony zostanie miejski fundusz mieszkań przesiedleńczych, z drugiej strony środki z majątku publicznego będą wykorzystywane do dostosowywania i przekształcania różnych typów mieszkań (mieszkania przesiedleńcze, komunalne, socjalne, renowacja miejska) bez konieczności przeprowadzania procedur związanych z przygotowywaniem, wyceną i zatwierdzaniem funkcjonalnych planów przekształceń – propozycja zawarta w projekcie ustawy o specjalnych obszarach miejskich ma na celu pełne wykorzystanie tego cennego zasobu.

Wreszcie, ceny najmu muszą być kontrolowane, a najemcy chronieni. Należy ustanowić ramy referencyjnych cen najmu dla każdego obszaru, zatwierdzone i publicznie ogłoszone przez Radę Ludową Ho Chi Minh. Przepisy powinny określać minimalny okres najmu wynoszący 3 lata i maksymalny limit wzrostu cen o 5% rocznie, aby zapewnić stabilizację najemcom i zapobiec nagłym eksmisjom…

NGUYEN QUAN CAT

Źródło: https://www.sggp.org.vn/giai-phap-dong-bo-cho-nha-o-xa-hoi-post853994.html