Czy era spekulacji nieruchomościami dobiegła końca?

VTV.vn - Wzrost stóp procentowych kredytów hipotecznych po Nowym Roku Księżycowym wywiera presję na kupujących i firmy zajmujące się nieruchomościami oraz powoduje silne zróżnicowanie rynku.

Wzrost stóp procentowych kredytów hipotecznych tuż po Nowym Roku Księżycowym ma wyraźny wpływ na rynek nieruchomości, wpływając na nabywców domów, firmy z branży nieruchomości i system bankowy. Eksperci uważają, że nie jest to nieoczekiwane, ale wprowadzi rynek w okres intensywniejszej konsolidacji.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych ma wpływ na rynek nieruchomości.

Zaraz po Nowym Roku Księżycowym, zarówno banki państwowe, jak i prywatne ogłosiły korekty stóp procentowych, a oprocentowanie kredytów hipotecznych znacznie wzrosło. Badanie przeprowadzone w oddziale Vietcombank w Ho Chi Minh City wykazało, że najniższe oprocentowanie kredytów na zakup mieszkań lub domów szeregowych z certyfikatem lub umową sprzedaży wynosi 9,5%. To znaczący wzrost w porównaniu ze stopą 6% obowiązującą przez 12 miesięcy od połowy ubiegłego roku.

Banki państwowe podały, że oprocentowanie kredytów waha się od niskiego poziomu 9% do ponad 13% dla kredytów o stałym terminie spłaty: 6, 12 i 18 miesięcy.

Banki niebędące własnością państwa odnotowały podobne stałe stopy procentowe, ale wzrosły zmienne stopy procentowe, mieszczące się w przedziale 11–15%.

Zdaniem pani Mai Thanh Thao, zastępcy dyrektora działu bankowości i usług korporacyjnych w Savills Vietnam, wzrost stóp procentowych kredytów hipotecznych po miesiącu Tet odzwierciedla cykliczny proces dostosowań w systemie bankowym.

Po okresie szczytowych wypłat pod koniec roku i wzroście popytu na kredyty na początku roku, banki zazwyczaj dokonują przeglądu swojej struktury kredytowej, równoważą koszty kapitałowe i dostosowują stopy procentowe do poziomu ryzyka. Jednocześnie limity wzrostu kredytów (limit kredytowy) sprawiają, że banki są bardziej selektywne w kwestii nowych kredytów, zwłaszcza w sektorze nieruchomości, który charakteryzuje się wysokim współczynnikiem ryzyka.

Co więcej, globalna polityka pieniężna, wciąż pod wpływem poprzedniego trendu zacieśniania, skłoniła krajowy system bankowy do zachowania pewnej ostrożności. „Ta korekta stóp procentowych odzwierciedla równowagę między celem wzrostu akcji kredytowej a kontrolą ryzyka, a nie nagłe zacieśnienie na rynku nieruchomości” – powiedziała pani Thao.

Na największą presję są nabywcy domów i przedsiębiorcy.

Dla nabywców domów, wyższy koszt spłaty zadłużenia bezpośrednio wpływa na ich miesięczną zdolność kredytową. Według pana Vo Hong Tu, dyrektora kancelarii Minh Tu Law Firm, pożyczka w wysokości około 900 milionów VND, którą wcześniej można było spłacać w ratach 7-8 milionów VND miesięcznie, może teraz wzrosnąć do prawie 15 milionów VND dzięki zastosowaniu zmiennej stopy procentowej. Zmusza to wiele gospodarstw domowych do odłożenia planów zakupu domu na później, aby zapewnić sobie równowagę finansową.

Savills sugeruje również, że grupą najbardziej dotkniętą tym problemem są nabywcy o wysokiej dźwigni finansowej. Wraz ze wzrostem kosztów kredytów hipotecznych, nabywcy są bardziej ostrożni i rozważają produkty odpowiadające ich możliwościom finansowym, zamiast całkowicie wycofywać się z rynku. Popyt na nieruchomości utrzymuje się, ale decyzje zakupowe będą bardziej rozważne.

Tymczasem dla firm z branży nieruchomości główną presję stanowią koszty kapitałowe i przepływy pieniężne. Firmy, które wykorzystują dużą dźwignię finansową lub polegają na szybkiej sprzedaży, aby generować przepływy pieniężne, będą musiały zmierzyć się z większymi trudnościami. Z kolei firmy o silnych fundamentach finansowych, czystych rezerwach gruntów i jasnej sytuacji prawnej nadal są w stanie utrzymać stabilną działalność.

Dla inwestorów korzystających z dźwigni finansowej ten okres jest szczególnie trudny. Strategie krótkoterminowe lub „day trading” z wykorzystaniem pożyczonego kapitału stają się bardziej ryzykowne, zmuszając wielu inwestorów do restrukturyzacji portfeli, a nawet do sprzedaży ze stratą, aby zmniejszyć presję związaną ze spłatą zadłużenia.

Zdaniem ekspertów, wysokie stopy procentowe niosą ze sobą również wiele zagrożeń dla kredytobiorców, zwłaszcza tych, którzy zaciągają pożyczki oparte na preferencyjnych, krótkoterminowych stopach procentowych.

Pakiety kredytowe z niskim oprocentowaniem mogą początkowo gwałtownie wzrosnąć po przejściu na stopy zmienne, co zaburzy pierwotne plany finansowe. Co więcej, banki obecnie ostrożniej wyceniają aktywa, co prowadzi do obniżenia wskaźnika LtV i zmusza nabywców do przygotowania większych kwot własnego kapitału.

Dodatkowo, koszty dodatkowe, takie jak opłaty za wcześniejszą spłatę, opłaty za zaangażowanie lub wymogi ubezpieczeniowe, również zwiększają rzeczywisty całkowity koszt pożyczki.

Z perspektywy systemowej, rosnące stopy procentowe narażają również banki na wyższe ryzyko złych długów, jeśli kredytobiorcy doświadczają trudności z przepływami pieniężnymi. Dlatego instytucje kredytowe zaostrzają kryteria przyznawania kredytów i starannie oceniają zdolność finansową swoich klientów.

Nadal istnieją możliwości dla prawdziwych nabywców domów.

Chociaż rosnące stopy procentowe wywierają presję krótkoterminową, Savills uważa, że ​​nie jest to niekorzystny czas dla wszystkich nabywców. Na bardziej ostrożnym rynku nabywcy nieruchomości mogą mieć więcej możliwości negocjowania lepszych cen, zwłaszcza jeśli mają stabilną sytuację finansową i rozsądny wskaźnik LTV (LtV).

Eksperci zalecają, aby kupujący kontrolowali swoje wskaźniki zadłużenia, upewniając się, że spłacane raty nie przekraczają ich zdolności kredytowej i nie polegają wyłącznie na początkowych preferencyjnych stopach procentowych. Priorytetowe traktowanie nieruchomości z uregulowanym statusem prawnym, praktyczną użytecznością i dobrą płynnością finansową jest również kluczowe dla minimalizacji ryzyka.

Jednocześnie pożyczkobiorcy powinni utrzymywać rezerwę finansową odpowiadającą 6–12 miesięcznym spłatom, aby sprostać wahaniom stóp procentowych lub dochodów.

W obecnym kontekście rynek nieruchomości wkracza w fazę wyraźniejszego zróżnicowania, w której nabywcy i firmy o silnych fundamentach finansowych będą mieli przewagę, podczas gdy inwestorzy silnie uzależnieni od kapitału pożyczonego będą musieli zmierzyć się ze znaczną presją. Jest to postrzegane jako dostosowanie rynku w kierunku większej stabilności, koncentrujące się na rzeczywistych potrzebach i faktycznej zdolności finansowej.

Źródło: https://vtv.vn/het-thoi-luot-song-bat-dong-san-100260301105522287.htm