„Test ogniowy złota” – badanie rynku pod kątem nowego cyklu

[reklama_1]

Pod koniec 2023 r. rynek nieruchomości w Ho Chi Minh City zmagał się z trudnościami i wyzwaniami przez prawie 3 lata, a podaż i popyt na rynku spadały.

Wiele opinii wskazuje na to, że ogólny obraz utrzymany w ciemnych barwach nie ulegnie zmianie, lecz prawdopodobnie utrzyma się w przyszłym roku.

Kontynuuj „testy ogniowe złota”

Komentując sytuację na rynku nieruchomości w Ho Chi Minh City w 2024 roku, pan Vo Hong Thang, dyrektor ds. doradztwa i rozwoju projektów w DKRA Group, stwierdził, że w krótkiej perspektywie rynek raczej nie odnotuje pozytywnych zmian, ale będzie kontynuował proces „testowania złota” dla inwestorów, kupujących i wszystkich stron uczestniczących w rynku nieruchomości.

W 2024 roku rynek nieruchomości będzie rozwijał się w sposób bardziej zrównoważony, bezpieczny i przejrzysty.

Powodem opisywanej sytuacji jest fakt, że rozwiązania polityczne i prawne potrzebują czasu, aby się „wchłonąć” i nie mogą przynieść wielu pozytywnych zmian w krótkim okresie, co niewidocznie zwiększa presję na nową podaż na rynku.

Długi czas realizacji projektu przyczynia się do wzrostu kosztów finansowych, obniżając zyski inwestorów i firm z branży nieruchomości. Chociaż pierwotna cena sprzedaży ofertowej nie ulega znacznym wahaniom, inwestorzy nadal będą pośrednio utrzymywać „zniżki” poprzez polityki wspierające okresy karencji w spłacie kapitału/odsetek, wydłużające harmonogramy spłat lub oferujące zniżki do 15%-20% dla klientów płacących przed terminem.

Na rynku wtórnym, patrząc lokalnie, nadal można spotkać się z przypadkami ofert sprzedaży z rabatem wynoszącym 10% - 20%, a nawet ponad 30% wartości umowy.

Większość tych transakcji dotyczy nabywców korzystających z wysokiego zadłużenia bankowego, sięgającego 70% - 80% całkowitej wartości nieruchomości, ale mających „zablokowany” przepływ środków pieniężnych po zakończeniu okresu karencji w spłacie kapitału/odsetek, głównie w projektach na obszarach miejskich z dużą liczbą jednostek, położonych stosunkowo daleko od centrum.

Nie udało się przywrócić zaufania kupujących, mimo że stopy procentowe są stale obniżane, dlatego większość kupujących nadal decyduje się na oszczędzanie zamiast inwestowania w nieruchomości, ponieważ perspektywy ożywienia gospodarczego nie są do końca jasne.

Koniec 2024 roku można jednak uznać za początek kolejnego cyklu wzrostowego na rynku nieruchomości.

Oczekuje się, że segment nieruchomości mieszkaniowych będzie liderem ożywienia rynku, zwłaszcza w przypadku projektów zlokalizowanych w dużych centrach miast lub na sąsiednich obszarach z synchronicznymi systemami transportu regionalnego, kompresją populacji i dużym popytem na mieszkania.

Zazwyczaj w segmencie apartamentów w Ho Chi Minh City i sąsiednich prowincjach (Binh Duong, Dong Nai, Ba Ria - Vung Tau, Long An , Tay Ninh) prognozuje się, że w 2024 r. nastąpi wyraźna poprawa podaży, która ma wynieść ok. 12 000 jednostek, skoncentrowanych głównie na rynkach Binh Duong i Ho Chi Minh City.

Ponadto, gdy wytyczne prawne zaczną obowiązywać, stopa wypłaty inwestycji publicznych wzrośnie, a oprocentowanie kredytów/oprocentowanie depozytów będzie nadal spadać... przyczyni się to do pojawienia się znaczących promyków na rynku nieruchomości.

Standaryzacja prawna w nowym cyklu

Legalność projektów jest uważana za jedno z głównych wąskich gardeł na rynku nieruchomości, a w szczególności na rynku mieszkaniowym. Kwestie prawne stanowią 70% problemów związanych z projektami na dzisiejszym rynku.

Według statystyk Ministerstwa Budownictwa , w samych Hanoi i Ho Chi Minh City szacuje się, że około 400 projektów boryka się z trudnościami w realizacji. Te wąskie gardła utrzymują się od wielu lat, ale nie zostały całkowicie rozwiązane.

W 2024 roku na rynku nieruchomości w Ho Chi Minh City raczej nie zajdą pozytywne zmiany.

Z powyższych powodów wiele firm zajmujących się nieruchomościami działającymi na rynku było i jest gotowych obchodzić prawo, wystawiając projekty na sprzedaż, gdy proces prawny nie został jeszcze zakończony, co niesie ze sobą wiele potencjalnych ryzyk i niedogodności zarówno dla kupujących, jak i dla samych firm.

W najbliższym czasie, wraz z uchwaleniem Prawa mieszkaniowego i Prawa dotyczącego obrotu nieruchomościami (z późniejszymi zmianami), a także wraz z jednoczesnym wdrożeniem zasad usuwania, można stwierdzić, że status prawny projektu nie będzie już „warunkiem koniecznym”, lecz stopniowo stanie się „warunkiem wystarczającym”, czyli warunkiem koniecznym, jeśli projekt chce wprowadzić swoje produkty na rynek.

Dzięki temu rynek stopniowo stanie się bardziej przejrzysty, unikniemy zawieszania projektów i naruszeń, a także pomożemy chronić prawa nabywców nieruchomości.

Obecnie zielone nieruchomości stopniowo stają się nieuniknionym trendem rozwojowym nie tylko w Wietnamie, ale i na całym świecie . Dotyczy to nie tylko segmentu mieszkaniowego, ale także wielu innych sektorów, takich jak nieruchomości przemysłowe, biurowe, kurorty itp.

Podczas COP26 (26. Konferencji Ramowej Konwencji Narodów Zjednoczonych w sprawie Zmian Klimatu) Wietnam zobowiązał się, że do 2050 r. osiągnie poziom emisji netto wynoszący „0”, demonstrując tym samym należytą dbałość państwa o ochronę środowiska. W związku z tym stosowanie zielonych standardów w rozwoju nieruchomości będzie stopniowo stawać się warunkiem koniecznym na etapie realizacji projektu deweloperskiego.

Rok 2024 jest przede wszystkim rokiem analizy i rozwiązywania bieżących zaległości na rynku, aby przygotować się na nowy cykl rozwoju bardziej zrównoważonego, bezpiecznego i przejrzystego rynku nieruchomości.

Twój odcień

Źródło