„Ogień testuje złoto”, filtrując rynek w poszukiwaniu nowego cyklu.

[reklama_1]

Pod koniec 2023 r. rynek nieruchomości w Ho Chi Minh City zmagał się z trudnościami i wyzwaniami trwającymi prawie trzy lata, ze spadkiem podaży i popytu.

Wielu uważa, że ogólny obraz, zdominowany przez ciemne kolory, może się jeszcze nie skończyć i prawdopodobnie będzie się utrzymywał również w nadchodzącym roku.

Próba ognia trwa.

Komentując sytuację na rynku nieruchomości w Ho Chi Minh City w 2024 roku, pan Vo Hong Thang, dyrektor ds. doradztwa i usług rozwoju projektów w DKRA Group, uważa, że w krótkiej perspektywie rynek raczej nie odnotuje pozytywnych zmian i nadal będzie stanowił „próbę ognia” dla inwestorów, nabywców i wszystkich stron zaangażowanych w rynek nieruchomości.

W 2024 roku rynek nieruchomości będzie rozwijał się w sposób bardziej zrównoważony, bezpieczny i przejrzysty.

Powodem tej sytuacji jest fakt, że przepisy i przeszkody prawne potrzebują czasu, aby zacząć działać i nie są w stanie przynieść wielu pozytywnych zmian w krótkim okresie, co nieumyślnie zwiększa presję na nową podaż na rynku.

Wydłużony czas realizacji projektu przyczynia się do wzrostu kosztów finansowych i uszczupla zyski inwestorów oraz firm z branży nieruchomości. Chociaż notowane ceny sprzedaży pierwotnej nie ulegają znacznym wahaniom, inwestorzy nadal będą pośrednio utrzymywać „zniżki” poprzez takie strategie, jak okresy karencji w spłacie kapitału/odsetek, wydłużone harmonogramy płatności lub oferowanie rabatów do 15%-20% klientom dokonującym płatności przed terminem…

Tymczasem na rynku wtórnym, patrząc na sytuację indywidualnie, nadal będą zdarzały się przypadki, że nieruchomości będą oferowane do sprzedaży z rabatem wynoszącym 10% - 20%, a nawet ponad 30% pierwotnej wartości umowy.

Większość tych transakcji dotyczy nabywców, którzy korzystają z wysokiego poziomu dźwigni finansowej w kredytach bankowych, sięgającego 70-80% całkowitej wartości nieruchomości, ale doświadczają problemów z przepływami pieniężnymi po zakończeniu okresu karencji w spłacie kapitału i odsetek. Transakcje te koncentrują się głównie w dużych projektach urbanistycznych, zlokalizowanych stosunkowo daleko od centrum miasta.

Zaufanie kupujących wciąż nie zostało przywrócone, pomimo ciągłych korekt w dół oprocentowania depozytów. Większość kupujących nadal woli oszczędzać w bankach niż inwestować w nieruchomości ze względu na niepewne perspektywy ożywienia gospodarczego.

Mimo wszystko koniec 2024 roku można uznać za początek kolejnego cyklu wzrostowego na rynku nieruchomości.

Oczekuje się, że to segment nieruchomości mieszkaniowych będzie odgrywał kluczową rolę w ożywieniu rynku, zwłaszcza projekty realizowane w centrach dużych miast lub na okolicznych obszarach z dobrze rozwiniętą siecią transportu regionalnego, dużą gęstością zaludnienia i stale wysokim popytem na mieszkania.

Na przykład prognozuje się, że w segmencie apartamentów w Ho Chi Minh City i sąsiednich prowincjach (Binh Duong, Dong Nai, Ba Ria - Vung Tau, Long An , Tay Ninh) w 2024 r. nastąpi znacząca poprawa podaży, która ma wynieść około 12 000 jednostek, skoncentrowanych głównie na rynkach Binh Duong i Ho Chi Minh City.

Ponadto, w miarę jak wchodzą w życie dyrektywy mające na celu usunięcie przeszkód prawnych, tempo wypłat środków publicznych wzrasta, a oprocentowanie kredytów/depozytów utrzymuje tendencję spadkową… wszystko to przyczynia się do godnych uwagi pozytywnych zmian na rynku nieruchomości.

Standaryzacja prawna w nowym cyklu

Kwestie prawne związane z projektami są uważane za jedno z głównych wąskich gardeł na rynku nieruchomości, a w szczególności w przypadku projektów mieszkaniowych w trakcie budowy. Kwestie prawne stanowią aż 70% przeszkód, z jakimi borykają się obecnie projekty na rynku.

Według statystyk Ministerstwa Budownictwa , w samych Hanoi i Ho Chi Minh City około 400 projektów boryka się z przeszkodami proceduralnymi. Problemy te utrzymują się od wielu lat i nie zostały ostatecznie rozwiązane.

W 2024 roku na rynku nieruchomości w Ho Chi Minh City raczej nie zobaczymy pozytywnych zmian.

Z tego samego powodu wiele firm zajmujących się nieruchomościami, działających na rynku, stara się obchodzić prawo, wystawiając projekty na sprzedaż przed zakończeniem procedur prawnych, co naraża zarówno kupujących, jak i same firmy na wiele zagrożeń i niedogodności.

W przyszłości, wraz z uchwaleniem Prawa mieszkaniowego oraz znowelizowanej Ustawy o obrocie nieruchomościami, a także zsynchronizowanym wdrożeniem polityk mających na celu usuwanie przeszkód, można stwierdzić, że zgodność projektu z przepisami prawa nie będzie już „warunkiem koniecznym”, lecz stopniowo stanie się „warunkiem wystarczającym”, czyli warunkiem koniecznym do wprowadzenia produktów projektu na rynek.

Przyczyni się to do zwiększenia przejrzystości rynku, uniknięcia opóźnień w realizacji projektów i naruszeń oraz zapewnienia maksymalnej ochrony praw nabywców nieruchomości.

Obecnie zielone nieruchomości stopniowo stają się nieuniknionym trendem rozwojowym nie tylko w Wietnamie, ale i na całym świecie . Nie chodzi tu jedynie o zestaw standardów dla segmentu mieszkaniowego, ale o wiele innych rodzajów nieruchomości, takich jak parki przemysłowe, biura, ośrodki wypoczynkowe itp.

Podczas COP26 (26. Konferencji Ramowej Konwencji Narodów Zjednoczonych w sprawie Zmian Klimatu) Wietnam zobowiązał się do osiągnięcia zerowej emisji netto do 2050 roku, co świadczy o właściwej trosce rządu o ochronę środowiska. W związku z tym stosowanie zielonych standardów w budownictwie nieruchomości będzie stopniowo stawać się warunkiem koniecznym na etapie realizacji każdego projektu deweloperskiego.

Rok 2024 jest przede wszystkim rokiem analizy i rozwiązywania istniejących problemów na rynku, aby przygotować się na nowy cykl zrównoważonego, bezpiecznego i przejrzystego rozwoju rynku nieruchomości.

Twój odcień

Źródło