Obawa o „konkretną cenę gruntu” (część 2)

„Wyjście” nie tylko dla zwiększenia dochodów budżetowych

Jeśli w październiku 2025 r. prowincja ogłosi, że w 72 projektach nie będzie już problemu z obliczaniem cen gruntów, to projekty te zyskają na atrakcyjności dla inwestorów.

Dzielnica mieszkaniowa Nam Ha, Tra Tan. Zdjęcie: Ngoc Lan

Cisza od rzeczywistości

Pod koniec października 2025 roku jednostka konsultingowa, która poszukiwała konkretnych cen gruntów pod Osiedle Mieszkaniowe nr 5 w Lam Dong Tysiąca Kwiatów, oficjalnie wycofała się i zaprzestała działalności. Oznacza to, że nie ma potrzeby uiszczania wcześniej podpisanych opłat, mimo że certyfikat został przedstawiony i po 5 spotkaniach podjęto działania w celu jego poprawienia. Według kierownika Prowincjonalnego Departamentu Gospodarki Gruntami (Departament Rolnictwa i Środowiska Lam Dong), firma ta nadal działa normalnie w innych sektorach, ale po prostu nie kontynuuje poszukiwań konkretnych cen gruntów pod ten pozabudżetowy projekt. Powód, jak wszyscy widzą, jest niewielki, ale koszty podróży są wysokie, a zwłaszcza presja dużej odpowiedzialności…

Niedawno jednostka konsultingowa, która poszukiwała konkretnych cen gruntów pod dwa osiedla mieszkaniowe Nam Ha w gminie Tra Tan, również wycofała się w podobnym kierunku. To już druga jednostka konsultingowa, po tym jak pierwsza „uciekła”. Oznacza to, że wszystkie te jednostki wysłały swoich pracowników do przeprowadzenia analizy wyników wraz z przedstawieniem certyfikatu, ale widząc, że nie jest on dobry, porzuciły go. To nic nowego, ponieważ 5 lat temu, w rejonie błękitnego morza Lam Dong , miała miejsce podobna sytuacja. Co ciekawe, od 2023 roku do 1 sierpnia 2024 roku Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska gorączkowo poszukiwał wówczas jednostek konsultingowych do obliczenia konkretnych cen gruntów pod 45 pozabudżetowych projektów inwestycyjnych, ale sytuacja przypominała „porwanie i porzucenie talerza”. Na szczęście, gdy Dekret nr 71/2024/ND-CP wchodzi w życie 1 sierpnia 2024 r., wśród 45 projektów, które od dłuższego czasu utknęły w obliczaniu konkretnych cen gruntów, znajduje się 24 projekty, które dzierżawią grunty i płacą rocznie, zgodnie z klauzulą ​​1, artykułem 9. Oznacza to, że te projekty kwalifikują się do ustalania cen gruntów zgodnie z metodą współczynnika K, która jest tabelą cen gruntów pomnożoną przez współczynnik korekty ceny gruntów, znacznie prostszą niż metody wyceny gruntów w celu obliczenia konkretnych cen gruntów.

Pozostałe 21 projektów musi przeprowadzić szczegółową wycenę gruntów, stosując jedną z metod wyceny, takich jak: porównawcza, dochodowa lub nadwyżkowa. Metody kalkulacji nadal w zbyt dużym stopniu opierają się na subiektywnej ocenie doradców ds. wyceny, nie gwarantując dokładności, zwłaszcza metoda nadwyżkowa. To właśnie doprowadziło do kryzysu ekonomicznego w dawnym regionie Binh Thuan , co znacząco wpłynęło na psychikę urzędników i pracowników służby cywilnej odpowiedzialnych wówczas za wycenę gruntów, a także jednostek konsultacyjnych, gdy wyraźnie dostrzegli oni zbyt wysokie ryzyko. Sytuacja ta trwa do dziś, nie tylko w obrębie prowincji.

Warto wspomnieć, że chociaż odpowiednie przepisy zostały zrewidowane zgodnie z zaleceniami prowincji i miast, rzeczywistość pokazuje, że ustalanie konkretnych cen gruntów dla projektów pozabudżetowych wciąż „utkwiło w martwym punkcie”. Ta cicha rzeczywistość przyczyniła się do nowelizacji ustawy o gruntach z 2024 roku, która ma wejść w życie 1 stycznia 2026 roku. W najbliższej przyszłości, do końca 2025 roku, lider Departamentu Gospodarki Gruntami Prowincji Lam Dong powiedział: „Zgodnie z naszym obowiązkiem, będziemy nadal zapraszać jednostki konsultacyjne z całego kraju do udziału w ustalaniu konkretnych cen gruntów dla projektów pozabudżetowych”.

Projekt parku przemysłowego Son My 1. Zdjęcie: Ngoc Lan

Czekam na spotkanie z Tobą

Na posiedzeniu w sprawie nowelizacji ustawy o gruntach we wrześniu 2025 r., dotyczącym mechanizmu finansowego i cen gruntów, Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska zaproponowało wykorzystanie tabeli cen gruntów i współczynnika korekcyjnego cen gruntów jako podstawy do obliczania zobowiązań finansowych i odszkodowań w przypadku rekultywacji gruntów przez państwo, a także uwzględnienie w metodzie ustalania ceny czynnika kosztów infrastruktury technicznej. Oznacza to, że tabela cen gruntów będzie stosowana we wszystkich politykach, w których cena gruntów dla przedsiębiorstw realizujących projekty wpłat do budżetu będzie również zgodna z tabelą cen gruntów pomnożoną przez współczynnik K.

Na tym spotkaniu pan Nguyen Ngoc Phuc – wiceprzewodniczący Ludowego Komitetu Prowincji Lam Dong – stwierdził, że stosowanie 5-letniego cennika stabilnych gruntów i współczynnika korekcyjnego musi opierać się na praktycznych danych, odzwierciedlających wahania cen gruntów w każdym regionie, aby zmniejszyć presję na obliczenia i zapewnić efektywne funkcjonowanie projektu. Współczynnik wahań cen gruntów należy określić na podstawie danych rynkowych, unikając mechanicznego stosowania, a jednocześnie rozważając możliwość uiszczania opłat za grunty jednorazowo przez cały cykl życia projektu, aby ułatwić działalność firm i agencji zarządzających.

Fundusz gruntowy po obu stronach ulicy Vo Nguyen Giap. Zdjęcie: Ngoc Lan

Z drugiej strony, według informacji prasowych, przedstawiciel Departamentu Gospodarki Gruntami potwierdził, że zakończenie procesu ustalania pierwszej ceny gruntu i konkretnej ceny gruntu jest niezbędnym krokiem w celu zapewnienia jawności, przejrzystości, naukowego podejścia i wykonalności w praktyce gospodarowania gruntami. Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska kontynuuje współpracę z lokalnymi władzami, aktualizując proces nowelizacji rozporządzeń regulujących wdrażanie Ustawy o gruntach z 2024 r., zapewniając spójność, przydatność dla każdego regionu, każdego rodzaju gruntu oraz wymogów rozwoju społeczno-gospodarczego.

Niektóre firmy, których projekty w ciągu ostatnich kilku lat czekały na konkretne ceny gruntów w rejonie Morza Błękitnego Lam Dong, wyraziły zainteresowanie wejściem w życie powyższych zmienionych przepisów. Pomoże to w uruchomieniu projektu, zapewni sprawne funkcjonowanie produkcji i działalności gospodarczej, a co najważniejsze, firmy będą miały możliwość rozwoju.

Podążanie za wytycznymi dotyczącymi dostosowania cen gruntów do realiów, zwłaszcza od 1 stycznia 2026 r., będzie sposobem na przyspieszenie rozwoju społeczno-gospodarczego Lam Dong w 2026 r. W największej prowincji kraju istnieje bowiem szereg projektów, które od kilku lat czekają na konkretne ceny gruntów, aby spełnić zobowiązania finansowe wobec państwa. Ostatnio, w 72 projektach, których inwestycje prowincja ogłosiła do października 2025 r., jeśli kalkulacja cen gruntów nie będzie już problematyczna, wzmocni to te projekty dla inwestorów. W szczególności, analiza pokazuje, że istnieje wiele projektów skoncentrowanych na obszarach mieszkalnych, projektów o skali, która zmienia powierzchnię gruntów po oddaniu do użytku…

Tym samym decyzja o zwiększeniu dochodów budżetowych, zagospodarowaniu opuszczonych obszarów, stworzeniu większej liczby miejsc pracy... pomaga szybciej osiągnąć rezultaty wyznaczone przez ostatni I Zjazd Partii Prowincjonalnej Lam Dong.

Źródło: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-bai-2-400815.html