O mercado imobiliário no novo contexto

Essas são leis importantes e fundamentais que reformulam o quadro legal do mercado imobiliário. Paralelamente, o governo tem feito esforços contínuos para remover obstáculos e apoiar o mercado imobiliário. No entanto, além das políticas de apoio, o mercado imobiliário também enfrenta flutuações nos mercados macroeconômicos e financeiros/monetários, tanto nacionais quanto internacionais, criando um novo contexto para as atividades de investimento imobiliário.

Cena do seminário (Foto: HNV)

Esses pontos foram esclarecidos no seminário "Foco no Investimento: Imóveis no Novo Contexto", organizado pela TheLEADER na tarde de 30 de julho em Hanói .

Atraindo um grande número de especialistas, advogados e gestores, o seminário apresentou uma análise do impacto das novas regulamentações legais sobre as atividades de investimento imobiliário, discutiu o que as empresas precisam fazer para se adaptar ao novo quadro legal e analisou potenciais oportunidades de investimento e áreas de investimento estratégicas no novo contexto.

No seminário, representantes de associações empresariais, empresas de investimento e consultoria imobiliária e especialistas jurídicos em direito imobiliário discutiram o impacto das três leis alteradas no mercado imobiliário e nos negócios imobiliários; os obstáculos legais que foram removidos; as questões remanescentes; se o mercado imobiliário iniciou um novo ciclo; as tendências de preços imobiliários; as áreas potenciais de investimento; a atratividade de diferentes segmentos imobiliários para o capital de investimento; as estratégias de negócios para se adaptar às novas regulamentações legais, às mudanças de mercado e às preferências dos clientes; os fluxos de crédito para o setor imobiliário e a pressão sobre os títulos imobiliários.

A Sra. Nguyen Hoai An, Diretora Sênior da CBRE Vietnam, apresentou suas opiniões no seminário (Foto: PV).

Perspectivas positivas para o setor imobiliário.

Em seu discurso no seminário, a Sra. Nguyen Hoai An, Diretora Sênior da CBRE Vietnam, afirmou que diversos fatores impulsionaram o crescimento econômico do Vietnã no período recente, incluindo o forte crescimento contínuo do Investimento Estrangeiro Direto (IED). No primeiro semestre de 2024, o Vietnã se manteve entre os principais países da região em atração de IED (tanto registrado quanto desembolsado). Esse capital contribuiu para o crescimento econômico geral e impulsionou o desenvolvimento imobiliário, especialmente o setor industrial. Segundo a Sra. An, outro fator de crescimento foi a recuperação das exportações e importações no primeiro semestre de 2024, que atingiram 14,5%, contribuindo significativamente para a recuperação do PIB do país. Essa recuperação na balança comercial se deveu à retomada da demanda global. Além disso, vale mencionar o aumento no número de turistas internacionais que retornaram ao Vietnã, após um longo período afetado pela pandemia de COVID-19. A projeção é de que o número de turistas internacionais visitando o Vietnã chegue a 18-19 milhões. Além disso, o número de turistas domésticos tem sido e continua sendo um fator positivo para o setor de turismo em geral e para o mercado imobiliário relacionado ao turismo em particular. Ademais, o Vietnã também enfrenta diversos desafios. Por exemplo, a inflação pode afetar os preços dos imóveis, restringir o consumo e, principalmente, impactar as taxas de juros. Anteriormente, as taxas de juros eram relativamente moderadas a baixas, o que impulsionava o crescimento econômico e do mercado imobiliário.

O advogado Pham Thanh Tuan, da Ordem dos Advogados de Hanói, apresentou suas opiniões no seminário (Foto: PV).

Compartilhando insights sobre como aproveitar oportunidades e superar desafios para empresas imobiliárias no contexto das novas regulamentações legais que entram em vigor, o advogado e mestre em direito Pham Thanh Tuan, da Ordem dos Advogados de Hanói e especialista em direito imobiliário, afirmou que a Lei de Habitação de 2023, a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 e a Lei de Terras de 2024 entrarão em vigor em 1º de agosto de 2024. As novas regulamentações dessas três leis, em vigor simultaneamente, ajudarão a resolver alguns obstáculos e sobreposições que têm causado muitas dificuldades para as empresas que atuam no setor imobiliário. Além dos novos pontos que impactam positivamente as empresas, essas três leis ainda apresentam algumas questões que não foram abordadas ou que precisam de mais pesquisas para serem aprimoradas. Entre elas: Empresas vencedoras de licitações podem ter seus contratos cancelados se demorarem a liberar os fundos para indenização e auxílio-reassentamento. "As empresas que investem em projetos de uso do solo precisam antecipar situações jurídicas (de novo) relacionadas às consequências legais de atrasos na alocação de fundos para indenização e apoio ao reassentamento e, portanto, preparar-se minuciosamente em termos de recursos financeiros para evitar o risco de cancelamento da licitação", recomendou o advogado Pham Thanh Tuan.

Segundo o advogado Tuan, outras deficiências incluem: a falta de aprovação de investidores para projetos em áreas residenciais urbanas e rurais; projetos de habitação comercial aprovados sob o formulário de política de investimento, mas sem "terreno residencial", ainda estão "travados"; a distinção entre transferir uma parte de um projeto e transferir os direitos de uso da terra com infraestrutura existente dentro de um projeto imobiliário para uma organização; novas regulamentações sobre avaliação de terras permanecem uma "incógnita arriscada" para as empresas; e as leis relacionadas ao setor imobiliário, uma vez em vigor, levarão a mudanças na estrutura do mercado e na escala dos negócios.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vice-Presidente da Associação Imobiliária do Vietname (Foto: PV)

Acreditamos no impacto do novo quadro legal no mercado imobiliário.

Durante um debate direto no seminário, o Dr. Nguyen Van Dinh, Vice-Presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, destacou diversos novos aspectos das leis relacionadas ao mercado imobiliário. Por exemplo, as tabelas de preços de terrenos, antes regulamentadas a cada cinco anos e definidas pelo governo central, agora são atualizadas anualmente, descentralizando a autoridade para os níveis locais. As informações sobre os preços dos terrenos são agora mais rigorosas e claras, garantindo condições de mercado mais justas e equitativas. Além disso, as regulamentações sobre investimento, habitação social e venda de imóveis para estrangeiros são novas disposições que criarão um ambiente mais interessante e atrativo no futuro.

Entretanto, o Sr. Nguyen Hoang Nam, Diretor Geral da G-Home, afirmou que, com a significativa flexibilização das restrições legais, espera que a nova circular ajude a eliminar todas as dificuldades, para que os investidores possam construir habitações sociais com confiança.

Ao valorizar o setor imobiliário industrial, o Sr. Nguyen Quoc Khanh, Presidente do Grupo DTJ, observou que, embora a economia vietnamita seja afetada pelas dificuldades gerais da economia global, o potencial de produção industrial do Vietnã é muito bom e o país é considerado um "ponto estratégico" para atrair investimentos estrangeiros. Além disso, a infraestrutura e os portos marítimos do Vietnã melhoraram significativamente. Mercados imobiliários industriais como Hung Yen e Ha Nam possuem infraestrutura de transporte favorável, atraindo muitos investidores nacionais e estrangeiros. Ademais, as recentes políticas governamentais também têm oferecido grande apoio ao setor imobiliário industrial, especialmente a nova lei que permite a transferência de imóveis industriais, a qual completou o arcabouço legal. No entanto, os investidores também enfrentam desafios, além das elevadas exigências de capital, longos prazos de pagamento, lucros moderados e baixa liquidez. O governo visa desenvolver indústrias verdes com foco em elementos sustentáveis.

Em sua avaliação geral do mercado imobiliário, o Sr. Le Hong Khang, Diretor de Análise e Classificação de Crédito da FiinRatings, acredita que a perspectiva de mercado para os próximos 1 a 2 anos permanecerá de lenta recuperação. Os efeitos positivos decorrentes de regulamentações ou políticas levarão tempo para se concretizarem.

Sr. Tran Quang Trung, Diretor de Desenvolvimento de Negócios da One Housing (Foto: PV)

O Sr. Tran Quang Trung, Diretor de Desenvolvimento de Negócios da One Housing, prevê que o mercado de Hanói permanecerá em seu estado atual até o final do ano, e a oferta de apartamentos só deverá melhorar após 2025. Outros segmentos, como edifícios de baixa altura, também deverão apresentar um crescimento significativo no final deste ano e início do próximo.

Fonte: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html