O mercado imobiliário no novo contexto

Essas são leis importantes, de natureza fundamental, que reformulam o marco legal do mercado imobiliário. Paralelamente, o Governo tem envidado esforços contínuos para eliminar dificuldades e apoiar o mercado imobiliário. Contudo, além das políticas de apoio, o mercado imobiliário também enfrenta flutuações na macroeconomia e nos mercados financeiros e monetários nacionais e internacionais, criando um novo contexto para as atividades de investimento imobiliário.

Cena da discussão (Foto: HNV)

Esses comentários foram esclarecidos no seminário "Foco no investimento: Imóveis no novo contexto", organizado pela TheLEADER na tarde de 30 de julho em Hanói .

Atraindo um grande número de especialistas, advogados e gestores, o Fórum analisou o impacto das novas regulamentações legais sobre as atividades de investimento imobiliário e discutiu o que as empresas precisam fazer para se adaptar ao novo quadro legal, além de analisar potenciais oportunidades de investimento e áreas estratégicas de investimento no novo contexto.

No seminário, representantes de associações empresariais, empresas de investimento e consultoria imobiliária e especialistas em direito imobiliário debateram o impacto de três leis alteradas no mercado imobiliário e nas empresas do setor, os problemas jurídicos já resolvidos e os ainda existentes; o início de um novo ciclo no mercado imobiliário; a evolução dos preços imobiliários; áreas com potencial de investimento; a atratividade de segmentos imobiliários com fluxo de caixa positivo; estratégias de negócios para adaptação às novas regulamentações legais, mudanças de mercado e preferências dos clientes; e o fluxo de crédito imobiliário e a pressão sobre os títulos imobiliários.

A Sra. Nguyen Hoai An, Diretora Sênior da CBRE Vietnam, discursou no seminário (Foto: PV)

Perspectivas positivas para o setor imobiliário.

Em seu discurso no seminário, a Sra. Nguyen Hoai An, Diretora Sênior da CBRE Vietnam, afirmou que alguns dos fatores que impulsionaram o crescimento econômico do Vietnã no período recente incluem os fluxos de capital de Investimento Estrangeiro Direto (IED), que continuam a crescer significativamente. Nos primeiros seis meses de 2024, o Vietnã ainda figura entre os principais países da região em atração de IED (tanto em termos de registro quanto de desembolso). Esse volume de capital contribui para o crescimento econômico geral e impulsiona o desenvolvimento imobiliário, especialmente o setor industrial. Segundo a Sra. An, outro fator de crescimento é a recuperação das importações e exportações nos primeiros seis meses de 2024, com um aumento de 14,5%, contribuindo para uma recuperação significativa do PIB do país. A recuperação desse equilíbrio entre importações e exportações se deve à retomada da demanda global. Além disso, é importante mencionar o aumento no número de turistas internacionais que retornaram ao Vietnã, após um longo período de impacto da pandemia de COVID-19. A expectativa é que esse número chegue a 18-19 milhões de visitantes internacionais no Vietnã. Além disso, é importante mencionar que o número de turistas nacionais tem sido e continua sendo um fator positivo para o setor de turismo em geral e para o mercado imobiliário turístico em particular. Ademais, o Vietnã também enfrenta muitos desafios. Por exemplo, a inflação tem afetado e provavelmente afetará os preços dos imóveis, restringindo o consumo da população e, principalmente, impactando as taxas de juros. No passado, as taxas de juros se mantinham em níveis relativamente moderados a baixos, o que também impulsionou o crescimento da economia e do mercado imobiliário nos últimos tempos.

O advogado Pham Thanh Tuan, da Ordem dos Advogados de Hanói, discursou no seminário (Foto: PV).

Ao compartilhar informações sobre como aproveitar as oportunidades e superar os desafios para empresas imobiliárias no contexto das novas regulamentações legais que entram em vigor, o advogado Pham Thanh Tuan, da Ordem dos Advogados de Hanói e especialista em direito imobiliário, afirmou que a Lei de Habitação de 2023, a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 e a Lei de Terras de 2024 entrarão em vigor em 1º de agosto de 2024. As novas regulamentações das três leis entrarão em vigor simultaneamente e contribuirão para remover alguns obstáculos e sobreposições que têm causado muitas dificuldades para as empresas do setor imobiliário. Além dos novos pontos que impactam positivamente as empresas, as três leis ainda apresentam alguns problemas que não foram resolvidos ou que precisam ser mais bem estudados para sua conclusão. Por exemplo: as empresas vencedoras de licitações podem ter seus contratos cancelados se demorarem a adiantar o capital de indenização para o apoio ao reassentamento. “As empresas que investem em projetos que utilizam terrenos precisam antecipar possíveis situações jurídicas relacionadas às consequências legais em caso de atraso na obtenção de capital para indenização e apoio ao reassentamento, preparando cuidadosamente os recursos financeiros para evitar o risco de cancelamento da licitação”, recomendou o advogado Pham Thanh Tuan.

Segundo o advogado Tuan, outras deficiências incluem: a não aplicação do formulário de aprovação do investidor a projetos em áreas residenciais urbanas e rurais; projetos de habitação comercial, na forma de aprovação da política de investimento sem "terreno residencial", ainda estão "travados"; a demarcação da "fronteira" ao transferir parte do projeto com a transferência dos direitos de uso da terra com infraestrutura técnica em projetos imobiliários para organizações; novas regulamentações sobre a determinação dos preços da terra ainda representam um risco "desconhecido" para as empresas; e a entrada em vigor de leis relacionadas ao setor imobiliário levará a mudanças na estrutura do mercado e na escala dos negócios.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vice-Presidente da Associação Imobiliária do Vietname (Foto: PV)

Acredite no novo impacto legal sobre o mercado imobiliário.

Em seu discurso no seminário, o Dr. Nguyen Van Dinh, Vice-Presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, destacou alguns pontos importantes das novas leis relacionadas ao mercado imobiliário, como a tabela de preços de terrenos, que antes era regulamentada a cada 5 anos pelo Governo Central. Atualmente, a tabela de preços de terrenos é atualizada anualmente, descentralizada para as localidades. As informações sobre os preços dos terrenos são rigorosas e claras, tornando o mercado mais justo e equitativo. Além disso, as novas regulamentações sobre investimentos, habitação social e venda de imóveis para estrangeiros também contribuem para um mercado mais atrativo e competitivo no futuro.

Entretanto, o Sr. Nguyen Hoang Nam, Diretor Geral da G-Home, afirmou que, com o significativo afrouxamento da legislação, espera-se que a nova circular ajude a eliminar todas as dificuldades, para que os investidores se sintam seguros na construção de habitações sociais.

O Sr. Nguyen Quoc Khanh, Presidente do Grupo DTJ, elogiou bastante o setor imobiliário industrial e comentou que, embora a economia vietnamita seja afetada pelas dificuldades gerais da economia mundial, o Vietnã possui um grande potencial de produção industrial, sendo considerado um "ponto estratégico" para atrair capital estrangeiro. Além disso, a infraestrutura e os portos marítimos do Vietnã foram significativamente aprimorados. Mercados imobiliários industriais desenvolvidos, como Hung Yen e Ha Nam, possuem infraestrutura de transporte conveniente, atraindo muitos investidores nacionais e estrangeiros. Ademais, as recentes políticas governamentais também têm oferecido grande apoio ao setor imobiliário de parques industriais, especialmente a nova lei que permite a transferência de imóveis em parques industriais após a conclusão dos trâmites legais. No entanto, os investidores também enfrentam desafios, como a necessidade de grandes investimentos iniciais, o longo prazo de retorno do investimento, os lucros moderados e a baixa liquidez. O governo busca desenvolver uma indústria verde, com ênfase em práticas sustentáveis.

Em uma avaliação geral do mercado imobiliário, o Sr. Le Hong Khang, Diretor de Análise e Classificação de Crédito da FiinRatings, afirmou que a perspectiva de recuperação do mercado nos próximos 1 a 2 anos ainda será lenta. Os impactos positivos decorrentes de fatores legais ou políticos precisarão de tempo para se consolidarem.

Sr. Tran Quang Trung, Diretor de Desenvolvimento de Negócios da One Housing (Foto: PV)

O Sr. Tran Quang Trung, Diretor de Desenvolvimento de Negócios da One Housing, prevê que, de agora até o final do ano, o mercado de Hanói permanecerá na situação atual e que, após 2025, haverá uma melhora na oferta de apartamentos. Outros segmentos, como o de edifícios baixos, também terão um forte impulso no final deste ano e início do próximo.

Fonte: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html