Notavelmente, as pessoas não têm capacidade financeira suficiente para cumprir com suas obrigações ao mudar os propósitos de uso da terra devido à nova lista de altos preços da terra.
além da capacidade das pessoas
O fato de as pessoas não terem dinheiro suficiente para pagar pela conversão de uso da terra está soando o alarme sobre a diferença entre preços de terra e acessibilidade, especialmente em áreas rurais e montanhosas.
Um caso típico é o da família do Sr. Dinh Cong Phuong, residente na aldeia de Coc Dong Tam, comuna de Minh Quang (atual comuna de Ba Vi). Em março de 2025, o Comitê Popular do distrito de Ba Vi emitiu uma decisão permitindo que o Sr. Phuong alterasse a finalidade de uso de mais de 210 m² de terra para culturas perenes para terras residenciais rurais com um prazo de uso de longo prazo.
No entanto, de acordo com o método de cálculo previsto no Artigo 8º do Decreto nº 103/2024/ND-CP, a obrigação financeira do Sr. Phuong a pagar é a diferença entre o preço do terreno residencial e o preço do terreno agrícola na tabela de preços de terrenos, equivalente a 4.337.000 VND/m², e o valor total a ser pago é de até quase 900 milhões de VND. Este valor excede a capacidade de uma família em uma área montanhosa como a comuna de Ba Vi. Após muita consideração, o Sr. Phuong não conseguiu cumprir com sua obrigação financeira e solicitou que a finalidade não fosse alterada.
Com base na petição do povo, o Comitê Popular do distrito de Ba Vi (antes da operação oficial do modelo de governo de dois níveis em 1º de julho) decidiu revogar e cancelar a decisão que permitia a conversão dos propósitos de uso da terra.
Situações semelhantes estão ocorrendo em muitas localidades. O Sr. Tran Duy Dong e sua esposa, a Sra. Nguyen Thi Hong, residentes na cidade de Vinh ( Nghe An ), disseram que, ao solicitarem a conversão de 300 metros quadrados de terreno ajardinado próximo ao cemitério em terreno residencial, ficaram surpresos ao receber uma notificação informando que teriam que pagar quase 4,5 bilhões de VND em taxas de uso do solo. "Minha família não se opõe à obrigação de pagar impostos, mas com uma taxa de arrecadação de quase 15 milhões de VND/metro quadrado como essa, economizar para a vida toda não é suficiente", compartilhou o Sr. Dong.
Histórias como a acima mostram que a atual lista de preços de terras em muitos lugares não reflete com precisão a situação socioeconômica real e a capacidade de pagamento das pessoas, especialmente em áreas rurais, montanhosas e desfavorecidas.
Boas notícias
De acordo com Mai Van Phan, Diretora Adjunta do Departamento de Gestão de Terras (Ministério da Agricultura e Meio Ambiente), a eliminação da estrutura de preços de terras prevista na Lei de Terras de 2024 é um importante passo à frente, contribuindo para aproximar os preços dos terrenos do mercado, garantindo transparência na gestão e no desenvolvimento imobiliário. No entanto, na realidade, muitas localidades não acompanharam a evolução dos preços de terras no mercado, resultando em listas de preços de terras desatualizadas e distantes da realidade.
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Nos próximos tempos, muitas localidades emitirão novas listas de preços de terras de acordo com a Lei de Terras de 2024, que deverá apresentar grandes flutuações. O Ministério da Agricultura e Meio Ambiente enviou um relatório ao Ministério das Finanças, propondo diversas soluções para gerenciar os preços da terra de agora até o final de 2025. Em particular, enfatiza a exigência de que as localidades monitorem de perto a evolução do mercado, atualizem as flutuações dos preços da terra em tempo hábil; construam gradualmente um banco de dados de preços da terra para cada lote de terra; ajustem a lista de preços da terra atual se ela não for mais adequada, de acordo com as instruções do Artigo 17 do Decreto nº 71/2024/ND-CP; organizem ampla consulta para garantir o consenso na elaboração de uma nova lista de preços de acordo com a Lei de Terras de 2024, em vigor a partir de 1º de janeiro de 2026.
Ao mesmo tempo, o Ministério da Agricultura e Meio Ambiente também propôs expandir o escopo e os assuntos de aplicação das tabelas de preços de terras; restringir os casos em que preços específicos de terras devem ser determinados; definir claramente as responsabilidades de cada agência no cálculo das obrigações financeiras; e revisar as leis relevantes para avaliar o impacto geral no mercado imobiliário.
Obviamente, se o preço da terra aumentar sem que a renda das pessoas, especialmente nas áreas rurais, melhore proporcionalmente, a consequência será que muitas famílias cairão na situação de "ter permissão para converter, mas não conseguir". Na realidade, o problema do preço da terra não pode ser simplesmente uma questão de cálculo técnico ou conformidade legal, mas deve ser inserido no contexto geral das condições de vida, acessibilidade e equidade social.
A conclusão da tabela de preços de terras deve ser acompanhada pela acessibilidade da população, evitando situações em que boas políticas não sejam colocadas em prática ou se tornem um fardo. O representante do Ministério da Agricultura e Meio Ambiente enfatizou que o ajuste da tabela de preços de terras precisa de um roteiro razoável, identificando áreas e locais adequados para cada tipo de terra, e deve ser acordado pela sociedade.
Em resposta a este desenvolvimento, o representante do Ministério das Finanças, Diretor Adjunto do Departamento de Gestão de Ativos Públicos (Ministério das Finanças), Nguyen Thi Thoa, afirmou que, após a síntese dos relatórios das localidades, o Ministério realizará uma avaliação abrangente e coordenará com o Ministério da Agricultura e Meio Ambiente para revisar e propor alterações às disposições da lei. O Ministério das Finanças está, em breve, buscando comentários sobre o projeto de decreto que altera e complementa diversos artigos do Decreto nº 103/2024 (regulamentos sobre taxas de uso da terra e rendas de terras). Em particular, o Ministério propõe adicionar a Cláusula 6 ao Artigo 52 para tratar de casos transitórios.
Especificamente, este suplemento se aplica a famílias e indivíduos que mudam o uso do solo de terras agrícolas no mesmo lote de terra com uma casa (anteriormente identificadas como terras de jardim, terras de lagoa no mesmo lote de terra com uma casa, mas não reconhecidas como terras residenciais) para terras residenciais.
O Ministério das Finanças propôs que as taxas de uso da terra sejam cobradas em 50% da diferença entre as taxas de uso da terra baseadas nos preços dos terrenos residenciais e nos preços dos terrenos agrícolas, no momento em que a autoridade competente emite uma decisão permitindo a mudança da finalidade do uso da terra.
Fonte: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html
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