O "gargalo" da regulamentação dos preços da terra precisa ser resolvido:

Na manhã de 3 de julho, durante a conferência de imprensa regular referente ao primeiro semestre do ano, organizada pelo Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente, foram levantadas diversas questões relacionadas à gestão e regulamentação dos preços da terra.

Vale ressaltar que muitas pessoas não possuem os meios financeiros para cumprir suas obrigações ao alterar a finalidade do uso da terra devido ao aumento significativo dos preços dos terrenos.

Além das possibilidades do povo

A realidade de que as pessoas não têm condições de pagar ao mudar a finalidade do uso da terra está acendendo um alerta sobre a disparidade entre os preços da terra e a acessibilidade, especialmente em áreas rurais e montanhosas.

Um caso típico é o da família do Sr. Dinh Cong Phuong, residente na aldeia de Coc Dong Tam, comuna de Minh Quang (atual comuna de Ba Vi). Em março de 2025, o Comitê Popular do Distrito de Ba Vi emitiu uma decisão permitindo ao Sr. Phuong alterar a destinação de mais de 210 m² de terra, atualmente utilizada para culturas perenes, para uso residencial rural com um período de uso de longo prazo.

O processo de alteração da finalidade do uso da terra de acordo com as tabelas de preços de terrenos locais é atualmente muito difícil para muitas famílias. (Imagem ilustrativa)

Contudo, de acordo com o método de cálculo estipulado no Artigo 8º do Decreto nº 103/2024/ND-CP, a obrigação financeira do Sr. Phuong corresponde à diferença entre o preço do terreno residencial e o do terreno agrícola na tabela de preços de terrenos, equivalente a 4.337.000 VND/m², e o montante total a pagar é de quase 900 milhões de VND. Este valor excede a capacidade financeira de uma família numa zona montanhosa como a comuna de Ba Vi. Após muita reflexão, o Sr. Phuong concluiu que não tinha condições para cumprir a sua obrigação financeira e solicitou que a alteração do uso do solo não fosse concretizada.

Com base na petição popular, o Comitê Popular do Distrito de Ba Vi (antes da implementação oficial do modelo de governo de dois níveis em 1º de julho) emitiu uma decisão para revogar e cancelar a decisão que permitia a conversão dos usos da terra.

Uma situação semelhante ocorre em muitas localidades. O Sr. Tran Duy Dong e a Sra. Nguyen Thi Hong, residentes na cidade de Vinh ( província de Nghe An ), disseram que, ao solicitarem a conversão de 300 m² de terreno ajardinado ao lado do cemitério em terreno residencial, ficaram surpresos ao receberem uma notificação informando que teriam que pagar quase 4,5 bilhões de VND em taxas de uso do solo. “Minha família não se opõe a pagar impostos, mas com uma taxa de quase 15 milhões de VND/m², não conseguiríamos economizar o suficiente nem se trabalhássemos a vida toda”, compartilhou o Sr. Dong.

Histórias como a acima mostram que as listas de preços de terrenos atuais em muitos lugares não refletem com precisão a situação socioeconômica real e a capacidade de pagamento das pessoas, especialmente em áreas rurais, montanhosas e desfavorecidas.

Boas notícias!

Segundo Mai Van Phan, Diretora Adjunta do Departamento de Gestão de Terras (Ministério da Agricultura e Meio Ambiente), a abolição do regime de fixação de preços de terrenos previsto na Lei de Terras de 2024 é um passo importante, que contribui para aproximar os preços dos terrenos aos valores de mercado e garantir a transparência na gestão e no desenvolvimento imobiliário. No entanto, na prática, muitas localidades não acompanharam as flutuações dos preços de mercado dos terrenos, o que resulta em listas de preços desatualizadas e irrealistas.

A vice-diretora do Departamento de Gestão de Terras (Ministério da Agricultura e Meio Ambiente), Mai Van Phan, discute as tabelas de preços de terrenos em diversas localidades. Foto: Linh Linh

No próximo período, muitas localidades publicarão novas tabelas de preços de terrenos de acordo com a Lei de Terras de 2024, o que deverá causar flutuações significativas. O Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente apresentou um relatório ao Ministério das Finanças, propondo diversas soluções para a gestão dos preços de terrenos de agora até o final de 2025. Essas soluções enfatizam a necessidade de as localidades monitorarem de perto a evolução do mercado e atualizarem prontamente as flutuações dos preços de terrenos; construírem gradualmente um banco de dados de preços de terrenos até o nível de cada parcela individual; ajustarem as tabelas de preços de terrenos atuais, caso não sejam mais adequadas, conforme previsto no Artigo 17 do Decreto nº 71/2024/ND-CP; e organizarem amplas consultas para garantir consenso na elaboração das novas tabelas de preços de terrenos, de acordo com a Lei de Terras de 2024, que entrará em vigor em 1º de janeiro de 2026.

Ao mesmo tempo, o Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente também propôs ampliar o escopo e os sujeitos de aplicação das tabelas de preços de terrenos; restringir os casos que exigem a determinação específica do preço do terreno; definir claramente as responsabilidades de cada órgão no cálculo das obrigações financeiras; e revisar as leis pertinentes para avaliar o impacto geral no mercado imobiliário.

É evidente que, se os preços dos terrenos aumentarem significativamente enquanto os rendimentos das pessoas, especialmente nas zonas rurais, não melhorarem na mesma proporção, a consequência será que muitas famílias se verão numa situação em que "têm a oportunidade de converter terrenos, mas não têm condições para o fazer". Na realidade, a questão dos preços dos terrenos não pode ser simplesmente uma questão de cálculos técnicos ou de cumprimento da lei; deve ser considerada no contexto geral das condições de vida, da acessibilidade financeira e da equidade social.

O processo de alteração da finalidade do uso da terra de acordo com as tabelas de preços de terrenos locais é atualmente muito difícil para muitas famílias. (Imagem ilustrativa)

O aprimoramento das tabelas de preços de terrenos deve caminhar lado a lado com a acessibilidade para a população, evitando situações em que boas políticas não sejam implementadas ou se tornem um fardo. Representantes do Ministério da Agricultura e Meio Ambiente enfatizaram que o ajuste das tabelas de preços de terrenos requer um roteiro razoável, identificando áreas e locais adequados para cada tipo de terreno, e deve contar com o consenso social.

Em resposta a esse desenvolvimento, a Sra. Nguyen Thi Thoa, Diretora Adjunta do Departamento de Gestão de Ativos Públicos (Ministério das Finanças), declarou que, após a compilação de relatórios das localidades, o Ministério realizará uma avaliação abrangente e coordenará com o Ministério da Agricultura e Meio Ambiente a revisão e a proposta de alterações nos regulamentos da lei. Atualmente, o Ministério das Finanças está solicitando pareceres sobre a minuta do Decreto que altera e complementa diversos artigos do Decreto nº 103/2024 (que regulamenta as taxas de uso e arrendamento de terras). Em particular, o Ministério propõe a inclusão do inciso 6º ao artigo 52º para tratar de casos transitórios.

Especificamente, este suplemento aplica-se a agregados familiares e indivíduos que alteram a finalidade de utilização do solo, de terreno agrícola no mesmo lote de terreno com uma casa (anteriormente identificado como terreno de jardim ou lago no mesmo lote de terreno com uma casa, mas não reconhecido como terreno residencial), para terreno residencial.

O Ministério das Finanças propõe que as taxas de uso do solo sejam cobradas a 50% da diferença entre a taxa de uso do solo com base nos preços dos terrenos residenciais e os preços dos terrenos agrícolas, no momento em que a autoridade competente emite a decisão que autoriza a alteração da finalidade do uso do solo.

Fonte: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html