É preciso desatar o "nó" da lista de preços de terrenos:

Na manhã de 3 de julho, durante a conferência de imprensa regular do Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente, referente ao primeiro semestre do ano, foram levantadas diversas questões relacionadas à gestão e administração dos preços da terra.

Vale ressaltar que, devido à nova tabela de preços elevados dos terrenos, as pessoas não possuem capacidade financeira suficiente para cumprir suas obrigações ao alterar a destinação do terreno.

além da capacidade das pessoas

O fato de as pessoas não terem dinheiro suficiente para pagar pelas mudanças no uso da terra serve de alerta para a discrepância entre os preços dos terrenos e a sua acessibilidade, especialmente em áreas rurais e montanhosas.

Um caso típico é o da família do Sr. Dinh Cong Phuong, residente na aldeia de Coc Dong Tam, comuna de Minh Quang (atual comuna de Ba Vi). Em março de 2025, o Comitê Popular do distrito de Ba Vi emitiu uma decisão permitindo ao Sr. Phuong alterar a finalidade de uso de mais de 210 m² de terra, antes destinada a culturas perenes, para uso residencial rural com prazo de uso de longo prazo.

Converter os usos do solo de acordo com as tabelas de preços de terrenos locais está atualmente além da capacidade de muitas famílias. Foto ilustrativa.

No entanto, de acordo com o método de cálculo previsto no Artigo 8º do Decreto nº 103/2024/ND-CP, a obrigação financeira do Sr. Phuong é a diferença entre o preço do terreno residencial e o do terreno agrícola na tabela de preços de terrenos, equivalente a 4.337.000 VND/m², e o valor total a ser pago chega a quase 900 milhões de VND. Essa quantia está além da capacidade financeira de uma família em uma área montanhosa como a comuna de Ba Vi. Após muita reflexão, o Sr. Phuong concluiu que não tinha condições de cumprir sua obrigação financeira e solicitou que a finalidade do pagamento não fosse alterada.

Com base na petição popular, o Comitê Popular do distrito de Ba Vi (antes da entrada em vigor oficial do modelo de governo de dois níveis em 1º de julho) decidiu revogar e cancelar a decisão que permitia a conversão da finalidade do uso da terra.

Situações semelhantes estão ocorrendo em muitas localidades. O Sr. Tran Duy Dong e sua esposa, a Sra. Nguyen Thi Hong, residentes na cidade de Vinh ( Nghe An ), disseram que, ao solicitarem a conversão de 300 metros quadrados de terreno ajardinado ao lado do cemitério em terreno residencial, ficaram surpresos ao receber uma notificação informando que teriam que pagar quase 4,5 bilhões de VND em taxas de uso do solo. "Minha família não se opõe à obrigação de pagar impostos, mas com uma taxa de cobrança de quase 15 milhões de VND por metro quadrado, economizar por uma vida inteira não é suficiente", desabafou o Sr. Dong.

Histórias como a acima demonstram que a atual tabela de preços de terrenos em muitos lugares não reflete com precisão a situação socioeconômica real e a capacidade de pagamento das pessoas, especialmente em áreas rurais, montanhosas e desfavorecidas.

Boas notícias!

Segundo Mai Van Phan, Vice-Diretora do Departamento de Gestão de Terras (Ministério da Agricultura e Meio Ambiente), a remoção do quadro de preços de terrenos previsto na Lei de Terras de 2024 é um importante passo em frente, contribuindo para aproximar os preços dos terrenos ao mercado e garantindo transparência na gestão e no desenvolvimento imobiliário. No entanto, na prática, muitas localidades não acompanharam a evolução dos preços dos terrenos no mercado, resultando em listas de preços desatualizadas e distantes da realidade.

A vice-diretora do Departamento de Gestão de Terras (Ministério da Agricultura e Meio Ambiente), Mai Van Phan, discutiu a tabela de preços de terrenos em determinadas localidades. Foto: Linh Linh

Nos próximos meses, muitas localidades publicarão novas tabelas de preços de terrenos de acordo com a Lei de Terras de 2024, que deverá apresentar grandes flutuações. O Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente enviou um relatório ao Ministério das Finanças, propondo diversas soluções para a gestão dos preços de terrenos até o final de 2025. Em particular, o relatório enfatiza a necessidade de as localidades monitorarem de perto a evolução do mercado, atualizando as flutuações dos preços de terrenos em tempo hábil; criarem gradualmente um banco de dados de preços de terrenos para cada parcela de terra; ajustarem a tabela de preços de terrenos atual, caso não seja mais adequada, de acordo com as instruções do Artigo 17 do Decreto nº 71/2024/ND-CP; e organizarem ampla consulta pública para garantir consenso na elaboração de uma nova tabela de preços de acordo com a Lei de Terras de 2024, com vigência a partir de 1º de janeiro de 2026.

Ao mesmo tempo, o Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente também propôs ampliar o escopo e os sujeitos de aplicação das tabelas de preços de terrenos; restringir os casos em que preços específicos de terrenos devem ser determinados; definir claramente as responsabilidades de cada órgão no cálculo das obrigações financeiras; e revisar as leis pertinentes para avaliar o impacto geral no mercado imobiliário.

Obviamente, se o preço da terra aumenta enquanto a renda das pessoas, especialmente nas áreas rurais, não acompanha esse aumento, a consequência é que muitas famílias ficarão na situação de "ter permissão para converter, mas não poder fazê-lo". Na realidade, o problema do preço da terra não pode ser simplesmente uma questão de cálculo técnico ou conformidade legal, mas deve ser analisado no contexto geral das condições de vida, da acessibilidade financeira e da equidade social.

Converter os usos do solo de acordo com as tabelas de preços de terrenos locais está atualmente além da capacidade de muitas famílias. Foto ilustrativa.

A conclusão da tabela de preços de terrenos deve ser acompanhada da acessibilidade da população, evitando situações em que boas políticas não sejam implementadas ou se tornem um fardo. O representante do Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente enfatizou que o ajuste da tabela de preços de terrenos requer um roteiro razoável, que identifique áreas e locais adequados para cada tipo de terreno e que seja acordado pela sociedade.

Em resposta a esse desenvolvimento, a representante do Ministério das Finanças, a Vice-Diretora do Departamento de Gestão de Ativos Públicos (Ministério das Finanças), Nguyen Thi Thoa, afirmou que, após sintetizar os relatórios das localidades, o Ministério realizará uma avaliação abrangente e coordenará com o Ministério da Agricultura e Meio Ambiente a revisão e a proposta de emendas às disposições da lei. Em um futuro próximo, o Ministério das Finanças busca comentários sobre a minuta do Decreto que altera e complementa diversos artigos do Decreto nº 103/2024 (regulamentação sobre taxas de uso da terra e arrendamento de terras). Em particular, o Ministério propõe a inclusão do inciso 6 ao artigo 52 para tratar de casos transitórios.

Especificamente, este suplemento aplica-se a agregados familiares e indivíduos que alteram a finalidade de utilização do solo, de terreno agrícola no mesmo lote que uma casa (anteriormente identificado como terreno de jardim, terreno com lagoa no mesmo lote que uma casa, mas não reconhecido como terreno residencial) para terreno residencial.

O Ministério das Finanças propôs que as taxas de uso do solo sejam cobradas a um custo de 50% da diferença entre as taxas baseadas nos preços de terrenos residenciais e os preços de terrenos agrícolas, no momento em que a autoridade competente emite uma decisão autorizando a alteração da finalidade do uso do solo.

Fonte: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html