Especulação imobiliária em massa, projetos "suspensos"

A partir de 1º de agosto de 2024, projetos com atraso serão cancelados sem indenização. Essa regulamentação promoverá uma "limpeza" dos investidores, impedirá a especulação imobiliária e lidará com projetos "suspensos".

O projeto IFC One Saigon (Distrito 1, Cidade de Ho Chi Minh), após 17 anos, ainda não foi concluído.

Medidas rigorosas para impedir a especulação imobiliária e projetos "suspensos".

Localizado em uma "área privilegiada" bem na esquina das ruas Ham Nghi e Ton Duc Thang (Distrito 1, Cidade de Ho Chi Minh), o projeto IFC One Saigon (antiga Saigon One Tower) permanece inacabado após um breve período de intensa retomada das obras.

Construído em uma área de 6.672 m², com 5 subsolos, 3 andares técnicos e 41 pavimentos, o IFC One Saigon teve sua construção iniciada há 17 anos, mas após 5 anos de execução lenta, em 2011, o projeto foi oficialmente paralisado. Após diversas mudanças de proprietários, o IFC One Saigon não conseguiu ser concluído. Este projeto tem sido citado diversas vezes em listas de empreendimentos que prejudicam a imagem da cidade.

Em frente ao Mercado Ben Thanh (Cidade de Ho Chi Minh), bem ao lado da movimentada estação de metrô nº 1, encontra-se um bloco de concreto aparente chamado One Central Saigon (anteriormente conhecido como The Spirit of Saigon). Trata-se de um complexo com centros comerciais, escritórios, apartamentos, apartamentos de luxo e hotéis 6 estrelas, com uma área total de mais de 8.500 m², localizado no quadrilátero Ben Thanh, uma localização privilegiada bem no centro do Distrito 1, com quatro fachadas. Este projeto já teve vários proprietários, mas ainda não foi concluído.

Da mesma forma, o Projeto Lancaster Lincoln (Distrito 4), investido pela Trung Thuy Lancaster Company Limited, teve início em 2017, mas, após a construção subterrânea, tornou-se inativo. Enquanto isso, o Projeto D-One Saigon (Distrito de Go Vap), da DHA Company, foi aprovado em 2016, mas até hoje permanece apenas um terreno baldio.

Um dos novos pontos da Lei de Terras de 2024 é a aplicação de sanções a projetos que alteram sua finalidade, reconhecem direitos de uso da terra e recebem transferências de direitos de uso da terra, enquanto a lei anterior aplicava revogação por violações apenas a projetos que receberam terras alocadas ou arrendadas.

Esses são apenas alguns exemplos de projetos que foram "suspensos" por muitos anos na cidade de Ho Chi Minh. A Lei de Terras de 2013 estipula que, após a aprovação do projeto para fins de investimento, ele tem um prazo de 12 meses para ser implementado, ou 24 meses em caso de prorrogação. Se esse prazo não for cumprido, o projeto será revogado. No entanto, revogar esses projetos não é simples, especialmente quando a empresa já realizou investimentos significativos no terreno.

A Lei de Terras de 2024 (em vigor a partir de 1º de agosto de 2024) possui regulamentações muito mais rigorosas. Por exemplo, um projeto de investimento que não for utilizado por 12 meses consecutivos a partir da data de entrega, ou cujo progresso no uso da terra estiver 24 meses atrasado em relação ao progresso registrado na decisão de investimento, será revogado.

Caso o terreno não seja utilizado ou esteja em atraso, o investidor terá direito a uma prorrogação de até 24 meses, devendo pagar ao Estado um valor adicional. Após o período de prorrogação, se o terreno ainda não tiver sido utilizado, o Estado o reaverá sem direito a indenização pelo terreno, pelos bens nele vinculados e pelos custos de investimento.

É preciso levar em consideração o caso de "força maior".

A recuperação de projetos suspensos para regenerar recursos fundiários é essencial, mas, segundo especialistas, é preciso levar em consideração casos de força maior, como processos judiciais que podem se arrastar por muitos anos. Isso porque as próprias empresas também desejam concluir os trâmites legais o mais rápido possível para poderem iniciar a construção, as vendas e recuperar o capital investido.

Em declarações ao jornal Dau Tu, o Sr. Angus Liew, Presidente do Conselho de Administração da Gamuda Land Vietnam, avaliou que a regulamentação sobre a recuperação de terras para projetos não implementados após o término do prazo de prorrogação previsto na Lei de Terras de 2024 visa evitar o desperdício de recursos fundiários. No entanto, em alguns casos, o prazo de prorrogação pode ser maior, como durante a pandemia de Covid-19.

Com base em sua experiência empresarial, o Sr. Le Huu Nghia, Diretor Geral da Le Thanh Construction Company Limited, afirmou que, na realidade, existem muitos casos de força maior. Por exemplo, empresas não conseguem executar projetos devido à lentidão dos trâmites burocráticos por parte das autoridades. Portanto, segundo o Sr. Nghia, o decreto que rege a Lei de Terras precisa ser complementado e esclarecido nesse sentido, caso contrário, em muitos casos, empresas serão "injustamente prejudicadas".

“Assim que submetemos os documentos do projeto, tivemos que elaborar um cronograma, mas mesmo após a aprovação do investimento, não conseguimos implementá-lo imediatamente, pois a solicitação da licença de investimento e outros procedimentos levaram muitos anos”, compartilhou o Sr. Nghia.

O ponto de partida para as empresas que desejam prosseguir com a implementação de projetos quando o cronograma está atrasado é que a Lei estabelece condições para atrasos na implementação devido a motivos de força maior, como desastres naturais, ataques inimigos, e se for comprovado que o projeto está atrasado por culpa das autoridades competentes ou daqueles que exercem funções públicas, a autorização não será revogada. No entanto, as empresas também recomendam que os decretos orientadores incluam regulamentações mais detalhadas e sanções específicas para indivíduos e organizações que, indiretamente, contribuam para o atraso do projeto.

Juntamente com o endurecimento das normas na Lei de Terras de 2024, a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 traz diversas mudanças relacionadas às condições financeiras dos investidores. Por exemplo, as empresas imobiliárias devem possuir capital próprio de, no mínimo, 20% do capital total investido em projetos com área de uso do solo inferior a 20 hectares, e de, no mínimo, 15% do capital total investido em projetos com área de uso do solo igual ou superior a 20 hectares, além de comprovar capacidade de captação de recursos para a execução dos projetos de investimento.

Caso uma empresa do setor imobiliário execute vários projetos simultaneamente, ela deve ter capital próprio suficiente alocado para garantir a proporção de cada projeto necessária para a execução de todos os demais. Além disso, a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 também estipula condições como limite de crédito, garantias corporativas...

Com regulamentações tão rigorosas, as empresas precisam calcular cuidadosamente antes de iniciar um projeto para evitar investimentos ineficazes, estagnação do projeto e desperdício de recursos.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html