Impedir a especulação imobiliária e os projetos paralisados.

A partir de 1º de agosto de 2024, projetos com atraso serão cancelados sem indenização. Essa regulamentação promoverá uma "purificação" dos investidores, impedirá a especulação imobiliária e resolverá problemas relacionados a projetos paralisados.

O projeto IFC One Saigon (Distrito 1, Cidade de Ho Chi Minh) permanece inacabado após 17 anos.

Adote medidas enérgicas para conter a especulação imobiliária e os projetos paralisados.

Localizado em uma área privilegiada na esquina das ruas Ham Nghi e Ton Duc Thang (Distrito 1, Cidade de Ho Chi Minh), o projeto IFC One Saigon (anteriormente conhecido como Saigon One Tower) permanece inacabado, apesar de um breve período de relançamento de grande repercussão.

Construído em um terreno de 6.672 m², com 5 subsolos, 3 andares técnicos e 41 andares acima do solo, o IFC One Saigon teve sua construção iniciada há 17 anos, mas após 5 anos de execução lenta, o projeto foi oficialmente paralisado em 2011. Apesar de diversas mudanças de proprietários, o IFC One Saigon permanece inacabado. Este edifício tem sido repetidamente citado em listas de projetos que prejudicam a paisagem da cidade.

Em frente ao Mercado Ben Thanh (Cidade de Ho Chi Minh), bem ao lado da movimentada estação da Linha 1 do metrô, ergue-se uma estrutura de concreto aparente chamada One Central Saigon (anteriormente conhecida como The Spirit of Saigon). Trata-se de um complexo de uso misto que inclui um shopping center, escritórios, apartamentos, apartamentos de luxo e um hotel 6 estrelas, ocupando uma área total de mais de 8.500 m². Está localizado em uma área privilegiada no coração do Distrito 1, com quatro frentes para a rua. O projeto já mudou de mãos diversas vezes, mas não há previsão de conclusão.

Da mesma forma, o Projeto Lancaster Lincoln (Distrito 4), investido pela Trung Thuy Lancaster Co., Ltd., teve início em 2017, mas foi paralisado após a conclusão da construção subterrânea. Já o Projeto D-One Saigon (Distrito de Go Vap), da DHA Company, aprovado em 2016, permanece até hoje apenas um terreno baldio.

Uma das novidades da Lei de Terras de 2024 é a aplicação de sanções a projetos que envolvam conversão do uso da terra, reconhecimento de direitos de uso da terra e transferência de direitos de uso da terra, enquanto as leis anteriores aplicavam sanções apenas à recuperação de terras devido a violações em projetos onde a terra era alocada ou arrendada.

Os exemplos acima são apenas alguns exemplos de projetos que estão paralisados ​​há muitos anos na cidade de Ho Chi Minh. A Lei de Terras de 2013 estipula que, após a aprovação de uma política de investimento, um projeto tem 12 meses para ser implementado, ou 24 meses se o prazo for prorrogado. Caso não seja implementado dentro desse período, o projeto será revogado. No entanto, revogar esses projetos não é simples, especialmente quando a empresa já realizou investimentos básicos no terreno.

A Lei de Terras de 2024 (em vigor a partir de 1º de agosto de 2024) contém regulamentações mais rigorosas. Por exemplo, projetos de investimento que não forem utilizados por 12 meses consecutivos a partir da data de entrega, ou cujo progresso no uso da terra estiver 24 meses atrasado em relação ao cronograma estabelecido na decisão de investimento, serão revogados.

Nos casos em que o terreno não for utilizado ou o projeto estiver atrasado, o investidor poderá obter uma prorrogação de até 24 meses, devendo pagar ao Estado um valor adicional correspondente ao período de prorrogação. Após o período de prorrogação, se o terreno ainda não tiver sido utilizado, o Estado o reaverá sem direito a indenização pelo terreno, pelos bens a ele vinculados e pelos custos de investimento.

A possibilidade de "força maior" deve ser levada em consideração.

A retomada de projetos paralisados ​​para revitalizar recursos fundiários é essencial, mas especialistas acreditam que circunstâncias de força maior, como processos judiciais demorados, devem ser levadas em consideração. Isso porque as próprias empresas desejam concluir os trâmites legais o mais rápido possível para iniciar a construção, as vendas e a recuperação do capital investido.

Em entrevista ao jornal Investment Newspaper, o Sr. Angus Liew, Presidente do Conselho de Administração da Gamuda Land Vietnam, avaliou que a regulamentação sobre a recuperação de terras para projetos não implementados após o término do prazo de prorrogação previsto na Lei de Terras de 2024 visa evitar o desperdício de recursos fundiários. No entanto, em alguns casos, o prazo de prorrogação pode ser estendido, por exemplo, durante a pandemia de Covid-19.

Com base em sua experiência empresarial, o Sr. Le Huu Nghia, Diretor Geral da Le Thanh Construction Co., Ltd., afirmou que, na realidade, existem muitos casos de força maior. Por exemplo, empresas não conseguem executar projetos devido a atrasos em procedimentos junto às autoridades competentes. Portanto, segundo o Sr. Nghia, o decreto que rege a Lei de Terras precisa ser complementado e esclarecido nesse sentido; caso contrário, em muitos casos, empresas serão injustamente prejudicadas.

"Assim que submetemos a proposta do projeto, tivemos que especificar um cronograma, mas mesmo após a aprovação do investimento, não pudemos iniciar a implementação imediatamente, pois a obtenção de licenças de investimento e outros procedimentos leva muitos anos", compartilhou o Sr. Nghia.

Um desenvolvimento positivo para as empresas que desejam prosseguir com a implementação de projetos quando ocorrem atrasos é que a lei prevê condições para atrasos decorrentes de eventos de força maior, como desastres naturais ou guerras. Além disso, se for comprovado que o atraso ocorreu por culpa das autoridades ou dos responsáveis ​​pela aplicação da lei, o projeto não será cancelado. No entanto, as empresas também sugerem que os decretos orientadores devem fornecer regulamentações mais detalhadas e sanções específicas para indivíduos e organizações indiretamente responsáveis ​​pelos atrasos nos projetos.

Juntamente com regulamentações mais rigorosas na Lei de Terras de 2024, a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 introduz diversas mudanças relacionadas aos requisitos financeiros dos investidores. Por exemplo, as empresas imobiliárias devem possuir capital próprio de, no mínimo, 20% do capital total investido em projetos com área inferior a 20 hectares, e de, no mínimo, 15% do capital total investido em projetos com área igual ou superior a 20 hectares, além de comprovar capacidade de captação de recursos para a execução do projeto de investimento.

Nos casos em que uma empresa imobiliária empreende vários projetos simultaneamente, deve dispor de capital próprio suficiente para garantir a proporção mencionada para cada projeto, de forma a concluir todos eles. Além disso, a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 também estipula condições como limites de crédito, garantias corporativas, etc.

Com regulamentações tão rigorosas, as empresas devem considerar cuidadosamente todos os fatores antes de iniciar um projeto, evitando investimentos ineficientes e dispersos que podem levar a atrasos e desperdício de recursos.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html