Bloqueia especulação imobiliária e projetos “suspensos”

A partir de 1º de agosto de 2024, projetos atrasados ​​serão revogados sem indenização. Essa regulamentação criará uma "limpeza" de investidores, impedirá a especulação imobiliária e lidará com projetos "suspensos".

O projeto IFC One Saigon (Distrito 1, Cidade de Ho Chi Minh) ainda não foi concluído após 17 anos.

Medidas fortes para frear a especulação imobiliária e projetos “suspensos”

Localizado em uma "terra dourada" bem na esquina das ruas Ham Nghi e Ton Duc Thang (Distrito 1, Cidade de Ho Chi Minh), o projeto IFC One Saigon (anteriormente conhecido como Saigon One Tower) ainda está inacabado após um curto período de retomada agitada.

Construído em um terreno de 6.672 m², com uma escala de 5 subsolos, 3 andares técnicos e 41 andares, o IFC One Saigon iniciou a construção há 17 anos, mas após 5 anos de implementação lenta, em 2011, o projeto foi oficialmente interrompido. Após muitas mudanças de proprietários, o IFC One Saigon não conseguiu concluí-lo. Este projeto foi mencionado diversas vezes na lista de projetos que prejudicam a imagem da cidade.

Em frente ao Mercado Ben Thanh (HCMC), bem na movimentada estação de metrô nº 1, encontra-se um bloco de concreto bruto chamado One Central Saigon (anteriormente conhecido como The Spirit of Saigon). Trata-se de um complexo de centros comerciais, escritórios, apartamentos, superapartamentos e hotéis 6 estrelas, com uma área total de mais de 8.500 m², localizado no Quadrilátero Ben Thanh, uma localização privilegiada bem no centro do Distrito 1, com quatro fachadas. Este projeto também passou por vários proprietários, mas ainda não foi concluído.

Da mesma forma, o Projeto Lancaster Lincoln (Distrito 4), investido pela Trung Thuy Lancaster Company Limited, foi iniciado em 2017, mas após a construção subterrânea, foi "congelado". Enquanto isso, o Projeto D-One Saigon (Distrito Go Vap) da DHA Company foi aprovado em 2016, mas até o momento ainda é apenas um terreno baldio.

Um dos novos pontos da Lei de Terras de 2024 é aplicar sanções a projetos que alterem finalidades, reconheçam direitos de uso da terra e recebam transferências de direitos de uso da terra, enquanto a lei anterior só aplicava a revogação de terras devido a violações a projetos que receberam terras alocadas ou terras arrendadas.

Estes são apenas alguns casos de projetos que foram "suspensos" por muitos anos na Cidade de Ho Chi Minh. A Lei de Terras de 2013 estipula que, após a aprovação de uma decisão de política de investimento, um projeto tem um prazo de 12 meses para ser implementado, ou 24 meses se prorrogado. Se esse prazo for excedido e o projeto não for implementado, ele será revogado. No entanto, revogar esses projetos não é simples, especialmente quando a empresa já realizou investimentos básicos naquele terreno.

A Lei de Terras de 2024 (em vigor a partir de 1º de agosto de 2024) possui regulamentações muito mais rigorosas. Por exemplo, um projeto de investimento que não for utilizado por 12 meses consecutivos a partir da data de transferência, ou cujo progresso no uso do solo esteja 24 meses atrasado em relação ao progresso declarado na decisão de investimento, será revogado.

Caso o terreno não seja utilizado ou esteja atrasado, o investidor terá direito a uma prorrogação de no máximo 24 meses e deverá pagar ao Estado um valor adicional. Após o período de prorrogação, se o terreno ainda não for utilizado, o Estado o recuperará sem indenização pelo terreno, pelos bens a ele vinculados e pelos custos de investimento no terreno.

É preciso levar em conta o caso de “força maior”

Recuperar projetos suspensos para regenerar recursos terrestres é essencial, mas, segundo especialistas, é necessário levar em consideração casos de força maior, como processos judiciais que levam muitos anos. Isso porque as próprias empresas também desejam concluir os processos judiciais o mais rápido possível para poderem investir em construção, vendas e recuperar capital.

Em declarações ao jornal Dau Tu, o Sr. Angus Liew, presidente do Conselho de Administração da Gamuda Land Vietnam, avaliou que a regulamentação sobre recuperação de terras para projetos que não forem implementados após o término do período de prorrogação, prevista na Lei de Terras de 2024, visa evitar o desperdício de recursos terrestres. No entanto, em alguns casos, o período de prorrogação pode ser mais longo, como durante a pandemia de Covid-19.

Com base em sua experiência empresarial, o Sr. Le Huu Nghia, Diretor Geral da Le Thanh Construction Company Limited, afirmou que, na realidade, existem muitos casos de força maior. Por exemplo, empresas não conseguem implementar projetos devido à lentidão dos procedimentos junto às autoridades. Portanto, segundo o Sr. Nghia, o decreto que rege a Lei de Terras precisa complementar e esclarecer esse conteúdo, caso contrário, em muitos casos, as empresas serão "injustamente" extintas.

“Assim que enviamos os documentos do projeto, tivemos que registrar um cronograma, mas depois que o investimento foi aprovado, ainda não conseguimos implementá-lo imediatamente, porque a solicitação de uma licença de investimento e outros procedimentos levaram muitos anos”, compartilhou o Sr. Nghia.

O ponto de partida para as empresas que desejam prosseguir com a implementação de projetos quando o projeto está atrasado é que a Lei estabelece condições para atrasos devido a força maior, como desastres naturais e ataques inimigos, e se for possível comprovar que o projeto está atrasado por culpa das autoridades ou de pessoas que exercem funções públicas, a lei não será revogada. No entanto, as empresas também recomendam que, nos decretos orientadores, haja regulamentações mais detalhadas e sanções específicas para indivíduos e organizações que indiretamente causem atrasos no projeto.

Juntamente com o endurecimento das normas da Lei de Terras de 2024, a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 traz muitas mudanças relacionadas às condições financeiras dos investidores. Por exemplo, os negócios imobiliários devem ter capital próprio não inferior a 20% do capital total de investimento para projetos com escala de uso do solo inferior a 20 hectares, não inferior a 15% do capital total de investimento para projetos com escala de uso do solo igual ou superior a 20 hectares, e devem garantir a capacidade de mobilização de capital para implementar projetos de investimento.

Caso uma empresa imobiliária implemente vários projetos simultaneamente, ela deve ter capital próprio alocado suficiente para garantir a proporção acima mencionada de cada projeto, a fim de implementar todos os projetos. Além disso, a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 também estipula condições como limite de saldo de crédito, obrigações corporativas, etc.

Com regulamentações tão rígidas, as empresas devem calcular cuidadosamente antes de iniciar um projeto, para evitar investimentos ineficazes, estagnação do projeto e desperdício de recursos.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html