O mercado imobiliário é impulsionado pela "terra dourada" de Thu Thiem.

A cidade de Ho Chi Minh está acelerando os planos para leiloar cerca de 3.800 apartamentos de reassentamento e 7 terrenos privilegiados na nova área urbana de Thu Thiem, na esperança de dar um novo impulso ao mercado imobiliário e aumentar a receita para o orçamento.

Limpar a área de reassentamento

A área urbana de Thu Thiem, com sua localização privilegiada e extensão de 930 hectares (incluindo 770 hectares para a nova área urbana e 160 hectares para reassentamento), é considerada há muito tempo uma "mina de ouro" da cidade de Ho Chi Minh . No entanto, por muitos anos, uma grande quantidade de bens públicos nessa área permaneceu subutilizada; isso inclui a área de reassentamento com milhares de apartamentos vazios e terrenos que foram leiloados anteriormente, mas nunca desenvolvidos com sucesso.

A área de reassentamento no bairro de An Khanh, com 3.790 apartamentos distribuídos nos lotes R1 a R5, será leiloada em maio.

De acordo com o plano, a cidade de Ho Chi Minh realizará seu 5º leilão de 3.790 apartamentos de reassentamento em maio. Uma novidade deste leilão é a divisão dos imóveis em dois grupos para aumentar a atratividade e ampliar o número de participantes.

Especificamente, o Grupo 1 inclui os lotes R1, R2 e R3 com aproximadamente 2.220 apartamentos; o Grupo 2 inclui os lotes R4 e R5 com aproximadamente 1.570 apartamentos. Espera-se que essa escala menor reduza a pressão financeira inicial sobre os investidores, atraindo assim mais empresas para participar.

Segundo especialistas, a natureza deste leilão não se resume à venda de apartamentos já construídos, mas essencialmente à transferência do direito de requalificação de um terreno raro no coração de Thu Thiem. Isso abre oportunidades significativas para investidores renovarem, ou mesmo demolirem, estruturas existentes para construir novos projetos.

O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, declarou: “O planejamento desta área passou por ajustes significativos, incluindo um aumento de 90 vezes no coeficiente de uso do solo e ajustes na altura dos edifícios, que podem chegar a aproximadamente 40-45 andares. Espera-se que essas mudanças criem condições mais favoráveis ​​para os investidores que participam do leilão. Assim, os vencedores do leilão podem considerar a demolição de todas as estruturas habitacionais temporárias existentes para implementar novos projetos de acordo com o plano aprovado.”

Alguns especialistas sugerem considerar um índice máximo de utilização do solo de cerca de 15 vezes, equivalente a muitos projetos de arranha-céus já existentes na região. Aumentar esse índice elevaria a área total construída, valorizando e tornando o projeto mais atrativo.

Atualmente, os preços dos imóveis em Thu Thiem já são elevados, variando de 200 a 300 milhões de VND/m², e ainda mais altos em algumas áreas. A ampliação dos indicadores de planejamento é considerada um fator crucial para garantir a viabilidade financeira.

Aperfeiçoar as condições do leilão para evitar a repetição de cenários passados.

Além da área de reassentamento no bairro de An Khanh, o plano de leiloar 7 terrenos considerados "privilegiados" em Thu Thiem também foi retomado. Assim, em 2026, a cidade de Ho Chi Minh planeja leiloar os direitos de uso da terra para 7 terrenos na Nova Área Urbana de Thu Thiem.

A lista inclui os lotes 3-8, 3-9, 3-12 (Zona Funcional 3); os lotes 7-1, 7-17 (Zona Funcional 7); o lote 1-12 (Zona Funcional 1) e o lote 4-21 (Zona Funcional 4). Todos esses terrenos possuem infraestrutura técnica concluída e, basicamente, já foram finalizados os trabalhos de indenização e desmatamento, estando prontos para serem comercializados.

Terrenos na Nova Área Urbana de Thu Thiem serão leiloados para aumentar o orçamento da cidade.

O próximo leilão não só gerará receita para o orçamento, como também poderá estabelecer um novo preço de referência para toda a região. Num mercado que precisa de uma grande mudança para se recuperar, a colocação de grandes extensões de terra em leilão deverá ajudar a desbloquear recursos.

Contudo, as lições aprendidas com os leilões de 2021, em que o cancelamento de depósitos perturbou o mercado, continuam relevantes. Portanto, espera-se que este leilão tenha uma abordagem mais rigorosa e substancial, com foco na valorização sustentável.

Segundo especialistas, o fator crucial é garantir a transparência no processo de leilão e estabelecer um mecanismo de precificação que reflita fielmente as condições de mercado. A formação de grupos de trabalho compostos por especialistas independentes em avaliação é considerada uma solução necessária para determinar preços justos.

Os critérios de avaliação devem basear-se em múltiplos fatores, como a escala do projeto, o tipo de empreendimento, a localização e a taxa de absorção do mercado. Além disso, o valor da marca que os investidores obtêm ao possuir imóveis de primeira linha também é um fator crucial. Um dos destaques deste leilão é o endurecimento das condições de participação para limitar a especulação e a perda do depósito.

Especialistas sugerem que todo o "ciclo de vida" do projeto após o leilão precisa ser monitorado, com foco na capacidade financeira e na habilidade de implementação do investidor. A avaliação deve incluir a estrutura financeira, o índice de endividamento e a experiência na implementação de projetos similares no passado.

Além disso, é necessária uma estreita coordenação entre agências reguladoras, como as de impostos, finanças e bancos, para monitorar o processo de implementação do projeto. Isso é considerado uma importante "barreira técnica" para garantir a seriedade e a eficácia do processo de leilão.

Especialistas do setor imobiliário acreditam que, se o leilão de terrenos for conduzido corretamente, dará um grande impulso ao mercado; por outro lado, se a gestão for negligente, poderá haver o risco de criação de "bolhas especulativas".

Nos primeiros três meses de 2026, a receita proveniente das taxas de uso da terra na cidade de Ho Chi Minh atingiu quase 8,9 trilhões de VND, demonstrando o papel cada vez mais importante dos recursos fundiários na estrutura orçamentária.

Segundo o Instituto de Economia de Recursos e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, a exploração eficiente de terrenos públicos, especialmente na área urbana de Thu Thiem, deve ser priorizada para combater o desperdício e otimizar recursos. Alguns terrenos estão sendo leiloados para conversão de uso ou adquiridos por investidores sob o modelo de Construção-Transferência (BT). Essas são consideradas soluções importantes para a realocação de recursos fundiários.

No entanto, especialistas em economia também apontam que o fator-chave para determinar a atratividade de terrenos leiloados é o índice de aproveitamento do solo e a altura das construções após o arremate. Anteriormente, projetos de reassentamento frequentemente enfrentavam dificuldades para atrair investidores devido à demanda limitada do mercado. Agora que foram convertidos em empreendimentos residenciais comerciais, o potencial é mais evidente, mas indicadores específicos de planejamento, como o índice de aproveitamento do solo e a altura das construções, ainda precisam ser definidos. "Empresas sempre visam o lucro, então, se a funcionalidade for maximizada conforme o planejado, os investidores terão mais confiança em participar", enfatizou um especialista em economia.

Se o leilão for bem-sucedido e incluir um mecanismo que permita a máxima utilização do espaço e do tempo, o valor dos imóveis em Thu Thiem aumentará consideravelmente; ao mesmo tempo, trará dezenas de trilhões de VND em receita para o orçamento da cidade.

"Quando o sistema de infraestrutura técnica e a rede de transporte, especialmente as linhas de metrô, recebem investimentos sincronizados, esta área tem grande potencial para se tornar uma das principais regiões imobiliárias da região", comentou um representante da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh.

Fonte: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-tu-dat-vang-thu-thiem-20260430150608093.htm