A batalha pela propriedade do edifício de apartamentos

Dezenas de moradores da área urbana de CT3 Co Nhue (Bac Tu Liem, Hanói ) ficaram acordados a noite toda para proteger o porão e os serviços públicos que acabaram de tomar de volta do investidor.

A disputa relacionada à área, infraestrutura e serviços públicos de propriedade dos moradores do CT3 e do investidor, o Grupo Nam Cuong, ocorreu após 9 anos de operação do prédio de apartamentos. 540 proprietários de apartamentos, com mais de 2.000 pessoas, elegeram o Conselho de Administração (uma organização que representa os proprietários de apartamentos) na conferência do prédio. O Conselho de Administração assinou então um contrato com a Nam Cuong Management and Services Company Limited (NCP), uma subsidiária do Grupo Nam Cuong, para administrar e operar 4 prédios.

A Sra. Nguyen Thi Thanh Nga, atual chefe do conselho de administração, afirmou que, no final de 2022, os moradores descobriram "receitas e despesas ocultas" no serviço de estacionamento. O NCP registrou 166 carros estacionados mensalmente, mas, segundo os moradores, "há mais de 300 carros com multas mensais estacionados nos dois subsolos B1 e B2 do prédio". O investidor não pagou a taxa de manutenção do subsolo, e tudo, desde a troca de lâmpadas até a administração e manutenção dos dois subsolos, foi retirado do bolso dos moradores.

O conselho de administração e os moradores concordaram então em rescindir o contrato de administração e operação do edifício com a NCP e, ao mesmo tempo, exigiram que o investidor apresentasse documentos legais que comprovassem a propriedade do subsolo B2. 31 de maio é a data da entrega do imóvel. Embora a NCP tenha concordado em rescindir o contrato de administração, ainda não assinou a entrega dos equipamentos, destruiu os dados dos veículos de todos os moradores e ocupou o subsolo B2 e o escritório da administração no primeiro andar do edifício A.

O representante do NCP afirmou que o subsolo B2 e o escritório no primeiro andar do edifício A são de propriedade privada do investidor, o Grupo Nam Cuong. A base legal é a ata que confirma que este subsolo é de propriedade privada do investidor, assinada com o ex-chefe do Conselho de Administração do edifício CT3 em 2015. No entanto, o representante dos moradores afirmou que este subsolo é de propriedade conjunta, de acordo com o contrato de venda do apartamento.

A disputa atingiu o auge quando um grupo de estranhos contratados pelo NCP apareceu na Casa A. Os moradores rapidamente notificaram o grupo, convocando todos a apoiar o novo Conselho Administrativo. O grupo só foi embora quando a polícia distrital e muitos moradores apareceram.

Na noite de 31 de maio, dezenas de moradores não conseguiram dormir, mantendo a vigília em conjunto devido à preocupação de que o porão e o escritório do primeiro andar fossem ocupados. "Protegeremos a propriedade dos dois porões e enviaremos uma petição às autoridades para esclarecer as violações da unidade operacional do NCP", disse a Sra. Nga.

A 3 km da área urbana de CT3 Co Nhue, o edifício de apartamentos Dreamland Bonanza em 23 Duy Tan (Nam Tu Liem, Hanói) também está enfrentando uma disputa entre o investidor e os moradores sobre a divisão da área e serviços públicos de propriedade comum e privada.

De acordo com a Lei de Habitação, a propriedade privada de um prédio de apartamentos inclui a área privativa e o sistema de equipamentos anexo ao apartamento. A propriedade comum é a área restante fora da propriedade privada, incluindo muitas obras e serviços públicos, como casas de atividades comunitárias, equipamentos e infraestrutura técnica compartilhada. Assim, as salas de câmeras e as salas de gerenciamento de operações pertencem à propriedade comum dos condôminos.

No entanto, no Dreamland Bonanza, com 378 apartamentos e mais de 1.300 moradores, o investidor, Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company, alegou que a sala de câmeras e a sala de gerenciamento de operações lhe pertenciam. A empresa nomeou sua subsidiária, MSC Vietnam, para administrar essa propriedade. Os moradores não concordaram, então contrataram a USEM Vietnam Company como unidade de gerenciamento de operações.

O Sr. Ngo Ngoc Linh, morador daqui, disse que, enquanto trabalhava no escritório, recebeu uma mensagem do grupo de moradores do Dreamland Bonanza informando que "a sala de câmeras estava ocupada novamente". Centenas de moradores do prédio aproveitaram o fim de semana para se reunir no saguão do prédio, lutando para recuperar os direitos de administração e operação do conselho administrativo do investidor. "Mas, apenas um dia depois que os moradores começaram a trabalhar, os cargos de administração do prédio, incluindo a sala de câmeras, foram retomados pelo investidor", disse o Sr. Linh.

Moradores do Dreamland Bonanza se reuniram no saguão do prédio para exigir uma resolução para a disputa pelos direitos de administração e operação. Foto: Fornecida pelo Conselho de Administração.

Além da disputa acima, este prédio de apartamentos também enfrenta um conflito na divisão da área do subsolo. De acordo com a regulamentação, as vagas de estacionamento para motos e bicicletas no subsolo pertencem à propriedade comum do proprietário do apartamento, enquanto as vagas de estacionamento para carros pertencem ao investidor, que não pode incluí-las no preço de venda, no aluguel ou no custo de investimento da construção. A disposição das vagas de estacionamento para carros deve garantir o princípio de priorizar o proprietário do apartamento e, em seguida, alocar as vagas de estacionamento público.

A Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company alegou que toda a área dos três subsolos, que não estava incluída no preço de venda, pertencia à sua propriedade privada, incluindo a área do subsolo destinada a motocicletas, bicicletas e triciclos. No entanto, o Conselho de Administração que representa os moradores afirmou que "o investidor não pôde fornecer documentos comprobatórios, como a quitação dos custos de construção do subsolo, e não havia certificado de propriedade".

A disputa irreconciliável fez com que o edifício de apartamentos Dreamland Bonanza tivesse duas diretorias de administração paralelas, relacionadas à propriedade comum e privada do investidor e dos moradores. O edifício conta com duas recepções, dois seguranças com dois uniformes brancos e azuis no subsolo, uma sala de câmeras e muitas outras áreas. Mensalmente, os moradores têm que pagar taxas de estacionamento à unidade de administração do investidor e taxas de serviço à unidade operacional do edifício.

O conselho de administração do prédio de apartamentos Dreamland Bonanza enviou recentemente um documento ao Comitê Popular do distrito de Nam Tu Liem solicitando que o distrito solicite ao investidor a entrega da infraestrutura técnica, equipamentos, sala de câmeras, sala de gerenciamento de operações..., porque isso é "propriedade comum do prédio de apartamentos de acordo com as disposições da lei".

Moradores seguram faixas protestando contra o aumento das taxas de estacionamento no prédio de apartamentos TNR Gold Season em 19 de abril. Foto: Colaborador

Disputas por propriedade de apartamentos são comuns em todo o país. De acordo com estatísticas da Associação Imobiliária de 2022, Hanói tem 129/845, enquanto a Cidade de Ho Chi Minh tem 105/935 prédios e conjuntos habitacionais com disputas e ações judiciais. Em Hanói, além dos casos acima, disputas também ocorreram nos prédios de apartamentos do Complexo Viet Duc: The Legacy, TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan (distrito de Thanh Xuan); Housinco Premium (Thanh Tri); Phu Thinh Green Park (Ha Dong); Kosmo Tay Ho...

O Sr. Nguyen Manh Khoi, Diretor Adjunto do Departamento de Habitação e Gestão do Mercado Imobiliário ( Ministério da Construção ), afirmou que uma das disputas comuns envolvendo apartamentos está relacionada à questão da propriedade comum e privada: a lenta contribuição e transferência dos fundos de manutenção para a propriedade comum entre investidores e moradores. "Em alguns prédios de apartamentos, os investidores e os conselhos de administração que representam os moradores não conseguem chegar a um acordo sobre a divisão das áreas comuns e privadas e sobre a área que os investidores retêm para venda ou que não venderam ou alugaram. Isso levou à falha na liquidação de dados e ao atraso na transferência dos fundos de manutenção por 1 a 3 anos", disse o Sr. Khoi.

O inspetor-chefe do Ministério da Construção, Nguyen Ngoc Tuan, apontou violações em muitos prédios de apartamentos devido à invasão e uso de espaços comuns por investidores para seus próprios propósitos.

Durante os dois anos de 2021-2022, a Inspetoria do Ministério da Construção inspecionou 37 investidores e 36 conselhos de administração em 43 prédios de apartamentos em 16 localidades; sancionou administrativamente 20 investidores com mais de 14 bilhões de VND. A Inspetoria solicitou que os investidores concordassem com o Conselho de Administração sobre a área e os equipamentos sob propriedade comum do prédio de apartamentos; entregassem integralmente os documentos do prédio de apartamentos ao Conselho de Administração; e obrigou 5 investidores a devolver mais de 2.000 m² de área invadida aos moradores.

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