A disputa pela propriedade em prédios de apartamentos

Dezenas de moradores do edifício CT3, na área urbana de Co Nhue (Bac Tu Liem, Hanói ), passaram a noite em claro vigiando o subsolo e as instalações que haviam acabado de recuperar da construtora.

Disputas sobre a área, infraestrutura e comodidades pertencentes à propriedade comum e privada dos moradores do CT3 e da incorporadora - Nam Cuong Group - surgiram após 9 anos de funcionamento do edifício de apartamentos. 540 proprietários de apartamentos, representando mais de 2.000 moradores, elegeram um Conselho Administrativo (uma organização que representa os proprietários de apartamentos) por meio de uma assembleia de moradores. O Conselho Administrativo, então, firmou um contrato com a Nam Cuong Management and Services Co., Ltd. (NCP), uma subsidiária do Nam Cuong Group, para administrar e operar os quatro edifícios.

A Sra. Nguyen Thi Thanh Nga, atual presidente do conselho administrativo, afirmou que, no final de 2022, os moradores descobriram irregularidades nas receitas e despesas do serviço de estacionamento. A administração do prédio registrou 166 carros estacionados mensalmente, mas, segundo os moradores, "há mais de 300 carros com passes mensais estacionados nos dois subsolos, B1 e B2". A construtora não pagou as taxas de manutenção dos subsolos, enquanto tudo, desde a troca de lâmpadas até a administração, operação e manutenção dos dois subsolos, foi financiado com o dinheiro dos moradores.

A administração e os moradores concordaram em rescindir o contrato de gestão do prédio com a NCP e, simultaneamente, solicitaram à construtora a apresentação de documentos legais comprovando a propriedade do subsolo B2. A data de entrega prevista era 31 de maio. Apesar de concordarem com a rescisão do contrato de gestão, a NCP se recusou a assinar os documentos de entrega dos equipamentos, destruiu todos os dados dos cartões de estacionamento dos moradores e ocupou o subsolo B2 e o escritório da administração no primeiro andar do prédio A.

Representantes da NCP argumentam que o subsolo B2 e os escritórios do primeiro andar do edifício A são propriedade privada da construtora Nam Cuong Group. A base legal para essa alegação é um documento que confirma a propriedade privada do subsolo pela construtora, assinado em 2015 com o ex-presidente do conselho administrativo do edifício CT3. No entanto, representantes dos moradores afirmam que o subsolo é área comum, conforme estipulado nos contratos de compra dos apartamentos.

A disputa se intensificou quando um grupo de desconhecidos contratados pela NCP apareceu no prédio A. Os moradores rapidamente notificaram o grupo, pedindo apoio de todos para a nova administração. Somente com a chegada da polícia local e de muitos moradores o grupo se retirou.

Na noite de 31 de maio, dezenas de moradores permaneceram acordados, vigiando juntos devido à preocupação de que o porão e os escritórios do primeiro andar estivessem ocupados. "Protegeremos nossos direitos de propriedade sobre os dois porões e apresentaremos uma petição às autoridades para esclarecer as violações cometidas pela unidade operacional da NCP", disse a Sra. Nga.

Localizado a 3 km do CT3, na área urbana de Co Nhue, o edifício de apartamentos Dreamland Bonanza, na Rua Duy Tan, 23 (Distrito de Nam Tu Liem, Hanói), também enfrenta uma disputa entre a construtora e os moradores a respeito da demarcação de áreas e comodidades compartilhadas e privadas.

De acordo com a Lei da Habitação, a propriedade privada em um prédio de apartamentos inclui a área individual e os equipamentos instalados dentro do apartamento. A propriedade comum abrange a área restante, fora da propriedade privada, incluindo diversas instalações e comodidades, como centros comunitários, equipamentos e infraestrutura técnica compartilhada. Portanto, as salas de câmeras e as salas de administração/operação pertencem à propriedade comum dos proprietários dos apartamentos.

No entanto, no Dreamland Bonanza, um condomínio com 378 apartamentos e mais de 1.300 moradores, a incorporadora Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company alega que a sala de câmeras e a sala de administração pertencem aos moradores. A empresa nomeou sua subsidiária, MSC Vietnam, para administrar o empreendimento. Os moradores discordaram e, portanto, contrataram a USEM Vietnam como empresa administradora do condomínio.

O Sr. Ngo Ngoc Linh, um morador local, relatou que, enquanto trabalhava em seu escritório, recebeu uma mensagem no grupo de bate-papo dos moradores do Dreamland Bonanza dizendo: "Eles retomaram a sala das câmeras". Centenas de pessoas neste prédio de apartamentos aproveitaram os dois dias do fim de semana para se reunir no saguão do edifício, lutando para retomar o controle da administração do prédio, que estava nas mãos da diretoria da construtora. "Mas apenas um dia depois que os moradores foram trabalhar, os cargos operacionais do prédio, incluindo a sala das câmeras, foram retomados pela construtora", disse o Sr. Linh.

Moradores do Dreamland Bonanza se reuniram no saguão do prédio para solicitar uma solução para a disputa relacionada à administração e operação do condomínio. Foto: Fornecida pelo Conselho Administrativo.

Além da disputa já mencionada, este prédio de apartamentos também enfrenta conflitos relacionados à alocação de vagas de estacionamento no subsolo. De acordo com as normas, as vagas para motos e bicicletas no subsolo são de uso comum dos condôminos, enquanto as vagas para carros são de responsabilidade da construtora, que não pode incluí-las no preço de venda, no valor do arrendamento ou nos custos de construção. A alocação de vagas para carros deve priorizar os condôminos antes de se destinar vagas para o público em geral.

A Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company afirma que toda a área dos três níveis do subsolo, incluindo as áreas de estacionamento para motos, bicicletas e triciclos, é de propriedade privada, pois não está incluída no preço de venda. No entanto, a Administração do condomínio declarou que "o investidor não apresentou nenhum documento comprovando a propriedade, como o comprovante de pagamento das despesas de construção da garagem ou uma certidão de propriedade".

Uma disputa irreconciliável resultou na existência de duas administrações paralelas no edifício de apartamentos Dreamland Bonanza, responsáveis ​​pelas áreas comuns e privadas, pertencentes tanto à construtora quanto aos moradores. O prédio conta com duas recepções, dois seguranças uniformizados (um branco e um azul) no subsolo, uma sala de câmeras e diversas outras áreas. Os moradores pagam mensalidades de estacionamento à administração da construtora e taxas de serviço à empresa operadora do edifício.

A administração do condomínio Dreamland Bonanza enviou recentemente um documento ao Comitê Popular do Distrito de Nam Tu Liem, solicitando que o distrito exija que o investidor devolva a infraestrutura técnica, os equipamentos, a sala de câmeras, a sala de administração operacional, etc., por serem "propriedade comum do condomínio, de acordo com a lei".

Moradores exibiram faixas protestando contra o aumento das taxas de estacionamento no complexo de apartamentos TNR Gold Season em 19 de abril. Foto: CTV

Disputas sobre a propriedade de apartamentos são comuns em todo o país. De acordo com as estatísticas da Associação Imobiliária do Vietnã em 2022, Hanói registrou 129 disputas e processos judiciais em um total de 845 edifícios e condomínios, enquanto a Cidade de Ho Chi Minh teve 105 disputas em um total de 935. Em Hanói, além dos casos mencionados acima, disputas também ocorreram no Complexo Viet Duc; The Legacy; TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan (Distrito de Thanh Xuan); Housinco Premium (Thanh Tri); Phu Thinh Green Park (Ha Dong); Kosmo Tay Ho, entre outros.

O Sr. Nguyen Manh Khoi, Diretor Adjunto do Departamento de Habitação e Gestão do Mercado Imobiliário ( Ministério da Construção ), afirmou que uma das disputas comuns em prédios de apartamentos está relacionada a questões de propriedade comum e privada; atrasos na contribuição e repasse dos fundos de manutenção das áreas comuns entre o investidor e os moradores. "Em alguns prédios de apartamentos, o investidor e a administração, que representa os moradores, não conseguem chegar a um acordo sobre a divisão das áreas comuns e privadas, e sobre as áreas que o investidor retém e não vende, ou ainda não vendeu ou alugou. Portanto, isso tem levado a atrasos no acerto de contas e no repasse dos fundos de manutenção por um período de um a três anos", disse o Sr. Khoi.

O inspetor-chefe do Ministério da Construção, Nguyen Ngoc Tuan, apontou irregularidades em diversos prédios de apartamentos devido à invasão e ao uso indevido de áreas comuns por construtoras para fins privados.

Entre 2021 e 2022, a Inspeção do Ministério da Construção inspecionou 37 construtoras e 36 administrações de condomínios em 43 edifícios residenciais em 16 localidades, aplicando multas administrativas que totalizaram mais de 14 bilhões de VND a 20 construtoras. A Inspeção exigiu que as construtoras chegassem a um acordo com as administrações de condomínios em relação às áreas comuns e aos equipamentos dos edifícios; que entregassem todos os documentos dos edifícios às administrações; e obrigou 5 construtoras a devolverem mais de 2.000 m² de terreno invadido aos moradores.

Próximo artigo: Por que as disputas de propriedade são comuns em prédios de apartamentos?

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