A batalha pela propriedade no prédio de apartamentos

Dezenas de moradores da área urbana de CT3 Co Nhue (Bac Tu Liem, Hanói ) passaram a noite em claro para vigiar o porão e as instalações de serviços públicos que acabavam de retomar do investidor.

A disputa relacionada à área, infraestrutura e serviços públicos pertencentes aos moradores do CT3 e ao investidor - Nam Cuong Group - ocorreu após 9 anos de operação do edifício de apartamentos. 540 proprietários de apartamentos, representando mais de 2.000 pessoas, elegeram o Conselho de Administração (uma organização que representa os proprietários de apartamentos) por meio de uma assembleia do condomínio. O Conselho de Administração, então, firmou um contrato com a Nam Cuong Management and Services Company Limited (NCP), uma subsidiária do Nam Cuong Group, para administrar e operar 4 edifícios.

A Sra. Nguyen Thi Thanh Nga, atual presidente do conselho administrativo, afirmou que, no final de 2022, os moradores descobriram "receitas e despesas ocultas" no serviço de estacionamento. A NCP registrou 166 carros estacionados mensalmente, mas, segundo os moradores, "há mais de 300 carros com tíquetes mensais estacionados nos dois subsolos, B1 e B2, do prédio". O investidor não pagou a taxa de manutenção dos subsolos, enquanto tudo, desde a troca de lâmpadas até a administração e manutenção dos dois subsolos, era debitado do dinheiro dos moradores.

A administração e os moradores concordaram em rescindir o contrato de gestão e operação do prédio com a NCP e, ao mesmo tempo, exigiram que o investidor fornecesse documentos legais comprovando a propriedade do subsolo B2. A data prevista para a entrega do imóvel era 31 de maio. Apesar de a NCP ter concordado com a rescisão do contrato de gestão, ela não assinou o termo de entrega dos equipamentos, destruiu todos os dados dos cartões de identificação veicular dos moradores e ocupou o subsolo B2 e o escritório da administração no primeiro andar do prédio A.

Um representante da NCP afirmou que o subsolo B2 e o escritório no primeiro andar do edifício A são de propriedade privada do investidor, o Grupo Nam Cuong. A base legal para essa afirmação é a ata que confirma a propriedade privada do subsolo pelo investidor, assinada em 2015 com o então presidente do Conselho de Administração do edifício CT3. No entanto, o representante dos moradores afirmou que o subsolo é de propriedade conjunta, conforme o contrato de compra e venda do apartamento.

A disputa atingiu seu ápice quando um grupo de desconhecidos contratados pela NCP apareceu na Casa A. Os moradores rapidamente alertaram o grupo, convocando todos a apoiarem a nova Diretoria Administrativa. Somente com a chegada da polícia local e de vários moradores, o grupo se retirou.

Na noite de 31 de maio, dezenas de moradores não dormiram, mantendo-se em vigília devido ao receio de que o porão e o escritório no primeiro andar estivessem ocupados. "Vamos proteger a propriedade dos dois porões e enviar uma petição às autoridades para esclarecer as irregularidades da unidade operacional da NCP", disse a Sra. Nga.

A 3 km da área urbana CT3 Co Nhue, o edifício de apartamentos Dreamland Bonanza, localizado no número 23 da rua Duy Tan (Nam Tu Liem, Hanói), também é alvo de uma disputa entre investidores e moradores a respeito da divisão da área e das instalações de uso comum e privado.

De acordo com a Lei da Habitação, a propriedade privada em um prédio de apartamentos inclui a área privativa e os equipamentos instalados no apartamento. A propriedade comum abrange a área restante, fora da propriedade privada, incluindo diversas instalações e serviços como salas de atividades comunitárias, equipamentos e infraestrutura técnica compartilhada. Assim, salas de câmeras e salas de gerenciamento operacional pertencem à propriedade comum dos condôminos.

No entanto, no Dreamland Bonanza, com 378 apartamentos e mais de 1.300 moradores, a investidora, Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company, alegou que a sala de câmeras e a sala de administração operacional lhe pertenciam. A empresa nomeou sua subsidiária, MSC Vietnam, para gerenciar essa propriedade. Os moradores discordaram e contrataram a USEM Vietnam Company como unidade de gestão operacional.

O Sr. Ngo Ngoc Linh, morador do local, relatou que, enquanto trabalhava no escritório, recebeu uma mensagem do grupo de moradores do Dreamland Bonanza informando que "a sala das câmeras estava ocupada novamente". Centenas de pessoas que moram neste prédio aproveitaram o fim de semana para se reunir no saguão, lutando para recuperar os direitos de gestão e operação do edifício, que haviam sido tomados pela diretoria do investidor. "Mas apenas um dia depois que os moradores começaram a trabalhar, os cargos de gestão do prédio, incluindo o da sala das câmeras, foram retomados pelo investidor", disse o Sr. Linh.

Os moradores do Dreamland Bonanza se reuniram no saguão do prédio para solicitar uma solução para a disputa sobre os direitos de gestão e operação. Foto: Fornecida pelo Conselho Administrativo.

Além da disputa mencionada acima, este prédio de apartamentos também enfrenta um conflito em relação à divisão da área do subsolo. De acordo com o regulamento, as vagas de estacionamento para motos e bicicletas no subsolo pertencem ao condomínio, enquanto as vagas para carros pertencem ao investidor, que não pode incluí-las no preço de venda, aluguel ou custo de investimento para a construção dessas vagas. A destinação das vagas de estacionamento para carros deve priorizar, em primeiro lugar, as vagas destinadas aos proprietários dos apartamentos e, em segundo lugar, as vagas de uso comum.

A empresa Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company afirmou que toda a área dos 3 andares do subsolo, que não estavam incluídos no preço de venda, pertencia à sua propriedade privada, incluindo a área do subsolo destinada a motocicletas, bicicletas e triciclos. No entanto, a administração do condomínio, representando os moradores, declarou que "o investidor não conseguiu apresentar documentos comprobatórios, como o comprovante de pagamento das despesas de construção do subsolo, e não havia certificado de propriedade".

A disputa irreconciliável fez com que o edifício de apartamentos Dreamland Bonanza tivesse duas administrações paralelas, uma relacionada à propriedade comum e outra à propriedade privada, pertencentes tanto ao investidor quanto aos moradores. O edifício possui duas recepções, duas equipes de segurança com uniformes brancos e azuis no subsolo, sala de câmeras e muitas outras áreas. Mensalmente, os moradores precisam pagar taxas de estacionamento à administração do investidor e taxas de serviço à administração do edifício.

A administração do condomínio Dreamland Bonanza enviou recentemente um documento ao Comitê Popular do distrito de Nam Tu Liem, solicitando que este peça ao investidor a devolução da infraestrutura técnica, equipamentos, sala de câmeras, sala de gestão operacional, etc., por se tratar de "propriedade comum do condomínio, conforme previsto em lei".

Moradores exibem faixas protestando contra o aumento das taxas de estacionamento no edifício de apartamentos TNR Gold Season, em 19 de abril. Foto: Colaborador

Disputas de propriedade de apartamentos são comuns em todo o país. De acordo com estatísticas da Associação Imobiliária de 2022, Hanói registrava 129 de 845 edifícios e conjuntos habitacionais com disputas e processos judiciais, enquanto a Cidade de Ho Chi Minh tinha 105 de 935. Em Hanói, além dos casos já mencionados, também ocorreram disputas nos edifícios residenciais do Complexo Viet Duc; The Legacy, TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan (distrito de Thanh Xuan); Housinco Premium (Thanh Tri); Phu Thinh Green Park (Ha Dong); Kosmo Tay Ho...

O Sr. Nguyen Manh Khoi, Diretor Adjunto do Departamento de Habitação e Gestão do Mercado Imobiliário ( Ministério da Construção ), afirmou que uma das disputas mais comuns em apartamentos está relacionada à questão da propriedade comum e privada; à demora na contribuição e repasse das verbas de manutenção da área comum entre investidores e moradores. "Em alguns prédios de apartamentos, investidores e conselhos de administração que representam os moradores não conseguem chegar a um acordo sobre a divisão das áreas comuns e privadas, nem sobre a área que os investidores pretendem vender ou que ainda não venderam ou alugaram. Isso tem levado à falta de regularização dos dados e ao atraso no repasse das verbas de manutenção por um período de um a três anos", disse o Sr. Khoi.

O inspetor-chefe do Ministério da Construção, Nguyen Ngoc Tuan, apontou irregularidades em diversos prédios de apartamentos devido à invasão e ao uso indevido de áreas comuns por investidores.

Durante o biênio 2021-2022, a Inspetoria do Ministério da Construção inspecionou 37 investidores e 36 administrações de condomínios em 43 edifícios residenciais em 16 localidades; aplicou sanções administrativas a 20 investidores, totalizando mais de 14 bilhões de VND. A Inspetoria solicitou aos investidores que chegassem a um acordo com a administração do condomínio sobre a área e os equipamentos de propriedade comum do edifício; que entregassem integralmente a documentação do edifício à administração; e obrigou 5 investidores a devolverem aos moradores mais de 2.000 m² de área invadida.

Próximo artigo: Por que as disputas de propriedade em apartamentos são comuns?

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