Em um relatório sobre o mercado imobiliário e imobiliário divulgado recentemente, o Ministério da Construção afirmou que as empresas imobiliárias estão enfrentando muitas dificuldades. Em particular, o número de empresas imobiliárias que declararam falência e dissolução em 2022 aumentou 38,7% em comparação com 2021.
Dificuldade em cima de dificuldade
Esta agência avaliou que 2022 será um ano em que as empresas que operam no setor imobiliário enfrentarão muitos desafios, com algumas empresas reduzindo seu quadro de funcionários em até 50% para lidar com as dificuldades. Os principais motivos são as dificuldades de acesso a empréstimos, emissão de títulos e mobilização de capital de clientes, levando muitas empresas à falta de capital, tendo que adiar ou suspender temporariamente a implementação de projetos.
Além disso, as taxas de juros dos empréstimos, as taxas de câmbio, os preços da gasolina e os preços dos materiais de construção aumentaram, levando a custos mais altos para as empresas, afetando as operações comerciais. A dificuldade de acesso a empréstimos bancários por parte dos clientes que compram imóveis também afeta indiretamente a liquidez dos produtos e projetos imobiliários; as empresas não conseguem vender produtos para recuperar capital e reinvestir.
Além disso, do final de 2022 até agora, algumas empresas ainda estão sob pressão para pagar os títulos antecipadamente aos investidores por vários motivos, incluindo mudanças nas políticas de controle de títulos emitidos pelas empresas.
O Relatório do Mercado de Títulos do Vietnã, elaborado pela Associação do Mercado de Títulos do Vietnã (VBMA), mostra que o volume total de emissões de títulos corporativos no ano passado atingiu VND 255,163 bilhões, uma queda de 66% em relação ao ano anterior. O valor das emissões da maioria dos setores em 2022 diminuiu em relação ao ano anterior, com destaque para a emissão de títulos por empresas imobiliárias, que caiu 80,8% em relação ao mesmo período, em meio a diversos fatores macroeconômicos desfavoráveis.
Dificuldades nas fontes de capital afetam significativamente as atividades de compra e venda no mercado imobiliário. Foto: TAN THANH
Enquanto isso, as empresas tiveram que recomprar títulos no valor de até VND 210,83 bilhões antecipadamente, um aumento de 46% em relação a 2021. Desses, o grupo imobiliário recomprou cerca de VND 35,4 bilhões antecipadamente. Isso significa que as fontes de capital para o setor imobiliário não só foram restringidas, mas também significativamente reduzidas em comparação com antes, fazendo com que muitas empresas do setor caíssem em dificuldades. Uma série de empresas que anunciaram prejuízos recentemente demonstram essa dificuldade, como a Phat Dat Real Estate, que perdeu quase VND 230 bilhões no último trimestre de 2022, a Cen Land também relatou um prejuízo após impostos no quarto trimestre de 2022 de até VND 58,6 bilhões ou o Dat Xanh Group teve um prejuízo líquido de mais de VND 400 bilhões..., muitas outras grandes empresas também viram uma queda acentuada na receita e no lucro.
O presidente do conselho de administração de uma empresa imobiliária com uma dívida de títulos de mais de 200 bilhões de VND disse que sua empresa aceitou "perdas e sofrimento" para reorganizar seu portfólio de investimentos, vender projetos para escapar da situação de dívida e juros... mas encontrar parceiros para vender durante esse período é extremamente difícil, porque a maioria das empresas imobiliárias esgotou suas fontes de capital, e qualquer ativo é difícil de vender, não apenas imóveis.
"O aperto do mercado de títulos corporativos muito rápido e repentino nos deixou incapazes de reagir a tempo. O que nos preocupa agora é não saber como encontrar capital para implementar projetos, enquanto muitas políticas relacionadas a procedimentos não foram resolvidas. Portanto, precisamos que o governo tenha em breve uma maneira de remover políticas de apoio às empresas na implementação de projetos", compartilhou.
Muitas soluções
Em declarações aos repórteres do jornal Lao Dong, o Dr. Nguyen Huu Huan, da Universidade de Economia da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que o mercado imobiliário enfrenta dificuldades tanto na entrada quanto na saída, com o controle rigoroso das fontes de capital. Portanto, para resolver as dificuldades de capital desse mercado, a política do Banco Estatal precisa ser demonstrada por meio de mensagens específicas e apoio, em certa medida, ao capital de crédito de curto prazo para preservar a liquidez dos empreendimentos imobiliários.
"Como as dificuldades dos títulos corporativos não podem ser resolvidas da noite para o dia, as empresas imobiliárias precisam urgentemente de capital de giro para continuar implementando projetos inacabados. As empresas podem buscar outras fontes de capital, como empréstimos estrangeiros, mas enfrentarão riscos cambiais, pois precisam tomar empréstimos em dólares americanos e nem todas as empresas atendem às condições para mobilizar capital internacional. Portanto, o problema de curto prazo ainda precisa de capital de crédito para "sustentar", contribuindo para a recuperação das empresas imobiliárias" - disse o Dr. Nguyen Huu Huan.
Segundo o Dr. Nguyen Huu Huan, não apenas o capital de crédito para empreendimentos imobiliários está enfrentando dificuldades, mas também clientes individuais que buscam empréstimos para comprar casas para morar ou investir também enfrentam dificuldades no acesso a capital ou altas taxas de juros, em torno de 15% a 16% ao ano. Portanto, é necessária uma solução para estabilizar ou reduzir as taxas de juros dos empréstimos em breve.
Em relação à solução para o problema dos títulos corporativos, o Dr. Le Dat Chi, vice-diretor da Faculdade de Finanças Corporativas da Universidade de Economia da Cidade de Ho Chi Minh, disse que é necessário reconhecê-los como um importante canal de mobilização de capital para empresas, além do crédito bancário, a fim de ter medidas para organizar e administrar o mercado de títulos corporativos da mesma forma que os bancos devem cumprir as regulamentações de empréstimos para proteger os depositantes.
Enquanto isso, o especialista em finanças e valores mobiliários Lam Minh Chanh afirmou que o mercado de títulos corporativos recentemente fez com que muitos investidores perdessem a confiança e não tivessem intenção de participar novamente. Para restaurar o importante papel dos títulos corporativos, as seguintes condições devem ser garantidas:
Em primeiro lugar, e mais importante, todos os títulos corporativos devem ser classificados por agências de classificação de risco respeitáveis. Assim, os investidores saberão o nível de risco de cada tipo de título corporativo. Em segundo lugar, as agências reguladoras precisam controlar rigorosamente a distribuição de títulos. Evite absolutamente burlar a lei e distribuir títulos emitidos por empresas privadas ao público. Em terceiro lugar, somente pessoas com certificados de corretagem de valores mobiliários estão autorizadas a aconselhar e vender títulos a investidores. Evite consultoria sobre vendas de títulos por pessoas não profissionais, como funcionários de bancos.
Em quarto lugar, consultores e vendedores de títulos devem seguir um processo de consultoria detalhado e rigoroso para garantir que os investidores entendam claramente em quais títulos corporativos estão investindo e os riscos potenciais desses títulos. "Se conseguirmos isso, os títulos corporativos se recuperarão gradualmente e se desenvolverão fortemente, tornando-se um canal de fornecimento de capital para empresas, especialmente para o setor imobiliário", enfatizou o especialista Lam Minh Chanh.
Da perspectiva da agência de gestão, o Sr. Hoang Hai, Diretor do Departamento de Habitação e Gestão do Mercado Imobiliário - Ministério da Construção, disse que o Ministério da Construção propôs ao Ministério das Finanças submeter ao Governo a alteração e complementação do Decreto 65/2022/ND-CP que regulamenta a oferta e negociação de títulos corporativos individuais no mercado interno e a oferta de títulos corporativos no mercado internacional; fortalecer a direção e orientação sobre a oferta e negociação de títulos corporativos no mercado interno e a oferta de títulos corporativos no mercado internacional de acordo com as regulamentações legais; controlar as atividades de mobilização de capital de negócios imobiliários no mercado de ações, evitando especulação, manipulação e inflação de preços.
Em relação ao Banco do Estado, o Ministério da Construção propôs considerar e propor planos adequados de gestão do teto de crédito para apoiar a economia; orientar e orientar as instituições de crédito a criar condições para que empresas, compradores de imóveis e investidores acessem capital de crédito. Orientar e orientar as instituições de crédito a conceder empréstimos e desembolsos rápidos a empresas e projetos imobiliários que atendam às condições previstas em lei; priorizar o crédito a projetos de habitação social, moradias populares, moradias comerciais de baixo custo e outros tipos de imóveis que atendam a fins produtivos e de seguridade social, com alta eficiência e capacidade de pagamento de dívidas.
Para as localidades, é necessário revisar e listar os projetos habitacionais e imobiliários da região; avaliar especificamente as razões e os motivos pelos quais os projetos aprovados para investimento, mas que não foram implementados ou que estão com sua implementação lenta, devem ser considerados. Com base nisso, concentrar-se na remoção de dificuldades e obstáculos em questões legais e procedimentos para a preparação de investimentos em projetos habitacionais, a fim de aumentar a oferta para o mercado. Acelerar a reforma dos procedimentos administrativos, evitando a evasão de responsabilidades ou o atraso na conclusão dos procedimentos para a implementação de projetos imobiliários na região.
Experiência internacional de pesquisa
O Dr. Can Van Luc, membro do Conselho Consultivo Nacional de Política Financeira e Monetária, disse que estudou cuidadosamente 16 soluções para resgatar o mercado imobiliário da China e descobriu que o Vietnã poderia estudar e aplicar 10 delas.
"De fato, temos implementado algumas soluções, como diferimento/adiamento de impostos, diferimento/adiamento de dívidas... Também consultamos o Ministério da Construção, o Ministério das Finanças e o Governo para estudar outras soluções e encontrar uma direção adequada à situação real do país.
Por exemplo, as empresas devem aceitar descontos para vender alguns ativos e pagar dívidas em dia; negociar com os detentores de títulos para estender a dívida em circunstâncias difíceis, o que é permitido pelo Decreto 65. Trocar dinheiro por bens, trocar títulos por imóveis, essa solução precisa ser orientada pelo Estado para evitar problemas legais que possam surgir. As empresas podem rolar dívidas, ou seja, podem emitir novas emissões para quitar dívidas antigas..." - disse o Sr. Luc.
(*) Veja o jornal Lao Dong da edição de 30 de janeiro
Fonte: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm
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