Resolvendo dificuldades para títulos e imóveis.

Em um relatório sobre o mercado imobiliário e habitacional divulgado recentemente, o Ministério da Construção afirmou que as empresas do setor imobiliário enfrentam muitas dificuldades. Em particular, o número de empresas imobiliárias que declararam falência e dissolução em 2022 aumentou 38,7% em comparação com 2021.

Dificuldade em cima de dificuldade

Esta agência avaliou que 2022 será um ano em que as empresas que atuam no setor imobiliário enfrentarão muitos desafios, com algumas corporações reduzindo seu quadro de funcionários em até 50% para lidar com as dificuldades. Os principais motivos são as dificuldades de acesso a empréstimos, emissão de títulos e captação de recursos junto a clientes, o que leva muitas empresas a ficarem sem capital, tendo que adiar ou suspender temporariamente a execução de projetos.

Além disso, as taxas de juros dos empréstimos, as taxas de câmbio, os preços da gasolina e dos materiais de construção aumentaram, elevando os custos para as empresas e afetando suas operações. O fato de os compradores de imóveis terem dificuldade em acessar empréstimos bancários também afeta indiretamente a liquidez dos produtos e projetos imobiliários; as empresas não conseguem vender seus imóveis para recuperar o capital investido e reinvestir.

Além disso, desde o final de 2022 até o presente momento, algumas empresas ainda estão sob pressão para quitar antecipadamente seus títulos junto aos investidores por diversos motivos, incluindo mudanças nas políticas de controle de títulos emitidos por empresas.

O Relatório do Mercado de Títulos do Vietnã, da Associação do Mercado de Títulos do Vietnã (VBMA), mostra que o volume total de emissão de títulos corporativos no ano passado atingiu VND 255,163 bilhões, uma queda de 66% em comparação com o ano anterior. O valor das emissões da maioria dos grupos industriais em 2022 diminuiu em relação ao ano anterior, notadamente a emissão de títulos por empresas do setor imobiliário, que caiu 80,8% em comparação com o mesmo período, em um contexto de diversos fatores macroeconômicos desfavoráveis.

As dificuldades no acesso a capital afetam significativamente as atividades de compra e venda no mercado imobiliário. Foto: TAN THANH

Entretanto, as empresas tiveram que recomprar títulos no valor de até 210,83 trilhões de VND antecipadamente, um aumento de 46% em comparação com 2021. Desse total, o grupo imobiliário recomprou cerca de 35,4 trilhões de VND antecipadamente. Isso significa que as fontes de capital para o setor imobiliário não apenas se tornaram mais restritas, mas também significativamente mais limitadas em comparação com o período anterior, causando dificuldades para muitas empresas do setor. Uma série de prejuízos anunciados recentemente por diversas empresas demonstra essa dificuldade, como o da Phat Dat Real Estate, que perdeu quase 230 bilhões de VND no último trimestre de 2022; o da Cen Land, que também registrou um prejuízo líquido de até 58,6 bilhões de VND no quarto trimestre de 2022; e o do Grupo Dat Xanh, que teve um prejuízo líquido de mais de 400 bilhões de VND. Muitas outras grandes empresas também apresentaram uma queda acentuada na receita e no lucro.

O presidente do Conselho de Administração de uma empresa imobiliária com uma dívida superior a 200 bilhões de VND afirmou que sua empresa aceitou "prejuízos e dificuldades" para reestruturar seu portfólio de investimentos e vender projetos a fim de se livrar da situação de dívidas e juros... mas encontrar um parceiro para vender neste momento é extremamente difícil, pois a maioria das empresas imobiliárias esgotou suas fontes de capital e qualquer ativo é difícil de vender, não apenas imóveis.

"O aperto repentino e muito rápido do mercado de títulos corporativos nos deixou sem condições de reagir a tempo. Nossa preocupação agora é não saber como encontrar capital para implementar projetos, enquanto muitas políticas relacionadas a procedimentos ainda não foram resolvidas. Portanto, precisamos que o governo encontre em breve uma maneira de flexibilizar as políticas para apoiar as empresas na execução de projetos", compartilhou essa pessoa.

Muitas soluções

Em entrevista ao jornal Lao Dong, o Dr. Nguyen Huu Huan, da Universidade de Economia de Ho Chi Minh, afirmou que o mercado imobiliário enfrenta dificuldades tanto na entrada quanto na saída de capital, especialmente devido ao rígido controle das fontes de financiamento. Portanto, para solucionar as dificuldades de capital nesse mercado, é necessário que o Banco Central expresse suas políticas por meio de mensagens específicas, apoiando, em certa medida, o crédito de curto prazo para preservar a liquidez das empresas do setor imobiliário.

"Como as dificuldades com títulos corporativos não podem ser resolvidas da noite para o dia, e as empresas imobiliárias precisam urgentemente de capital de giro para continuar a execução de projetos inacabados, elas podem buscar outras fontes de capital, como empréstimos estrangeiros. No entanto, enfrentarão riscos cambiais, pois precisam tomar empréstimos em dólares americanos, e nem todas as empresas atendem às condições para mobilizar capital internacional. Portanto, o problema de curto prazo ainda precisa de capital de crédito para 'sustentar' a situação e contribuir para a recuperação das empresas imobiliárias", afirmou o Dr. Nguyen Huu Huan.

Segundo o Dr. Nguyen Huu Huan, não apenas o capital de crédito para empresas imobiliárias enfrenta dificuldades, mas também os clientes individuais que tomam empréstimos para comprar casas para moradia ou investimento têm acesso limitado ao capital ou enfrentam altas taxas de juros, em torno de 15% a 16% ao ano. Portanto, é necessário encontrar uma solução para estabilizar ou reduzir as taxas de juros dos empréstimos o mais breve possível.

Em relação à solução para o problema dos títulos corporativos, o Dr. Le Dat Chi, Vice-Diretor da Faculdade de Finanças Corporativas da Universidade de Economia da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que é necessário reconhecê-los como um importante canal de mobilização de capital para as empresas, além do crédito bancário, a fim de que haja medidas para organizar e gerir o mercado de títulos corporativos da mesma forma que os bancos devem cumprir as normas de crédito para proteger os depositantes.

Entretanto, o especialista em finanças e valores mobiliários Lam Minh Chanh afirmou que o mercado de títulos corporativos tem levado muitos investidores a perderem a confiança recentemente, não tendo mais intenção de participar. Para restaurar o papel fundamental dos títulos corporativos, as seguintes condições devem ser garantidas:

Em primeiro lugar, e mais importante, todos os títulos corporativos devem ser classificados por agências de classificação de risco conceituadas. Assim, os investidores conhecerão o nível de risco de cada tipo de título corporativo. Em segundo lugar, as agências gestoras precisam controlar rigorosamente a distribuição dos títulos. É absolutamente proibido burlar a lei e distribuir títulos emitidos por empresas privadas ao público. Em terceiro lugar, somente pessoas com certificação de corretora de valores mobiliários estão autorizadas a aconselhar e vender títulos a investidores. Evite que pessoas sem formação na área, como funcionários de bancos, prestem consultoria sobre a venda de títulos.

Em quarto lugar, os consultores e vendedores de títulos precisam seguir um processo de consultoria detalhado e rigoroso para garantir que os investidores compreendam claramente em quais títulos corporativos estão investindo e os riscos potenciais desses títulos. "Se conseguirmos fazer isso, os títulos corporativos se recuperarão gradualmente e se desenvolverão fortemente, tornando-se um canal de fornecimento de capital para empresas, especialmente as do setor imobiliário", enfatizou o especialista Lam Minh Chanh.

Do ponto de vista da agência gestora, o Sr. Hoang Hai, Diretor do Departamento de Gestão do Mercado Imobiliário e Habitacional do Ministério da Construção, afirmou que o Ministério da Construção propôs ao Ministério das Finanças a apresentação ao Governo de emendas e complementos ao Decreto 65/2022/ND-CP, que regulamenta a oferta e negociação de títulos corporativos individuais no mercado interno e a oferta de títulos corporativos no mercado internacional; reforçar a orientação e a supervisão sobre a oferta e negociação de títulos corporativos no mercado interno e a oferta de títulos corporativos no mercado internacional, em conformidade com as normas legais; e controlar as atividades de captação de recursos das empresas imobiliárias no mercado de ações, evitando especulação, manipulação e inflação de preços.

Com relação ao Banco Central, o Ministério da Construção propôs a análise e a apresentação de planos adequados de gestão do teto de crédito para apoiar a economia; orientar e direcionar as instituições de crédito para que criem condições para que empresas, compradores de imóveis e investidores acessem capital de crédito. Orientar e direcionar as instituições de crédito para que emprestem e desembolsem rapidamente recursos para empresas e projetos imobiliários que atendam às condições legais; priorizar o financiamento de projetos de habitação social, moradias para trabalhadores, habitações comerciais de baixo custo e outros tipos de imóveis que atendam a fins produtivos e de seguridade social, com alta eficiência e capacidade de pagamento da dívida.

Para as localidades, é necessário revisar e listar os projetos habitacionais e imobiliários da região; avaliar especificamente os motivos e as causas dos projetos que foram aprovados para investimento, mas não foram implementados ou estão com implementação lenta. Com base nisso, concentrar esforços na remoção de dificuldades e obstáculos em questões legais e processuais para a preparação de investimentos em projetos habitacionais, a fim de aumentar a oferta no mercado. Agilizar a reforma dos procedimentos administrativos, evitando a negligência ou o atraso na conclusão dos processos para a implementação de projetos imobiliários na região.

Experiência internacional em pesquisa

O Dr. Can Van Luc, membro do Conselho Consultivo Nacional de Política Financeira e Monetária, afirmou ter estudado cuidadosamente 16 soluções para resgatar o mercado imobiliário chinês e concluiu que o Vietnã poderia estudar e aplicar 10 delas.

"Na verdade, temos implementado algumas soluções, como o adiamento de impostos, o adiamento de dívidas... Também consultamos o Ministério da Construção, o Ministério das Finanças e o Governo para estudar outras soluções e encontrar uma direção adequada à situação atual do país."

Por exemplo, as empresas devem aceitar descontos para vender alguns ativos a fim de pagar as dívidas em dia; negociar com os detentores de títulos para prorrogar o prazo da dívida em circunstâncias difíceis, o que é permitido pelo Decreto 65. Trocar dinheiro por mercadorias, trocar títulos por imóveis, essa solução precisa ser orientada pelo Estado para evitar problemas legais que possam surgir. As empresas podem refinanciar suas dívidas, ou seja, podem emitir novos títulos para quitar dívidas antigas...” - disse o Sr. Luc.

(*) Ver jornal Lao Dong, edição de 30 de janeiro.

Fonte: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm