Removendo obstáculos para títulos e imóveis.

Em seu relatório recentemente publicado sobre o mercado imobiliário, o Ministério da Construção afirmou que as empresas do setor enfrentam inúmeras dificuldades. Em particular, o número de empresas imobiliárias que declararam falência ou dissolução em 2022 aumentou 38,7% em comparação com 2021.

Dificuldades se acumulando sobre dificuldades.

Esta agência avaliou 2022 como um ano desafiador para as empresas que atuam no setor imobiliário, com algumas corporações reduzindo seu quadro de funcionários em até 50% para lidar com as dificuldades. Os principais motivos foram as dificuldades de acesso a crédito, emissão de títulos e captação de recursos junto a clientes, o que levou muitas empresas à falta de capital e à necessidade de adiar ou suspender temporariamente a execução de projetos.

Além disso, o aumento das taxas de juros de empréstimos, das taxas de câmbio, dos preços dos combustíveis e dos materiais de construção elevou os custos operacionais das empresas. A dificuldade de acesso a empréstimos bancários para a compra de imóveis também afeta indiretamente a liquidez dos produtos e projetos imobiliários; as empresas não conseguem vender seus imóveis para recuperar o capital investido e reinvestir.

Além disso, do final de 2022 até o presente, algumas empresas também enfrentaram pressão para reembolsar títulos a investidores antes do prazo devido a vários motivos, incluindo mudanças nas políticas que controlam a emissão de títulos corporativos.

Segundo um relatório sobre o mercado de títulos vietnamita elaborado pela Associação do Mercado de Títulos do Vietnã (VBMA), o volume total de emissão de títulos corporativos no ano passado atingiu VND 255,163 bilhões, uma queda de 66% em comparação com o ano anterior. O valor das emissões da maioria dos setores em 2022 diminuiu em relação ao ano anterior, notadamente a emissão de títulos por empresas imobiliárias, que caiu 80,8% em relação ao ano anterior, em meio a diversos fatores macroeconômicos desfavoráveis.

As dificuldades de acesso a capital impactaram significativamente as atividades de compra e venda no mercado imobiliário. (Foto: TAN THANH)

Entretanto, as empresas tiveram que recomprar títulos no valor de até VND 210,83 trilhões antes do prazo, um aumento de 46% em comparação com 2021. Desse total, o setor imobiliário recomprou aproximadamente VND 35,4 trilhões. Isso significa que o capital para o setor imobiliário não está apenas mais restrito, mas também significativamente reduzido em comparação com o período anterior, fazendo com que muitas empresas do setor enfrentem dificuldades ainda maiores. Uma série de anúncios recentes de prejuízos por parte das empresas demonstra essa dificuldade, como o da Phat Dat Real Estate, que perdeu quase VND 230 bilhões no último trimestre de 2022, o da Cen Land, que também reportou um prejuízo líquido de VND 58,6 bilhões no quarto trimestre de 2022, e o do Grupo Dat Xanh, que perdeu mais de VND 400 bilhões... muitas outras grandes empresas também sofreram quedas acentuadas na receita e nos lucros.

O presidente do conselho de administração de uma empresa imobiliária com dívida em títulos superior a 200 bilhões de VND declarou que sua empresa aceitou "prejuízos e dificuldades" para reorganizar seu portfólio de investimentos e vender projetos a fim de escapar do ciclo de dívidas e juros. No entanto, encontrar parceiros para vender neste momento é extremamente difícil, pois a maioria das empresas imobiliárias está com falta de capital e todos os ativos são difíceis de vender, não apenas imóveis.

"O aperto repentino e repentino do mercado de títulos corporativos nos pegou de surpresa. Nossa preocupação agora é como encontrar capital para implementar nossos projetos, visto que muitas políticas e procedimentos relacionados ainda precisam ser definidos. Portanto, precisamos que o governo encontre rapidamente maneiras de remover os obstáculos políticos para apoiar as empresas na implementação de seus projetos", compartilhou essa pessoa.

Existem muitas soluções para superar o problema.

Em entrevista ao jornal Nguoi Lao Dong, o Dr. Nguyen Huu Huan, da Universidade de Economia de Ho Chi Minh, afirmou que o mercado imobiliário enfrenta dificuldades tanto na entrada quanto na saída de capital, especialmente devido ao rígido controle de capital. Portanto, para aliviar as restrições de capital nesse mercado, o Banco Central do Vietnã precisa implementar políticas que demonstrem apoio de forma clara, incluindo algum nível de crédito de curto prazo, para resgatar a liquidez das empresas do setor imobiliário.

"Como as dificuldades com títulos corporativos não podem ser resolvidas da noite para o dia, e as empresas imobiliárias precisam urgentemente de capital de giro para continuar a execução de projetos inacabados, elas podem buscar outras fontes de capital, como empréstimos estrangeiros. No entanto, enfrentarão riscos cambiais, pois precisam tomar empréstimos em dólares americanos, e nem todas as empresas atendem às condições para captar recursos internacionais. Portanto, no curto prazo, o capital de crédito ainda é necessário para 'suportar o ônus' e contribuir para a recuperação das empresas imobiliárias", afirmou o Dr. Nguyen Huu Huan.

Segundo o Dr. Nguyen Huu Huan, não apenas as empresas do setor imobiliário enfrentam dificuldades para acessar crédito, mas também os clientes individuais que tomam empréstimos para comprar casas para moradia ou investimento têm acesso restrito ao capital ou enfrentam altas taxas de juros, em torno de 15% a 16% ao ano. Portanto, é necessário encontrar soluções para estabilizar ou reduzir as taxas de juros dos empréstimos o mais rápido possível.

Em relação às soluções para o problema dos títulos corporativos, o Dr. Le Dat Chi, Vice-Chefe do Departamento de Finanças Corporativas da Universidade de Economia da Cidade de Ho Chi Minh, acredita que é necessário reconhecê-los como um importante canal de mobilização de capital para empresas, além do crédito bancário. Portanto, medidas devem ser tomadas para organizar e gerir o mercado de títulos corporativos da mesma forma que os bancos devem cumprir as normas de crédito para proteger os depositantes.

Entretanto, o especialista em finanças e valores mobiliários Lam Minh Chanh acredita que o mercado de títulos corporativos tem levado muitos investidores a perderem a confiança recentemente, deixando-os sem intenção de voltar a participar. Para restaurar o papel fundamental dos títulos corporativos, as seguintes condições devem ser garantidas:

Em primeiro lugar, e mais importante, todos os títulos corporativos devem ser classificados por agências de classificação de risco conceituadas. Isso permitirá que os investidores compreendam o nível de risco de cada tipo de título corporativo. Em segundo lugar, as agências reguladoras precisam controlar rigorosamente a distribuição de títulos. Absolutamente nenhuma brecha deve ser explorada para distribuir títulos emitidos por empresas privadas ao público. Em terceiro lugar, somente aqueles com licenças de corretagem de valores mobiliários devem estar autorizados a aconselhar e vender títulos a investidores. Evite que indivíduos não qualificados, como funcionários de bancos, prestem consultoria sobre a venda de títulos.

Em quarto lugar, os profissionais de vendas e consultoria de títulos devem seguir um processo de consultoria detalhado e rigoroso para garantir que os investidores compreendam claramente em quais títulos corporativos estão investindo e os riscos potenciais associados a esses títulos. "Se essas medidas forem tomadas, os títulos corporativos se recuperarão gradualmente e se desenvolverão fortemente, tornando-se um canal para fornecer capital às empresas, especialmente às empresas do setor imobiliário", enfatizou o especialista Lam Minh Chanh.

Do ponto de vista da agência reguladora, o Sr. Hoang Hai, Diretor do Departamento de Habitação e Gestão do Mercado Imobiliário do Ministério da Construção, afirmou que o Ministério da Construção propôs ao Ministério das Finanças a apresentação ao Governo de emendas e acréscimos ao Decreto 65/2022/ND-CP, que regulamenta a oferta e negociação de títulos corporativos privados no mercado interno e a oferta de títulos corporativos no mercado internacional; o objetivo é fortalecer a orientação e a direção sobre a oferta e negociação de títulos corporativos no mercado interno e a oferta de títulos corporativos no mercado internacional, em conformidade com a lei; e controlar as atividades de captação de recursos de empresas imobiliárias no mercado de ações, evitando especulação, manipulação e inflação de preços.

O Ministério da Construção propõe que o Banco Estatal do Vietnã considere e apresente um plano adequado de gestão do teto de crédito para apoiar a economia; oriente as instituições de crédito a facilitar o acesso ao crédito para empresas, compradores de imóveis e investidores. Solicita ainda orientação para que as instituições de crédito concedam e liberem rapidamente os fundos para empresas e projetos imobiliários elegíveis, em conformidade com a lei; priorizando o financiamento de projetos de habitação social, moradias para trabalhadores, habitação comercial acessível e outros tipos de imóveis que atendam a fins produtivos e de bem-estar social, com alta eficiência e capacidade de pagamento.

Para as localidades, é necessário revisar e compilar uma lista de projetos habitacionais e imobiliários em suas áreas; avaliar especificamente os motivos e as causas dos projetos que receberam aprovação de investimento, mas não foram implementados ou sofreram atrasos. Com base nisso, concentrar esforços na resolução de dificuldades legais e processuais na preparação de investimentos para projetos habitacionais, a fim de aumentar a oferta no mercado. Acelerar a reforma administrativa, evitando a negligência de responsabilidades ou atrasos na resolução dos procedimentos para a implementação de projetos imobiliários na área.

Estudar experiência internacional

O Dr. Can Van Luc, membro do Conselho Consultivo Nacional de Política Financeira e Monetária, afirmou ter estudado minuciosamente 16 soluções para resgatar o mercado imobiliário chinês e concluiu que o Vietnã poderia considerar a aplicação de 10 delas.

"Na verdade, já implementamos algumas soluções, como o adiamento/adiamento de impostos, o adiamento/adiamento de dívidas... Também aconselhamos o Ministério da Construção, o Ministério das Finanças e o Governo a pesquisarem e encontrarem abordagens adequadas com base na situação real do país."

"Por exemplo, as empresas têm de aceitar descontos para vender certos ativos a fim de pagar as dívidas a tempo; negociar prorrogações de dívidas com detentores de títulos em circunstâncias difíceis, o que é permitido pelo Decreto 65. Trocar dinheiro por bens, trocar títulos por imóveis – estas soluções precisam de orientação estatal para evitar potenciais problemas legais. As empresas estão autorizadas a reestruturar as suas dívidas, o que significa que estão autorizadas a emitir novos títulos para pagar dívidas antigas..." - disse o Sr. Luc.

(*) Consulte o jornal Nguoi Lao Dong, edição de 30 de janeiro.

Fonte: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm