Eliminar o “gargalo” da fixação de preços de terrenos nas zonas costeiras de Lam Dong

Na região sudeste da província de Lam Dong (antiga província de Binh Thuan), uma série de projetos turísticos e áreas urbanas estão enfrentando problemas legais porque preços específicos de terras não podem ser determinados.

Um canto do projeto NovaWorld Phan Thiet

De acordo com um relatório do Departamento de Agricultura e Meio Ambiente da província de Lam Dong, a região sudeste da província conta atualmente com 14 projetos para áreas turísticas, áreas urbanas, habitações comerciais, zonas industriais, etc., que buscam unidades de valorização imobiliária. Destes, 8 projetos turísticos enfrentam dificuldades.

As empresas estão confusas.

Atrasos na avaliação de terrenos impossibilitaram o pagamento de taxas de uso do solo ou aluguéis por parte das empresas, impossibilitando-as de prosseguir com a execução dos projetos de construção conforme o planejado. Essa situação afetou seriamente o andamento dos investimentos, os desembolsos e o desenvolvimento geral da região.

Os 8 projetos com problemas específicos incluem 1 projeto para o qual a unidade de consultoria está realizando a avaliação de terras, Hon Rom Hill; 2 projetos em fase de seleção de unidades de consultoria, Royal Ruby Villa e Ocean Valley; 2 projetos com problemas de planejamento, Honey Beach e Hoa Sen; 3 projetos com previsão de remoção da lista, NDMREAL, Tan Dai Duong e De La Gi. Além disso, o superprojeto NovaWorld Phan Thiet, com quase 1.000 hectares de extensão, investido pela Delta-Valley Binh Thuan Company Limited (membro do Novaland Group), também vem enfrentando dificuldades para implementar a avaliação de terras há muitos anos.

Antes da fusão, o Comitê Popular da província de Binh Thuan afirmou que havia dezenas de projetos sem preço específico para os terrenos. Esse atraso não só causou desperdício de recursos sociais, como também prejudicou o desenvolvimento local.

A questão se complica ainda mais com as mudanças legais. Desde o Decreto 71/2024/ND-CP (regulamentação sobre preços de terras, em vigor a partir de 1º de agosto de 2024), o processo de avaliação de terras foi dividido em duas direções. Para projetos de arrendamento de terras com pagamentos anuais, a província pode aplicar o método do coeficiente K, ou seja, multiplicar o preço da terra na tabela de preços pelo coeficiente de ajuste para obter um preço específico, mais simples e rápido. No entanto, projetos que migram para o arrendamento de terras com pagamento único por todo o prazo do arrendamento devem aplicar métodos complexos, como excedente, comparação, renda, etc. Esses métodos exigem documentos legais completos, dados de mercado detalhados e a contratação de uma unidade de consultoria externa.

De fato, existem pouquíssimas unidades de consultoria qualificadas para realizar dossiês de avaliação conforme necessário. Muitas empresas de consultoria temem riscos legais ou oferecem orçamentos elevados, dificultando a seleção. Mesmo quando uma unidade adequada é selecionada, o processo de preparação e avaliação de dossiês ainda é demorado, pois envolve muitos departamentos e filiais.

Lições da NovaWorld Phan Thiet

Um exemplo típico dessa situação é o projeto do Complexo Turístico Ocean Valley, no distrito de Tien Thanh, província de Lam Dong. O projeto, com o nome comercial NovaWorld Phan Thiet, possui diversos pontos turísticos já em operação, alguns em construção e, de acordo com o plano, todo o projeto será concluído até o final de 2028. No entanto, a mudança no uso do solo, de arrendamento anual para arrendamento único por todo o período, forçou o projeto a aguardar a definição de preços específicos do terreno para cumprir as obrigações financeiras. A previsão é de que todo o projeto seja concluído até o final de 2028.

O projeto NovaWorld Phan Thiet abrange uma área de mais de 986 hectares. Até o momento, o investidor já entregou mais de 1.300 de um total de mais de 8.000 produtos imobiliários aos clientes.

O Sr. Nguyen Minh, vice-presidente do Comitê Popular da Província de Lam Dong, disse que até agora, as dificuldades e os problemas do projeto NovaWorld Phan Thiet foram basicamente resolvidos.

O Sr. Minh propôs que o Departamento de Finanças aconselhasse o Comitê Popular Provincial a estabelecer um Conselho para avaliar preços específicos de terras e um grupo de trabalho em julho de 2025.

Anteriormente, em 27 de junho de 2025, o Comitê Popular Provincial autorizou o projeto NovaWorld Phan Thiet a alterar a forma de uso da terra para arrendamento único. Atualmente, o Departamento de Agricultura e Meio Ambiente está implementando a estimativa de custos e selecionando uma unidade de consultoria para determinar o preço específico da terra, como base para a cobrança do arrendamento único para este projeto.

Em relação à avaliação específica de terras para projetos no sudeste da província, o Sr. Nguyen Minh solicitou ao Departamento de Agricultura e Meio Ambiente que revise e sintetize urgentemente o conteúdo relacionado ao processo, procedimentos e etapas que precisam ser implementados de acordo com as normas legais. Em particular, é urgente solicitar aos departamentos, filiais e localidades relevantes que forneçam documentos; garantir a implementação de todos os trabalhos relacionados à determinação dos preços específicos de terras que foram determinados.

O Sr. Minh também solicitou o cálculo de todo o trabalho e a submissão ao Comitê Popular Provincial, para aprovação, da estimativa orçamentária para o pacote de consultoria para a determinação dos preços específicos dos terrenos. Contato ativo e proativo com as unidades para selecionar as unidades de consultoria e notificação proativa para que participem da determinação dos preços dos terrenos para os projetos.

Não desperdice recursos de investimento

De acordo com o Comitê Popular da província de Lam Dong, nos últimos anos, a região sudeste da província teve mais de 40 projetos cujos preços de terrenos não foram determinados, desperdiçando recursos de investimento e recursos sociais. Graças à determinação da localidade, até o momento, houve mais 21 projetos cujos preços de terrenos foram calculados para cumprir obrigações financeiras, como base para a implementação das próximas etapas.

Fonte: https://baolamdong.vn/go-nut-that-dinh-gia-dat-vung-ven-bien-lam-dong-383974.html