Desvendando o "gargalo" na avaliação de terras nas áreas costeiras da província de Lam Dong.

Na região sudeste da província de Lam Dong (antiga província de Binh Thuan), uma série de projetos de desenvolvimento urbano e turístico enfrentam obstáculos legais devido à impossibilidade de determinar preços específicos para os terrenos.

Uma vista do projeto NovaWorld Phan Thiet.

Segundo um relatório do Departamento de Agricultura e Meio Ambiente da província de Lam Dong, a região sudeste da província possui atualmente 14 projetos, incluindo áreas turísticas, áreas urbanas, empreendimentos residenciais comerciais e zonas industriais, que buscam unidades de avaliação de terrenos. Destes, 8 projetos turísticos enfrentam dificuldades.

As empresas estão em um dilema.

A demora na avaliação de terrenos impede que as empresas paguem taxas de uso ou arrendamento de terras, prejudicando, assim, a continuidade dos projetos de construção conforme planejado. Essa situação afetou seriamente o andamento dos investimentos, o desembolso de recursos e o desenvolvimento geral da região.

Oito projetos enfrentam obstáculos específicos, incluindo um projeto (Hon Rom Hill) onde uma empresa de consultoria está atualmente realizando a avaliação do terreno; dois projetos (Royal Ruby Villa e Ocean Valley) onde uma empresa de consultoria está sendo selecionada; dois projetos (Honey Beach e Hoa Sen) com problemas de planejamento; e três projetos (NDMREAL, Tan Dai Duong e De La Gi) que devem ser removidos da lista. Além disso, o megaprojeto NovaWorld Phan Thiet, com quase 1.000 hectares, desenvolvido pela Delta-Valley Binh Thuan Co., Ltd. (membro do Grupo Novaland ), também enfrenta dificuldades com a avaliação do terreno há muitos anos.

Antes da fusão, o Comitê Popular da província de Binh Thuan declarou que dezenas de projetos ainda não tinham seus preços de terreno definidos. Essa estagnação não só desperdiça recursos sociais, como também impede o desenvolvimento local.

A questão se complica ainda mais devido às mudanças na legislação. Desde o Decreto 71/2024/ND-CP (que regulamenta os preços de terrenos, em vigor desde 1º de agosto de 2024), o processo de avaliação de terrenos foi dividido em duas abordagens. Para projetos com pagamentos anuais de arrendamento, a província pode aplicar o método do coeficiente K – multiplicando o preço do terreno na tabela de preços por um coeficiente de ajuste para chegar a um preço específico, o que é mais simples e rápido. No entanto, projetos que passam a ter pagamento único para todo o período de arrendamento devem aplicar métodos mais complexos, como os métodos de excedente, comparativo e de renda. Esses métodos exigem documentação legal completa, dados de mercado abrangentes e a contratação de consultores externos.

Na realidade, pouquíssimas empresas de consultoria são competentes o suficiente para elaborar laudos de avaliação conforme exigido. Muitas hesitam em fazê-lo devido a riscos legais ou cobram preços elevados, o que dificulta a seleção. Mesmo quando se escolhe uma empresa adequada, o processo de elaboração e revisão do laudo é demorado, pois envolve diversos departamentos e órgãos.

Lições de NovaWorld Phan Thiet

Um excelente exemplo dessa situação é o projeto do Complexo Turístico Ocean Valley, no bairro de Tien Thanh, província de Lam Dong. O projeto, comercialmente conhecido como NovaWorld Phan Thiet, já possui diversos componentes em operação, alguns em construção, e a conclusão está prevista para o final de 2028. No entanto, a mudança no regime de uso do solo, de arrendamentos anuais para um pagamento único referente a todo o período do arrendamento, obrigou o projeto a aguardar a definição do preço específico do terreno para cumprir suas obrigações financeiras. A conclusão do projeto está prevista para o final de 2028.

O projeto NovaWorld Phan Thiet abrange uma área de mais de 986 hectares. Até o momento, o investidor já entregou mais de 1.300 dos mais de 8.000 imóveis disponíveis aos clientes.

O Sr. Nguyen Minh, Vice-Presidente do Comitê Popular da Província de Lam Dong, afirmou que as dificuldades e os obstáculos do projeto NovaWorld Phan Thiet foram basicamente resolvidos.

O Sr. Minh sugeriu que o Departamento de Finanças aconselhasse o Comitê Popular Provincial a estabelecer um conselho de avaliação de terras e um grupo de trabalho para auxiliar na determinação de preços específicos de terrenos até julho de 2025.

Anteriormente, em 27 de junho de 2025, o projeto NovaWorld Phan Thiet recebeu autorização do Comitê Popular Provincial para alterar sua forma de uso da terra para um pagamento único de arrendamento. Atualmente, o Departamento de Agricultura e Meio Ambiente está elaborando um orçamento e selecionando uma empresa de consultoria para determinar o preço específico da terra, que servirá de base para o recebimento do pagamento único do arrendamento referente a este projeto.

Com relação à avaliação específica de terrenos para projetos na região sudeste da província, o Sr. Nguyen Minh solicitou ao Departamento de Agricultura e Meio Ambiente que revise e compile urgentemente todas as informações relevantes sobre os procedimentos e etapas a serem seguidos de acordo com a lei. Em particular, ele instou os departamentos, agências e localidades competentes a fornecerem prontamente os documentos necessários e a garantirem que todo o trabalho relacionado à determinação dos preços específicos dos terrenos seja concluído.

O Sr. Minh também solicitou que todas as tarefas fossem calculadas e submetidas ao Comitê Popular Provincial para aprovação da estimativa orçamentária do pacote de consultoria, a fim de determinar os preços específicos dos terrenos. Ele também pediu contato proativo com as unidades relevantes para selecionar uma empresa de consultoria e o envio proativo de convites para que as unidades participem da determinação dos preços dos terrenos para os projetos.

Não deixe que os recursos de investimento sejam desperdiçados.

Segundo o Comitê Popular da Província de Lam Dong, nos últimos anos, a região sudeste da província teve mais de 40 projetos em que o preço do terreno não pôde ser determinado, resultando em desperdício de investimentos e recursos públicos. Graças às ações decisivas das autoridades locais, o preço do terreno de mais 21 projetos foi calculado para que as obrigações financeiras fossem cumpridas, fornecendo uma base para a implementação das próximas etapas.

Fonte: https://baolamdong.vn/go-nut-that-dinh-gia-dat-vung-ven-bien-lam-dong-383974.html