Eliminar o "gargalo" da precificação de terrenos nas áreas costeiras de Lam Dong

Na região sudeste da província de Lam Dong (antiga província de Binh Thuan), uma série de projetos turísticos e áreas urbanas enfrentam problemas legais devido à impossibilidade de determinar preços específicos para os terrenos.

Um canto do projeto NovaWorld Phan Thiet

Segundo um relatório do Departamento de Agricultura e Meio Ambiente da província de Lam Dong, a região sudeste da província possui atualmente 14 projetos para áreas turísticas, áreas urbanas, habitação comercial, zonas industriais, etc., que aguardam aprovação para avaliação de terrenos. Destes, 8 projetos turísticos enfrentam dificuldades.

As empresas estão confusas.

Atrasos na avaliação de terrenos impossibilitaram que empresas pagassem taxas de uso da terra ou aluguéis, e, consequentemente, não conseguiram dar continuidade aos projetos de construção conforme planejado. Essa situação afetou seriamente o andamento dos investimentos, o desembolso de recursos e o desenvolvimento geral da região.

Os 8 projetos com problemas específicos incluem 1 projeto para o qual a empresa de consultoria está realizando a avaliação do terreno, que é o Hon Rom Hill; 2 projetos estão selecionando empresas de consultoria, que são o Royal Ruby Villa e o Ocean Valley; 2 projetos com problemas de planejamento, que são o Honey Beach e o Hoa Sen; 3 projetos que devem ser removidos da lista, que são o NDMREAL, o Tan Dai Duong e o De La Gi. Além disso, o superprojeto NovaWorld Phan Thiet, com quase 1.000 hectares de extensão, investido pela Delta-Valley Binh Thuan Company Limited (membro do Grupo Novaland), também vem enfrentando dificuldades para implementar a avaliação do terreno há muitos anos.

Antes da fusão, o Comitê Popular da província de Binh Thuan afirmou que havia dezenas de projetos cujos preços específicos dos terrenos ainda não haviam sido definidos. Esse atraso não só causava desperdício de recursos públicos, como também prejudicava o desenvolvimento local.

A questão se complica ainda mais devido às mudanças na legislação. Desde o Decreto 71/2024/ND-CP (regulamentação sobre preços de terrenos, em vigor a partir de 1º de agosto de 2024), o processo de avaliação de terrenos foi dividido em duas vertentes. Para projetos de arrendamento de terrenos com pagamentos anuais, a província pode aplicar o método do coeficiente K – ou seja, multiplicar o preço do terreno na tabela de preços pelo coeficiente de ajuste para obter um preço específico, um método mais simples e rápido. No entanto, projetos que optam pelo arrendamento de terrenos com pagamento único para todo o período do contrato devem aplicar métodos complexos, como excedente, comparação, renda, etc. Esses métodos exigem documentação legal completa, dados de mercado abrangentes e a contratação de uma consultoria externa.

Na verdade, existem poucas empresas de consultoria qualificadas para elaborar dossiês de avaliação conforme exigido. Muitas empresas de consultoria temem os riscos legais ou oferecem orçamentos elevados, o que dificulta a seleção. Mesmo quando uma empresa adequada é selecionada, o processo de preparação e avaliação dos dossiês ainda é demorado, pois envolve muitos departamentos e setores.

Lições de NovaWorld Phan Thiet

Um exemplo típico dessa situação é o projeto do Complexo Turístico Ocean Valley, no distrito de Tien Thanh, província de Lam Dong. O projeto, com o nome comercial NovaWorld Phan Thiet, possui diversas atrações turísticas em operação, algumas em construção e, segundo o planejamento, a conclusão total está prevista para o final de 2028. No entanto, a mudança na forma de uso do solo, de arrendamento anual para arrendamento único por todo o período, obrigou o projeto a aguardar a definição dos preços específicos dos terrenos para cumprir suas obrigações financeiras. A expectativa é que o projeto seja totalmente concluído até o final de 2028.

O projeto NovaWorld Phan Thiet possui uma área de mais de 986 hectares. Até o momento, o investidor já entregou mais de 1.300 unidades imobiliárias, de um total de mais de 8.000, a clientes.

O Sr. Nguyen Minh, Vice-Presidente do Comitê Popular da Província de Lam Dong, afirmou que, até o momento, as dificuldades e os problemas do projeto NovaWorld Phan Thiet foram basicamente resolvidos.

O Sr. Minh propôs que o Departamento de Finanças aconselhasse o Comitê Popular Provincial a estabelecer um Conselho para avaliar preços específicos de terrenos e um grupo de trabalho em julho de 2025.

Anteriormente, em 27 de junho de 2025, o projeto NovaWorld Phan Thiet recebeu autorização do Comitê Popular Provincial para alterar a forma de uso da terra para arrendamento único. Atualmente, o Departamento de Agricultura e Meio Ambiente está realizando o levantamento de custos e selecionando uma empresa de consultoria para determinar o preço específico da terra, como base para a cobrança do arrendamento único para este projeto.

Com relação à avaliação específica de terrenos para projetos no sudeste da província, o Sr. Nguyen Minh solicitou ao Departamento de Agricultura e Meio Ambiente que revise e sintetize urgentemente o conteúdo relacionado ao processo, aos procedimentos e às etapas que precisam ser implementadas de acordo com as normas legais. Em particular, é urgente solicitar aos departamentos, órgãos e localidades relevantes que forneçam a documentação necessária; e garantir a execução de todos os trabalhos relacionados à determinação dos preços específicos dos terrenos já definidos.

O Sr. Minh também solicitou que todo o trabalho fosse calculado e submetido ao Comitê Popular Provincial para aprovação da estimativa orçamentária do pacote de consultoria, a fim de determinar os preços específicos dos terrenos. Solicitou ainda que se contatasse de forma ativa e proativa as unidades para selecionar as empresas de consultoria e que se notificasse proativamente as unidades para participar da determinação dos preços dos terrenos para os projetos.

Não desperdice recursos de investimento.

Segundo o Comitê Popular da província de Lam Dong, nos últimos anos, a região sudeste da província teve mais de 40 projetos cujos preços dos terrenos não foram determinados, desperdiçando recursos de investimento e recursos sociais. Graças à determinação da localidade, até o momento, mais 21 projetos tiveram seus preços de terrenos calculados para o cumprimento das obrigações financeiras, servindo como base para a implementação das próximas etapas.

Fonte: https://baolamdong.vn/go-nut-that-dinh-gia-dat-vung-ven-bien-lam-dong-383974.html