Eliminar a obrigatoriedade de empresas que investem em projetos de habitação comercial destinarem 20% de seus terrenos à construção de moradias sociais não só facilita e agiliza a implementação dos projetos para os investidores, como também pode acelerar o objetivo do desenvolvimento de moradias sociais nas localidades.
A versão preliminar da Lei da Habitação alterada removeu essa disposição.
O Ministério da Construção emitiu recentemente um documento em resposta a uma petição de eleitores da província de Thai Nguyen referente à exigência de que projetos de habitação comercial e desenvolvimento urbano com área igual ou superior a 2 hectares em áreas urbanas especiais e do tipo I, ou igual ou superior a 5 hectares em áreas urbanas dos tipos II e III, destinem 20% da área total do terreno residencial, conforme planos diretores aprovados pelas autoridades competentes, onde a infraestrutura técnica já tenha sido construída, para a construção de habitações sociais.
Segundo os eleitores, com base nessa regulamentação, ao desenvolver planos detalhados para determinados projetos na área, as localidades devem destinar terrenos para a construção de habitações sociais. No entanto, pesquisas mostram que a demanda por habitações sociais em áreas urbanas (dentro das províncias) ainda é baixa, e uma parcela da população não tem condições de comprar ou alugar habitações sociais, o que leva ao desperdício de terrenos e a dificuldades na gestão dos terrenos destinados à construção de habitações sociais. Portanto, os eleitores propõem que seja solicitado ao Governo que revise o conteúdo do Decreto nº 49/2021/ND-CP, de 1º de abril de 2021, para torná-lo mais flexível na destinação de terrenos para a construção de habitações sociais, de acordo com a situação real das localidades.
Um projeto de habitação social para trabalhadores, composto por 1.040 apartamentos, está localizado no bairro de Thanh My Loi, na cidade de Thu Duc, cidade de Ho Chi Minh. Foto: QUOC ANH
A respeito dessa questão, o Ministério da Construção declarou que, no passado, estudou e avaliou uma série de deficiências e inadequações na implementação das políticas de desenvolvimento de habitação social, incluindo a regulamentação sobre a destinação de 20% do terreno para esse fim, conforme o Artigo 5º do Decreto Governamental nº 100/2015/ND-CP, de 20 de outubro de 2015. Isso serviu de base para a pesquisa, o desenvolvimento e a apresentação ao Governo do Decreto nº 49/2021/ND-CP, que altera e complementa alguns artigos do Decreto nº 100/2015/ND-CP, visando sanar algumas deficiências e inadequações dessa regulamentação.
Além dos problemas e obstáculos existentes nos regulamentos que foram alterados e complementados pelo Decreto sob a autoridade do Governo, para superar completamente os problemas e inadequações mencionados, também é necessário alterar a Lei da Habitação (sob a autoridade da Assembleia Nacional ).
Atualmente, o projeto de Lei da Habitação (alterado) foi submetido pelo Governo à 15ª Assembleia Nacional para comentários na 5ª sessão e espera-se que seja aprovado na 6ª sessão. De acordo com o Artigo 80 do projeto de Lei da Habitação (alterado), a obrigatoriedade de destinar 20% do terreno para construção de habitações sociais foi removida da exigência legal para investidores em projetos habitacionais comerciais e áreas urbanas; e acrescenta uma disposição que estabelece que a destinação de terrenos para o desenvolvimento de habitações sociais é de responsabilidade do Comitê Popular provincial. Especificamente, ao elaborar e aprovar o planejamento provincial, o planejamento de uso do solo, o planejamento de construção e o planejamento urbano, o Comitê Popular provincial deve destinar terrenos suficientes para o desenvolvimento de habitações sociais, de acordo com o programa e o plano de desenvolvimento habitacional aprovados.
Isso poderia reduzir os preços dos imóveis.
O Sr. Nguyen Hong Luong, Presidente do Conselho de Administração da Companhia Conjunta de Investimento e Desenvolvimento de Habitação Social da Cidade de Ho Chi Minh, acredita que a regulamentação anterior, que exigia que as empresas destinassem 20% de seus terrenos a projetos de habitação social, é impraticável. Ele argumenta que os custos de gestão, investimento e operação de habitações comerciais, apartamentos de alto padrão e até mesmo apartamentos de altíssimo padrão são significativamente maiores do que os de habitações sociais, tornando impossível combinar ambos os tipos de habitação em um único projeto.
Portanto, a exclusão dessa disposição na proposta de emenda à Lei da Habitação é razoável. Muitos incorporadores certamente optarão por pagar ao Estado para que este implemente seus projetos de forma proativa. Isso também fornecerá uma base para a implementação do plano aprovado pelo governo de construção de 1 milhão de unidades habitacionais sociais. Nesse caso, o custo de construção de moradias sociais para os consumidores poderá diminuir para cerca de 20 milhões de VND/m².
O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), também considerou bastante razoável a remoção, pelo Ministério da Construção, da regulamentação que exigia a destinação de 20% dos terrenos para a construção de habitações sociais. Contudo, ele sugeriu a inclusão de regulamentações que permitam aos investidores optar por construir habitações sociais dentro de projetos imobiliários comerciais, permutar terrenos por habitações sociais equivalentes ou pagar taxas de uso do solo ao Estado desde o início, para viabilizar a implementação proativa dos projetos. Isso evitaria confusão por parte das autoridades locais e órgãos competentes na concessão de licenças e na fiscalização dos projetos. Se essa escolha permanecer exclusivamente a cargo do Estado, a implementação dos projetos continuará sendo dificultada e prejudicada, como tem ocorrido no passado.
Atualmente, apenas alguns projetos de desenvolvimento urbano de médio porte, como os da Nam Long Investment Corporation, optam por construir habitações sociais. No entanto, projetos de alto padrão não podem ser implementados, então a maioria das construtoras opta por pagar ao governo. Com essa opção, o governo obtém uma receita adicional de 20%, em vez de pagar taxas de uso do solo como antes.
Proposta para desenvolver um projeto centralizado.
Em um relatório publicado recentemente sobre a implementação de projetos de habitação social na cidade de Ho Chi Minh entre 2016 e 2025, o Departamento de Planejamento e Arquitetura da cidade de Ho Chi Minh apontou abertamente que a exigência de que todos os projetos de construção de habitações comerciais em cidades de tipo III e superiores destinem 20% do terreno para a construção de habitação social não está de acordo com a realidade e não é viável, pois esse terreno não possui a área mínima necessária para investir em um bloco habitacional social independente que atenda aos padrões.
Por outro lado, o desenvolvimento de habitações sociais na forma de casas geminadas dentro de projetos de desenvolvimento urbano comercial (frequentemente em localizações privilegiadas) pode potencialmente levar a consequências negativas e injustiças. Se indivíduos de baixa renda se mudarem para unidades de habitação social dentro de projetos habitacionais comerciais de alto padrão ou ultra-alto padrão, o custo da administração do prédio e dos serviços essenciais, por si só, seria incompatível com sua renda.
Com base em deficiências práticas, o Departamento de Planejamento e Arquitetura da Cidade de Ho Chi Minh propôs que o Ministério da Construção estabeleça regulamentos específicos para a Cidade de Ho Chi Minh, uma área urbana especial com requisitos de gestão diferentes de muitas províncias e cidades com densidades de urbanização mais baixas.
O Departamento de Planejamento e Arquitetura propõe que o Ministério da Construção estude a possibilidade de permitir que um investidor com múltiplos projetos em andamento no mesmo distrito/condado troque áreas de terreno para construir habitações sociais concentradas em um único projeto, facilitando assim os negócios, a exploração e a operação do investidor; ou que implemente outras regulamentações e soluções relativas a políticas e mecanismos para atrair e incentivar o investimento em habitações sociais destinadas a trabalhadores e grupos de baixa renda.
Além disso, o Departamento de Planejamento e Arquitetura também recomendou que o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh designasse os Comitês Populares dos distritos e da cidade de Thu Duc, com base nas condições reais, necessidades e progresso da revisão e ajuste dos projetos de planejamento 1/2000 em suas localidades, para preparar documentos revisados de projetos de planejamento 1/2000, a fim de atualizar os projetos de habitação social e os projetos de desenvolvimento imobiliário comercial com habitação social que foram aprovados pelas autoridades competentes no planejamento detalhado, incorporando-os aos planos de zoneamento e alocando terrenos para a construção de habitação social de acordo com essa inclusão.
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