Remover obstáculos relacionados à legislação fundiária.

Um relatório resumido sobre as questões levantadas pelo Secretário-Geral da Assembleia Nacional, Bui Van Cuong, recentemente enviado aos delegados, avalia que o Governo tomou diversas medidas e emitiu inúmeros documentos para abordar as dificuldades neste mercado, como telegramas e diretrizes do Primeiro-Ministro instando ministérios e localidades a reestruturarem o mercado imobiliário. No entanto, este mercado, incluindo o mercado habitacional, ainda enfrenta dificuldades e entraves decorrentes de procedimentos legais, disponibilidade de terrenos e capital de investimento.

O pedido foi indeferido devido à falta de "terreno residencial".

Alguns procedimentos administrativos relacionados a investimentos são complexos e criam obstáculos; os segmentos de mercado permanecem desequilibrados; e o crédito para investimentos nesse mercado ainda apresenta muitos riscos. Devido a essas dificuldades, empresas do setor imobiliário têm que interromper projetos de investimento e construção, o que também cria dificuldades para empreiteiras, fornecedores de materiais e muitos outros setores. "Obstáculos legais relacionados a terrenos, como a determinação de preços, taxas de uso, desapropriação ou regulamentações sobre a seleção de investidores que se sobrepõem às normas de investimento, licitação e uso do solo... são grandes barreiras à recuperação e ao desenvolvimento do mercado imobiliário", avaliou o órgão de revisão.

Na cidade de Ho Chi Minh, além de mais de 100 projetos imobiliários que enfrentam obstáculos e que estão sendo estudados para resolução, o Departamento de Planejamento e Investimento informou recentemente ao Comitê Popular da cidade sobre o andamento da aprovação de políticas de investimento para projetos imobiliários na região.

Assim, dos 117 dossiês de projetos que solicitam aprovação de políticas de investimento e que esta agência está atualmente processando, 62 projetos não atendem às condições para serem investidores em um projeto de habitação comercial, pois não possuem terreno residencial ou não adquiriram a totalidade do terreno residencial, conforme estipulado na Lei de Habitação de 2014.

Portanto, o Departamento de Planejamento e Investimento recomendou que o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh não aprovasse o plano de investimento, pois este não atende às normas da Lei de Investimentos e da Lei de Habitação. Isso gerou preocupação entre as empresas do setor imobiliário, uma vez que pode paralisar a implementação do projeto.

A remoção de obstáculos legais facilitará a implementação de projetos imobiliários e impulsionará o desenvolvimento do mercado. (Foto: HOANG TRIEU)

Segundo Nguyen Nhat Khanh, mestre e professor da Faculdade de Direito da Universidade de Economia e Direito (Universidade Nacional do Vietnã, Cidade de Ho Chi Minh), do ponto de vista jurídico, a recusa em aprovar as políticas de investimento desses 62 projetos é totalmente adequada. No entanto, considerando a perspectiva econômica e a evolução do mercado imobiliário, essa decisão apresenta diversos aspectos que não são totalmente apropriados.

Isso porque a implementação de um projeto de habitação comercial exige que as empresas possuam um fundo de terrenos suficientemente grande, mas, na realidade, o número de projetos com 100% de terrenos residenciais ou uma parte de terrenos residenciais representa não mais do que 5% do número total de projetos de habitação comercial no mercado.

Portanto, as rigorosas regulamentações relativas aos tipos de uso do solo mencionadas acima criam muitas dificuldades para as empresas que propõem construir projetos de habitação social. Se esses obstáculos não forem removidos, centenas de bilhões de dongs investidos nesses projetos poderão ficar "presos", resultando em desperdício de capital investido e na incapacidade de solucionar o problema da oferta de moradias.

Para resolver os projetos mencionados, de acordo com Nguyen Nhat Khanh, mestre na área, são necessárias soluções tanto legais quanto gerenciais. Do ponto de vista legal, a Assembleia Nacional deve estudar e emendar prontamente as normas sobre uso do solo para a implementação de projetos de habitação social na Lei da Habitação, buscando não limitar o uso do solo apenas a áreas residenciais, como ocorre atualmente, mas garantindo a conformidade com o planejamento urbano e de construção local.

"Do ponto de vista da gestão, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh pode apoiar inicialmente os investidores desses 62 projetos organizando licitações de projetos de uso do solo para selecionar investidores que atendam às condições para implementar o projeto de habitação social (se vencerem a licitação, o Estado alocará ou arrendará terrenos para que eles implementem o projeto de habitação social) ou alterando a finalidade de habitação social para habitação social, de modo que não fiquem sujeitos às regulamentações de uso do solo", afirmou a Sra. Khanh.

Muitas regulamentações precisam ser alteradas.

Na carta oficial "Proposta de alteração do ponto b, cláusula 1, ponto a, cláusula 4 e cláusula 6 do Artigo 128 do projeto de Lei de Terras (alterado) para criar condições para que investidores concordem com a aquisição de direitos de uso da terra para tipos de terreno que estejam em conformidade com o planejamento para a implementação de projetos de habitação social", enviada à Assembleia Nacional, o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, propôs a alteração do ponto b, cláusula 1, ponto a, cláusula 4 e cláusula 6 do Artigo 128 do projeto de Lei de Terras (alterado) para criar condições para que empresas e investidores concordem com a aquisição de direitos de uso da terra ou direitos de uso da terra existentes para tipos de terreno que estejam em conformidade com o planejamento de uso da terra, planejamento urbano e planejamento de construção para a implementação de projetos de habitação social.

O Sr. Chau também salientou que a regulamentação no ponto b, cláusula 1, artigo 128 da proposta de alteração da Lei de Terras apenas permite acordos para a obtenção de direitos de uso da terra para terrenos residenciais, ou exige direitos de uso da terra já existentes para terrenos residenciais ou terrenos residenciais e outros tipos de terreno. Portanto, seu escopo é mais restrito do que as regulamentações atuais da Lei de Terras de 2013, não facilitando, assim, o acesso dos investidores à terra e não garantindo os direitos e interesses legítimos dos atuais usuários da terra.

Segundo o Sr. Chau, se este regulamento for aprovado, nos próximos 10 anos, os investidores não poderão mais "negociar a aquisição de direitos de uso da terra para fins residenciais e outros" para implementar projetos de habitação social e, portanto, nenhum investidor poderá atender à condição de "possuir direitos de uso da terra para fins residenciais e outros", conforme estipulado na Cláusula 6, Artigo 128 da proposta de alteração da Lei de Terras.

Em relação às dificuldades relacionadas a projetos habitacionais em construção, em um recente workshop sobre as propostas de emendas à Lei de Negócios Imobiliários, organizado pelo Comitê Econômico da Assembleia Nacional e pelo Ministério da Construção , o vice-presidente do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, Bui Xuan Cuong, afirmou que, na cidade, muitos problemas têm surgido na comercialização de projetos habitacionais em construção. Especificamente, as autoridades devem emitir aprovações por escrito para projetos que atendam às condições para a venda de imóveis na planta, o que gera muitas complicações, especialmente no que diz respeito à emissão de títulos de propriedade para compradores de imóveis comerciais, conforme previsto na Lei de Terras.

Segundo o Sr. Bui Xuan Cuong, a Cláusula 2, Artigo 25 do projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários (alterado) estipula que as condições para futuros projetos de habitação e construção devem incluir um dos seguintes tipos de documentos de uso do solo (decisão de alocação de terras, arrendamento de terras; contrato de arrendamento de terras; certificado de direitos de uso do solo; certificado de propriedade de habitação e direitos de uso do solo; certificado de direitos de uso do solo, propriedade de habitação e outros bens vinculados ao solo...).

Entretanto, de acordo com a atual Lei de Terras, os usuários de terras têm o direito de transferir, arrendar, subarrendar, doar, hipotecar e contribuir com os direitos de uso da terra como capital quando possuírem um certificado de uso da terra.

Nos casos em que os usuários de terras recebem prorrogação do prazo para o cumprimento de suas obrigações financeiras ou têm suas obrigações financeiras registradas como dívida, eles devem quitá-las antes de exercer seus direitos. Isso significa que, se um investidor recebe um terreno, mas não cumpre suas obrigações financeiras relativas às taxas de uso da terra, ele não pode exercer os direitos de usuário da terra previstos na legislação fundiária, incluindo o direito de transferir os direitos de uso da terra.

Portanto, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh propõe que a comissão de redação pesquise e ajuste o conteúdo referente às condições fundiárias para o procedimento de aprovação de projetos habitacionais e de construção em andamento para fins comerciais, de modo a estipular que "o investidor deve ter cumprido todas as obrigações financeiras e possuir um certificado de direito de uso do solo". Isso visa limitar a ocorrência de problemas legais nas etapas subsequentes, especialmente na emissão de certificados aos moradores.

Permite ajustes no planejamento após a transferência de propriedade.

O vice-presidente do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, Bui Xuan Cuong, declarou que o projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários, que estipula que o princípio para a transferência de projetos imobiliários — de que a transferência de todo ou parte de um projeto deve garantir que os objetivos e o planejamento do projeto permaneçam inalterados — é "desfavorável". Ele argumentou que muitos investidores, após adquirirem um projeto, precisam fazer ajustes no planejamento para melhorá-lo. Segundo Bui Xuan Cuong, os ajustes visam otimizar o projeto, aumentando o coeficiente de aproveitamento do solo e cumprindo a Lei de Planejamento Urbano. Os investidores fazem ajustes de acordo com as normas, incorrendo em obrigações financeiras adicionais. O Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh propôs a alteração dessa norma para evitar conflitos com a Lei de Planejamento Urbano durante a implementação, uma vez que ela impactaria negativamente o andamento do projeto após a aquisição.

Seminário "Removendo Obstáculos Legais para Imóveis"

No dia 9 de novembro, o jornal Nguoi Lao Dong organizou um seminário intitulado "Removendo Obstáculos Legais para o Mercado Imobiliário" para ouvir e coletar opiniões dos participantes, buscando soluções para eliminar entraves, destravar o fluxo do mercado imobiliário e promover um crescimento econômico estável e sustentável.

(*) Ver jornal Nguoi Lao Dong, edição de 8 de novembro.

Fonte: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm