Problemas de direito fundiário

O relatório resumido sobre as questões da interpelação enviado recentemente pelo Secretário-Geral da Assembleia Nacional, Bui Van Cuong, aos delegados avaliou que o Governo tomou diversas medidas e emitiu diversos documentos para solucionar as dificuldades deste mercado, como telegramas e documentos instando o Primeiro-Ministro a solicitar aos ministérios e municípios a reestruturação do mercado imobiliário. No entanto, este mercado, incluindo o imobiliário, ainda enfrenta dificuldades e congestionamentos devido a procedimentos legais, fundos de investimento e capital de investimento.

Não aprovado por falta de "terrenos residenciais"

Alguns procedimentos administrativos para investimentos são complexos e causam obstáculos, os segmentos de mercado ainda são distorcidos e o capital de crédito investido nesse mercado ainda apresenta muitos riscos potenciais. Devido às dificuldades, as empresas imobiliárias precisam interromper seus investimentos e projetos de construção, o que também causa dificuldades para empreiteiras, fornecedores de materiais e muitos outros setores. "Problemas jurídicos relacionados a terrenos, como a determinação de preços de terrenos, taxas de uso do solo, liberação de terrenos ou regulamentações sobre seleção de investidores que se sobrepõem às regulamentações sobre investimento, licitação, terrenos... são grandes obstáculos para a recuperação e o desenvolvimento do mercado imobiliário", avaliou a agência de avaliação.

Na Cidade de Ho Chi Minh, além de mais de 100 projetos imobiliários enfrentando dificuldades que foram e estão sendo estudadas para resolução, o Departamento de Planejamento e Investimento relatou recentemente ao Comitê Popular da Cidade sobre a implementação de aprovações de investimentos para projetos imobiliários na área.

Assim, dos 117 dossiês de projetos solicitando aprovação de políticas de investimento que esta agência está tratando, 62 projetos não atendem às condições para serem investidores de projetos de habitação comercial (NƠTM) porque não possuem terrenos residenciais ou não recebem a transferência de todos os terrenos residenciais de acordo com as disposições da Lei de Habitação de 2014.

Portanto, o Departamento de Planejamento e Investimento recomendou que o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh não aprovasse a política de investimento, pois ela não atende às disposições da Lei de Investimentos e da Lei de Habitação. Isso preocupa as empresas imobiliárias, pois pode causar o bloqueio do processo de implementação do projeto.

A remoção de obstáculos legais ajudará na implementação tranquila de projetos imobiliários, promovendo o desenvolvimento do mercado. Foto: HOANG TRIEU

Segundo o Mestre Nguyen Nhat Khanh, professor da Faculdade de Direito da Universidade de Economia e Direito (VNU-HCM), do ponto de vista jurídico, não aprovar a política de investimento desses 62 projetos é perfeitamente adequado. No entanto, do ponto de vista econômico e do desenvolvimento do mercado imobiliário, isso apresenta muitos pontos que não são realmente adequados.

Porque para implementar um Novo Projeto Rural, as empresas devem ter um fundo de terras suficientemente grande, mas na realidade, o número de projetos com 100% de terras residenciais ou parte de terras residenciais representa não mais do que 5% do número total de Novos Projetos Rurais no mercado.

Portanto, as rígidas regulamentações sobre o uso do solo mencionadas acima causam muitas dificuldades quando as empresas propõem construir projetos NƠTM. Se não encontrarmos uma maneira de solucioná-las, centenas de milhares de bilhões de VND investidos na implementação desses projetos podem ficar "presos", causando desperdício de capital de investimento e não resolvendo o problema da oferta de moradias.

Para resolver os projetos mencionados, segundo o Mestre Nguyen Nhat Khanh, são necessárias soluções jurídicas e de gestão. Do ponto de vista jurídico, a Assembleia Nacional precisa estudar e alterar em breve os regulamentos sobre formas de uso do solo para implementar os projetos NƠTM na Lei de Habitação, no sentido de não limitar as formas de uso do solo para projetos em vez de apenas terrenos residenciais, como atualmente, mas garantir a conformidade com o planejamento local de uso do solo e o planejamento de construção.

"Do ponto de vista da gestão, no futuro imediato, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh pode dar suporte aos investidores desses 62 projetos por meio da organização de licitações para projetos que utilizem terras para selecionar investidores que atendam às condições para implementar o projeto NƠTM (ao vencer a licitação, o Estado alocará ou arrendará terras para implementar o projeto NƠTM) ou converter a finalidade do projeto NƠTM para habitação social, de modo a não ficar limitado pela forma de uso da terra" - expressou o Mestre Khanh.

Muitas regulamentações precisam ser revisadas

No despacho oficial "Propondo alterar o Ponto b, Cláusula 1, Ponto a, Cláusula 4 e Cláusula 6, Artigo 128 do projeto de Lei de Terras (alterado) para criar condições para investidores negociarem o recebimento de direitos de uso da terra para tipos de terra de acordo com o planejamento para implementar Novos projetos de Desenvolvimento Rural" enviado à Assembleia Nacional, o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, propôs alterar o Ponto b, Cláusula 1, Ponto a, Cláusula 4 e Cláusula 6, Artigo 128 do projeto de Lei de Terras (alterado) para criar condições para empresas e investidores negociarem o recebimento de direitos de uso da terra ou a posse de direitos de uso da terra para tipos de terra ou a posse de direitos de uso da terra de acordo com o planejamento do uso da terra, planejamento urbano e planejamento de construção para implementar Novos projetos de Desenvolvimento Rural.

O Sr. Chau também destacou que a regulamentação no Ponto b, Cláusula 1, Artigo 128 do projeto de Lei de Terras (alterado) permite apenas acordos sobre o recebimento do direito de uso de terrenos residenciais ou deve ter o direito de uso de terrenos residenciais ou terrenos residenciais e outros terrenos, portanto, tem um conteúdo mais restrito do que as regulamentações atuais na Lei de Terras de 2013, não criando, portanto, condições favoráveis ​​para investidores acessarem terrenos, não garantindo os direitos e interesses legais e legítimos das pessoas que usam os terrenos.

De acordo com o Sr. Chau, se essa regulamentação for aprovada, nos próximos 10 anos, os investidores não poderão mais "concordar em receber o direito de uso de terras residenciais e outras terras" para implementar o projeto de Novo Desenvolvimento Rural, portanto não haverá nenhum caso em que qualquer investidor atenda à condição de "ter o direito de uso de terras residenciais e outras terras", conforme prescrito na Cláusula 6, Artigo 128 do projeto de Lei de Terras (alterado).

Em relação aos problemas com o futuro da habitação, no workshop para apresentar comentários sobre o Projeto de Lei de Negócios Imobiliários (alterado), recentemente organizado pelo Comitê Econômico da Assembleia Nacional e pelo Ministério da Construção , o vice-presidente do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, Bui Xuan Cuong, afirmou que, na cidade, a construção de moradias comerciais tem enfrentado muitos problemas. Portanto, a autoridade competente deve ter um documento que aprove o projeto que a elegibilidade para a venda de futuras moradias, o que acarreta muitas consequências, especialmente a emissão de certificados de propriedade para compradores NƠTM, ao se referir às disposições da Lei de Terras.

De acordo com o Sr. Bui Xuan Cuong, a Cláusula 2, Artigo 25 do projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários (alterado) estipula condições para que casas e obras de construção formadas no futuro tenham um dos seguintes tipos de documentos de uso do solo (decisão de alocação de terras, arrendamento de terras; contrato de arrendamento de terras; certificado de direito de uso do solo; certificado de propriedade da casa e direito de uso do solo; certificado de direito de uso do solo, propriedade da casa e outros ativos vinculados ao terreno...).

Enquanto isso, de acordo com a atual Lei de Terras, os usuários da terra estão autorizados a transferir, arrendar, subarrendar, doar, hipotecar e contribuir com capital para direitos de uso da terra quando tiverem um certificado.

Caso o usuário do terreno possa atrasar o cumprimento de obrigações financeiras ou contrair obrigações financeiras, ele deverá cumpri-las antes de exercer os direitos. Ou seja, caso o investidor receba terras, mas não cumpra as obrigações financeiras relativas às taxas de uso do solo, ele não poderá exercer os direitos de usuário do terreno de acordo com as disposições da legislação fundiária, incluindo o direito de transferir direitos de uso do solo.

Portanto, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh recomenda que o comitê de redação estude e ajuste o conteúdo sobre as condições do terreno para o procedimento de aprovação de futuras obras de habitação e construção a serem implementadas, uma vez que "o investidor cumpriu as obrigações financeiras e possui um certificado de direito de uso do solo". Isso visa limitar a ocorrência de problemas legais na próxima etapa, especialmente na emissão de certificados para as pessoas.

Permitir ajuste de planejamento após transferência

O vice-presidente do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, Bui Xuan Cuong, afirmou que o projeto de Lei de Negócios Imobiliários estipula que o princípio da transferência de projetos imobiliários é que a transferência total ou parcial do projeto deve garantir que os objetivos e o planejamento do projeto não sejam alterados, o que "não é favorável" porque muitos investidores, após receberem o projeto, precisam ajustar o planejamento para melhorá-lo. Segundo o Sr. Bui Xuan Cuong, o ajuste do projeto visa otimizá-lo e a chave final é aumentar o coeficiente de uso do solo e cumprir as disposições da Lei de Planejamento Urbano. Os investidores se ajustam de acordo com os regulamentos e incorrem em obrigações financeiras adicionais. O Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh propôs a revisão deste regulamento para que não entre em conflito com as disposições da Lei de Planejamento Urbano durante o processo de implementação, caso contrário, afetará o processo de implementação após receber a transferência do projeto.

Seminário "Removendo obstáculos legais ao mercado imobiliário"

Em 9 de novembro, o Jornal Nguoi Lao Dong organizou um seminário "Resolvendo obstáculos legais para o mercado imobiliário" para ouvir e absorver as opiniões dos convidados, encontrando assim soluções para remover gargalos, desobstruir o fluxo do mercado imobiliário e promover um crescimento econômico estável e sustentável...

(*) Veja o jornal Lao Dong da edição de 8 de novembro

Fonte: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm