Dificuldades para a habitação social.

Hanói e Cidade de Ho Chi Minh viram milhares de pessoas competindo por moradias sociais, mas algumas localidades estão enfrentando vendas lentas, chegando a correr o risco de excesso de oferta.

O programa de habitação social está a ganhar impulso, com a perspetiva de atingir a meta de 1 milhão de unidades antes do prazo previsto. No entanto, o paradoxo da elevada procura em algumas zonas e das vendas lentas noutras já começou a surgir. Foto: Ngoc Mai/Tien Phong.

Após anos sendo considerado um gargalo no mercado imobiliário, o programa de desenvolvimento de habitação social está passando por mudanças positivas. Uma série de obstáculos relacionados a procedimentos de investimento, alocação de terrenos, desapropriação e seleção de investidores foram removidos, criando impulso para a aceleração da oferta de novas unidades em todo o país.

Projetos de habitação social estão surgindo como cogumelos.

Segundo o Ministério da Construção , existem atualmente 781 projetos de habitação social em andamento em todo o país, totalizando aproximadamente 720.055 unidades. O governo estima que, se o ritmo atual for mantido, a meta de concluir 1 milhão de unidades de habitação social poderá ser alcançada já em 2028, cerca de dois anos antes do previsto inicialmente.

Essas mudanças na oferta estão ocorrendo em um contexto de demanda elevada e contínua por moradias acessíveis nas principais cidades, com milhares de pessoas competindo pela oportunidade de comprar em diversos projetos de habitação social.

No início deste ano, mais de 12.000 pessoas se inscreveram para comprar moradias sociais no projeto Ly Thuong Kiet, na cidade de Ho Chi Minh. No entanto, apenas cerca de 750 apartamentos foram colocados à venda. Notavelmente, cerca de metade das unidades habitacionais foi destinada a grupos prioritários. Das unidades restantes, a maioria foi reservada para grupos cujas terras foram desapropriadas para projetos financiados pelo Estado. Isso significa que o número real de apartamentos disponíveis para os grupos elegíveis é pouco mais de 100.

Em Hanói , mais de 3.600 pedidos foram submetidos para o cadastro de compra, aluguel e arrendamento com opção de compra de moradias sociais no projeto na comuna de Thien Loc (antigo distrito de Dong Anh), enquanto a oferta é de apenas 929 unidades.

No início do ano passado, milhares de moradores de Hanói levaram cadeiras de plástico, comida e bebidas e passaram a noite em fila em frente a um conjunto habitacional social em Dong Anh para entregar suas solicitações.

Nos últimos seis meses, muitos projetos de habitação social lançados em Hanói registraram números de inscrições muitas vezes superiores ao número de apartamentos disponíveis.

O apelo deste segmento não é difícil de explicar. Enquanto os preços dos apartamentos comerciais em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh estabelecem constantemente novos patamares, com muitos projetos ultrapassando 100 milhões de VND/m², ou até mais, o preço da habitação social representa apenas cerca de 25 a 30% desse valor. A habitação social tornou-se, portanto, praticamente a única opção para muitos trabalhadores e pessoas de renda média nas grandes cidades.

Ainda existe um problema de unidades habitacionais sociais não vendidas.

O rápido aumento da oferta é um sinal positivo. No entanto, a capacidade de absorção do mercado é desigual entre regiões e projetos, criando novos paradoxos no segmento de habitação social.

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Mesmo em grandes cidades como Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, onde muitos projetos são constantemente sobrecarregados com pedidos, alguns projetos de habitação social ainda enfrentam o desafio de vender suas unidades.

Por exemplo, o projeto THT New City (também conhecido como Bright City ou AZ Thăng Long), na zona oeste de Hanói, ainda não vendeu todos os seus apartamentos após mais de 10 anos de desenvolvimento. Na zona sul, o projeto habitacional social Thanh Tan, no bairro de Di An, não só enfrenta atrasos na entrega dos apartamentos a muitos clientes que pagaram há anos, como também tem dificuldades em encontrar compradores nos lançamentos de vendas mais recentes.

A oferta de habitação social está aumentando rapidamente graças à remoção de obstáculos nas políticas, mas alguns projetos estão enfrentando pressão para serem vendidos. Foto: Duy Hieu.

As vendas também estão lentas em algumas localidades como Lao Cai, Gia Lai e Bac Ninh , consideradas o polo industrial do Norte.

O Sr. Nguyen Anh Que, Presidente do Grupo G6, acredita que o mercado está entrando em uma nova fase, visto que os procedimentos para o desenvolvimento de habitações sociais melhoraram significativamente.

Segundo ele, o tempo necessário para implementar projetos de investimento, que antes levava de 2 a 4 anos, foi reduzido para aproximadamente 3 a 12 meses. Muitos procedimentos relacionados à desapropriação e regularização de terrenos também foram significativamente agilizados.

No entanto, a pressão do excesso de oferta está presente em algumas localidades. O presidente do Grupo G6 citou o exemplo de Lao Cai, onde muitos empreendimentos estão vendendo lentamente. Em Gia Lai (uma área que antes pertencia à província de Binh Dinh), um projeto de habitação social próximo a uma zona industrial lançou quase 400 unidades em março, mas vendeu apenas 17 até o momento. Da mesma forma, em Bac Ninh, diversos empreendimentos de grande escala com milhares de apartamentos também enfrentam dificuldades para encontrar compradores.

Segundo o Sr. Que, a razão reside no fato de muitas localidades estarem implementando projetos de habitação social de acordo com metas preestabelecidas, sem avaliar completamente as necessidades reais. Em particular, o desenvolvimento de habitações sociais em torno de zonas industriais pode representar riscos se o foco principal for a venda para os trabalhadores.

Segundo ele, a força de trabalho nas zonas industriais é atualmente muito móvel, com trabalho sazonal, e nem todos têm necessidade de se fixar permanentemente no seu local de trabalho.

"Vender moradias para trabalhadores é um modelo muito arriscado. Se o Estado investisse em alugá-las a preços baixos, poderia ser mais eficaz. Mas permitir que empresas privadas construam moradias sociais para vender aos trabalhadores não é tão simples quanto muitas pessoas pensam", disse ele.

Além da questão da oferta e da procura, o presidente do Grupo G6 acredita que algumas regulamentações atuais também revelam limitações.

Segundo ele, a habitação social foi inicialmente concebida para moradores urbanos de baixa renda. No entanto, a maioria dos projetos atuais está sendo implementada em áreas suburbanas ou perto de zonas industriais.

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"A legislação atual não define o que são pessoas de baixa renda em áreas rurais. Isso significa que muitas pessoas da região com necessidades reais não têm direito a comprar moradias sociais", disse ele.

O Sr. Que propôs que o Presidente do Comitê Popular Provincial receba a autoridade para determinar o limite de renda para a compra de moradias sociais, em vez de aplicar uma taxa única em todo o país. Segundo ele, o nível de renda considerado baixo em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh pode ser muito diferente daquele em áreas montanhosas ou rurais, e mesmo dentro da mesma província, os limites podem variar. Portanto, ele acredita que aplicar um teto de renda único para a compra de moradias sociais em todas as 34 províncias e cidades pela agência estatal de gestão é irrazoável.

Fonte: https://znews.vn/kho-cho-nha-o-xa-hoi-post1657275.html