Ativando novos espaços para o mercado imobiliário

No contexto do Vietnã, que promove a simplificação do aparato e a otimização dos recursos de desenvolvimento, a política de fusão de unidades administrativas provinciais está atraindo a atenção de investidores, especialmente no setor imobiliário.

Prédios de apartamentos ao longo da linha 1 do metrô e da Avenida Vo Nguyen Giap, Cidade de Thu Duc. Foto: Hong Dat/VNA

Não se trata apenas de uma reforma de fronteiras, mas também abre oportunidades estratégicas para formar zonas econômicas de larga escala, criando um forte "impulso" para imóveis residenciais e industriais.

De acordo com a Vietcombank Securities Company Limited (VCBS), a fusão de províncias e cidades trará claros efeitos positivos a longo prazo. Especificamente, a expansão da escala econômica, aliada a um aparato de gestão simplificado e um orçamento mais centralizado, ajudará as províncias fundidas a serem mais proativas no planejamento, no desenvolvimento de infraestrutura e na orientação de setores econômicos importantes.

Muitas províncias e cidades após a fusão possuirão simultaneamente mar, planícies e montanhas, criando condições ideais para um desenvolvimento abrangente, desde o comércio e a indústria até o turismo .

Normalmente, a fusão da Cidade de Ho Chi Minh com Binh Duong e Ba Ria - Vung Tau criará uma região econômica dinâmica no Sul, com a força combinada de áreas urbanas, industriais, logística e turismo.

No Norte, a fusão de Ha Nam-Nam Dinh-Ninh Binh se tornará um novo polo de desenvolvimento com três pilares: Indústria, Turismo e Urbanismo. Já Da Nang-Quang Nam expandirá o espaço de desenvolvimento para a área urbana central de Da Nang, aproveitando mecanismos especiais e a possibilidade de formar uma Zona de Livre Comércio.

Imediatamente após o anúncio das informações sobre o plano de fusão, o mercado imobiliário em muitas áreas registrou entusiasmo, especialmente no segmento de terrenos, segmento sensível às expectativas de investimento e especulação.

No entanto, de acordo com a VCBS, essa onda esfriou rapidamente em algumas localidades, mostrando que os investidores se tornaram mais cautelosos e não seguem mais as expectativas de curto prazo emocionalmente.

A longo prazo, os valores imobiliários só melhorarão verdadeiramente quando a infraestrutura, os serviços públicos, as necessidades residenciais e as atividades econômicas se desenvolverem em sincronia. A VCBS observa que a diferenciação é inevitável: nem todas as províncias se beneficiarão igualmente após a fusão, mas isso também depende de seu potencial inerente, capacidade de coordenação orçamentária e velocidade de implantação da infraestrutura.

Notavelmente, províncias com fundações mais fracas geralmente se beneficiam mais da tendência de consolidação, graças ao acesso a maiores fontes de orçamento, fluxos de capital de investimento e experiência de gestão de províncias mais fortes.

Enquanto isso, com as províncias tendo potencial igual, a área escolhida como centro administrativo será a prioridade para investimento - criando uma clara vantagem no mercado imobiliário.

O Parque Industrial Vinh Loc 2 (distrito de Ben Luc, província de Long An) está localizado ao lado do distrito de Binh Chanh, na Cidade de Ho Chi Minh. Long An é a província que mais atrai investimentos industriais no Delta do Mekong. Foto: Hong Dat/VNA

Além do mercado imobiliário, o setor imobiliário industrial é claramente beneficiado por essa política. De acordo com a VCBS, após a fusão, o índice de parques industriais será calculado para toda a região, ajudando a criar espaço flexível para expansão ou reestruturação de parques industriais de acordo com as necessidades reais. Isso é especialmente significativo para localidades que atraem forte investimento estrangeiro direto (IED), como a Cidade de Ho Chi Minh ou Binh Duong – onde os investidores internacionais sempre exigem consistência, transparência e boa infraestrutura.

Um destaque é a possibilidade de formação de megacidades e zonas industriais. Em primeiro lugar, quando não houver mais competição para atrair IED entre províncias vizinhas, o planejamento do desenvolvimento industrial será sincronizado e evitará sobreposições. Em segundo lugar, a consolidação ajuda a melhorar a coordenação da infraestrutura, especialmente conectando tráfego, logística e portos marítimos – fatores-chave nas cadeias de suprimentos modernas.

O Sr. Thomas Rooney, vice-diretor do Departamento de Consultoria Industrial da Savills Hanoi, avaliou que a fusão, se acompanhada por investimentos sincronizados em sistemas de infraestrutura inter-regionais, como estradas cinturões, portos marítimos, aeroportos e infraestrutura digital, ajudará os parques industriais a escapar dos limites administrativos.

De acordo com o Sr. Thomas Rooney, isso facilitará o acesso das empresas a uma força de trabalho mais ampla, otimizará os custos operacionais e promoverá a tendência de abandono dos mercados industriais tradicionais, que são limitados por recursos fundiários e altos custos de investimento.

Segundo o Sr. Thomas Rooney, novas localidades com terras abundantes e baratas e infraestrutura aprimorada terão a oportunidade de se tornar novos centros industriais do país. No entanto, o Sr. Thomas Rooney enfatizou que o período de transição – previsto para durar de dois a três anos – será muito importante. As empresas precisam acessar informações proativamente, construir relacionamentos com o novo governo e ajustar os planos de uso do solo com flexibilidade.

Para os reguladores, a chave é a comunicação transparente, o diálogo aberto e o estabelecimento de mecanismos de suporte adequados, especialmente para pequenas e médias empresas.

A área residencial de Dong Oi, no bairro de Ninh My, na cidade de Hoa Lu (Ninh Binh), teve seus direitos de uso da terra leiloados no final de 2024 e atualmente possui muitas transações imobiliárias. Foto: Duc Phuong/VNA

Do ponto de vista do mercado, o Sr. Nguyen Quoc Anh, vice-diretor geral da Batdongsan.com.vn, disse que o plano de arranjo de limites administrativos impactou claramente o sentimento dos investidores desde o início de 2025. De acordo com o Sr. Nguyen Quoc Anh, as expectativas de desenvolvimento de infraestrutura, custos de gestão otimizados e políticas de conectividade regional criarão um novo impulso para o mercado imobiliário em localidades relacionadas.

“Os investidores precisam evitar a mentalidade de "surfar" no curto prazo, mas devem confiar na análise de dados, na avaliação da capacidade de desenvolvimento socioeconômico e na infraestrutura real para minimizar os riscos”, recomendou o Sr. Quoc Anh.

De acordo com a Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), informações sobre o arranjo proposto de províncias e cidades podem aumentar a liquidez em algumas localidades, especialmente em áreas com planejamento de infraestrutura claro. No entanto, a VARS também destacou o fenômeno de "pegar a onda do mercado" emocionalmente por muitos investidores, com base na psicologia do FOMO (medo de perder algo) em vez de análises práticas.

Em particular, o ajuste dos preços dos terrenos, juntamente com a expectativa de aumentos "óbvios" de preços, fez com que algumas áreas tivessem seus preços aumentados em relação ao seu valor real. Enquanto isso, especialistas enfatizam que apenas áreas com base em desenvolvimento sincronizado em infraestrutura, planejamento e aspectos socioeconômicos têm potencial para aumentos de preços sustentáveis.

A definição de limites administrativos, se implementada de forma sistemática e vinculada ao desenvolvimento de infraestrutura, abrirá um novo espaço de desenvolvimento para o mercado imobiliário vietnamita, tanto industrial quanto residencial. No entanto, oportunidades sempre andam de mãos dadas com riscos. Quando o mercado está sendo "ativado" por expectativas, cautela, análise de dados e visão de longo prazo são as "chaves" para que os investidores não apenas antecipem tendências, mas também mantenham um crescimento sustentável.

De acordo com a VNA

Fonte: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/kich-hoat-khong-gian-moi-cho-bat-dong-san/20250623091217878