Prevenção oportuna da inflação dos preços da habitação e da terra

No contexto do mercado imobiliário em muitas localidades, que ainda está em baixa, o recente aumento acentuado nos preços de apartamentos e terrenos no mercado de Hanói e em algumas províncias e cidades do norte surpreendeu os investidores. No entanto, quando o vencedor do leilão de um terreno avaliado em mais de 100 milhões de VND/m² em Thanh Oai (Hanói) desistiu do depósito, muitas pessoas perceberam que se tratava de uma manobra de especuladores.

Controle a compra e revenda múltiplas vezes

Em documento enviado às localidades na semana passada, o Ministério da Construção afirmou que o mercado imobiliário tem se desenvolvido recentemente em uma trajetória insustentável e apresenta muitos riscos potenciais. Notavelmente, alguns investidores e corretores têm espalhado boatos, comprado e vendido imóveis, causando confusão de informações, a fim de aumentar os preços dos imóveis com fins lucrativos.

O documento do ministério mencionou os leilões de terrenos que causaram comoção na opinião pública nos subúrbios de Hanói. Segundo a agência, os preços recordes, muitas vezes superiores aos preços iniciais, afetaram o desenvolvimento socioeconômico e o desenvolvimento saudável do mercado imobiliário.

Para evitar a situação acima, o Ministério da Construção solicitou aos Comitês Populares das províncias e cidades administradas pelo governo central que se concentrassem na implementação de diversas tarefas, incluindo a verificação e revisão das atividades imobiliárias de empresas, investidores, pregões e corretores locais. Além disso, as autoridades precisam controlar a compra e venda de imóveis com frequência, especialmente em áreas, projetos e prédios de apartamentos com aumentos de preços incomuns; inspecionar, verificar e tomar medidas para corrigir atos de inflação de preços, manipulação de preços, especulação e lidar com violações da legislação fundiária, da legislação imobiliária e leis relacionadas.

Assim que o Ministério da Construção emitiu um lembrete por escrito, o Comitê Popular da província de Khanh Hoa emitiu o Despacho Oficial nº 9648 designando agências relevantes para revisar a organização de leilões de direitos de uso da terra na área para garantir a conformidade com a lei, publicidade e transparência; detectar prontamente e lidar rigorosamente com violações de regulamentações legais em leilões de direitos de uso da terra, especialmente atos de conluio para manipular o mercado, inflar preços para criar um mercado prejudicial, não fiel à realidade para fins de lucro...

De acordo com o Sr. Tran Hoa Nam, vice-presidente do Comitê Popular Provincial de Khanh Hoa, para estabilizar o mercado imobiliário local, a localidade continuará a promover o desenvolvimento de moradias sociais, implementará efetivamente o projeto "Investimento na construção de pelo menos um milhão de apartamentos de moradias sociais para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais no período de 2021 a 2030" e implementará efetivamente o "programa de crédito de 120.000 bilhões de VND".

Enquanto isso, o Sr. Le Quoc Thanh, Diretor Adjunto do Departamento de Finanças da Província de Khanh Hoa, disse que, em 2025, a província leiloará 41 casas e terrenos. Trata-se de terrenos administrados pelo Fundo de Investimento em Desenvolvimento e pelo Departamento de Gestão Urbana da cidade de Ninh Hoa para gerar receita e complementar os recursos de desenvolvimento.

Além disso, a província de Khanh Hoa também está se concentrando na conclusão dos planos de zoneamento (escala 1/2.000) em três áreas importantes: a Zona Econômica de Van Phong (parte do distrito de Van Ninh e da cidade de Ninh Hoa), a cidade de Nha Trang e a nova área urbana de Cam Lam. Quando o plano estiver concluído, novos projetos poderão ser licitados e leiloados.

Muitas corretoras surgiram para vender terrenos a preços de leilão em bairros suburbanos de Hanói. Foto: THUY LINH

Aumento do depósito e multas pesadas

Da perspectiva de um especialista do setor, o Sr. Le Dinh Chung, Diretor Geral da SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanói), disse que, para evitar comportamento especulativo e "inflação de preços", o Estado precisa redefinir uma estrutura adequada de preços de terrenos. Atualmente, a estrutura de preços de terrenos em leilões é menor que o preço de mercado.

Além disso, o valor do depósito deve ser aumentado para um patamar mais alto, que pode representar de 10% a 20% do valor do terreno a ser leiloado, a fim de minimizar a especulação e a inflação dos preços por parte dos investidores. Em particular, para indivíduos que vencem o leilão, mas não compram, o Sr. Chung recomenda reduzir sua pontuação de crédito ou não permitir que participem de outros leilões de terrenos. "Gerenciar o preço e o método de leilão é necessário", enfatizou o Sr. Chung.

Segundo o Dr. Chau Hoang Than, Chefe do Departamento de Direito Administrativo da Faculdade de Direito da Universidade Can Tho, para que os leilões de direitos de uso da terra sejam mais eficazes, a decisão de leiloar terras deve ser tomada de forma consistente pelo Comitê Popular provincial. É necessário revisar e determinar a quantidade e a localização dos lotes e terrenos; é necessário desenvolver um plano de leilão adequado para evitar o "gotejamento" que pode levar à escassez. É necessário revisar, organizar e anunciar a lista de lotes e terrenos para leilão efetivo. Em particular, o leilão deve evitar o excesso de mercadorias quando anunciado em massa.

"Não podemos concluir precipitadamente que os resultados do leilão são muitas vezes superiores ao preço inicial, como o leilão de terras no distrito de Hoai Duc, em Hanói, que é instável, mas há claramente uma inflação de preços na região. Quanto ao preço inicial ter sido definido muito baixo, ele pode não refletir o verdadeiro preço de mercado no momento do leilão", comentou o Dr. Chau Hoang Than.

Do ponto de vista jurídico, o advogado Nguyen Phuong Lien, do escritório de advocacia SENLAW, sugeriu que, para evitar a inflação de preços e a instabilidade do mercado, é necessário definir um preço inicial consistente com o preço de mercado. O preço inicial é a base para o cálculo do depósito, e se o vencedor do leilão não pagar ou não pagar o valor total do preço vencedor do leilão, o depósito não será devolvido.

Segundo o advogado Lien, embora o Decreto 10/2023/ND-CP tenha estipulado o aumento do valor da caução para participação em leilões de terrenos para 20% do valor do terreno, a área do terreno é calculada de acordo com o preço inicial do leilão (quatro vezes maior do que antes), mas, como o preço inicial é baixo, isso não é eficaz. "Se o preço inicial for mantido baixo, a taxa de caução deve ser aumentada para mais de 20%, pois os participantes do leilão devem estar financeiramente preparados.

Além disso, outra solução seria aumentar a multa administrativa pela não assinatura de um contrato de compra e venda de ativos leiloados (perda de depósito). Atualmente, esse ato está sujeito apenas a uma multa de 7 milhões a 10 milhões de VND para pessoas físicas (de acordo com a alínea c, cláusula 1, artigo 23, do Decreto 82/2020/ND-CP) - sugeriu a Sra. Lien.

Enquanto isso, o Dr. Ho Quoc Tuan, Professor e Diretor do programa de Mestrado em Finanças e Contabilidade da Universidade de Bristol, Reino Unido, citou a experiência internacional que demonstra que a única ferramenta para estabilizar o mercado imobiliário é criar um imposto razoável, com base no princípio de que os lucros no setor imobiliário são iguais apenas aos lucros na comercialização de bens e na prestação de serviços. A partir daí, é possível evitar a inflação de preços ou os preços virtuais.

Um ponto de venda de terras próximo aos lotes leiloados nos subúrbios de Hanói. Foto: THUY LINH

É improvável que ocorra febre terrestre

O Sr. Bui Minh Thanh, Secretário do Comitê do Partido da Cidade de Ben Cat, Província de Binh Duong, disse que recentemente houve uma "febre de terras" local na área, concentrada principalmente ao longo do Rio Saigon, como nos bairros de An Tay, An Dien, Rach Bap... e na área ao longo do Anel Viário 4. Isso é demonstrado pelo número de pessoas que vêm fazer transações em cartórios movimentados, ao mesmo tempo em que a receita orçamentária proveniente de taxas de uso da terra também aumentou mais claramente do que no mesmo período.

No entanto, o Sr. Thanh afirmou que, graças à nova Lei de Terras, a especulação e a inflação de preços diminuíram significativamente. Além disso, a localidade também administra rigorosamente o planejamento do uso do solo e o zoneamento funcional, além de propagar e disseminar ativamente informações sobre planejamento e projetos imobiliários com status legal claro para a população.

O Sr. Nguyen Huu Nghia, diretor de uma empresa imobiliária na província de Binh Duong, também reconheceu que, se o mercado imobiliário "esquentar" novamente, a especulação e a inflação de preços não serão tão desenfreadas quanto antes, por dois motivos importantes: a nova Lei de Terras restringiu os preços dos terrenos em cada área, limitando assim "a compra de um terreno de 10 bilhões de VND, mas a declaração de 100 milhões de VND em impostos"; em segundo lugar, o trabalho de avaliação de preços de terrenos para empréstimos bancários se tornou muito mais rigoroso.

Anteriormente, o banco estabelecia sua própria unidade de avaliação, e às vezes o valor real do terreno era inferior ao do banco avaliador. Agora, existe uma unidade de avaliação independente que, embora não seja absoluta, será mais rigorosa do que antes.

Divulgar projetos que não são elegíveis para negociação

Na província de Binh Thuan, para evitar especulação de preços quando o mercado imobiliário se recuperar, o Departamento de Construção publicou uma lista de 33 projetos imobiliários que ainda não são elegíveis para transações, incluindo 17 projetos residenciais e urbanos e 16 projetos de turismo turístico, nenhum dos quais é elegível para transações imobiliárias de acordo com os regulamentos. A maioria desses projetos está localizada em "terras douradas" na cidade de Phan Thiet e distritos e cidades vizinhas.

Anteriormente, esses 33 projetos foram "denunciados" pela província porque os investidores e distribuidores de alguns projetos imobiliários na província de Binh Thuan realizavam a venda e a transferência de imóveis por meio de formulários de reserva, reserva e registro de localização para arrecadar dinheiro dos compradores. Embora esses formulários não sejam regulamentados pela Lei da Habitação, a Lei de Negócios Imobiliários e as normas legais relacionadas.

Fonte: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm