Intervenção oportuna para prevenir a inflação dos preços de imóveis e terrenos.

Embora o mercado imobiliário em muitas localidades permaneça estagnado, o recente aumento acentuado nos preços de apartamentos e terrenos em Hanói e em algumas províncias e cidades do norte surpreendeu os investidores. No entanto, o fato de o vencedor do leilão de um terreno avaliado em mais de 100 milhões de VND/m² em Thanh Oai (Hanói) ter perdido o depósito levou muitos a perceber que essa é uma tática usada por especuladores para inflacionar os preços.

Controle múltiplas transações de revenda.

Em um documento enviado às localidades na semana passada, o Ministério da Construção observou que o mercado imobiliário tem apresentado uma trajetória insustentável e apresenta diversos fatores de risco. De particular preocupação é o fenômeno de alguns investidores e corretores que espalham boatos, compram e vendem imóveis indiscriminadamente e criam caos informacional com o objetivo de inflacionar os preços dos imóveis para obter lucro próprio.

O documento do ministério se refere aos controversos leilões de terrenos nos arredores de Hanói. Segundo a agência, os lances vencedores, muitas vezes superiores aos preços iniciais, impactaram negativamente o desenvolvimento socioeconômico e o crescimento saudável do mercado imobiliário.

Para evitar essa situação, o Ministério da Construção solicitou aos Comitês Populares das províncias e cidades administradas centralmente que se concentrem na implementação de diversas tarefas. Estas incluem a inspeção e revisão das atividades comerciais imobiliárias de empresas, investidores, corretoras e imobiliárias em suas localidades. Além disso, os órgãos competentes devem controlar a compra e venda repetida de imóveis, especialmente em áreas, projetos e condomínios que apresentem aumentos anormais de preços; realizar inspeções e investigações, e tomar medidas para corrigir a manipulação de preços, a especulação e as violações das leis fundiárias, das leis comerciais imobiliárias e das leis correlatas.

Imediatamente após o Ministério da Construção emitir um alerta, o Comitê Popular da província de Khanh Hoa emitiu a Carta Oficial nº 9648, instruindo os órgãos competentes a revisar a organização dos leilões de direitos de uso da terra na região, a fim de garantir a conformidade com a lei, a transparência e a abertura; detectar prontamente e lidar com rigor com casos de violações das normas legais nos leilões de direitos de uso da terra, especialmente atos de conluio para manipular o mercado, inflacionar preços e criar um mercado desequilibrado que não reflita a realidade para ganho pessoal…

Segundo o Sr. Tran Hoa Nam, Vice-Presidente do Comitê Popular da província de Khanh Hoa, para estabilizar o mercado imobiliário local, a província continuará a promover o desenvolvimento de habitações sociais, implementará efetivamente o projeto "Investimento na construção de pelo menos um milhão de unidades habitacionais sociais para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais no período de 2021 a 2030" e implementará efetivamente o "Programa de Crédito de 120 bilhões de VND".

Entretanto, o Sr. Le Quoc Thanh, Diretor Adjunto do Departamento de Finanças da Província de Khanh Hoa, afirmou que, em 2025, a província leiloará 41 propriedades (casas e terrenos). Tratam-se de terrenos administrados pelo Fundo de Investimento e Desenvolvimento e pelo Departamento de Gestão Urbana da cidade de Ninh Hoa, com o objetivo de gerar receita e complementar os recursos para o desenvolvimento.

Além disso, a província de Khanh Hoa também está se concentrando na finalização dos planos de zoneamento (escala 1/2.000) em três áreas de importância estratégica: a Zona Econômica de Van Phong (parte do distrito de Van Ninh e da cidade de Ninh Hoa), a cidade de Nha Trang e a nova área urbana de Cam Lam. Assim que os planos forem concluídos, os processos de licitação e leilão de novos projetos poderão ser iniciados.

Nos bairros periféricos de Hanói, surgiram inúmeros serviços de corretagem que vendem terrenos leiloados a preços exorbitantes. Foto: THUY LINH

Aumentar o valor do depósito e impor multas pesadas.

Do ponto de vista da indústria, o Sr. Le Dinh Chung, Diretor Geral da SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanói), acredita que, para evitar a especulação e a manipulação de preços, o Estado precisa redefinir uma estrutura adequada para o preço da terra, já que a atual estrutura de preços de terrenos em leilão é inferior ao preço de mercado.

Além disso, aumentar o valor do depósito para 10% a 20% do terreno leiloado ajudará a minimizar a especulação e a manipulação de preços por parte dos investidores. Especificamente, o Sr. Chung aconselhou que indivíduos que ganharem o leilão de terrenos, mas não efetuarem a compra, tenham sua classificação de crédito reduzida ou sejam impedidos de participar de outros leilões de terrenos. "Gerenciar os preços e os métodos de leilão é essencial", enfatizou o Sr. Chung.

Segundo o Dr. Chau Hoang Than, Chefe do Departamento de Direito Administrativo da Faculdade de Direito da Universidade de Can Tho, para que os leilões de direitos de uso da terra sejam otimamente eficazes, a decisão de colocar terras em leilão precisa ser tomada de forma uniforme pelo Comitê Popular provincial. É necessário revisar e determinar o número e a localização dos terrenos e parcelas, e desenvolver um plano de leilão adequado, evitando uma abordagem fragmentada que gere escassez. Uma lista dos terrenos e parcelas a serem leiloados deve ser revisada, organizada e publicada. Em particular, o processo de leilão deve evitar uma superoferta de terras quando anunciado em massa.

"É prematuro concluir que o fato de os lances vencedores terem sido muitas vezes superiores ao preço inicial, como no leilão de terrenos no distrito de Hoai Duc, em Hanói, indique instabilidade, mas há claramente manipulação de preços na região. Além disso, definir um preço inicial muito baixo pode não refletir com precisão o preço de mercado no momento do leilão", comentou o Dr. Chau Hoang Than.

Do ponto de vista jurídico, a advogada Nguyen Phuong Lien, do escritório SENLAW Law Firm, sugere que, para evitar manipulação de preços e instabilidade de mercado, deve-se estabelecer um preço inicial compatível com o valor de mercado. Isso porque o preço inicial serve como base para o cálculo do depósito, e o licitante vencedor não receberá o depósito de volta caso não efetue o pagamento ou não pague o valor total.

Segundo o advogado Lien, embora o Decreto 10/2023/ND-CP tenha estipulado um aumento no valor do depósito para participação em leilões de terrenos para 20% do valor do terreno ou área com base no preço inicial do leilão (quatro vezes maior que antes), a medida não surtiu efeito porque o preço inicial ainda é baixo. "Se mantivermos o preço inicial baixo, precisamos aumentar o valor do depósito para além dos atuais 20%, pois os participantes do leilão precisam estar muito bem preparados financeiramente."

"Além disso, outra solução seria aumentar a multa administrativa para o ato de não assinatura do contrato de compra e venda de bens leiloados (abandono do depósito). Atualmente, esse ato está sujeito a uma multa de apenas 7 a 10 milhões de VND para pessoas físicas (conforme o item c, inciso 1, do artigo 23 do Decreto 82/2020/ND-CP)", sugeriu a Sra. Lien.

Entretanto, o Dr. Ho Quoc Tuan, professor e diretor do programa de mestrado em Finanças e Contabilidade da Universidade de Bristol, no Reino Unido, citou a experiência internacional demonstrando que a única ferramenta para manter a estabilidade no mercado imobiliário é estabelecer uma tributação razoável, baseada no princípio de que os lucros no setor imobiliário devem ser iguais aos lucros no comércio de bens e serviços. Isso poderia prevenir a inflação de preços ou flutuações artificiais de preços.

Ponto de venda de terrenos localizado bem na área de leilões de terrenos nos arredores de Hanói. Foto: THUY LINH

É improvável que ocorra uma alta maciça nos preços dos terrenos.

O Sr. Bui Minh Thanh, Secretário do Comitê do Partido da Cidade de Ben Cat, província de Binh Duong, afirmou que recentemente houve uma "febre" imobiliária localizada na região, concentrada principalmente ao longo do Rio Saigon, em bairros como An Tay, An Dien, Rach Bap e na área ao longo da Rodovia Circular 4. Isso é evidenciado pelo grande número de pessoas realizando transações em cartórios, e a receita proveniente de taxas de uso da terra também aumentou significativamente em comparação com o mesmo período do ano passado.

No entanto, o Sr. Thanh acredita que, graças à nova Lei de Terras, a especulação e a manipulação de preços diminuíram significativamente. Além disso, a localidade também está gerenciando rigorosamente o planejamento do uso do solo e o zoneamento funcional, bem como divulgando ativamente informações sobre projetos imobiliários e de planejamento com status legal claro para a população.

O Sr. Nguyen Huu Nghia, diretor de uma empresa imobiliária na província de Binh Duong, também reconheceu que, se o mercado imobiliário vivenciar outro boom, a especulação e a manipulação de preços não serão tão desenfreadas como antes, devido a dois motivos importantes: primeiro, a nova Lei de Terras restringiu os preços dos terrenos em cada área, limitando assim os casos de "compra de um terreno de 10 bilhões de VND, mas declarar apenas 100 milhões de VND em impostos"; e segundo, o processo de avaliação de terrenos para empréstimos bancários tornou-se muito mais rigoroso.

Anteriormente, os bancos estabeleciam suas próprias unidades de avaliação, o que às vezes resultava em um valor real do terreno inferior à avaliação do banco. Agora, com unidades de avaliação independentes, embora não seja totalmente infalível, o processo é mais rigoroso do que antes.

Divulgar publicamente os projetos que não são elegíveis para negociação.

Na província de Binh Thuan, para evitar especulação e manipulação de preços durante a recuperação do mercado imobiliário, o Departamento de Construção divulgou publicamente uma lista de 33 projetos imobiliários que ainda não atendem às condições para transações. A lista inclui 17 projetos residenciais e de desenvolvimento urbano e 16 projetos turísticos e de resorts, nenhum dos quais cumpre os requisitos para transações imobiliárias estipulados pela legislação. A maioria desses projetos está localizada em terrenos privilegiados na cidade de Phan Thiet e em distritos e cidades vizinhas.

Anteriormente, esses 33 projetos foram repreendidos pela província porque os investidores e distribuidores de alguns empreendimentos imobiliários na província de Binh Thuan estavam vendendo e transferindo imóveis por meio de métodos como reservas, agendamentos e registros para arrecadar dinheiro dos compradores. Esses métodos não são regulamentados pela Lei de Habitação, pela Lei de Negócios Imobiliários ou por outras normas legais pertinentes.

Fonte: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm