Aumento das taxas de juros e mudanças nas estratégias de investimento imobiliário.

Com muitos bancos ajustando as taxas de juros dos empréstimos imobiliários para cerca de 10-14% ao ano, dependendo do prazo, e simultaneamente restringindo as condições de desembolso, o mercado está entrando em uma fase mais clara de consolidação. Investidores que utilizam grande alavancagem financeira começam a sentir pressão, enquanto o capital tende a migrar para produtos com valor de investimento real e potencial para gerar retornos estáveis.

Pressão sobre a taxa de juros

Após um período de manutenção da política monetária para apoiar a recuperação econômica , as taxas de juros tenderam a subir novamente desde o início de 2026, juntamente com a pressão para controlar a inflação e regular o crédito. Especificamente, a partir de abril de 2026, as taxas de juros para empréstimos imobiliários em muitos bancos comerciais permaneceram elevadas, especialmente para empréstimos de médio e longo prazo, com muitos empréstimos aplicando taxas de juros flutuantes de 11% a 14% ao ano, criando uma pressão significativa sobre os mutuários que utilizam alavancagem financeira.

Assim, alguns bancos registraram as seguintes taxas de juros para financiamento imobiliário: o VietcomBank aplica uma taxa de juros de aproximadamente 9,6% ao ano para um financiamento com taxa fixa nos primeiros 6 meses e aproximadamente 10,5% ao ano para um financiamento com taxa fixa nos primeiros 12 meses. Após o período de carência, a taxa de juros variável é calculada como a taxa de juros da poupança de 24 meses mais uma margem de aproximadamente 3,3%, mas não inferior a 11,1% ao ano. O BIDV oferece financiamento imobiliário com taxas de juros de aproximadamente 9,7% ao ano nos primeiros 6 meses; aproximadamente 10% ao ano nos primeiros 12 meses e aproximadamente 13,5% ao ano para financiamentos com taxa fixa de prazo mais longo.

As taxas de juros dos empréstimos imobiliários em muitos bancos continuam a ser ajustadas para cima. Foto: Nguyen Quang

O VietinBank ajustou sua taxa de juros fixa para empréstimos imobiliários para mais de 12% ao ano nos primeiros 24 meses, após os quais será aplicada uma taxa variável, mas não inferior a cerca de 14% ao ano. Da mesma forma, o VPBank oferece diversos pacotes de crédito imobiliário e investimento com taxas preferenciais em torno de 8-10% ao ano no período inicial, flutuando posteriormente entre 12-14% ao ano, dependendo do perfil de crédito e do prazo do empréstimo.

Nesse contexto, o investimento imobiliário não se resume mais a "comprar e esperar a valorização dos preços". O aumento dos custos de capital reduziu significativamente as margens de lucro das atividades especulativas. Enquanto antes muitos investidores conseguiam tomar empréstimos de até 60-70% do valor de seus imóveis junto a bancos para operações de curto prazo, essa estratégia tornou-se muito mais arriscada. Mesmo alguns meses de baixa liquidez no mercado podem resultar em pagamentos de juros significativos, corroendo o capital. Muitos investidores que esperavam retornos expressivos com a valorização de terrenos em áreas suburbanas agora enfrentam estagnação prolongada do capital devido à queda nas transações.

Uma mudança notável é que o sentimento dos investidores está passando do crescimento acelerado para a priorização da segurança do fluxo de caixa. Em vez de buscar terrenos em áreas com infraestrutura precária, muitos investidores estão se interessando mais por produtos que podem ser explorados imediatamente, como apartamentos para aluguel, casas comerciais em áreas urbanas densamente povoadas ou imóveis industriais vinculados a necessidades reais de produção.

Enquanto isso, as empresas do setor imobiliário também estão mudando suas estratégias. Anteriormente, muitas empresas expandiam rapidamente seus terrenos, desenvolviam projetos de grande escala e dependiam fortemente de capital de terceiros. No entanto, com o aumento das taxas de juros e o controle rigoroso do crédito, a pressão financeira começa a surgir. Em vez de dispersar o desenvolvimento, muitas incorporadoras agora estão se concentrando em segmentos com boa liquidez, demanda real e capacidade de absorção estável.

Essa tendência é particularmente evidente no grupo de empresas que desenvolvem habitações acessíveis, habitações sociais ou projetos com potencial operacional de longo prazo. Isso ocorre porque o governo mantém atualmente programas de crédito preferenciais para habitação social com taxas de juros significativamente mais baixas do que a média geral do mercado, com alguns programas aplicando taxas em torno de 4,6% a 5,4% ao ano.

Especialistas acreditam que o mercado atual está entrando em uma fase de "purificação", e aqueles com forte capacidade financeira, gestão de riscos eficaz e desenvolvimento de projetos baseado em necessidades reais terão uma vantagem maior. Por outro lado, empresas que dependem excessivamente de capital de terceiros ou implementam projetos ineficientes podem enfrentar forte pressão para reestruturação.

Oportunidades para investidores de longo prazo

Segundo o Dr. Tran Xuan Luong (Diretor Adjunto do Instituto de Pesquisa do Mercado Imobiliário do Vietnã), quando as taxas de juros sobem, os investidores também começam a mudar sua percepção do valor imobiliário. Anteriormente, o fator mais frequentemente mencionado era a margem de aumento de preço, mas agora, a eficiência real de exploração, a capacidade de geração de receita e o potencial operacional de longo prazo estão se tornando critérios mais importantes. No entanto, embora o aumento das taxas de juros crie pressão no curto prazo, ele também contribui para um desenvolvimento de mercado mais saudável. Quando os fluxos de capital especulativo diminuem, o mercado terá a oportunidade de retornar ao valor e à demanda reais.

“Apesar de enfrentar inúmeros desafios no mercado, o setor imobiliário continua sendo uma importante classe de ativos a longo prazo, especialmente em grandes cidades com altas taxas de urbanização. A questão reside no fato de que os investidores precisam mudar sua mentalidade. Em vez de buscar lucros rápidos em poucos meses, uma estratégia mais adequada agora é escolher ativos que sejam resilientes às flutuações econômicas, gerem fluxo de caixa estável e tenham potencial de valorização com base na infraestrutura, população e necessidades reais de uso”, analisou o Dr. Tran Xuan Luong.

Especialistas acreditam que, apesar do aumento das taxas de juros, ainda existem muitas oportunidades para investidores imobiliários de longo prazo com sólida capacidade financeira. Foto: Doan Thanh

Além disso, o Dr. Tran Xuan Luong também acredita que, no contexto de altas taxas de juros e um mercado entrando em uma forte fase de consolidação, os investidores precisam mudar sua mentalidade de "especular sobre tendências" para investir com base em valor real e na capacidade de gerar fluxo de caixa estável, sendo também obrigados a considerar cuidadosamente as pressões financeiras de longo prazo.

Os investidores também devem priorizar imóveis que atendam às reais necessidades de moradia, possuam documentação legal completa, infraestrutura adequada e potencial de desenvolvimento imediato, pois esses são considerados ativos mais resilientes em um mercado altamente diferenciado. Em particular, este também é um momento oportuno para reestruturar portfólios, priorizando estratégias de longo prazo em detrimento da especulação de curto prazo. Imóveis que atendem às reais necessidades de moradia, estão localizados em áreas com infraestrutura integrada ou possuem potencial comercial estável provavelmente manterão seu valor por mais tempo no novo ciclo de mercado.

"O período de 2026-2027 será uma época em que o mercado passará de um crescimento acelerado para um desenvolvimento mais seletivo, no qual o capital tenderá a se concentrar em produtos com valor de uso prático, em vez de buscar expectativas de aumento de preços a curto prazo", comentou o Dr. Tran Xuan Luong.

Fonte: https://hanoimoi.vn/lai-suat-leo-cao-va-cach-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-936065.html