O que você deve levar em consideração ao comprar uma barraca de mercado?

VnExpress•19/03/2024

Com um capital de 400 milhões de VND, especialistas recomendam a contratação de um financiamento imobiliário para a compra de uma barraca, mas é necessário avaliar cuidadosamente o preço, a localização e o plano de negócios.

Olá especialista, tenho 31 anos, sou solteiro e moro em uma província rural no centro do Vietnã. Atualmente, tenho apenas 400 milhões de VND em economias. Como moro com meus pais, minhas despesas mensais giram em torno de 5 milhões de VND. Minha renda mensal média é de 20 milhões de VND.

Estou planejando comprar um terreno em um distrito nos arredores da capital da província onde moro atualmente, por cerca de 800 milhões de VND. Vou financiar o restante com um empréstimo bancário. Estou pesquisando e procurando terrenos.

Além da opção acima, vi um projeto comercial na cidade onde moro que está vendendo quiosques de dois andares por cerca de 800 milhões de VND. Não tenho experiência em negócios e, se comprar um quiosque, provavelmente o usarei principalmente para mim, alugarei ou permitirei que membros da família o usem para fins comerciais, se desejarem.

Notei que as barracas de mercado tradicionais têm poucos clientes devido ao aumento das compras online. Além disso, não tenho experiência prévia em negócios e atualmente trabalho na área administrativa. Estou em dúvida sobre os riscos envolvidos na compra de uma barraca. Agradeceria muito qualquer conselho de um especialista. Muito obrigada!

Vinh2293

Consultor:

No contexto de uma economia em rápido desenvolvimento, investir em imóveis comerciais tornou-se uma das tendências de investimento mais atrativas. No entanto, nem todos sabem como abordar e gerir situações de forma eficaz. Com base no seu caso específico, podemos chegar às seguintes conclusões relativamente aos aspetos necessários da gestão financeira pessoal ao considerar investir num quiosque no bairro.

Em relação à renda e ao potencial de excedente, você possui uma renda mensal de 20 milhões de VND e uma poupança de 400 milhões de VND, com despesas mensais de 5 milhões de VND. Seu excedente mensal é de 15 milhões de VND, o que equivale a 75% da sua renda. Este é um excelente indicador e um recurso financeiro fundamental para qualquer decisão de investimento.

A seguir, avaliaremos os objetivos de investimento e os fatores relacionados à gestão de empréstimos e à gestão de riscos. Você deseja comprar um terreno ou um quiosque no bairro para fins comerciais, visando estabilidade e potencial de renda passiva, bem como renda proveniente da valorização do imóvel. Seu orçamento para o quiosque é de 800 milhões de VND. Portanto, considerando sua situação financeira atual, você precisará tomar um empréstimo de 400 milhões de VND do banco.

Em relação ao uso de alavancagem financeira no banco, recomendo que você considere um empréstimo hipotecário imobiliário, utilizando o imóvel que pretende comprar como garantia. Atualmente, de acordo com a legislação, quiosques podem obter certificados de uso do solo. Além das questões legais, observe os seguintes princípios ao contratar um empréstimo bancário.

As parcelas de juros e principal do seu empréstimo representam cerca de 30% da sua renda. Esse percentual pode aumentar dentro de uma faixa adequada às suas necessidades, visto que sua superávit atual é bastante alta, em torno de 75%.

Você também precisa prestar atenção a regulamentações como taxas de juros e prazos de empréstimo. Empréstimos mais longos resultam em parcelas mensais menores de principal e juros; empréstimos mais curtos reduzem o valor dos juros pagos pelo banco, mas pressionam seu fluxo de caixa mensal. Além disso, você deve estar ciente das normas do banco sobre taxas de juros flutuantes (que impactam significativamente o empréstimo quando as taxas de juros sobem) e das penalidades por pagamento antecipado.

Além disso, para gerenciar o risco de empréstimos em circunstâncias imprevistas que exijam grandes somas de dinheiro, como doenças, tratamentos médicos, acidentes ou perda de emprego, você deve preparar uma reserva de emergência equivalente a 3 a 6 meses de renda e um seguro de vida.

Você pode consultar algumas das taxas de juros mais recentes para empréstimos bancários privados na tabela que compilei abaixo.

Banco	Empréstimo sem garantia (%/ano)	Empréstimo hipotecário (%/ano)
Banco Agrícola	7,0 - 17	6,5 - 7,5
Techcombank	13,78 - 16	5,99 - 12,99
VPBank	14 - 20	6,9 - 8,6
ACB	12,5 - 20	6,9 - 12
TP-Bank	8,7 - 17	6,4 - 12,03
HDBank	13 - 24	6,6 - 10,6
Sacombank	9,6 - 18	7,49 - 12
VIB	16 - 18	7,8 - 11,4
SHB	8,5 - 17	6,99 - 10
OCB	a partir de 20.2	5,99 - 9,5
MSB	9,6 - 18	5,99 - 9,1
Vietcombank	10,8 - 14,4	7 - 9
Vietinbank	9,6	7,7 - 8,5
versão vietnamita	14,9 - 20,5	8,49 - 14,8
MB	11.9	7 - 9
Banco MB	12,5 - 20	6 - 9,5

Nota: A tabela comparativa acima das taxas de juros de empréstimos bancários serve apenas como referência. As taxas de juros de empréstimos bancários podem mudar ao longo do tempo, dependendo das políticas de crédito do banco. Para obter informações detalhadas sobre pacotes e políticas de empréstimo, entre em contato diretamente com os bancos.

Avaliação de imóveis, assessoria jurídica e plano de investimento/negócios.

Você não tem experiência em negócios diretos ou online, o que aumenta o risco de investir nessa área. Aqui estão alguns critérios importantes que você precisa considerar cuidadosamente antes de tomar uma decisão:

Primeiramente, você precisa avaliar o valor do imóvel. É necessário pesquisar os preços passados e presentes de quiosques e identificar os fatores que determinam seu potencial de valorização futura. Você também precisa avaliar o fluxo de caixa mensal proveniente das operações comerciais ou aluguéis dos quiosques. Se os quiosques ainda não estiverem em funcionamento, você deve avaliar a receita e o lucro projetados.

Em segundo lugar, você precisa avaliar a situação macroeconômica. Isso é crucial para determinar se o momento da sua decisão de investimento é o certo. Por exemplo, se você possui um imóvel durante um período de alta, os preços podem ter subido muito rapidamente, e o uso de alavancagem financeira levará a taxas de juros mais altas, fazendo com que o imóvel perca seu potencial de valorização devido à alta anterior. Esse investimento se tornará ineficaz. Se você não tem experiência, pode consultar profissionais de finanças pessoais para obter uma perspectiva mais abrangente.

Em terceiro lugar, avalie a localização e o potencial do imóvel. Um quiosque em uma área densamente povoada será completamente diferente de um em uma área nova, pois o objetivo principal do desenvolvimento de um quiosque é a atividade comercial. Sem um residente, os ganhos de capital (lucro com o aumento do valor do imóvel) e o fluxo de caixa (lucro com as operações comerciais no terreno) não serão efetivos. Portanto, pesquisar minuciosamente a localização do quiosque, seu potencial, a densidade populacional e os serviços públicos (eletricidade, estradas, escolas e outras comodidades) na área circundante ajudará você a tomar uma decisão de investimento mais precisa.

Em quarto lugar, está a avaliação legal do imóvel. Para investidores experientes, isso é relativamente simples. No entanto, para quem tem pouca experiência, é importante dedicar tempo à pesquisa dos procedimentos e regulamentações legais necessários referentes aos impostos a serem pagos na aquisição de um imóvel, a fim de evitar riscos desnecessários. Atualmente, a posse de um imóvel exige atenção às taxas de registro e ao imposto anual sobre o uso do solo. Se for um terreno, é preciso verificar se a região cobra taxas de serviço ou de manutenção. As taxas de direito de uso do solo também devem ser consideradas.

Por fim, avalie seu investimento e plano de negócios. Recomendo ter um plano detalhado para esta atividade, pois ela consumirá quase que integralmente suas economias e uma parte do seu excedente mensal. Portanto, criar um plano detalhado é crucial. Você pode se concentrar nos seguintes três elementos: avaliar sua capacidade financeira, elaborar um orçamento e gerenciar o fluxo de caixa (receitas e despesas).

Tran Manh Hoang Viet
Especialista em Planejamento Financeiro Pessoal
FIDT Investment Consulting and Asset Management Company

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