O que observar ao comprar um quiosque de mercado?

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Com um capital de 400 milhões de VND, os especialistas aconselham fazer uma hipoteca para comprar um quiosque, mas é preciso avaliar cuidadosamente o preço, a localização e o plano de negócios.

Olá, especialista! Tenho 31 anos, sou solteiro e moro em uma província remota na região central da China. Atualmente, tenho apenas 400 milhões de VND em economias. Como moro com meus pais, minhas despesas mensais giram em torno de 5 milhões de VND. Minha renda média é de 20 milhões de VND por mês.

Estou planejando comprar um terreno em um distrito nos arredores da província onde moro por cerca de 800 milhões de VND. O restante será emprestado pelo banco. Estou pesquisando e procurando terrenos.

Além da opção acima, vi um projeto de mercado na cidade onde moro vendendo um quiosque de dois andares por cerca de 800 milhões. Não tenho experiência em negociação e, se comprar um quiosque, ficarei com ele para mim ou o alugarei, ou o emprestarei para minha família, se quiserem.

Vejo que os quiosques tradicionais do mercado têm pouquíssimos clientes, pois o mercado compra muito online. Também não tenho experiência em negociação e ainda trabalho em um cargo administrativo. Não sei quais são os riscos de comprar um quiosque. Espero que especialistas possam me dar conselhos. Agradeço sinceramente!

Vinh2293

Consultor:

No contexto de uma economia em constante desenvolvimento, investir em imóveis comerciais tornou-se uma das tendências de investimento mais atraentes. No entanto, nem todos sabem como abordar e lidar com as situações de forma eficaz. Com base no seu caso específico, podemos identificar as questões necessárias para gerenciar as finanças pessoais ao investir em um quiosque no bairro, da seguinte forma:

Em termos de renda e capacidade de gerar superávit, você tem uma renda mensal de 20 milhões de VND, uma poupança de 400 milhões de VND e despesas mensais de 5 milhões de VND. O superávit que pode ser gasto mensalmente é de 15 milhões de VND, equivalente a 75% da renda. Este é um ótimo indicador e o recurso financeiro básico para qualquer decisão de investimento.

Em seguida, avaliaremos os objetivos de investimento e os fatores de gestão de empréstimos e riscos. Você deseja comprar um terreno ou um quiosque no distrito para seu negócio, visando estabilidade e a possibilidade de gerar renda passiva e renda com a valorização imobiliária. O orçamento é de 800 milhões de VND para comprar um quiosque. Portanto, com a situação financeira atual, você precisará de um empréstimo bancário de 400 milhões.

Com o uso da alavancagem financeira no banco, recomendo que você considere a forma de empréstimo imobiliário e utilize o imóvel que pretende comprar para fazer esse empréstimo. Atualmente, de acordo com as disposições legais, os quiosques podem receber um certificado de propriedade de direitos de uso da terra. Além das questões legais, ao fazer um empréstimo bancário, você deve observar os seguintes princípios.

Seus pagamentos de principal e juros estão dentro de 30% da sua renda. Esse valor pode ser aumentado para uma faixa adequada, dependendo da sua vontade, já que seu superávit atual é muito alto, em torno de 75%.

Você também precisa estar atento a regulamentações como taxas de juros e prazos de empréstimo, nos quais, se o empréstimo for longo, os juros mensais e o principal serão baixos; empréstimos curtos reduzirão o valor dos juros bancários, mas pressionarão o fluxo de caixa mensal. Além disso, as regulamentações de taxas de juros flutuantes do banco (que afetarão significativamente o empréstimo quando as taxas de juros aumentarem) e as multas por pagamento antecipado também precisam ser claramente compreendidas.

Além disso, para gerenciar riscos de empréstimos em situações inesperadas que exigem grandes quantias de dinheiro, como doenças, tratamentos médicos, acidentes ou aposentadoria, você precisa preparar uma reserva de emergência equivalente a 3 a 6 meses de renda e um contrato de seguro de vida.

Você pode consultar algumas das últimas taxas de juros de empréstimos bancários privados na tabela que compilei abaixo.

Banco	Empréstimos não garantidos (%/ano)	Empréstimo hipotecário (%/ano)
Agribank	7,0 - 17	6,5 - 7,5
Techcombank	13,78 - 16	5,99 - 12,99
VPBank	14 - 20	6,9 - 8,6
ACB	12,5 - 20	6,9 - 12
TPBank	8,7 - 17	6,4 - 12,03
HDBank	13 - 24	6,6 - 10,6
Sacombank	9,6 - 18	7,49 - 12
VIB	16 - 18	7,8 - 11,4
SHB	8,5 - 17	6,99 - 10
OCB	a partir de 20.2	5,99 - 9,5
MSB	9,6 - 18	5,99 - 9,1
Vietcombank	10,8 - 14,4	7 - 9
Banco do Vietnã	9.6	7,7 - 8,5
Versão vietnamita	14,9 - 20,5	8,49 - 14,8
BIDV	11,9	7 - 9
Banco MB	12,5 - 20	6 - 9,5

Observação: a tabela comparativa acima de taxas de juros de empréstimos bancários serve apenas como referência. As taxas de juros de empréstimos bancários podem mudar periodicamente, dependendo da política de crédito do banco. Para obter informações detalhadas sobre pacotes e políticas de empréstimo, entre em contato diretamente com os bancos.

Avaliação imobiliária, avaliação jurídica e investimento - planejamento empresarial

Você não tem experiência em negócios presenciais ou online, o que aumenta o risco ao investir nessa área. Vou listar alguns critérios importantes que você precisa avaliar cuidadosamente antes de decidir:

A primeira é a avaliação imobiliária. Você precisa descobrir o nível de preço passado dos quiosques em comparação com o presente e quais fatores determinam o potencial de aumento de preço no futuro. Como está o fluxo de caixa mensal do negócio ou do aluguel dos quiosques? Se os quiosques ainda não estiverem em operação, você deve avaliar a receita e o lucro esperados para o quiosque.

A segunda é a avaliação macroeconômica. Você precisa avaliar esse fator para determinar se o momento de investir é apropriado ou não. Por exemplo, se você possui um imóvel durante um período de alta, o preço subiu muito e, com o uso da alavancagem financeira, as taxas de juros aumentarão, além de o imóvel perder potencial de crescimento devido à forte alta anterior. Esse investimento se tornará ineficaz. Se você não tem experiência, pode consultar especialistas em planejamento financeiro pessoal para obter uma perspectiva abrangente.

Em terceiro lugar, avalie a localização e o potencial do imóvel. Um quiosque em uma área densamente povoada será completamente diferente de um quiosque em uma área nova, pois o principal objetivo do desenvolvimento de um quiosque é o negócio. Sem moradores, os ganhos de capital (lucros com a valorização dos imóveis) e os ganhos de fluxo de caixa (lucros com as atividades comerciais no terreno) não serão eficazes. Portanto, estudar cuidadosamente a localização do quiosque, o potencial, a população, a eletricidade, as estradas, as escolas e as estações ao redor da área do quiosque ajudará você a tomar decisões de investimento mais precisas.

Em quarto lugar, está a avaliação jurídica do imóvel. Para investidores com muitos anos de experiência, isso é relativamente simples. Mas, para aqueles com pouca experiência, é importante dedicar um tempo para aprender com antecedência os procedimentos legais e as regulamentações necessárias sobre os impostos que devem ser pagos na aquisição de imóveis, a fim de evitar riscos desnecessários. Atualmente, quem possui um imóvel precisa estar atento às taxas de registro e ao imposto anual de uso do solo. Se for um quiosque, é preciso descobrir se a área cobra taxas de serviço ou de manutenção. Também é importante estar atento às taxas de uso do solo.

Por fim, avalie seu investimento e plano de negócios. Recomendo que você tenha um plano detalhado para as atividades acima, pois esse item consome quase todas as suas economias e parte do seu superávit mensal. Portanto, elaborar um plano detalhado é muito importante. Você pode se concentrar nos três fatores a seguir: avaliação da capacidade financeira, orçamento e plano de gestão do fluxo de caixa (receitas e despesas).

Tran Manh Hoang Viet
Especialista em Planejamento Financeiro Pessoal
FIDT Consultoria de Investimentos e Empresa de Gestão de Ativos

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