Habitação social é realmente barata?

VTV.vn - No contexto em que o preço de venda de muitos projetos de habitação social em Hanói chega a quase 30 milhões de VND/m², o sonho da casa própria para pessoas de baixa e média renda ainda está longe de ser alcançado.

Foto: Ngoc Hien

“Desbloqueando” oportunidades de moradia, mas a realidade ainda está longe de ser alcançada.

O novo mecanismo do Decreto 261/2025/ND-CP expandiu significativamente o grupo de pessoas elegíveis para comprar habitação social (NƠXH), elevando o limite de renda para 20 a 40 milhões de VND por mês. Considera-se que esse ajuste "abriu as portas" para a habitação para os trabalhadores. No entanto, ao analisar os preços de venda e as condições de pagamento nos projetos NƠXH em Hanói , muitas pessoas percebem que o sonho da moradia própria ainda está bastante distante.

Segundo um relatório do Departamento de Construção de Hanói, desde o final de 2024 até o presente momento, uma série de projetos de habitação social foram iniciados em Hanói, mas o preço de venda tendeu a aumentar acentuadamente. Antes de 2023, o preço de venda de habitações sociais na capital oscilava entre 13 e 17 milhões de VND/m².

Um dos preços mais altos atualmente é o da área de habitação social de Thuong Thanh (Cidade do Arroz Long Chau), com um preço de 29,4 milhões de VND/m² (incluindo IVA, excluindo taxa de manutenção), aberta para venda desde 1º de outubro. Os compradores devem desembolsar entre 940 milhões e 2 bilhões de VND, dependendo da área, para possuir uma casa aqui. O recorde anterior pertencia ao projeto de habitação social em Ha Dinh, comuna de Tan Trieu, distrito de Thanh Tri (antigo), com um preço de venda estimado em 25 milhões de VND/m².

Vista do projeto habitacional social Rice City Long Chau, com preço de 27 milhões de VND/m². Foto: BIC Vietnam.

A Sra. Nguyen Thu Trang, de 29 anos, contadora em uma empresa comercial no bairro de Cau Giay e que atualmente aluga um quarto no bairro de Phu Dien, compartilhou: “Economizei por mais de quatro anos, além de uma pequena quantia que recebi dos meus pais, e agora tenho cerca de 120 milhões. Planejo me inscrever para comprar uma moradia social no projeto Trung Van, um apartamento de 50m² avaliado em mais de 1 bilhão. Mas para conseguir um empréstimo bancário, preciso ter pelo menos 20% do meu capital próprio, o que equivale a cerca de 200 milhões. Mas não tenho o suficiente. Embora a taxa de juros de 5,4% seja realmente baixa, é difícil chegar à etapa do empréstimo.”

A Sra. Trang ganha cerca de 18 milhões de VND por mês. Depois de deduzir o aluguel, as despesas de moradia e enviar algum dinheiro para casa, quase não sobra nada. "Não me importo de fazer um empréstimo a longo prazo, desde que eu tenha um lugar estável para morar. Mas com esse preço, o sonho da moradia social ainda está fora do meu alcance", disse ela.

No caso do Sr. Duy Anh, de 29 anos, técnico em Hanói, o casal enfrentou problemas com o preço de venda, que excedia suas possibilidades de pagamento, apesar de possuírem capital disponível. Ele relatou que, desde o casamento, com o apoio dos pais e o dinheiro que haviam economizado, cerca de 300 milhões de VND, planejavam se inscrever para comprar um apartamento em um conjunto habitacional popular no bairro de Long Bien.

“Um apartamento de 55m² custa cerca de 1,6 bilhão de VND. Se pegarmos um empréstimo de 1,3 bilhão de VND por 20 anos, teremos que pagar cerca de 8 milhões de VND por mês, incluindo o principal e os juros. Minha esposa e eu ganhamos mais de 30 milhões de VND, o que parece suficiente, mas depois de deduzir as despesas de moradia e os gastos com nossos dois filhos, não sobra nada. Mesmo tendo o capital inicial, ainda não nos atrevemos a assinar o contrato por medo de sermos ‘afogados’”, calculou Duy Anh.

As histórias reais acima demonstram que a principal barreira hoje não é apenas a falta de capital inicial, mas também o preço de venda das habitações sociais, que está muito além da capacidade de pagamento até mesmo daqueles com renda estável.

Segundo especialistas do mercado imobiliário, o paradoxo atual é que, embora cada vez mais pessoas se qualifiquem para receber renda, a taxa real de acesso a empréstimos é baixa, devido ao preço de venda dos imóveis ultrapassar o limite estabelecido e às altas exigências de capital de garantia. Isso faz com que o "sonho da habitação social" — embora mais próximo no papel — ainda esteja distante na realidade.

Para tornar a habitação social verdadeiramente "acessível"

Na realidade, as políticas de apoio financeiro são apenas um "alívio temporário". Se os custos de produção de habitação social continuarem a aumentar, desde o terreno e os materiais até aos custos de gestão do projeto, mesmo que as taxas de juro dos empréstimos diminuam, as pessoas continuarão a ter dificuldades em comprar habitação.

No entanto, especialistas afirmam que, para entender por que a habitação social está se tornando cada vez mais cara, precisamos analisar mais a fundo os fatores que compõem o preço. De acordo com o arquiteto Ngo Minh Tam, da Covic Consulting & Construction Joint Stock Company, o problema reside não apenas no custo dos materiais, do terreno ou da mão de obra, mas também na capacidade de execução dos investidores e no mecanismo frouxo de gestão de preços.

“É impossível exigir habitação social absolutamente barata quando os preços dos insumos estão aumentando, mas o que é mais preocupante é a situação em que o progresso se prolonga, os custos aumentam e, então, todos eles são incluídos no preço de venda. Nesse caso, são as pessoas que acabam arcando com o custo do atraso”, analisou o Sr. Tam.

Este ponto de vista também foi enfatizado pelo Vice-Ministro da Construção, Nguyen Van Sinh, na conferência que analisou o progresso da habitação social em meados de outubro: “Precisamos de apartamentos reais com valor real para vender a pessoas com reais necessidades de moradia. Os preços da habitação social em Hanói estão em níveis recordes, e a causa pode ser a fraca capacidade dos investidores ou o aproveitamento de políticas de liberalização para inflacionar os preços. A cidade precisa inspecionar, verificar e controlar imediatamente para que as pessoas ainda tenham a oportunidade de comprar casas.”

O vice-ministro sugeriu que Hanói desse um tratamento especial aos procedimentos administrativos dos projetos de habitação social, tanto para acelerar o processo quanto para reduzir os custos prolongados – uma das razões para o aumento excessivo dos preços.

Se os preços dos insumos para habitação social continuarem a subir, desde terrenos e materiais até custos de gestão de projetos, mesmo que as taxas de juros dos empréstimos diminuam, as pessoas ainda terão dificuldades para comprar um imóvel. Foto: VGP.

Na primeira reunião do Comitê Central de Coordenação sobre Política Habitacional e Mercado Imobiliário, no final de setembro de 2025, o Primeiro-Ministro Pham Minh Chinh solicitou aos ministérios, departamentos e localidades que regulassem os preços dos imóveis e das habitações sociais de acordo com os mecanismos reais do mercado, adequados à renda da população.

Os preços dos imóveis comerciais devem ser compatíveis com a natureza do mercado, a economia e as condições e capacidades das pessoas; o objetivo é proporcionar moradia para todos, contribuindo para a melhoria da vida material e espiritual das pessoas.

Assim, é necessária uma solução abrangente e completa; é preciso haver estreita cooperação e coordenação entre o Estado e as empresas, entre os níveis central e local, mantendo políticas fiscais e monetárias alinhadas com políticas fundiárias e outras políticas. O Estado deve regular os preços de terrenos e imóveis por meio de instrumentos financeiros, especialmente políticas tributárias, de taxas e encargos, entre outras; deve implementar mecanismos e políticas para reduzir as taxas de juros e adequar as condições de empréstimo; e deve estudar regulamentações sobre os níveis de renda das pessoas que têm direito a comprar moradia social, de acordo com a situação e as particularidades de cada localidade.

A política foi flexibilizada, mas a diferença entre a renda e os preços dos imóveis ainda é um "gargalo" que precisa ser ajustado. A solução para o problema da habitação social não reside apenas em números preferenciais ou regulamentações de renda, mas também no controle do preço de venda para torná-la verdadeiramente "acessível". Nesse momento, estabelecer-se deixará de ser um sonho distante para os trabalhadores.

Fonte: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm