Foto: Ngoc Hien
"Desbloquear" as oportunidades para a aquisição da casa própria continua sendo uma realidade distante.
O novo mecanismo previsto no Decreto 261/2025/ND-CP ampliou significativamente os critérios de elegibilidade para a compra de habitação social, elevando o limite de renda para 20-40 milhões de VND por mês. Essa alteração é vista como uma "abertura de portas" para a aquisição de imóveis por trabalhadores. No entanto, ao analisar os preços de venda e as condições de pagamento reais em projetos de habitação social em Hanói , muitos percebem que o sonho da casa própria ainda está bastante distante.
Segundo um relatório do Departamento de Construção de Hanói, desde o final de 2024 até o presente, uma série de projetos de habitação social foram iniciados em Hanói, porém, os preços de venda tenderam a aumentar acentuadamente. Antes de 2023, o preço de venda de habitações sociais na capital variava entre 13 e 17 milhões de VND/m².
Um dos preços mais altos atualmente é o do projeto habitacional social Thuong Thanh (Cidade do Arroz Long Chau), avaliado em 29,4 milhões de VND/m² (incluindo IVA, excluindo taxas de manutenção), que entrou em fase de vendas em 1º de outubro. Os compradores precisam desembolsar entre 940 milhões e 2 bilhões de VND, dependendo do tamanho, para adquirir uma casa no local. O recorde anterior pertencia a um projeto habitacional social em Ha Dinh, comuna de Tan Trieu, distrito de Thanh Tri (antigamente), com um preço de venda provisório de 25 milhões de VND/m².
Imagem do projeto de habitação social Rice City Long Chau, com um preço de 27 milhões de VND/m². Foto: BIC Vietnam.
A Sra. Nguyen Thu Trang, de 29 anos, contadora em uma empresa comercial no bairro de Cau Giay e atualmente morando de aluguel em um apartamento no bairro de Phu Dien, compartilhou: “Venho economizando há mais de quatro anos, além de uma ajuda dos meus pais, e agora só tenho cerca de 120 milhões de VND. Pretendo me inscrever para comprar uma unidade habitacional social no projeto Trung Van, um apartamento de 50m² avaliado em mais de um bilhão de VND. Mas para conseguir um empréstimo bancário, preciso de pelo menos 20% do meu capital próprio, o que equivale a cerca de 200 milhões de VND. E eu não tenho o suficiente. Mesmo com a taxa de juros de 5,4%, que é realmente baixa, conseguir um empréstimo já é difícil.”
A Sra. Trang ganha cerca de 18 milhões de VND por mês. Depois de deduzir o aluguel, as despesas de moradia e enviar algum dinheiro para casa, ela quase não tem nenhuma sobra significativa. "Não me importo de fazer um empréstimo a longo prazo, contanto que eu possa ter uma moradia estável. Mas com preços assim, o sonho da moradia social continua fora de alcance", disse ela.
No caso de Duy Anh, de 29 anos, técnico em Hanói, ele e sua esposa enfrentaram um problema com o preço, que excedia suas possibilidades, apesar de terem capital disponível. Ele relatou que, desde que se casaram, com o apoio de ambos os pais e suas economias, acumularam cerca de 300 milhões de VND e planejavam se inscrever para comprar um apartamento em um conjunto habitacional popular no bairro de Long Bien.
“Um apartamento de 55m² custa cerca de 1,6 bilhão de VND. Se pegarmos um empréstimo de 1,3 bilhão de VND por 20 anos, teremos que pagar cerca de 8 milhões de VND por mês, incluindo o principal e os juros. Minha esposa e eu ganhamos mais de 30 milhões de VND, o que parece suficiente, mas depois de deduzir as despesas de moradia e os gastos com nossos dois filhos, não sobra nada. Mesmo com o capital inicial, ainda não nos atrevemos a assinar o contrato porque temos medo de ficar sem dinheiro”, calculou Duy Anh.
Essas histórias da vida real mostram que o maior obstáculo hoje não é apenas a falta de capital inicial, mas também o fato de que o preço de venda das moradias sociais está muito além da capacidade de pagamento até mesmo daqueles com renda estável.
Segundo especialistas do mercado imobiliário, o paradoxo atual é que, embora cada vez mais pessoas se qualifiquem para empréstimos, a taxa real de acesso ao capital é baixa devido aos preços exorbitantes e às altas exigências de entrada. Isso faz com que o "sonho da habitação social" — embora mais próximo no papel — ainda esteja distante na realidade.
Para tornar a habitação social verdadeiramente "acessível"
Na realidade, as políticas de apoio financeiro são apenas um "alívio temporário". Se os custos de produção de habitação social continuarem a aumentar, desde o terreno e os materiais até aos custos de gestão do projeto, mesmo que as taxas de juro dos empréstimos diminuam, as pessoas continuarão a ter dificuldades em comprar habitação.
No entanto, especialistas argumentam que, para entender por que a habitação social está se tornando cada vez mais cara, é necessário analisar mais a fundo os fatores que compõem o preço. De acordo com o arquiteto Ngo Minh Tam, da Covic Consulting & Construction Joint Stock Company, o problema reside não apenas no custo dos materiais, do terreno ou da mão de obra, mas também na capacidade de execução do investidor e no mecanismo frouxo de gestão de preços.
"É impossível exigir habitação social absolutamente barata quando todos os custos de produção estão aumentando, mas o que é ainda mais preocupante é a situação em que a construção atrasa, surgem custos adicionais e tudo isso é repassado para o preço de venda. Nesse caso, as pessoas acabam arcando com o custo dos atrasos", analisou o Sr. Tam.
Essa visão também foi enfatizada pelo vice-ministro da Construção, Nguyen Van Sinh, na conferência de avaliação do progresso da habitação social em meados de outubro: “Precisamos de apartamentos reais com valor real para vender às pessoas que realmente precisam de moradia. Os preços da habitação social em Hanói estão atualmente em níveis recordes, possivelmente devido à fraca capacidade dos investidores ou à exploração de políticas lenientes para inflacionar os preços. A cidade precisa realizar inspeções, verificações e controles imediatos para garantir que as pessoas ainda tenham a oportunidade de comprar uma casa.”
O vice-ministro sugeriu que Hanói priorize os procedimentos administrativos dos projetos de habitação social, tanto para agilizar o progresso quanto para reduzir os custos prolongados – uma das razões para os preços inflacionados de forma irrazoável.
Se os custos de produção de habitação social continuarem a aumentar, desde o terreno e os materiais até aos custos de gestão do projeto, mesmo que as taxas de juro dos empréstimos diminuam, as pessoas continuarão a ter dificuldades em comprar habitação. Foto: VGP.
Na primeira reunião do Comitê Central de Coordenação de Políticas Habitacionais e Mercado Imobiliário, no final de setembro de 2025, o primeiro-ministro Pham Minh Chinh solicitou aos ministérios, setores e localidades que regulassem os preços dos imóveis e das habitações sociais de acordo com os mecanismos reais do mercado, em consonância com a renda da população.
Os preços dos imóveis comerciais devem estar em consonância com os princípios de mercado, a economia e as condições e capacidades da população; o objetivo é garantir que todos os cidadãos tenham acesso à moradia, contribuindo para a melhoria de suas vidas material e espiritual.
Assim, é necessária uma solução abrangente e completa; estreita cooperação e coordenação entre o Estado e as empresas, entre os governos central e locais, e a integração das políticas fiscais e monetárias com as políticas fundiárias e outras políticas. O Estado deve regular os preços da terra e dos imóveis por meio de instrumentos financeiros, especialmente impostos, taxas e outras políticas financeiras; estabelecer mecanismos e políticas para reduzir adequadamente as taxas de juros e os prazos de empréstimo; e estudar regulamentações sobre os níveis de renda para aqueles elegíveis para a compra de moradias sociais, adaptadas às circunstâncias específicas e às condições locais.
Embora as políticas tenham se flexibilizado, a diferença entre a renda e os preços dos imóveis continua sendo um "gargalo" que precisa ser resolvido. A solução para o problema da habitação social não reside apenas em tarifas preferenciais ou regulamentações de renda, mas também no controle dos preços para garantir que sejam realmente acessíveis. Só assim a casa própria deixará de ser um sonho distante para os trabalhadores.
Fonte: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm
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