Este foi o principal tema debatido por diversos especialistas, cientistas e representantes de órgãos de gestão na conferência científica nacional "Lei de Terras de 2024 e a necessidade de emendas e complementos no novo contexto", organizada pelo Centro Internacional de Arbitragem do Vietnã e pela Universidade de Direito da Cidade de Ho Chi Minh na manhã de 17 de junho.
Muitos espaços vazios
Em seu discurso na conferência, o Professor Associado Dr. Tran Viet Dung, Vice-Reitor da Universidade de Direito da Cidade de Ho Chi Minh, enfatizou que a terra é um recurso estratégico, um meio de produção especial e uma base importante para o desenvolvimento socioeconômico , a defesa nacional e a segurança.
A Lei de Terras de 2024 introduziu muitas inovações na gestão e no uso da terra, contribuindo para maior transparência e melhor proteção dos direitos e interesses legítimos dos usuários da terra. No entanto, o processo de implementação também gerou muitas novas questões relacionadas ao planejamento e aos planos de uso da terra; à alocação e ao arrendamento de terras; à aquisição, compensação, apoio e reassentamento de terras; à avaliação de terras; ao acesso à terra para empresas; bem como à construção de bancos de dados e à transformação digital no setor fundiário…
“Com base na experiência prática, o Governo propôs a inclusão do Projeto de Lei que altera e complementa diversos artigos da Lei de Terras no programa legislativo de 2026. Isso demonstra a importância crucial do desenvolvimento e aprimoramento da legislação fundiária, especialmente agora que o Vietnã entra em uma nova fase de desenvolvimento, que exige a inovação do modelo de crescimento, o aprimoramento das instituições e o fortalecimento da competitividade nacional”, afirmou o Professor Associado, Dr. Tran Viet Dung.
Ao abordar a questão da aquisição de terras – um campo sempre repleto de disputas e processos judiciais – o Professor Associado Dr. Phan Trung Hien, da Universidade de Can Tho, argumenta que a implementação da Lei de Terras de 2024 enfrenta muitos desafios, pois envolve simultaneamente a reestruturação do modelo de governo local de dois níveis e o ajuste do sistema de planejamento e ordenamento do uso da terra.
Ao analisar as normas da Lei de Terras de 2024 e suas diretrizes de implementação, o Professor Associado, Dr. Phan Trung Hien, apontou três grupos de questões que precisam de aprimoramento: a base para a aquisição de terras no contexto da ausência de planos anuais de uso do solo em nível distrital; a definição clara da finalidade da aquisição de terras para distinguir entre projetos que atendem ao interesse público e projetos comerciais; e os procedimentos para aquisição de terras, especialmente a validade das notificações de aquisição de terras.
Paralelamente a isso, surgem muitas novas questões relacionadas às lacunas legais na gestão territorial quando se alteram os modelos de planejamento, ao direito das pessoas de participarem do processo de ajuste do planejamento e à necessidade de aprimorar o mecanismo de proteção dos direitos daqueles cujas terras são expropriadas de forma mais transparente, justa e sustentável.
Segundo o Professor Associado, Dr. Phan Trung Hien, a necessidade não é apenas adicionar mais regulamentações, mas, mais importante, construir um mecanismo de implementação que seja "claro, fácil de entender, fácil de aplicar e que assegure os direitos genuínos das pessoas". "Um mecanismo transparente de aquisição de terras, com fundamentos claros, objetivos apropriados e procedimentos rigorosos, contribuirá para reduzir reclamações, aumentar o consenso social e garantir o desenvolvimento socioeconômico de forma justa e sustentável", enfatizou o Professor Associado, Dr. Phan Trung Hien.
Baseado nos princípios de mercado e garantindo os direitos das pessoas.
Um ponto em que muitos especialistas concordam é a necessidade de aprimorar continuamente as leis fundiárias de forma a respeitar os princípios de mercado e, ao mesmo tempo, aumentar a eficácia da gestão estatal.
O Professor Associado, Dr. Luu Quoc Thai (Universidade de Direito da Cidade de Ho Chi Minh), argumenta que, em uma economia de mercado, a terra não é apenas um recurso, mas também um ativo importante e um recurso produtivo. Portanto, a relação entre o Estado e os usuários da terra precisa ser construída sobre o princípio da igualdade e do respeito ao valor de mercado dos direitos de uso da terra.
Com base nos fatores de mercado nas relações fundiárias entre o Estado e os usuários da terra – a direção para a alteração da Lei de Terras – o Professor Associado, Dr. Luu Quoc Thai, propôs o fortalecimento do mecanismo de negociação nas transações de terras, considerando a expropriação de terras pelo Estado por meio de decisões administrativas como último recurso, formando assim gradualmente um mercado transparente, competitivo e eficiente para os direitos de uso da terra.
Do ponto de vista do planejamento, Ngo Gia Hoang, mestre na área, argumenta que a implementação de um modelo de governo local de dois níveis exige o ajuste do sistema de planejamento e gestão do uso da terra para adequá-lo às novas práticas de gestão.
Para alterar e complementar certas disposições a fim de adequar a lei ao novo contexto, o mestre Ngo Gia Hoang propôs a necessidade de simplificar ainda mais o sistema de planejamento, aumentar a transparência nos ajustes de planejamento e garantir melhor o direito de acesso à informação e o direito dos cidadãos de participar de decisões diretamente relacionadas aos direitos de uso da terra.
Além disso, é necessário fortalecer o controle do poder nos ajustes de planejamento, superar a situação de "planejamento suspenso" e, ao mesmo tempo, pesquisar e desenvolver um mecanismo para um plano quinquenal de uso do solo em nível municipal que seja adequado ao novo modelo de organização do governo local.
Com base em sua experiência em autenticação notarial e gestão de terras, a Dra. Ninh Thi Hien, chefe do Cartório Notarial de Bay Hien (Cidade de Ho Chi Minh), acredita que é necessário continuar promovendo a descentralização e a delegação de autoridade na concessão de direitos de uso da terra às entidades que participam do mercado imobiliário.
Segundo a Sra. Hien, muitas relações fundiárias civis ainda são "controladas administrativamente", reduzindo a flexibilidade do mercado. Portanto, é necessário transferir gradualmente a concessão de direitos de uso da terra de um mecanismo administrativo para um mecanismo baseado no mercado, garantindo igualdade, transparência e concorrência entre as partes interessadas.
Com relação ao mecanismo de determinação dos preços dos terrenos, muitas opiniões expressas no workshop sugeriram que as tabelas de preços de terrenos e os preços específicos dos terrenos deveriam refletir com precisão o valor real de cada parcela de terra, em cada momento e para cada uso pretendido, em vez de servirem meramente como referência.
Especialistas também observaram que as políticas de reassentamento não devem se concentrar apenas em fornecer novas moradias, mas também em garantir condições de vida, emprego e meios de subsistência a longo prazo para as pessoas após a aquisição de terras.
Com base em uma análise do mecanismo de aplicação das tabelas de preços de terrenos, combinada com coeficientes de ajuste de acordo com a regulamentação vigente, os delegados propuseram melhorias adicionais à lei para aproximá-la dos preços de mercado, aumentar a eficiência da utilização dos recursos fundiários e harmonizar os interesses do Estado, da população e das empresas.
Segundo especialistas, futuras alterações e acréscimos à Lei de Terras devem visar a construção de um sistema jurídico estável, transparente e de fácil aplicação, que resolva obstáculos práticos e crie um ambiente de investimento favorável, explorando eficazmente os recursos fundiários para servir o desenvolvimento socioeconômico sustentável.
Fonte: https://baotintuc.vn/kinh-te/nhan-dien-diem-nghen-trong-thuc-thi-luat-dat-dai-20260617140129418.htm
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