Imposto predial: Removendo os obstáculos que impedem a reforma.

No Despacho Oficial nº 190/CD-TTg, emitido em 7 de outubro, do Primeiro-Ministro Pham Minh Chinh, referente à implementação decisiva de soluções para aumentar a oferta, reduzir os preços da habitação e estabilizar o mercado, o Primeiro-Ministro Pham Minh Chinh solicitou ao Ministério das Finanças que finalize urgentemente um relatório sobre a política tributária para o setor imobiliário, considerando esta uma das principais soluções para aumentar a oferta, aproximar os preços da habitação da capacidade de pagamento da população e estabilizar o mercado.

Foto ilustrativa: Tuan Anh/TTXVN

A história da reforma do imposto imobiliário não é nova. Essa medida surge quando o mercado dá sinais de superaquecimento ou colapso. Nesse momento, a proposta de tributar os imóveis volta à tona como uma solução para conter a especulação e criar uma fonte sustentável de receita para o orçamento. Mas, após cada rodada de discussões, esse tema acaba caindo no esquecimento quando o mercado esfria.

A hesitação prolongada decorre de preocupações com o impacto na população, enquanto a renda média permanece baixa e os preços dos imóveis são altos. Isso é agravado pela pressão de dois grupos com interesses conflitantes: aqueles que possuem inúmeras propriedades e a classe trabalhadora que precisa de moradia.

Segundo o professor Dang Hung Vo, ex-vice-ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente , essa "contradição" é o que torna os órgãos de gestão excessivamente cautelosos, fazendo com que a reforma tributária permaneça principalmente no campo da pesquisa teórica, em vez de ações concretas. No entanto, se a demora continuar, o mercado terá dificuldades para retornar a um estado de funcionamento saudável, onde as decisões de investimento são baseadas no fluxo de caixa real, e não na expectativa de manter terras e esperar a valorização dos preços.

Desta vez, a determinação política do governo é considerada mais clara, visto que encara a tributação como um "remédio enérgico" para restabelecer a ordem no mercado. O objetivo é aproximar os segmentos de mercado da demanda real, conter a especulação, aproximar os preços de venda ao seu valor justo e liberar capital para compradores com reais necessidades de moradia ou para aqueles que investem em produção e negócios.

No entanto, para que os impostos sejam eficazes, uma base de dados transparente é um pré-requisito. Enquanto isso, por muitos anos, o sistema de informações sobre terras e transações permaneceu fragmentado e disperso entre várias agências. Ministérios, departamentos e localidades constroem dados de acordo com seus próprios padrões, sem sincronização, o que frequentemente leva à avaliação imprecisa de ativos – um fator crucial no cálculo de impostos.

Segundo Bui Van Doanh, diretor do Instituto Vietnamita de Pesquisa Imobiliária, para desenvolver uma política tributária viável, é necessário começar por "limpar" os dados: desde os direitos de propriedade, planejamento, localização e área até o valor de mercado e o histórico de transações de cada imóvel.

A falta de dados levaria à subdeclaração generalizada do valor dos ativos, causando perdas de receita e criando desigualdade entre aqueles que cumprem a lei e aqueles que a burlam. Um exemplo claro disso é o sistema de "preços diferenciados" – o maior obstáculo à reforma tributária.

Um problema antigo é a prática de transações com "dois preços". O preço real e o preço estipulado no contrato registrado em cartório divergem significativamente. Muitos imóveis são comprados e vendidos por preços de 1,5 a 2 vezes superiores ao preço contratual para reduzir a carga tributária. Segundo especialistas, esse fenômeno não só distorce o mercado, como também impossibilita a elaboração de políticas tributárias baseadas no valor real.

O economista Vu Dinh Anh analisou que, para que haja um mecanismo tributário justo, o Estado deve controlar os preços reais de compra e venda. No entanto, com o atual sistema de dados fragmentado, o órgão gestor encontra-se praticamente incapaz de monitorar plenamente as flutuações de preços, o que dificulta a aplicação eficaz de novas políticas.

Especialistas geralmente concordam que o maior "gargalo" hoje não é se devemos ou não impor impostos, mas sim como fazer com que o imposto funcione na prática. Para alcançar esse objetivo, transparência de dados, informações padronizadas, verificação do valor real das transações e um roteiro de implementação claro são requisitos urgentes.

Somente quando essas barreiras forem removidas é que a tributação se tornará uma ferramenta importante para o funcionamento estável e sustentável do mercado. Por outro lado, se a questão continuar presa em um ciclo vicioso de "discutida quando está em alta, esquecida quando esfria", o mercado imobiliário terá dificuldade em escapar do desequilíbrio entre oferta e demanda que persiste há muitos anos.

Uma preocupação comum no mercado é que o imposto impactará diretamente aqueles que possuem um segundo imóvel. No entanto, segundo especialistas, o objetivo da política não é atingir todos os proprietários de múltiplos imóveis, mas sim aqueles que possuem ativos não utilizados ou subutilizados, o que leva ao desperdício e à limitação da oferta.

O professor associado Dr. Nguyen Quang Tuyen afirmou que é necessário distinguir entre pessoas que possuem múltiplos imóveis para atender a necessidades legítimas e aquelas que os acumulam esperando a valorização dos preços. Para os grupos especulativos, a tributação é necessária para forçá-los a colocar seus ativos em uso ou a transferi-los, aumentando assim o volume de transações e complementando a arrecadação de impostos.

Este especialista argumenta que as preocupações com um colapso do mercado devido à tributação são infundadas. Uma onda de vendas ocorrerá apenas entre aqueles que utilizam alavancagem financeira excessiva ou se envolvem em especulação de curto prazo. Aqueles com capacidade financeira real não serão severamente afetados.

Até certo ponto, o mercado ainda precisa de atividade especulativa para criar liquidez. Mas a especulação deve ser baseada em atividades comerciais transparentes, regulamentadas por impostos, e não no acúmulo de ativos para depois deixá-los ociosos.

Além disso, outro risco apontado por especialistas que dificulta a implementação de políticas tributárias é o fenômeno do registro de imóveis em nome de terceiros. Muitas pessoas possuem um grande número de propriedades, mas as dividem para que parentes ou conhecidos as registrem em seus nomes, evitando assim o pagamento de impostos. Isso representa um desafio significativo na identificação dos bens que precisam ser regulamentados.

Para evitar essa situação, o sistema de registro de imóveis, os registros e os mapas devem ser padronizados e interligados. Quando as informações estiverem conectadas, o órgão gestor poderá detectar transações suspeitas, identificar os verdadeiros proprietários e combater a sonegação fiscal.

Fonte: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/thue-bat-dong-san-go-nut-that-can-tro-cai-cach-20251212103340236.htm