Para onde flui o crédito imobiliário?

Novos projetos ainda estão surgindo

Especificamente, a Agência Regional 2 do Banco Estatal do Vietnã (SBV) informou que, até o final de abril, o saldo total de crédito imobiliário pendente na Cidade de Ho Chi Minh atingiu VND 1,116 trilhão, um aumento de 0,34% em relação ao mês anterior e de 2,85% em relação ao final de 2024. A escala do crédito imobiliário continua a ser mantida e representa cerca de 28% do saldo total de crédito pendente na área. Em particular, o crédito imobiliário para o grupo de uso próprio (empréstimos para comprar casas, transferência de direitos de uso da terra para construir casas; empréstimos para reformar casas...) ainda representa uma alta proporção do saldo total de crédito imobiliário pendente, representando 65% e atingindo VND 727 trilhões, um aumento de 0,05% em relação ao mês anterior e de 0,65% em relação ao final de 2024.

Tín dụng bất động sản chảy vào đâu?- Ảnh 1. — Apesar do crescimento do crédito, o fluxo de caixa fora do mercado é muito pequeno.

Embora os números sejam bastante positivos, na realidade tanto as transações quanto os novos projetos estão "lentos". Por isso, muitas pessoas se perguntam: para onde foi o crédito imobiliário de mais de um milhão de bilhões de dong?

O Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que, embora o crescimento do crédito imobiliário tenha sido expressivo, ele não sabia quem se beneficiou desse crescimento. Como as empresas ainda enfrentavam dificuldades para processar documentos legais e não conseguiam acessar capital, poucas pessoas recorreram a empréstimos para comprar imóveis. Especificamente, nos primeiros 4 meses do ano, a Cidade de Ho Chi Minh teve apenas 3 projetos elegíveis para mobilização de capital, com um total de 3.286 apartamentos, todos de luxo. Nos primeiros 4 meses do ano, nenhum projeto foi transferido, pois, de acordo com a lei, o projeto deve cumprir suas obrigações financeiras antes de ser vendido a outro parceiro.

"Comparado a 2017, ano de grande crescimento do mercado, a oferta atual é de apenas 10%. Na realidade, ainda há escassez de oferta, especialmente de moradias populares, especialmente de moradias sociais, e os preços dos imóveis continuam aumentando de forma constante. O número total de apartamentos colocados à venda desde o início do ano é muito pequeno, as transações não são muitas, mas o crescimento do crédito, conforme relatado pelo Banco Estatal, é muito estranho. Não apenas a Cidade de Ho Chi Minh, mas todo o país está crescendo, e eu também não entendo", compartilhou o Sr. Le Hoang Chau, acrescentando que, atualmente, as empresas ainda enfrentam dificuldades de fluxo de caixa e capital, especialmente no contexto de dificuldades para lidar com o vencimento de títulos corporativos por volta de agosto a dezembro de 2025. Isso as faz continuar com dificuldades, tendo que negociar com os clientes para estender o pagamento da dívida.

O Dr. Dinh The Hien, Diretor do Instituto de Informática e Economia Aplicada, também afirmou que, na realidade, as empresas ainda carecem de capital, têm dificuldade de acesso a ele e o volume de dinheiro injetado no mercado é pequeno. Portanto, se o crédito imobiliário aumentar, é possível que organizações e indivíduos tomem empréstimos para quitar dívidas antigas ou para renovar dívidas. As taxas de juros, combinadas com o aumento do preço de custo dos estoques, farão com que os saldos credores aumentem proporcionalmente.

"Por meio de uma pesquisa com cerca de 100 empresas listadas na bolsa de valores, descobri que o crescimento do crédito nos setores imobiliário e da construção civil tem diminuído continuamente. Isso porque o fluxo de caixa no setor imobiliário provém de duas fontes principais: o fluxo de caixa empresarial e o fluxo de caixa financeiro. No entanto, ambas as fontes estão enfrentando dificuldades, então as empresas imobiliárias ainda enfrentam muitas dificuldades este ano", analisou o Dr. Dinh The Hien.

As transações entre pessoas estão florescendo, o mercado secundário está movimentado

No geral, o Dr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, comentou: "Desde o Ano Novo Lunar, o mercado do sul tem mostrado sinais de crescimento e está operando melhor do que em 2024. Embora não haja muitos novos projetos, as transações entre as pessoas também estão melhores. De acordo com as estatísticas, o rápido aumento no número de transações imobiliárias ajudou a receita de terras na Cidade de Ho Chi Minh a atingir um nível alto, atingindo VND 2,200 bilhões no primeiro trimestre de 2025, um aumento de mais de VND 540 bilhões em relação ao mesmo período. Além disso, a receita de serviços de negócios imobiliários também atingiu VND 25,547 bilhões em março, um aumento de 9% em relação ao mês anterior. Nos primeiros 3 meses do ano, a receita deste setor atingiu VND 72,321 bilhões, um aumento de 16%. Este é um aumento positivo, claramente demonstrado pelo nível de interesse dos investidores e mostra a recuperação do mercado imobiliário.

Portanto, de acordo com o Dr. Nguyen Van Dinh, embora o volume de transações no mercado primário seja baixo devido à oferta limitada, as transações no mercado secundário e as transações imobiliárias entre a população estão ocorrendo de forma muito ativa. Isso pode ser a razão para o forte crescimento do crédito. Além disso, embora os projetos na Cidade de Ho Chi Minh tenham sido poucos nos últimos meses, em áreas vizinhas como Long An , Dong Nai, Ba Ria-Vung Tau e Binh Duong, o número de projetos concluídos e abertos é muito grande. Enquanto isso, empresas "localizadas" na Cidade de Ho Chi Minh podem ter tomado empréstimos na cidade para investir nas províncias. Além disso, o forte aumento nos preços dos imóveis nos últimos tempos também fez com que o valor dos empréstimos aumentasse. "Mas uma coisa é fácil de ver: o mercado atual tem pouca demanda real, mas muito investimento e especulação, então o capital de crédito está fluindo mais para esses grupos do que para projetos", analisou o Dr. Dinh.

Compartilhando a mesma visão, o especialista em economia Huynh Phuoc Nghia também afirmou que o crescimento do crédito se deve principalmente a empréstimos para compra, reforma e construção de imóveis entre as pessoas; enquanto novos projetos "perdem" porque a oferta tem sido muito baixa desde o início do ano. Isso também é consistente com o relatório do Banco Estatal, que afirmou que empréstimos para compra de imóveis, transferência de direitos de uso da terra para construção de casas, empréstimos para reformas residenciais... ainda representam uma alta proporção do total de crédito imobiliário pendente. Além disso, o crescimento do crédito nos últimos tempos está relacionado à reestruturação e hipotecas, pois o fluxo de caixa para o mercado é muito baixo. Pode ser difícil para projetos na Cidade de Ho Chi Minh obterem empréstimos devido ao impasse legal, mas as empresas podem usar projetos na província e outros produtos para garantir empréstimos na Cidade de Ho Chi Minh.

A oferta e os preços aumentam

O relatório do Ministério da Construção sobre o mercado imobiliário no primeiro trimestre de 2025 mostra que o volume de transações imobiliárias em três tipos de apartamentos, casas individuais e terrenos tende a aumentar em comparação com o quarto trimestre de 2024. Destes, o segmento de apartamentos e casas individuais tem 33.585 transações bem-sucedidas, o equivalente a 132% em comparação com o quarto trimestre de 2024. O segmento de terrenos tem 101.049 transações bem-sucedidas, o equivalente a 116,4% em comparação com o quarto trimestre de 2024. Enquanto isso, em todo o trimestre, houve 14 projetos, com uma escala de cerca de 3.813 apartamentos concluídos, o equivalente a 140% em comparação com o mesmo período de 2024. Houve 26 novos projetos licenciados com uma escala de cerca de 15.780 apartamentos, o equivalente a 144% do quarto trimestre de 2024 e igual a 136% em comparação com o mesmo período de 2024. Todo o país possui 994 projetos em construção, com uma escala de cerca de 399.873 apartamentos. Além disso, há 59 projetos elegíveis para venda de futuras moradias, com uma escala de cerca de 19.760 apartamentos, o que representa 96,7% em relação ao quarto trimestre de 2024 e 155,2% em relação ao mesmo período de 2024.

Fonte: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm