Novos projetos ainda estão chegando aos poucos.
Especificamente, a filial regional 2 do Banco Estatal do Vietnã (SBV) informou que, no final de abril, o total de crédito imobiliário em aberto na cidade de Ho Chi Minh atingiu VND 1,116 trilhão, um aumento de 0,34% em comparação com o mês anterior e de 2,85% em comparação com o final de 2024. O volume de crédito imobiliário continuou a se manter, representando aproximadamente 28% do crédito total em aberto na região. Desse total, o crédito imobiliário para uso próprio (empréstimos para compra de imóveis, transferência de direitos de uso do solo para construção de casas, empréstimos para reformas, etc.) ainda representou uma alta proporção do crédito imobiliário total em aberto, atingindo VND 727 trilhões, um aumento de 0,05% em comparação com o mês anterior e de 0,65% em comparação com o final de 2024.
Apesar do crescimento do crédito, muito pouco dinheiro está saindo do mercado.
FOTO: DINH SON
Embora os números pareçam bastante bons, a realidade é que tanto as transações quanto os novos projetos estão lentos. Portanto, muitas pessoas estão se perguntando: para onde foi todo aquele trilhão de dongs em crédito imobiliário?
O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que, embora os números de crescimento do crédito imobiliário sejam expressivos, ele desconhece quem está se beneficiando desse crescimento. Isso porque, enquanto as empresas ainda enfrentam dificuldades para concluir a documentação legal e, consequentemente, não conseguem acessar capital, o número de pessoas que tomam empréstimos para comprar imóveis também é baixo. Especificamente, nos primeiros quatro meses do ano, a Cidade de Ho Chi Minh teve apenas 3 projetos elegíveis para captação de recursos, totalizando 3.286 apartamentos, todos de alto padrão. Nesse período, nenhum projeto foi transferido, pois, segundo a lei, um empreendimento precisa cumprir suas obrigações financeiras antes de ser vendido a outro sócio.
"Comparado a 2017, um ano de grande crescimento para o mercado, a oferta atual é de apenas 10%. Na realidade, ainda há escassez de oferta, especialmente de moradias populares, particularmente habitações sociais, e os preços de terrenos e imóveis continuam a subir de forma constante. O número total de apartamentos colocados à venda desde o início do ano até agora é muito pequeno, e as transações não são numerosas, mas o crescimento do crédito relatado pelo Banco Central do Vietnã é muito estranho. Não é apenas a Cidade de Ho Chi Minh que está crescendo, mas todo o país está passando pela mesma situação; eu não entendo", compartilhou o Sr. Le Hoang Chau, acrescentando que as empresas ainda enfrentam dificuldades significativas com fluxo de caixa e capital, especialmente porque estão lutando para cumprir os prazos de vencimento dos títulos corporativos, por volta de agosto a dezembro de 2025. Isso as força a continuar lutando e negociando com os clientes para estender os prazos de pagamento da dívida.
O Dr. Dinh The Hien, Diretor do Instituto de Pesquisa em Informática Aplicada e Economia , também afirmou que as empresas ainda carecem de capital, têm dificuldade em acessar fundos e o montante de dinheiro injetado no mercado não é significativo. Portanto, se o crédito imobiliário aumentar, é provável que organizações e indivíduos tomem empréstimos para quitar dívidas antigas ou refinanciar dívidas existentes. As taxas de juros, combinadas com o aumento dos custos de estoque, farão com que o crédito em aberto aumente proporcionalmente.
"Através de uma pesquisa com cerca de 100 empresas listadas na bolsa de valores, notei que o crescimento do crédito no setor imobiliário e da construção civil tem apresentado um declínio contínuo. Isso ocorre porque o fluxo de caixa no setor imobiliário provém de duas fontes principais: o fluxo de caixa operacional e o fluxo de caixa de financiamento. No entanto, ambas as fontes enfrentam dificuldades, de modo que as empresas do setor imobiliário continuarão a enfrentar muitos desafios neste ano", analisou o Dr. Dinh The Hien.
As transações individuais estão em alta e o mercado secundário está fervilhando.
De modo geral, o Dr. Nguyen Van Dinh, Presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, comentou: Desde o Ano Novo Lunar, o mercado do sul do país tem apresentado sinais de crescimento e melhor desempenho em comparação com 2024. Embora não haja muitos projetos novos, as transações entre pessoas físicas também estão melhores. Segundo as estatísticas, o rápido aumento no número de transações imobiliárias contribuiu para que a receita imobiliária na cidade de Ho Chi Minh atingisse um patamar elevado, chegando a 2,2 trilhões de VND no primeiro trimestre de 2025, um aumento de mais de 540 bilhões de VND em relação ao mesmo período do ano anterior. Além disso, a receita proveniente de serviços imobiliários atingiu 25,547 trilhões de VND em março, um aumento de 9% em relação ao mês anterior. Nos primeiros três meses do ano, a receita desse setor alcançou 72,321 trilhões de VND, um aumento de 16%. Esse crescimento positivo demonstra claramente o nível de interesse dos investidores e a recuperação do mercado imobiliário.
Portanto, segundo o Dr. Nguyen Van Dinh, embora o volume de transações no mercado primário seja baixo devido à oferta limitada, as transações no mercado secundário e a compra e venda de terrenos e casas entre particulares estão muito ativas. Isso pode ser a razão para o forte crescimento do crédito. Além disso, embora tenha havido poucos projetos na cidade de Ho Chi Minh nos últimos meses, muitos projetos foram concluídos e lançados em áreas vizinhas, como Long An , Dong Nai, Ba Ria-Vung Tau e Binh Duong. Como as empresas estão sediadas na cidade de Ho Chi Minh, elas podem ter contraído empréstimos na cidade para investir nessas províncias. Ademais, o forte aumento dos preços dos imóveis nos últimos tempos também levou a um aumento no valor dos empréstimos. "No entanto, é fácil perceber que o mercado atual tem pouca demanda real e muito investimento e especulação, então o capital de crédito está fluindo mais para esses grupos do que para projetos", analisou o Dr. Dinh.
Compartilhando da mesma opinião, o economista Huynh Phuoc Nghia também acredita que o crescimento do crédito é impulsionado principalmente por empréstimos para compra, reforma e construção de imóveis residenciais concedidos a pessoas físicas; enquanto novos projetos estão "perdendo terreno" devido à oferta muito limitada desde o início do ano. Isso está em consonância com o relatório do Banco Central do Vietnã, que indica que empréstimos para compra de imóveis, transferência de direitos de uso da terra para construção e reformas ainda representam uma alta proporção do crédito imobiliário total em aberto. Além disso, o recente crescimento do crédito está relacionado à reestruturação e à utilização de garantias, visto que há muito pouco fluxo de caixa no mercado. Embora projetos na cidade de Ho Chi Minh possam enfrentar dificuldades para obter empréstimos devido a entraves legais, as empresas podem utilizar projetos em outras províncias ou outros tipos de imóveis como garantia para empréstimos na cidade de Ho Chi Minh.
Tanto a oferta quanto os preços estão aumentando.
De acordo com o relatório do Ministério da Construção sobre o mercado imobiliário no primeiro trimestre de 2025, o volume de transações imobiliárias nas três categorias – apartamentos, casas e terrenos – apresentou uma tendência de crescimento em comparação com o quarto trimestre de 2024. Especificamente, o segmento de apartamentos e casas registrou 33.585 transações concluídas, o que representa um aumento de 132% em relação ao quarto trimestre de 2024. O segmento de terrenos teve 101.049 transações concluídas, um aumento de 116,4% em relação ao quarto trimestre de 2024. O trimestre também registrou a conclusão de 14 projetos, totalizando aproximadamente 3.813 apartamentos, um aumento de 140% em comparação com o mesmo período de 2024. Foram licenciados 26 novos projetos, totalizando aproximadamente 15.780 unidades, o que representa um aumento de 144% em relação ao quarto trimestre de 2024 e de 136% em comparação com o mesmo período de 2024. Em todo o país, 994 projetos estão em construção, totalizando aproximadamente 399.873 unidades. Enquanto isso, 59 projetos estão aptos a vender unidades habitacionais em construção, totalizando aproximadamente 19.760 unidades, o que representa 96,7% do 4º trimestre de 2024 e 155,2% em comparação com o mesmo período de 2024.
Fonte: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm
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