TOD e o dilema de que "a casa é para morar".

O Desenvolvimento Orientado para o Transporte (DOT, na sigla em inglês) está sendo aclamado como a solução para o problema habitacional nas grandes cidades.

Os preços dos imóveis sobem com o desenvolvimento da infraestrutura.

De acordo com especialistas, com a entrada em operação das primeiras linhas de metrô e a implementação de uma série de mecanismos específicos para o desenvolvimento urbano voltados para o transporte público, o Vietnã se depara com uma oportunidade de reestruturar seu espaço urbano em uma direção mais sustentável.

No entanto, juntamente com as expectativas de crescimento econômico e aumento do valor dos imóveis no entorno das estações ferroviárias, surge a questão de saber se o Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) pode contribuir para a solução do problema habitacional nas grandes cidades, especialmente no contexto da redução do acesso à moradia para a população.

Empreendimentos imobiliários localizados próximos a projetos de infraestrutura de transporte, como linhas de metrô, sempre mantêm seu charme único. Foto: Thuc Vy.

A Sra. Giang Do, Diretora Nacional de Consultoria e Avaliação da Savills Vietnam, comentou que o sucesso do Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) não deve ser medido pelo aumento dos preços dos terrenos ao redor das estações de trem, mas sim pela sua capacidade de ajudar diversos grupos populacionais a terem acesso a moradia, empregos e serviços em um ambiente urbano sustentável. Esse é o objetivo central do DOT.

Essa perspectiva é particularmente relevante, considerando os crescentes desafios de acesso à moradia acessível nas principais cidades. Os dados da Savills Vietnam mostram que a estrutura da oferta de apartamentos em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh mudou significativamente nos últimos anos. Antes de 2020, os apartamentos de classe C representavam mais de 80% das transações no mercado.

Contudo, durante o período de 2021 a 2025, esse segmento caiu para menos de 35%, enquanto os apartamentos de classe A e B representaram mais de 95% das transações em Hanói. No primeiro trimestre de 2026, Hanói não registrou nenhuma nova oferta de apartamentos de classe C, enquanto na Cidade de Ho Chi Minh, esse segmento representou apenas cerca de 29% da oferta primária. Simultaneamente, o índice de preços de apartamentos em Hanói mais que dobrou em comparação com 2009, refletindo a crescente pressão sobre os compradores de imóveis.

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O sonho de moradia acessível para trabalhadores na cidade de Ho Chi Minh (Parte 4): Moradia acessível - uma parte necessária da infraestrutura urbana, que retém trabalhadores.Muitos especialistas sugerem que a habitação acessível deve ser considerada parte da infraestrutura urbana, ligada ao metrô e ao TOD (Desenvolvimento Orientado ao Transporte) para reduzir o congestionamento do trânsito, melhorar a qualidade de vida e reter a força de trabalho na cidade de Ho Chi Minh.

A partir de hoje (25 de junho), Hanói implementará um sistema integrado de bilhetagem eletrônica para ônibus e metrô.VTV.vn - Hoje (25 de junho), Hanói começará a operar um sistema integrado de bilhetagem eletrônica multimodal para toda a sua rede de transporte público.

Segundo a Sra. Giang, se o processo de TOD (Desenvolvimento Orientado ao Transporte) fizer com que os preços dos terrenos ao redor das estações de metrô continuem subindo acentuadamente sem mecanismos regulatórios adequados, o grupo que mais utiliza o transporte público, incluindo trabalhadores e a classe média, poderá ser expulso das áreas com a melhor infraestrutura.

Na realidade, o mercado imobiliário da cidade de Ho Chi Minh mostra que os preços dos apartamentos próximos às linhas de metrô são sempre mais altos e têm aumentado continuamente desde a época da venda, com um aumento médio de 35% a 70%, dependendo da localização, e, em alguns casos, os empreendimentos dobraram de valor entre 2015 e 2023.

Na cidade de Ho Chi Minh, especificamente na área de Thao Dien (antiga cidade de Thu Duc), os apartamentos do Masteri Thao Dien, localizados perto da linha de metrô que liga o centro da cidade a Thu Duc, foram lançados no final de 2014 e 2015 com preços variando de 35 a 39 milhões de VND/m². Atualmente, os preços no mercado secundário variam de 80 a 141 milhões de VND/m²; os preços dos apartamentos na área de Van Thanh variam de 80 a 150 milhões de VND/m², e na área de Suoi Tien - Nova Estação Rodoviária Leste, de 45 a 80 milhões de VND/m².

Portanto, sem uma intervenção e regulamentação decisivas por parte do Estado, muitos especialistas acreditam que o TOD (Desenvolvimento Orientado ao Transporte Público) se tornará inadvertidamente uma "faísca" que incendiará os preços dos imóveis, tornando cada vez mais difícil para trabalhadores de renda média e baixa possuírem casas.

São necessárias múltiplas soluções.

Para que o TOD (Desenvolvimento Orientado ao Transporte Público) se torne verdadeiramente uma ferramenta para apoiar as metas habitacionais, a Sra. Giang Do acredita que três grupos de soluções precisam ser implementados simultaneamente: planejamento, mecanismos financeiros e gestão territorial.

Em primeiro lugar, está o aspecto do planejamento. Em vez de um modelo de zonas funcionais separadas, as áreas ao redor da estação ferroviária devem ser desenvolvidas como áreas urbanas de uso misto e alta densidade, permitindo que as pessoas morem, trabalhem e utilizem as comodidades, tudo na mesma área.

Assim, habitações sociais e acessíveis podem ser integradas diretamente em áreas de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT), especialmente em um raio de 300 a 500 metros ao redor da estação de trem, o equivalente a uma caminhada de 5 a 10 minutos. Isso permite que pessoas de baixa e média renda acessem diretamente o sistema de transporte público, em vez de terem que morar em áreas distantes do centro da cidade.

Além do planejamento, o mecanismo financeiro é um fator crucial para determinar a viabilidade da implementação na prática. Se apenas empresas forem obrigadas a desenvolver habitações sociais sem mecanismos de compensação adequados, os projetos de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) terão muita dificuldade em alcançar viabilidade financeira. Portanto, é necessário desenvolver políticas suficientemente atrativas para incentivar a participação do setor privado.

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O terceiro conjunto de soluções relaciona-se com a gestão territorial e a exploração de terrenos públicos. Ao leiloar ou alocar terrenos no entorno de estações de metrô, o Estado precisa incluir nos editais de licitação exigências públicas, como a proporção de habitação social, espaços públicos, conexões para pedestres ou moradias para aluguel a preços acessíveis. Essa é uma forma de garantir que os benefícios da infraestrutura sejam distribuídos de maneira mais ampla, em vez de se refletirem exclusivamente nos valores imobiliários.

Outra abordagem é o modelo de desenvolvimento cooperativo, no qual o Estado contribui com terrenos limpos, o setor privado realiza o investimento e a construção, e uma parte do produto é destinada a fins públicos ou ao desenvolvimento de habitações sociais.

"O desafio atual não é mais se devemos ou não implementar o TOD (Desenvolvimento Orientado ao Transporte), mas sim como garantir uma implementação sincronizada entre planejamento, financiamento e gestão territorial. Se feito corretamente, o TOD poderá se tornar uma das ferramentas mais importantes para solucionar os problemas de habitação urbana nos próximos 10 a 20 anos", enfatizou a Sra. Giang Do.

Fonte: https://nongnghiepmoitruong.vn/tod-va-bai-toan-nha-la-de-o-d816097.html