A Cidade de Ho Chi Minh precisa responder às "variações"

A Cidade de Ho Chi Minh solicitou oficialmente que investidores em projetos imobiliários na região não possam dividir e vender terrenos em seus projetos para organizações e indivíduos construírem suas próprias casas. Muitas opiniões dizem que a Cidade de Ho Chi Minh precisa de um plano para evitar possíveis "transformações".

A Lei de Negócios Imobiliários entra em vigor em 1º de agosto de 2024, o que não permite projetos de parcelamento e venda de terrenos em áreas urbanas.

Delegação de campo inspeciona a gestão de terras estatais no distrito de Binh Chanh, Cidade de Ho Chi Minh. (Foto: Thanh Dao).

Recentemente, para implementar a Lei de Negócios Imobiliários, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh emitiu a Decisão nº 83/2024 sobre regulamentações para determinar áreas onde investidores em projetos imobiliários e projetos de investimento em construção de moradias estão autorizados a transferir direitos de uso de terra com infraestrutura técnica para organizações e indivíduos para construir suas próprias casas na área.

Com esta decisão, a Cidade de Ho Chi Minh regulamenta oficialmente a proibição de loteamento e venda de terras para lidar com a situação dolorosa que se vive há algum tempo. Em particular, os investidores em projetos imobiliários na região não estão autorizados a lotear terrenos para venda no projeto a organizações e indivíduos para a construção de suas próprias casas. De acordo com esta regulamentação, além dos bairros e distritos, terrenos em cinco distritos periféricos, incluindo: Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi e Nha Be, não estão autorizados a ser loteados e vendidos.

Enquanto isso, a cidade apenas regulamenta a divisão de terras, permitindo que famílias e indivíduos com terras que atendam às condições sejam considerados para a divisão de terras.

Impedir a subdivisão e a venda de terras

Em relação ao conteúdo da Decisão 83/2024 do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, o Advogado Nguyen Van Hau - Membro do Comitê Central da Frente da Pátria do Vietnã, Vice-Presidente da Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh, comentou que a nova decisão da Cidade de Ho Chi Minh terá um grande impacto no mercado imobiliário da cidade, incluindo impactos diretos nas atividades comerciais de entidades envolvidas em negócios imobiliários e na recente subdivisão e venda indiscriminada de terras.

Proibir a subdivisão e a venda de terras ajudará muitas cidades a resolver o problema do "planejamento desordenado" e da "inflação de preços" no mercado imobiliário. (Foto: Dai Doan Ket).

O advogado Hau também previu que, após a emissão da Decisão 83/2024, será inevitável que haja opiniões conflitantes da população, da comunidade empresarial e das empresas imobiliárias.

De acordo com a Cláusula 6, Artigo 31 da Lei de Negócios Imobiliários de 2023, uma das condições para a transferência de direitos de uso de terra para terrenos com infraestrutura técnica em projetos imobiliários para indivíduos construírem suas próprias casas é: " Terrenos não localizados no bairro, distrito, cidade de uma área urbana especial, tipo I, tipo II e tipo III; não sujeitos a leilão de direitos de uso de terra para investir em projetos de construção de moradias de acordo com as disposições da Lei de Terras. Para as áreas restantes, o Comitê Popular Provincial deverá, com base nas condições locais, determinar as áreas onde os investidores do projeto estão autorizados a transferir direitos de uso de terra com infraestrutura técnica para indivíduos construírem suas próprias casas ".

O advogado Nguyen Van Hau prevê que a nova decisão da Cidade de Ho Chi Minh terá um grande impacto no mercado imobiliário da cidade.

Assim, o advogado Nguyen Van Hau reconheceu que a Cidade de Ho Chi Minh especificou as disposições da Lei de Negócios Imobiliários. Em particular, os detalhes acima são orientados pelo Artigo 2 da Decisão nº 83/2024. Especificamente, investidores de projetos imobiliários e projetos de investimento em construção habitacional em toda a Cidade de Ho Chi Minh Não é permitido transferir direitos de uso de terra com infraestrutura técnica em projetos imobiliários ou projetos de investimento em construção de moradias para organizações ou indivíduos que construam suas próprias casas.

Exceto no caso de investidores de projetos imobiliários, projetos de investimento em construção de moradias com objetivos de reassentamento usando terras em comunas, vilas e distritos da cidade, garantindo as condições de acordo com os regulamentos, eles estão autorizados a transferir o direito de uso de terras com infraestrutura técnica em projetos imobiliários, projetos de investimento em construção de moradias com objetivos de reassentamento usando terras para indivíduos construírem suas próprias casas.

Comparando o conteúdo da Lei de Negócios Imobiliários com a Decisão nº 83/2024, o advogado Nguyen Van Hau disse: Esta decisão do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh restringiu significativamente as disposições da Lei sobre áreas onde os investidores do projeto estão autorizados a transferir direitos de uso da terra com infraestrutura técnica para indivíduos construírem suas próprias casas.

“No entanto, isso não é considerado ilegal porque A Lei de Negócios Imobiliários autorizou o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh a decidir sobre as áreas onde os investidores do projeto podem transferir direitos de uso da terra com infraestrutura técnica para indivíduos construírem suas próprias casas, com base nas condições locais", comentou o advogado Hau .

Em geral, os últimos regulamentos do Comitê Popular de HCMC ajudarão a "locomotiva" de todo o país a resolver muitos problemas relacionados à situação de loteamento e venda indiscriminada de terras, destruindo o planejamento. Ao mesmo tempo, Minimizar a situação de pessoas construindo arbitrariamente sem permissão, além de ajudar a reduzir os riscos legais para compradores de imóveis, exigindo que investidores em projetos imobiliários na área melhorem a qualidade de seus produtos simultaneamente . Além disso, a Decisão 83/2024 também é consistente com o Projeto " Investimento - Construção de distritos em distritos (ou cidades sob a Cidade de Ho Chi Minh) no período de 2021 a 2030" que a cidade está construindo. Especificamente, até 2030, os distritos se concentrarão em investir na construção de infraestrutura para atingir metas urbanas que os tornem cidades sob a Cidade de Ho Chi Minh.

Lidando com 'variantes'

Assim que a Decisão 83/2024 do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh foi emitida, a Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh enviou uma petição ao Comitê Popular da Cidade, levantando muitas preocupações.

Falando aos repórteres do jornal Dai Doan Ket na manhã de 1º de novembro, o Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, disse que a Associação também enviou um documento ao Comitê da Frente da Pátria do Vietnã da Cidade de Ho Chi Minh sobre a proposta de especificar as áreas onde os investidores em projetos imobiliários e habitacionais estão autorizados a transferir direitos de uso da terra com infraestrutura técnica para indivíduos construírem casas em comunas, excluindo cidades em 5 distritos na Cidade de Ho Chi Minh.

De acordo com o Sr. Le Hoang Chau, na Lei de Negócios Imobiliários de 2023 e na Lei de Habitação de 2023, a Cidade de Ho Chi Minh é uma área urbana especial, portanto, apenas em casos de terrenos em bairros, distritos e cidades de áreas urbanas especiais (incluindo 16 distritos e a Cidade de Thu Duc), é estipulado que os investidores não estão autorizados a transferir direitos de uso de terra com infraestrutura técnica para indivíduos construírem suas próprias casas.

Anteriormente, a Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh enviou um documento ao Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, ao Departamento de Construção e ao Comitê da Frente Pátria da Cidade de Ho Chi Minh, recomendando que a subdivisão e a venda de terras em comunas em 5 distritos da Cidade de Ho Chi Minh continuem sendo permitidas. A proibição da subdivisão e da venda de terras em 5 distritos não está em conformidade com as disposições da Lei de Negócios Imobiliários e da Lei de Habitação.

Portanto, a Associação propôs que o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh forneça regulamentações detalhadas sobre a determinação de áreas onde investidores em projetos imobiliários e habitacionais podem transferir direitos de uso de terra com infraestrutura técnica para indivíduos construírem suas próprias casas em comunas, excluindo cidades em 5 distritos da cidade.

Em relação ao impacto "pós" da Decisão 83/2024 do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, o advogado Nguyen Van Hau, membro do Comitê Central da Frente Pátria do Vietnã e vice-presidente da Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que a aplicação desta Decisão poderia tornar a oferta de terras na Cidade de Ho Chi Minh ainda mais escassa, não atendendo às necessidades da população. Portanto, isso levaria à possibilidade de que o preço de terras anteriormente subdivididas aumentasse drasticamente em um futuro próximo, limitando o número de compradores devido à falta de capacidade financeira.

Compartilhando a mesma opinião, o engenheiro Tran Van Phuong, diretor de uma corretora imobiliária na cidade de Thu Duc, afirmou: Se a regulamentação proíbe a divisão de terras em lotes para venda, a cidade de Ho Chi Minh precisa se preparar para a possibilidade de investidores, organizações e indivíduos "contornarem a lei" para separar os lotes. Em particular, o escopo da nova regulamentação sobre divisão de terras ainda permite que famílias e indivíduos com terras sejam considerados para a divisão de terras, desde que atendam às condições. Se for permitido "transformar", o problema da divisão de terras em lotes para venda se desenvolverá em uma direção mais sofisticada e negativa, afetando o mercado imobiliário em geral.

Por estar localizada próxima ao Distrito 7, no distrito de Nha Be, a Cidade de Ho Chi Minh atualmente tem uma taxa de urbanização muito rápida.

Em termos de urbanização, o arquiteto Nguyen Van Bieu, diretor da Bhomes LLC, afirmou que a nova regulamentação define que, além de bairros e distritos, terrenos em cinco distritos suburbanos, incluindo Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi e Nha Be, também não podem ser divididos em lotes ou vendidos. "Nos últimos anos, todos sabemos que, apesar de serem 'rotulados' como distritos suburbanos, a velocidade de urbanização de alguns lugares, como Binh Chanh (especialmente na área de Trung Son), Nha Be (área de Phuoc Kien),... aumentou rapidamente. Com a infraestrutura urbana moderna, muitos lugares têm uma velocidade de construção e concentração populacional mais rápidas do que alguns distritos centrais", analisou o arquiteto Nguyen Van Bieu.

Compartilhando com repórteres do jornal Dai Doan Ket, representantes de algumas empresas e pessoas também estão preocupados que, embora não haja mais casos de pequenas empresas imobiliárias comprando terras agrícolas de pessoas e, em seguida, elaborando ilegalmente "projetos" para vender, a situação de projetos dividindo lotes de terra para venda sendo deixados intocados, sem infraestrutura construída na terra, incluindo projetos suspensos, se não houver solução, também fará com que o mercado imobiliário da cidade "locomotiva" permaneça em um estado de "sequestro e abandono de placa", sem resolver os problemas de raiz.

Fonte: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html