A cidade de Ho Chi Minh decretou oficialmente que as construtoras de empreendimentos imobiliários estão proibidas de subdividir e vender lotes de terreno dentro de seus projetos para indivíduos ou organizações que pretendam construir suas próprias casas. Muitos acreditam que a cidade de Ho Chi Minh precisa de um plano para evitar possíveis abusos dessa prática.
A Lei de Negócios Imobiliários, em vigor desde 1º de agosto de 2024, proíbe o parcelamento e a venda de terrenos em áreas urbanas.
Recentemente, para implementar a Lei de Negócios Imobiliários, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh emitiu a Decisão nº 83/2024 sobre as normas para determinar as áreas onde investidores em projetos imobiliários e projetos de investimento em construção habitacional podem transferir direitos de uso da terra com infraestrutura técnica para organizações e indivíduos para a autoconstrução de moradias na área.
Com essa decisão, a cidade de Ho Chi Minh proíbe oficialmente o parcelamento e a venda de terrenos para solucionar esse problema persistente. Especificamente, as construtoras da cidade estão proibidas de parcelar e vender terrenos dentro de seus empreendimentos para pessoas físicas ou jurídicas que pretendam construir suas próprias casas. De acordo com essa regulamentação, além dos bairros e distritos, também é proibida a parcelação e a venda de terrenos em cinco distritos suburbanos: Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi e Nha Be.
Entretanto, a cidade estipula apenas que o parcelamento do terreno é permitido para residências e indivíduos cujos terrenos atendam às condições para serem considerados para parcelamento.
Prevenção do parcelamento e venda ilegal de terrenos.
Em relação ao conteúdo da Decisão 83/2024 do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, o advogado Nguyen Van Hau, membro do Comitê Central da Frente da Pátria do Vietnã e vice-presidente da Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh, comentou que a nova decisão da Cidade de Ho Chi Minh... Isso terá um impacto significativo no mercado imobiliário da cidade, afetando diretamente as operações comerciais de entidades envolvidas na negociação de imóveis e a desenfreada subdivisão e venda ilegal de terrenos que tem ocorrido nos últimos tempos.
O advogado Hau também previu que, após a publicação da Decisão 83/2024, haverá inevitavelmente opiniões divergentes por parte do público, da comunidade empresarial e das empresas imobiliárias.
De acordo com a Cláusula 6, Artigo 31 da Lei de Negócios Imobiliários de 2023, uma das condições para a transferência de direitos de uso da terra com infraestrutura técnica em projetos imobiliários para pessoas físicas destinadas à autoconstrução de moradias é que: “ O terreno não esteja localizado em bairros, distritos ou cidades de áreas urbanas especiais, tipo I, tipo II e tipo III; e não esteja sujeito a leilão de direitos de uso da terra para investimento em projetos de construção de moradias, conforme estipulado na Lei de Terras. Para outras áreas, o Comitê Popular Provincial determinará as áreas onde os investidores do projeto estão autorizados a transferir direitos de uso da terra com infraestrutura técnica para pessoas físicas destinadas à autoconstrução de moradias, com base nas condições locais .”
Assim, de acordo com o advogado Nguyen Van Hau, a cidade de Ho Chi Minh concretizou as disposições da Lei de Negócios Imobiliários. Especificamente, os detalhes são regidos pelo Artigo 2º da Decisão nº 83/2024. Esta lei aplica-se, em particular, a investidores em projetos imobiliários e de construção de moradias em toda a cidade de Ho Chi Minh. Não é permitido o uso de terrenos com infraestrutura existente dentro de um projeto imobiliário ou de um projeto de investimento em construção habitacional por organizações ou indivíduos para a autoconstrução de moradias.
Exceto nos casos em que o investidor de um projeto imobiliário ou de um projeto de construção habitacional destinado ao reassentamento com lotes de terreno em comunas, vilas ou bairros de uma cidade cumpra as condições prescritas, poderá transferir o direito de uso do terreno com infraestrutura técnica dentro do projeto imobiliário ou do projeto de construção habitacional destinado ao reassentamento com lotes de terreno para indivíduos para autoconstrução de casas.
Comparando o conteúdo da Lei de Negócios Imobiliários com a Decisão nº 83/2024, o advogado Nguyen Van Hau afirmou: Essa decisão do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh restringiu significativamente as regulamentações legais relativas às áreas em que os empreendedores imobiliários podem transferir os direitos de uso da terra com infraestrutura técnica existente para indivíduos que pretendam construir suas próprias moradias.
No entanto, isso não é considerado ilegal porque "A Lei de Negócios Imobiliários conferiu ao Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh o poder de decidir, com base nas condições locais, em quais áreas os investidores de projetos podem transferir os direitos de uso da terra com infraestrutura técnica existente para indivíduos, para a autoconstrução de moradias", afirmou o advogado Hau em sua avaliação .
De modo geral, as últimas regulamentações do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh ajudarão a "locomotiva" do país a lidar com muitas deficiências relacionadas ao desenfreado parcelamento e venda de terras que destrói o planejamento urbano. Ao mesmo tempo, Minimizar a construção não autorizada por moradores não só reduz o problema, como também diminui os riscos legais para os compradores de imóveis, exigindo que as construtoras da região aprimorem continuamente a qualidade de seus empreendimentos . Além disso, a Decisão 83/2024 está alinhada ao " Plano de Investimento e Construção para a Transformação de Distritos em Cidades (ou Cidades sob a jurisdição de Ho Chi Minh) giai đoạn 2021-2030" , que a cidade está desenvolvendo atualmente. Especificamente, até 2030, os distritos se concentrarão em investir no desenvolvimento de infraestrutura para atingirem os padrões urbanos necessários para se tornarem cidades diretamente subordinadas à Cidade de Ho Chi Minh.
Respondendo às 'distorções'
Imediatamente após a publicação da Decisão 83/2024 do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, a Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh enviou uma petição por escrito ao Comitê Popular da Cidade, levantando diversas preocupações.
Em entrevista ao jornal Dai Doan Ket na manhã de 1º de novembro, o Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que a associação também enviou um documento ao Comitê da Cidade de Ho Chi Minh da Frente da Pátria do Vietnã referente à proposta de especificar detalhadamente as áreas onde incorporadoras e construtoras de projetos habitacionais estão autorizadas a transferir direitos de uso da terra com infraestrutura técnica existente para indivíduos, para a construção de moradias em comunas, excluindo cidades, em 5 distritos da Cidade de Ho Chi Minh.
Segundo o Sr. Le Hoang Chau, de acordo com a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 e a Lei de Habitação de 2023, a cidade de Ho Chi Minh é uma área urbana especial; portanto, somente nos casos em que o terreno esteja localizado em bairros, distritos ou cidades de áreas urbanas especiais (incluindo 16 distritos e a cidade de Thu Duc) é que os investidores estão proibidos de transferir direitos de uso da terra com infraestrutura técnica existente para indivíduos para autoconstrução de moradias.
Anteriormente, a Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh enviou um documento ao Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, ao Departamento de Construção e ao Comitê da Frente Patriótica da Cidade de Ho Chi Minh, recomendando que o parcelamento e a venda de terrenos continuassem permitidos em comunas pertencentes a 5 distritos da Cidade de Ho Chi Minh. Isso porque a proibição do parcelamento e da venda de terrenos nesses 5 distritos é incompatível com as normas da Lei de Negócios Imobiliários e da Lei de Habitação.
Portanto, a Associação propôs que o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh especifique detalhadamente as áreas onde os incorporadores imobiliários e de projetos habitacionais estão autorizados a transferir os direitos de uso da terra, com infraestrutura técnica existente, para indivíduos que pretendam construir suas próprias casas em comunas, excluindo as cidades dos cinco distritos da cidade.
Em relação às consequências da Decisão 83/2024 do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, o advogado Nguyen Van Hau – membro do Comitê Central da Frente da Pátria do Vietnã e vice-presidente da Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh – acredita que a aplicação dessa decisão pode tornar a oferta de terrenos na cidade ainda mais escassa, não atendendo às necessidades da população. Portanto, é provável que os preços dos terrenos previamente subdivididos aumentem acentuadamente em um futuro próximo, limitando o número de compradores devido à insuficiência de recursos financeiros.
Compartilhando dessa opinião, o engenheiro Tran Van Phuong, diretor de uma imobiliária na cidade de Thu Duc, afirmou: Se as normas proibirem o parcelamento e a venda de terrenos, a cidade de Ho Chi Minh precisa se antecipar à possibilidade de incorporadoras, empresas e indivíduos "contornarem a lei" para subdividir lotes. As novas normas sobre parcelamento de terrenos devem permitir que famílias e indivíduos com terrenos sejam considerados para subdivisão, caso atendam às condições. Se for permitido "distorcer" a lei, a prática de parcelamento e venda de terrenos se tornará mais sofisticada e prejudicial, afetando o mercado imobiliário em geral.
Em relação à urbanização, o arquiteto Nguyen Van Bieu, diretor da Bhomes Co., Ltd., acredita que as novas regulamentações estipulam que, além de bairros e distritos, terrenos em cinco distritos suburbanos, incluindo Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi e Nha Be, também estão proibidos de serem subdivididos e vendidos como lotes. "Nos últimos anos, todos sabemos que, apesar de serem classificados como distritos suburbanos, o índice de urbanização em algumas áreas, como Binh Chanh (especialmente a área de Trung Son) e Nha Be (área de Phuoc Kien), tem aumentado rapidamente. A infraestrutura urbana é moderna e, em muitos lugares, o ritmo de construção de infraestrutura e a concentração populacional são ainda maiores do que em alguns distritos centrais", analisou o arquiteto Nguyen Van Bieu.
Em declarações ao jornal Dai Doan Ket, representantes de diversas empresas e moradores expressaram preocupação com o fato de que, embora não haja mais casos de pequenas empresas imobiliárias comprando terras agrícolas de pessoas físicas e criando "projetos" ilegais para revenda, a situação de loteamentos abandonados sem infraestrutura, incluindo projetos paralisados, continuará a afetar o mercado imobiliário desta cidade "líder" se não forem encontradas soluções. Isso impedirá a resolução das causas principais dos problemas.
Fonte: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html
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