Evite crédito “dessincronizado”

Uma das manifestações mais óbvias é que, desde o início do ano, o crédito imobiliário cresceu duas vezes mais rápido que a taxa média de crescimento do crédito em todo o sistema. Somente nos primeiros 6 meses do ano, o crédito em todo o sistema aumentou cerca de 10%, dos quais estima-se que o crédito imobiliário aumente 20%.

Os relatórios financeiros do segundo trimestre de 2025 de uma série de bancos como Techcombank, HDBank,SHB , MB... também mostram que os empréstimos comerciais imobiliários desses bancos aumentaram de 20 a 35% em comparação ao final do ano passado.

Até o momento, o crédito imobiliário atingiu um nível recorde (cerca de 3,2 bilhões de VND). Não é difícil explicar por que os bancos estão investindo capital no mercado imobiliário. Como disse o governador do Banco Estatal, o forte aumento do crédito imobiliário no primeiro semestre deste ano está em linha com a direção de remoção de obstáculos ao mercado imobiliário. Porque, quando os projetos forem desobstruídos de obstáculos legais, a necessidade de capital para implementação inevitavelmente aumentará.

De uma perspectiva independente, analistas afirmam que, no contexto de produção e consumo que enfrentam muitas dificuldades, os principais motores de crescimento são a infraestrutura e o mercado imobiliário. Além disso, no caso de empréstimos para imóveis, a taxa de perda real é muito baixa (devido à alta liquidez das garantias). É por isso que esses dois setores atraem fortes fluxos de capital.

Embora o crédito imobiliário esteja aumentando rapidamente, a boa notícia é que, de acordo com o Banco do Estado, os empréstimos para esse setor ainda garantem indicadores de segurança. A prova disso é que a proporção de capital de curto prazo utilizado para empréstimos de médio e longo prazo ainda está abaixo do limite de 30%. A operadora também orienta continuamente as instituições de crédito a equilibrar o capital por prazo, garantindo a segurança do sistema.

Entretanto, a estrutura de crédito imobiliário e a estrutura de capital do mercado imobiliário recentemente apresentam alguns pontos irracionais.

Em primeiro lugar, em termos de estrutura de crédito, os empréstimos pendentes para negócios imobiliários aumentaram, enquanto os empréstimos para compra e reforma de imóveis aumentaram lentamente, demonstrando que o capital bancário flui principalmente para investidores, enquanto as pessoas não estão interessadas em comprar casas para morar. Isso também se deve ao desequilíbrio no mercado, com a crescente escassez de moradias populares e de médio porte. A nova oferta no mercado é composta principalmente por apartamentos de alto padrão, enquanto apartamentos populares e de médio porte e moradias sociais sofrem grande escassez. Essa também é a razão pela qual o pacote de crédito de 145 trilhões de VND para empréstimos de moradias sociais, bem como pacotes de crédito para pessoas com menos de 35 anos, é desembolsado muito lentamente.

Em segundo lugar, em relação à estrutura de capital do mercado imobiliário, anteriormente, a estrutura de capital de dívida de muitas empresas imobiliárias dependia fortemente de títulos, chegando a 50-60%, mas agora caiu drasticamente pela metade. Nos primeiros 7 meses deste ano, a emissão de títulos em todo o mercado aumentou 63% em comparação com o final do ano passado, mas a emissão de títulos imobiliários, isoladamente, aumentou apenas mais de 13%.

De fato, quando o crédito se afrouxa, as taxas de juros caem drasticamente e os bancos se tornam mais abertos ao crédito imobiliário, muitos investidores não só não emitem novos títulos, como também se apressam em quitá-los antecipadamente e recorrem a empréstimos bancários. A crescente dependência das empresas do crédito bancário, especialmente em áreas que exigem capital de longo prazo, como o mercado imobiliário, representa muitos riscos para o sistema bancário, especialmente o risco de desequilíbrio de prazos.

Embora o crédito imobiliário ainda seja seguro no momento, se ele continuar a aumentar acentuadamente e o capital fluir principalmente para projetos imobiliários de alto padrão, como acontece agora, o mercado inevitavelmente ficará instável.

Para superar essa situação, não podemos esperar ajustes por parte dos bancos – que são fortemente influenciados por metas de lucro e interesses dos acionistas –, mas sim a atuação regulatória do Estado. Nesse sentido, o Banco do Estado, o Ministério da Construção e outros ministérios e agências devem ter soluções para aumentar a oferta de moradias sociais e populares e direcionar o fluxo de crédito para esses segmentos. Além disso, ao eliminar a margem de crédito, o Banco do Estado também deve ter ferramentas mais eficazes para direcionar o fluxo de capital para áreas prioritárias.

A solução a longo prazo, como disse o Governador do Banco do Estado, é desenvolver fortemente o mercado de capitais, atender à demanda por capital de médio e longo prazo, reduzindo assim a pressão sobre as fontes de capital de curto prazo do sistema bancário. Setores que necessitam de grandes fontes de capital de médio e longo prazo, como imobiliário e infraestrutura, precisam se mobilizar por meio da emissão de títulos corporativos, títulos locais ou empréstimos internacionais, etc., e não podem depender do crédito bancário para sempre.

Fonte: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html