Por que a Lei de Terras de 2024, que acabara de entrar em vigor, precisava ser alterada?

A Assembleia Nacional irá alterar de forma abrangente a Lei de Terras em sua sessão de fim de ano, após quase dois anos de implementação. Quais são os motivos para isso?

A Lei de Terras de 2024, em vigor desde 1º de agosto de 2024, substituindo a Lei de Terras de 2013, tinha como objetivo impulsionar o mercado imobiliário e a gestão de recursos. No entanto, após quase dois anos de implementação, a lei será alterada novamente este ano, com diversas mudanças significativas.

'Obsoleto' mesmo antes de seu lançamento.

Segundo especialistas, a alteração da Lei de Terras é uma necessidade urgente, pois, embora tenha entrado em vigor recentemente, a lei já não se adequa ao novo contexto, especialmente porque, a partir de 1º de julho de 2025, todo o país implementará um modelo de governo local de dois níveis, incluindo os níveis provincial e comunal/distrital, enquanto a atual Lei de Terras ainda estipula um sistema de planejamento e gestão do uso da terra em três níveis: nacional, provincial e distrital.

Essa incompatibilidade levou a muitas deficiências, causando sobreposições e falta de sincronização com outros setores após a abolição do nível distrital.

A Assembleia Nacional irá alterar de forma abrangente a Lei de Terras em sua sessão de fim de ano, após quase dois anos de implementação. (Imagem ilustrativa)

O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, explicou que a Lei de Terras normalmente tem um ciclo de emendas de cerca de 10 anos. No entanto, o contexto de 2024-2026 apresenta três variáveis ​​principais que exigem que a lei seja ajustada mais cedo.

Isso se refere à mudança na estrutura do governo local para um modelo de dois níveis, eliminando o nível distrital/municipal. No entanto, a Lei de Terras de 2024 ainda prevê planos de uso da terra em três níveis: nacional, provincial e distrital. Esse desequilíbrio nos níveis administrativos deixa muitos procedimentos sem um local adequado para serem realizados, causando gargalos em diversos processos.

Além disso, a necessidade de institucionalizar as Resoluções Centrais 18 e 69 sobre gestão fundiária exige maior esclarecimento dos mecanismos de financiamento de terras, especialmente no que diz respeito à avaliação e à compensação.

Por fim, a pressão para desapropriar terrenos para projetos de infraestrutura essenciais está aumentando. Sem um mecanismo transparente e específico, o progresso continuará lento.

O Sr. Chau também enfatizou que o maior obstáculo continua sendo o preço da indenização: " A tabela de preços de terrenos atual do Estado, usada para calcular impostos e aluguel de terras, é razoável. Mas, quando a terra é recuperada, as pessoas querem que a indenização seja próxima ao preço de mercado."

A solução não reside em escolher um extremo em detrimento do outro, mas sim em construir um mecanismo independente de avaliação de compensações com metodologia clara, dados de transações digitalizados e verificados, e um conselho de avaliação que inclua representantes da população. O objetivo é criar consenso, limitar disputas prolongadas e garantir disciplina fiscal para a localidade .

Entretanto, o Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente explicou que, além de ser incompatível com o modelo de governo local de dois níveis, o planejamento do uso da terra e o planejamento setorial que envolve o uso da terra também são inconsistentes e não estão sincronizados.

Além disso, projetos de investimento público ou projetos importantes de natureza urgente e específica, que servem a objetivos políticos e de política externa, ainda não estão incluídos no planejamento ou não estão em consonância com ele.

Os métodos atuais de avaliação de terrenos continuam complexos e altamente dependentes de consultores independentes, enquanto as agências estaduais são responsáveis ​​tanto pela avaliação quanto pela responsabilidade legal.

Senhor Pham Van Hoa (Membro do Parlamento representando a província de Dong Thap)

Os importantes projetos mencionados anteriormente também carecem de regulamentação sobre a aquisição de terras, como, por exemplo, projetos destinados ao Fórum de Cooperação Econômica Ásia-Pacífico (APEC) ou projetos em zonas de livre comércio e centros financeiros internacionais. As leis atuais também não regulamentam a aquisição de terras quando os investidores não conseguem chegar a um acordo sobre a área restante (em pequena escala), o que leva à paralisação dos projetos, ao desperdício de recursos e ao atraso do progresso dos investimentos.

A Lei de Terras de 2024 permitiu que áreas com planejamento urbano e rural preexistente gerenciassem o uso do solo sem planos de uso do solo separados, utilizando, em vez disso, os planos existentes para a gestão. No entanto, na realidade, a taxa de abrangência do planejamento urbano e rural permanece baixa. Em muitos lugares, o planejamento não abrange toda a área administrativa, o que significa que, mesmo com planos existentes, as localidades ainda precisam criar planos de uso do solo adicionais, levando a sobreposições e desperdício.

Atualmente, a alocação e o arrendamento de terras são realizados principalmente por meio de leilões de direitos de uso da terra ou processos de licitação para selecionar investidores. No entanto, esse processo depende dos procedimentos e regulamentos da lei de leilões e licitações, exigindo, portanto, um tempo considerável de preparação.

Entretanto, em muitos casos, ainda é difícil selecionar investidores com capacidade suficiente, o que causa atrasos no andamento dos projetos, lentidão na utilização dos terrenos e afeta a atratividade dos investimentos.

Eliminar uma série de entraves que estão causando indignação pública.

O deputado Pham Van Hoa (Dong Thap) observou que, embora a Lei de Terras tenha sofrido muitas alterações e contribuído significativamente para o desenvolvimento socioeconômico, na realidade ainda existem muitos obstáculos, especialmente no nível local, onde a implementação é organizada diretamente.

Em particular, o Sr. Hoa afirmou que os obstáculos relacionados à avaliação de terras, à aquisição de terras e à indenização frequentemente levam a reclamações e desentendimentos entre o público.

"O método atual de avaliação de terrenos continua complexo e altamente dependente de consultores independentes, enquanto as agências estaduais são responsáveis ​​tanto pela avaliação quanto pela responsabilidade legal."

"Para terrenos industriais ou destinados à produção e negócios, as taxas de uso da terra representam apenas uma pequena proporção do investimento total, mas as empresas podem perder de 6 a 12 meses apenas esperando que o preço seja determinado. Esse tempo de espera aumenta os custos de oportunidade, enquanto a diferença de valor entre as diferentes opções de avaliação costuma ser insignificante", disse o Sr. Hoa.

Segundo o Deputado Hoa, os obstáculos não são apenas técnicos, mas também estão relacionados ao processo de implementação. A tabela anual de preços de terrenos é elaborada para refletir fielmente os preços de mercado, conforme exigido por lei, mas, quando aplicada à indenização, a população acredita que o valor ainda é inferior ao preço real da transação.

Por outro lado, se forem utilizados apenas os preços de mercado, o orçamento será difícil de equilibrar e provavelmente surgirão queixas sobre a falta de transparência. A discrepância entre a tabela de preços oficial e os preços de mercado está criando um dilema tanto para o governo quanto para aqueles cujas terras estão sendo expropriadas.

Além disso, muitas disposições nas novas leis e decretos permanecem no nível de princípios gerais. Por exemplo, a regulamentação que permite o parcelamento do solo e a mudança de uso sem a necessidade de testada para a rua, desde que haja uma via de acesso legal, é uma política correta e condizente com a realidade da urbanização. No entanto, o que constitui uma via de acesso legal, qual a largura mínima exigida e como ela é estabelecida? A lei ainda não especificou esses detalhes. Consequentemente, muitas localidades optaram pela alternativa mais cautelosa de suspender temporariamente o processamento das solicitações.

A situação atual, em que existem apenas documentos-quadro, resulta em um acúmulo de documentos aguardando providências adicionais. As autoridades locais ficam confusas, cidadãos e empresas precisam fazer múltiplas viagens e os custos informais aumentam.

O Sr. Hoa citou o exemplo da política que reduziu as taxas de uso da terra em 70% para certos grupos. Embora o objetivo seja humanitário, as condições de aplicação se sobrepõem e há inconsistências na compreensão do que constitui uma família, um indivíduo ou o período de uso da terra.

O Sr. Hoa propôs uma mudança de uma mentalidade de gestão rígida para uma focada na eficiência e na criação de valor. Ele também sugeriu simplificar os procedimentos ao máximo, aumentar a transparência e, principalmente, enfatizar o uso de ferramentas econômicas em vez de medidas administrativas.

Por exemplo, em vez de tentar determinar com precisão o valor de um terreno até o último centavo, é possível aceitar um preço razoável de acordo com a tabela de preços e regular o valor agregado por meio de impostos, taxas ou outras obrigações financeiras. Isso reduz a carga sobre o sistema, garantindo que o Estado ainda arrecade o valor agregado.

Espera-se que as propostas de emendas à Lei de Terras, elaboradas pelo Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente, se concentrem em dois grandes grupos de conteúdo.

O primeiro grupo consiste em conteúdo que atende às exigências do desenvolvimento nacional na nova era e à necessidade de crescimento econômico de dois dígitos.

O Ministério propõe a alteração e complementação de diversos artigos da Lei de Terras para incluir disposições sobre mecanismos e políticas para lidar com as dificuldades e obstáculos à implementação da Lei de Terras, por meio da codificação de regulamentos em Resoluções da Assembleia Nacional e Decretos e Resoluções do Governo, tais como preços de terrenos, tabelas de preços de terrenos, coeficientes de ajuste de preços de terrenos; taxas de uso da terra, taxas de arrendamento de terras; aquisição de terras, compensação, apoio e reassentamento;

Registro e emissão de títulos de propriedade; planejamento e planos de uso do solo; alocação de terras, arrendamento de terras, autorização para conversão de uso do solo, seleção de formulários de arrendamento de terras, subdivisão de terras, consolidação de terras; regimes de uso do solo para certos tipos de terras; sistemas de informação fundiária e resolução de disputas de terras.

Simultaneamente, foram feitas alterações e acréscimos aos regulamentos sobre o planejamento e os planos de uso da terra em nível de comuna; os direitos e obrigações dos usuários de terras de cultivo de arroz; os direitos e obrigações dos usuários de terras que violaram as leis fundiárias antes de 1º de julho de 2014; a indenização em casos especiais; e o regime de uso da terra para certos tipos de terreno.

O segundo grupo consiste em regulamentações sobre descentralização, delegação de poder e delimitação de autoridade de acordo com o modelo de governo local de dois níveis, e reforma administrativa na área de terras.

O Ministério propõe alterar e complementar os regulamentos sobre a autoridade para implementar a gestão estatal de terras, de forma a alinhá-los com o modelo de governo local de dois níveis; e adicionar uma nova disposição sobre a autoridade para implementar a gestão estatal de terras.

Além disso, revisar e complementar os regulamentos sobre procedimentos administrativos relacionados ao nível provincial e analisá-los para garantir consistência e uniformidade dentro do sistema jurídico com outras leis e resoluções.

PHAM DUY

Fonte: https://vtcnews.vn/vi-sao-luat-dat-dai-2024-vua-co-hieu-luc-da-phai-sua-doi-ar1017806.html