Prețurile apartamentelor din Hanoi cresc neobișnuit de mult, depășind cu mult accesibilitatea majorității persoanelor cu venituri medii și mici - Foto: N.TRAN
Potrivit Ministerului Construcțiilor , prețurile actuale ale locuințelor sunt compuse din costurile terenurilor, costurile construcției, dobânzile la credite, profiturile afacerilor, impozitele și comisioanele de intermediere...
Pentru a controla prețurile locuințelor, unii experți recomandă soluții precum ajustarea prețurilor terenurilor, calcularea impozitelor, taxelor și ratelor dobânzilor la creditele pentru proiecte corespunzătoare, controlând în același timp prețurile materiilor prime, echilibrând cererea și oferta și prevenind speculațiile imobiliare.
Prețul apartamentelor de gamă medie este, de asemenea, de 100 de milioane de VND/m2.
Potrivit Ministerului Construcțiilor, în al doilea trimestru al acestui an, prețurile cerute pentru unele proiecte de apartamente din Hanoi au crescut semnificativ. Mai exact, prețurile apartamentelor din Royal City au crescut cu 33%, The Pride cu 33%, My Dinh Song Da - Sudico cu 32% și Vinhomes West Point cu 28%. În unele zone urbane mai vechi, cum ar fi Trung Hoa - Nhan Chinh, prețurile apartamentelor au crescut, de asemenea, cu 25%, în timp ce apartamentele pentru relocare din Nam Trung Yen au înregistrat o creștere de 20%.
Prețul mediu de vânzare al apartamentelor în mai 2024 a crescut semnificativ față de sfârșitul anului 2023. Mai exact, Udic Westlake a fost evaluat la 56,7 milioane VND/m2, D' El Dorado la 85,3 milioane VND/m2, HDI Tower la 160,1 milioane VND/m2, Feliz Homes la 53,9 milioane VND/m2 și GoldSeason la 63,8 milioane VND/m2.
Ministerul Construcțiilor a menționat că anterior, apartamentele de clasă medie aveau prețuri de vânzare și tranzacționare cuprinse între 50 și 70 de milioane de VND/m2, dar în prezent, prețurile tranzacțiilor au crescut la 70 până la 100 de milioane de VND/m2.
De exemplu, proiectul Noble Crystal Tay Ho are un preț de vânzare de aproximativ 187 de milioane VND/m2, în timp ce Mandarin Garden variază între 80 și 105 milioane VND/m2. În special, în cadrul proiectului The Grand de pe strada Hai Ba Trung, districtul Hoan Kiem, unele apartamente au prețuri de aproape 1 miliard VND/m2.
În orașul Ho Chi Minh, în al doilea trimestru al anului 2024, segmentul apartamentelor de gamă medie a înregistrat o creștere de 2%, în timp ce segmentul de gamă superioară a crescut cu 5% față de aceeași perioadă din 2023. Lipsa ofertei noi a împins, de asemenea, în sus prețurile de vânzare ale proiectelor de apartamente second-hand din orașul Ho Chi Minh.
Mai exact, proiectul de apartamente City Garden are un preț mediu de vânzare de 85 de milioane VND/m2, o creștere de 18%; proiectele Antonia (Districtul 7) și Masteri Thao Dien (Orașul Thu Duc) au crescut cu 11%, respectiv 10%. Până la sfârșitul celui de-al doilea trimestru, prețul mediu al apartamentelor din orașul Ho Chi Minh crescuse cu aproximativ 6% față de sfârșitul anului 2023.
Mai multe proiecte de apartamente din orașul Ho Chi Minh au înregistrat creșteri semnificative ale prețurilor, cum ar fi Cantavil An Phu, care a crescut cu 22,6%, ajungând la 54,5 milioane VND/m2; Zenity (Districtul 1), care a crescut cu 18,2%, ajungând la 101,4 milioane VND/m2; Green View (Districtul 7), care a crescut cu 25,1%, ajungând la 53,9 milioane VND/m2; și The Panorama (Districtul 7), care a crescut cu 15,5%, ajungând la 69,6 milioane VND/m2.
Ce a cauzat prețurile neobișnuit de mari?
Studiile și evaluările recente ale Ministerului Construcțiilor arată că taxele de utilizare a terenurilor sunt destul de mari în raport cu prețul de vânzare pe metru pătrat de locuință. La proiectul imobiliar al GP Invest din Hanoi, cifra este de aproximativ 15 milioane VND / 36,35 milioane VND, echivalentul a 41,5% din prețul de vânzare; la un proiect de condominii din Hai Phong, este de 6,67 milioane VND / 34,54 milioane VND, echivalentul a 19,3% din prețul de vânzare; iar la un proiect de locuințe cu înălțime redusă din Hai Phong, este de 60,14 milioane VND / 156,83 milioane VND.
În mod similar, în zona urbană Dong Tang Long, orașul Thu Duc (Ho Chi Minh City), taxa de utilizare a terenului este de 2,34 milioane/8,84 milioane VND. În proiectul de vile din zona urbană Chanh My din provincia Binh Duong, taxa de utilizare a terenului reprezintă 16,3% din prețul de vânzare.
Potrivit Ministerului Construcțiilor, dacă se aplică prețurile terenurilor din 2024, taxa de utilizare a terenurilor pentru proiecte va continua să crească brusc. Mai exact, taxa de utilizare a terenurilor în structura de prețuri a proiectelor GP Invest va crește la 60%, zona urbană Dong Tang Long din orașul Thu Duc va crește la aproximativ 60-65%, iar proiectul de vile Chanh My va crește la 50% din prețul de vânzare.
Ministerul Construcțiilor evaluează că aplicarea noii liste de prețuri ale terenurilor, care reflectă îndeaproape prețurile pieței, va duce la o creștere medie de 15-20% a prețurilor locuințelor și imobiliarelor față de perioada anterioară. Mai exact, costul investiției în construcții pe metru pătrat de locuință în cadrul proiectului imobiliar GP Invest (Hanoi) este de 5,1 milioane VND/36,3 milioane VND, reprezentând aproximativ 14,1% din prețul de vânzare. Pentru proiectele de apartamente din Hai Phong, este de 15,7 milioane VND/34,5 milioane VND, reprezentând aproximativ 45,5% din prețul de vânzare. Pentru proiectele de locuințe cu înălțime redusă din Hai Phong, este de 31,2 milioane VND/156,8 milioane VND, reprezentând 20,53% din prețul de vânzare...
În plus, deși fiecare proiect diferă ca amploare și produs, costurile de investiții pentru proiectele de locuințe au rămas relativ stabile sau au fluctuat doar ușor în ultima vreme din cauza creșterii costurilor de siguranță la incendiu, a declarat Ministerul Construcțiilor.
În ceea ce privește costul împrumuturilor pentru proiectele de locuințe, potrivit ministerului, dacă proiectele de locuințe împrumută 30-70% din capitalul total de investiții din surse comerciale, cheltuielile cu dobânzile vor fi de aproximativ 3-5% din costul total al investiției în construcții. Între timp, cheltuielile tipice de vânzare pentru proiectele de locuințe comerciale variază între 3-7% din prețul proprietății, unele proiecte ajungând potențial la 15% din prețul casei.
Componenta finală a prețurilor actuale ale locuințelor este costul impozitelor, profitului și comisioanelor de administrare pentru proprietarul proiectului, variind între 10-20% pentru locuințele cu înălțime mare și 20-30% pentru locuințele cu înălțime mică.
Sursa: Ministerul Construcțiilor - Grafică: T. ĐẠT
Cum putem reduce prețurile locuințelor?
Pe baza tuturor costurilor și proporțiilor acestora care alcătuiesc prețul de vânzare al caselor, așa cum s-a menționat mai sus, într-un interviu acordat ziarului Tuoi Tre , domnul Nguyen Chi Thanh, vicepreședinte al Asociației Brokerilor Imobiliari, a declarat că prețurile actuale ale terenurilor sunt foarte mari în comparație cu veniturile oamenilor, astfel încât agențiile de administrare trebuie să ajusteze prețurile terenurilor pentru a se potrivi realității.
„Principiul stabilirii prețurilor terenurilor în funcție de piață este potrivit pentru zonele urbane bine stabilite, cu parametri de tranzacționare clar definiți, cum ar fi Districtul 1 și orașul Thu Duc (Ho Chi Minh City), precum și districtele Hoan Kiem, Ba Dinh și Dong Da (Hanoi). Cu toate acestea, în zonele subdezvoltate, dacă nu ajustăm prețurile terenurilor pentru a crea stimulente pentru dezvoltare, va fi foarte periculos”, a declarat dl Thanh.
Dl. Thanh a dat exemplul Chinei, unde firmele de construcții construiesc multe case, dar la prețuri mari (parțial din cauza costurilor ridicate ale terenurilor), ceea ce le face imposibil de vândut. Atunci când aceste companii se confruntă cu dificultăți, guvernul nu este capabil să le salveze. În cele din urmă, cumpărătorul de locuință este cel care ia decizia finală.
Potrivit domnului Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City, structura costurilor terenurilor pentru un proiect imobiliar include taxele de utilizare a terenului și costurile de defrișare a terenului, care reprezintă o sumă semnificativă în funcție de densitatea construcțiilor fiecărui proiect.
Din perspectiva unei companii de investiții imobiliare, dl. Nguyen Quoc Khanh, președintele DTJ Investment and Distribution Joint Stock Company, a subliniat că cel mai important factor pentru companiile care investesc în proiecte imobiliare astăzi este timpul. Scurtarea timpului necesar pentru finalizarea procedurilor legate de proiectele imobiliare prin intermediul unor reglementări clare va ajuta companiile să reducă costurile de conformitate, reducând astfel prețurile locuințelor.
Potrivit domnului Thanh, orientarea spre dezvoltare a pieței imobiliare ar trebui să vizeze stabilitatea și îmbunătățirea calității vieții oamenilor. O marjă de profit de 10-20% din prețul de vânzare pentru dezvoltatorii imobiliari este normală, dar trebuie revizuită pentru a vedea dacă acest lucru este într-adevăr adevărat, deoarece există proiecte imobiliare de mare anvergură, construite pe terenuri complet noi, care atrag cumpărători, iar profiturile dezvoltatorilor de proiecte sunt de multe ori mai mari decât cifrele raportate de departamentul de statistică.
Mulți experți imobiliari consideră, de asemenea, că pentru a echilibra cererea și oferta actuală de locuințe, este necesară creșterea ofertei de locuințe accesibile. Această ofertă depinde în mare măsură de implicarea ministerelor, departamentelor și localităților. În plus, este necesară o schimbare de mentalitate, renunțând la exploatarea excesivă a terenurilor și concentrându-se în schimb pe controlul costurilor terenurilor la un nivel accesibil pentru majoritatea populației. Având în vedere costurile ridicate actuale ale terenurilor, multe companii vor ezita să investească în proiecte, ceea ce va îngreuna creșterea ofertei de locuințe în viitor.
Pentru a reduce prețurile actuale ale locuințelor, dl. Le Hoang Chau consideră că trebuie făcute următoarele șase lucruri:
1. Reduceți costurile terenurilor.
2. Reducerea impozitelor și taxelor aferente.
3. Reduceți cheltuielile cu dobânzile.
4. Mențineți costuri stabile ale materialelor de intrare pentru proiect, inclusiv combustibilul și electricitatea.
5. Cum putem simplifica procesul de aprobare a proiectelor de locuințe, reducând astfel costurile de conformitate?
6. Combaterea speculațiilor imobiliare și a creării deliberate a unor niveluri artificiale ale prețurilor în scopul profitului, creșterea la 20% a garanției pentru licitațiile de terenuri și penalizarea drastică a celor care își pierd garanția după ce câștigă licitația.
Există, de asemenea, motive legate de speculații și crearea de prețuri artificiale.
Ministerul Construcțiilor a afirmat, de asemenea, că prețurile ridicate ale locuințelor se datorează parțial faptului că dezvoltatorii imobiliari profită de deficitul de pe piață pentru a oferi proprietăți la prețuri mari. Unele grupuri speculative, investitori și persoane implicate în activități de intermediere perturbă piața pentru a „umfla prețurile și a crea prețuri artificiale”.
De obicei, dezvoltatorii de proiecte imobiliare alocă aproximativ 3% din prețul casei agențiilor sau brokerilor imobiliari, dar aceste agenții ajustează adesea prețul în funcție de condițiile pieței atunci când tranzacționează cu clienții. Această diferență nu este fixă și poate fi de 5%, 10% sau 20% din prețul casei.
De exemplu, un proiect de locuințe cu înălțime redusă în Hung Yen, cu un preț de vânzare de 7-8 miliarde VND/unitate, ar avea o primă medie de aproximativ 750 de milioane VND, dar când piața se răcește, prima ar fi de doar 250 de milioane VND/unitate.
Un proiect imobiliar în construcție în Districtul 7, Ho Chi Minh City - Foto: QUANG DINH
Deficit de locuințe, prețuri în creștere, volum redus al tranzacțiilor efective.
Creșterea prețurilor imobiliarelor în Hanoi de la începutul anului ridică numeroase probleme cu privire la politicile actuale de dezvoltare a locuințelor pentru populație. Prețurile imobiliarelor au crescut continuu trimestru după trimestru, stabilind noi niveluri de preț extrem de ridicate, depășind cu mult pe cele de acum un an, în timp ce tranzacțiile efective de pe piață au scăzut. Între timp, oferta de locuințe rămâne limitată, locuințele accesibile devenind „dispărute”, iar oferta de locuințe sociale și de locuințe pentru persoane cu venituri mici fiind minimă, aproape inexistentă în Hanoi și Ho Chi Minh City. Cu prețuri atât de mari, majoritatea persoanelor cu venituri medii și mici, care au o nevoie reală de locuință, nu își pot permite să cumpere o casă.
Având în vedere semnele neobișnuite de pe piața imobiliară, prim-ministrul va organiza în curând o întâlnire cu corporații și companii din sectorul imobiliar pentru a discuta soluții pentru rezolvarea problemelor pieței.
Conform unui raport care analizează structura costurilor, prețurile de vânzare și cauzele creșterilor prețurilor imobiliare, prezentat recent de Ministerul Construcțiilor către Oficiul Guvernului (18 septembrie), oferta națională de locuințe înregistrează un declin semnificativ. În al doilea trimestru al anului 2024, au fost finalizate doar 9 proiecte imobiliare, cuprinzând aproximativ 6.000 de apartamente, case individuale și case înșiruite. Luând în considerare prima jumătate a acestui an în ansamblu, oferta de locuințe finalizată a ajuns la doar aproximativ 9.000 de apartamente, case individuale și case înșiruite. Numărul proiectelor imobiliare nou autorizate a totalizat doar 20.000 de unități.
Lipsa ofertei de locuințe și terenuri în Hanoi de la sfârșitul anului 2023 a dus la o creștere dramatică a prețurilor proprietăților. Mai multe proiecte de apartamente de lux din zona Lacului de Vest au avut prețuri inițiale de peste 100 de milioane VND/m2. Între timp, mega-zona urbană Vinhomes Co Loa, la lansarea sa, avea case înșiruite la prețuri de peste 300 de milioane VND/m2. În special, terenurile licitate în zonele rurale ale cartierelor suburbane ale Hanoiului, cum ar fi Hoai Duc, Thanh Oai și Phuc Tho, situate la 30-40 km de centrul orașului, au fost, de asemenea, ridicate la peste 100 de milioane VND/m2.
Ministerul Construcțiilor identifică cauzele și soluțiile pentru reducerea prețurilor locuințelor.
4 motive pentru creșterea prețurilor locuințelor:
1. Costurile terenurilor au crescut conform noii liste de prețuri ale terenurilor, iar licitațiile de terenuri se desfășoară la prețuri de multe ori mai mari decât prețul de pornire, crescând astfel nivelul general al prețurilor terenurilor.
2. Fenomenul „creării de prețuri artificiale și umflării prețurilor” de către speculanți și persoane fizice care lucrează ca agenți imobiliari.
3. Există o ofertă insuficientă de proprietăți imobiliare și locuințe pentru a satisface nevoile majorității persoanelor cu venituri medii și mici.
4. Fluctuațiile economice recente legate de piețele de acțiuni, obligațiuni și aur au dus la un flux puternic de bani către sectorul imobiliar ca refugiu sigur.
6 soluții pentru a reduce prețurile locuințelor:
1. Eliminarea obstacolelor procedurale și juridice, creșterea ofertei pieței și promovarea dezvoltării sigure și durabile a pieței.
2. Îmbunătățirea procedurilor de licitație funciară, rafinarea reglementărilor privind licitațiile funciare prin creșterea sumelor garanțiilor, stabilirea unor prețuri de pornire realiste, scurtarea termenului de plată a ofertelor câștigătoare și limitarea licitațiilor speculative.
3. Cercetați și propuneți politici fiscale pentru cei care dețin mai multe case și terenuri pentru a reduce speculațiile.
4. Există soluții și măsuri pentru atenuarea impactului negativ al publicării noii liste de prețuri ale terenurilor în temeiul Legii funciare din 2024.
5. Pilotarea unui model de centru de tranzacții imobiliare și de drepturi de utilizare a terenurilor gestionat de stat.
6. Consolidarea inspecției și supravegherii licitațiilor pentru drepturile de utilizare a terenurilor, a licitațiilor pentru proiecte de utilizare a terenurilor și a gestionării eficiente a afacerilor de servicii imobiliare, a burselor imobiliare și a activităților de intermediere.
Locuințe cu venituri mici în țările vecine
Potrivit ziarului Nation (Thailanda), la începutul lunii aprilie, Narit Therdsteerasukdi, secretarul general al Consiliului de Investiții din Thailanda (BOI), a declarat că stimulentele fiscale pentru locuințe au fost aprobate de consiliu pe 15 martie. Aceste stimulente fac parte din a treia fază a unui proiect care oferă împrumuturi pentru a sprijini persoanele cu venituri mici în achiziționarea de case și apartamente individuale, inițiat de Banca Locuințelor din Thailanda (GHB).
În prezent, programul de subvenționare fiscală se aplică doar caselor cu o suprafață minimă de 70 m2, caselor individuale și apartamentelor cu o suprafață minimă de 24 m2. Potrivit domnului Therdsteerasukdi, BOI a sprijinit proiecte de locuințe pentru lucrătorii cu venituri mici din 1993. Mai exact, BOI a participat la furnizarea de locuințe pentru 44 de proiecte de apartamente cu 34.900 de unități în Bangkok și provinciile Nonthaburi, Samut Prakan, Pathum Thani, Nakhon Pathom și Chonburi.
Guvernul malaezian a anunțat pe 17 septembrie lansarea a cel puțin 23 de noi proiecte de locuințe accesibile prin intermediul Programului de Locuințe Populare (PPR) în întreaga țară, potrivit agenției de știri Bernama. Ministrul adjunct al Locuințelor și Administrației Locale (KPKT), Datuk Aiman Athirah Sabu, a declarat că, până în septembrie 2024, guvernul malaezian finalizase 166 de proiecte de locuințe accesibile, oferind 104.081 de apartamente pentru lucrătorii cu venituri mici și continua construcția a încă 16 proiecte.
Casele din cadrul proiectului PPR au prețuri cuprinse între 45.000 și 60.000 de ringgit (de la 10.700 la peste 14.000 USD) pe unitate. Proiectele viitoare vor integra noi facilități, îmbunătățind calitatea vieții locuitorilor.
Sursă: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm
