Dezlănțuiți proiectele imobiliare

Mulți experți consideră că mecanismul pilot prin care întreprinderile pot negocia drepturile de utilizare a terenurilor de la oameni pentru a realiza proiecte de locuințe comerciale va dezlega proiectele, va crește oferta de locuințe și va contribui la rezolvarea deficitului de locuințe.

Guvernul a propus, de asemenea, ca Adunarea Națională să permită întreprinderilor să desfășoare proiecte de locuințe comerciale pe terenul instalației care a trebuit să fie relocată din cauza poluării mediului. În fotografie: terenul de primă clasă al Fabricii de Săpun Hanoi din Clusterul Industrial Cao-Xa-La, la numerele 233, 233B, strada Nguyen Trai 235 (districtul Thanh Xuan, Hanoi), după mulți ani de relocare, care încă nu a cauzat risipă de resurse funciare - Foto: DANH KHANG

Proiectul de rezoluție privind acest mecanism pilot tocmai a fost comentat de Adunarea Națională și se așteaptă să fie aprobat în sesiunea care se va încheia la sfârșitul lunii noiembrie.

Însă, având în vedere starea actuală a ofertei de locuințe pe piață, concentrată pe segmentele de apartamente de gamă medie, superioară și de lux, unele opinii sugerează, de asemenea, că mecanismul pilot ar trebui să aibă o direcție clară, prioritizând acordul de primire a drepturilor de utilizare a terenurilor pentru a dezvolta segmentul de locuințe accesibile și apartamente accesibile pentru a satisface nevoile reale de locuințe ale majorității oamenilor.

Sute de proiecte imobiliare așteaptă să fie finalizate

În martie 2024, la reuniunea Grupului de lucru al Primului Ministru privind revizuirea, încurajarea și îndrumarea înlăturării dificultăților și obstacolelor în implementarea proiectelor imobiliare, Ministerul Construcțiilor a declarat că în orașul Ho Și Min există 143 de proiecte imobiliare, Hanoi 246 de proiecte, Hai Phong 4 proiecte, Binh Dinh 16 proiecte, Can Tho 34 de proiecte... așteptând ca grupul de lucru, ministerele, sucursalele și localitățile să înlăture obstacolele.

Se poate observa că în întreaga țară există încă sute de proiecte imobiliare care sunt „înghețate”.

Multe dintre aceste proiecte nu pot fi implementate deoarece nu au teren rezidențial. Investitorii care cheltuiesc bani pentru a cumpăra terenuri conform planificării nu pot construi proiectul deoarece le lipsește... ^{1 m2} de teren rezidențial.

În plus, în proiectul de rezoluție pilot care este supus examinării și aprobării Adunării Naționale, Guvernul a propus, de asemenea, ca Adunarea Națională să accepte să permită întreprinderilor să desfășoare proiecte de locuințe comerciale pe terenuri ale unor unități care trebuie relocate din cauza poluării mediului sau ale unor unități care trebuie relocate conform planificării construcțiilor și planificării urbane.

Chiar în Hanoi, există numeroase fabrici care poluează mediul în zona centrală a orașului. După mutarea fabricilor în cartiere suburbane sau în provinciile învecinate, au ieșit la iveală multe „pământuri de aur” care au fost abandonate timp de decenii.

De obicei, grupul de trei fabrici - fabrica de cauciuc Sao Vang, fabrica de săpun Hanoi și fabrica de tutun Thang Long - are o suprafață totală de aproximativ ^{150.000 m2} , după ce a fost mutată în suburbii și lăsată în paragină timp de mulți ani.

Printre acestea, „terenul de aur” al Fabricii de Săpun din Hanoi a fost relocat cu mulți ani în urmă, dar până acum iarba încă crește din cauza lipsei unui mecanism de transformare a acestuia în teren pentru construcția de locuințe comerciale.

Un proiect pe strada Mai Chi Tho, An Phu Ward, Thu Duc City, Ho Chi Minh City - Foto: NGUYEN VAN TRUNG

Companiile și proprietarii de terenuri sunt mulțumiți

Într-o declarație adresată lui Tuoi Tre, dl. Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City, a declarat că mecanismul pilot care permite întreprinderilor să negocieze dreptul de a utiliza alte terenuri, nu terenuri rezidențiale, de la oameni pentru a realiza proiecte de locuințe comerciale adaugă o altă metodă de accesare a terenurilor pentru întreprinderile de investiții imobiliare.

Acest mecanism asigură, de asemenea, dreptul de negociere al utilizatorilor de terenuri, reducând reclamațiile privind recuperarea terenurilor pentru implementarea proiectelor.

„Deși mecanismul actual de recuperare a terenurilor este mult mai bun decât înainte (compensarea este mai satisfăcătoare, mai orientată spre piață), acesta nu este la fel de bun ca mecanismul pilot pentru ca întreprinderile și persoanele cu drepturi de utilizare a terenurilor să negocieze transferul de terenuri”, a subliniat dl Chau.

De exemplu, în Districtul 3 din orașul Ho Și Min, în ultimii ani, au existat 48 de clădiri vechi de apartamente. Până în prezent, au existat 5 clădiri vechi de apartamente în care firmele au fost de acord să răscumpere 100% din apartamentele vechi de la rezidenți pentru a realiza proiectul de construire a unor noi clădiri comerciale de apartamente, dar nu au existat reclamații, deoarece acesta este un mecanism de cumpărare și vânzare reciprocă.

Încă există 43 de blocuri vechi de apartamente care nu au fost renovate încă, deoarece nu avem un mecanism care să încurajeze investitorii să negocieze răscumpărarea apartamentelor vechi.

Potrivit domnului Chau, multe proiecte de locuințe comerciale sunt blocate în prezent deoarece afacerile dețin terenuri care nu sunt terenuri rezidențiale, astfel încât construcțiile nu pot fi efectuate.

Deși piața imobiliară are deficit de produse imobiliare (din cauza lipsei de proiecte imobiliare), dacă Adunarea Națională va testa un program pilot pentru permiterea întreprinderilor de a negocia achiziționarea de terenuri nerezidențiale pentru proiecte imobiliare comerciale, numărul de proiecte imobiliare comerciale autorizate va crește, sporind astfel oferta de produse imobiliare în perioada următoare.

Dl. Nguyen Huu Cuong, președintele Clubului Imobiliar din Hanoi, a comentat că politica pilot de a permite întreprinderilor să negocieze cumpărarea de terenuri nerezidențiale de la oameni pentru a construi proiecte de locuințe comerciale este o direcție deschisă pentru dezvoltarea pieței imobiliare.

Acest mecanism permite, de asemenea, companiilor imobiliare să coopereze cu utilizatorii terenurilor prin transferul drepturilor de utilizare a terenurilor și contribuția cu cote-părți în terenuri pentru a realiza proiecte de locuințe comerciale.

Acest lucru va crește fondul funciar pentru construcția de locuințe, satisfăcând nevoile de locuințe ale oamenilor. „Permiterea companiilor să negocieze direct și să răscumpere drepturile de utilizare a terenurilor de la oameni va fi cu siguranță mult mai ieftină decât organizarea de licitații și licitații pentru drepturile de utilizare a terenurilor pentru construirea de proiecte de locuințe comerciale. Negocierea directă între cele două părți va evita «prețurile virtuale» în licitațiile de terenuri”, a comentat dl Cuong.

Mulți experți imobiliari și-au exprimat, de asemenea, opinia că programul pilot care permite întreprinderilor să negocieze achiziționarea de terenuri agricole și alte terenuri de la oameni pentru a construi locuințe comerciale ar preveni, de asemenea, risipa actuală de terenuri în zonele urbane.

De fapt, există numeroase terenuri nerezidențiale în Hanoi și Ho Chi Minh City care au fost abandonate de mulți ani. Pilotarea acordurilor de răscumpărare și conversie va ajuta la utilizarea mai eficientă a terenurilor, în timp ce statul va continua să colecteze taxe și impozite de utilizare a terenurilor, iar oamenii vor avea mai multe opțiuni de a cumpăra case.

Încurajarea locuințelor comerciale cu costuri reduse

Deși susțin proiectul pilot care permite întreprinderilor să accepte să primească dreptul de utilizare a terenurilor nerezidențiale pentru locuințe comerciale, mulți experți consideră că proiectul pilot care permite întreprinderilor să accepte să răscumpere terenuri nerezidențiale pentru a realiza proiecte de locuințe comerciale ar trebui să acorde prioritate implementării unor proiecte de locuințe comerciale accesibile, adaptate situației practice a localității.

Dl. Dinh Minh Tuan, director regional sudic al Batdongsan.com, a recomandat utilizarea acestui mecanism pilot pentru dezvoltarea de locuințe accesibile și apartamente comerciale cu costuri reduse, pentru a crește oferta de locuințe și a satisface nevoile reale de locuințe ale majorității oamenilor.

Dl. Tuan consideră că creșterea ofertei de locuințe prin intermediul mecanismului pilot trebuie să fie în concordanță cu nevoile practice. Dacă nu există o direcție clară, întreprinderile, după ce acceptă să cumpere terenuri de la oameni, se vor concentra doar pe dezvoltarea de locuințe comerciale la prețuri ridicate, de aproximativ 50 de milioane VND/ ^m2 , pentru a obține profituri mari, ca în trecut, atunci obiectivul de echilibrare a cererii și ofertei de locuințe pe piață nu va fi atins.

O altă observație, potrivit domnului Tuan, este că programul pilot pentru companii care doresc să cumpere terenuri nerezidențiale de la persoane fizice pentru a construi proiecte de locuințe comerciale trebuie să evite situația în care unii investitori cu potențial financiar profită de această reglementare pentru a cumpăra terenuri și a aștepta creșterea prețului pentru a le transfera către alte companii.

Este necesară completarea reglementărilor conform cărora firmele care negociază și cumpără terenuri de la persoane fizice trebuie să implementeze proiecte de locuințe comerciale în termen de 2-3 ani. Dacă nu, trebuie să transfere terenul unui alt investitor pentru a realiza proiectul. Dacă terenul rămâne neutilizat, acesta va fi recuperat.

Cele două rezoluții vor înlătura obstacolele din calea pieței imobiliare.

Pe lângă rezoluția pilot care permite întreprinderilor să negocieze transferul terenurilor nerezidențiale de la persoane fizice pentru a realiza proiecte de locuințe comerciale, Guvernul intenționează, de asemenea, să prezinte Adunării Naționale spre examinare și aprobare o rezoluție specializată pentru a gestiona problemele legate de terenuri, relocarea fabricilor poluate, reamenajarea sediilor agențiilor de stat, proiectele care se confruntă cu inspecții, audituri, investigații și hotărâri judecătorești.

Aceste două rezoluții vor „revitaliza” activele aflate în prezent în sute de proiecte imobiliare și urbane suspendate în întreaga țară. Prin intermediul mecanismului prevăzut în rezoluțiile Adunării Naționale, întreprinderile vor avea o bază pentru a finaliza procedurile de investiții în proiecte, a continua implementarea proiectelor imobiliare, a crește oferta de locuințe și a contribui la echilibrarea cererii și ofertei pieței.

Ministrul Resurselor Naturale și Mediului, DO DUC DUY:

„Proiectele greșite de liderii locali vor fi salvate”

În ceea ce privește rezoluția tematică, directiva din partea autorității competente este ca proiectele blocate din cauza abaterilor autorităților locale și a liderilor să fie rezolvate, astfel încât întreprinderile să poată continua implementarea proiectului. În cazul acestui tip de proiect, majoritatea liderilor locali care au încălcat regulile au fost pedepsiți.

În ceea ce privește proiectele în care întreprinderile greșesc intenționat, acestea vor fi revocate pentru a evita risipa resurselor funciare.

Încă mă întreb despre termeni și condiții

Proiect de apartamente pe strada Le Van Luong, Comuna Nhon Duc, Districtul Nha Be, Ho Chi Minh City - Foto: NGUYEN VAN TRUNG

Un investitor în proiecte imobiliare din orașul Ho Și Min a declarat că, odată cu prezentarea rezoluției pilot de către Guvern Adunării Naționale spre examinare și aprobare, orașul Ho Și Min analizează și numărul de întreprinderi cu terenuri care sunt blocate în conformitate cu reglementările și nu au reușit să implementeze proiecte. Conform analizei, numai această întreprindere are aproape 20 de terenuri în Binh Chanh, Districtul 8, Thu Duc... care sunt blocate.

Această persoană a spus că majoritatea terenului este teren agricol, teren neagricol, nu teren rezidențial, iar întreprinderea a finalizat transferul de la oameni, dar pentru că legea nu permite acest lucru, proiectul nu poate fi realizat.

Piața imobiliară a fost dificilă în ultima vreme, dar companiile nu pot utiliza resursele funciare disponibile pentru a realiza mai multe proiecte și au o sursă de aprovizionare pe care să o vândă pentru a recupera banii, așa că este foarte dificil. Între timp, companiile încă trebuie să plătească dobânzi la creditele bancare, ceea ce agravează dificultățile.

Citind proiectul de rezoluție care urmează să fie analizat spre aprobare, acest consiliu de administrație consideră că aceasta este o politică necesară pentru a înlătura dificultățile cu care se confruntă mediul de afaceri și piața și va avea în curând oportunitatea de a fi analizat spre aprobare.

Cu toate acestea, un punct de îngrijorare pentru mediul de afaceri este proiectul de rezoluție care reglementează condițiile de implementare a proiectelor de locuințe comerciale prin acorduri privind primirea drepturilor de utilizare a terenurilor sau deținerea drepturilor de utilizare a terenurilor.

În consecință, organizațiile de afaceri imobiliare care implementează proiecte de locuințe comerciale prin acorduri privind primirea drepturilor de utilizare a terenurilor sau deținerea drepturilor de utilizare a terenurilor, așa cum este prevăzut în prezenta rezoluție, au dreptul să modifice scopul utilizării pentru unul sau mai multe tipuri de terenuri pentru implementarea proiectului, inclusiv terenuri agricole; terenuri neagricole care nu sunt terenuri rezidențiale; terenuri rezidențiale și alte terenuri din aceeași parcelă în cazul acordurilor privind primirea drepturilor de utilizare a terenurilor.

Această reglementare poate fi înțeleasă ca întreprinderile care dețin deja terenuri pot schimba destinația terenurilor agricole sau neagricole care nu sunt terenuri rezidențiale pentru a realiza proiecte. Cu toate acestea, atunci când primesc un transfer de la început, acestea trebuie să transfere parcele de teren care au atât terenuri rezidențiale, cât și alte terenuri în aceeași parcelă.

Prin urmare, dacă rezoluția este adoptată și implementată așa cum este înțeleasă de întreprindere, eliminarea nu va fi completă.

Această persoană a explicat în continuare că, în prezent, pe lângă întreprinderile care au fonduri funciare disponibile în baza drepturilor lor de utilizare comercială, există cazuri în care întreprinderile au permis anterior persoanelor din companie să cumpere terenuri agricole, dar nu le-au acordat încă drepturi de utilizare comercială din cauza unor probleme juridice; sau există întreprinderi cu suficiente resurse care doresc să primească transferuri de terenuri de la persoane pentru a realiza proiecte.

Dacă sunt înțelese conform celor de mai sus, întreprinderile pot cumpăra doar zone care includ atât terenuri rezidențiale, cât și alte tipuri de terenuri, ceea ce va limita accesul întreprinderii la resursele funciare.

„Ministrul Resurselor Naturale și Mediului a subliniat recent, de asemenea, Adunării Naționale inadecvarea, când, în realitate, majoritatea proiectelor imobiliare sunt implementate pe terenuri care nu sunt inițial terenuri rezidențiale, iar planificarea detaliată a proiectului include și multe tipuri diferite de terenuri, cum ar fi terenuri rezidențiale, terenuri pentru trafic, terenuri verzi... astfel încât prevederile Legii Funciare nu pot fi implementate în practică. Prin urmare, agenția de redactare trebuie să reconsidere acest lucru”, a sugerat el.

O frază ar trebui eliminată.

Împărtășind aceeași îngrijorare, dl. Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City, a declarat că regulamentul ar trebui să elimine sintagma „pentru cazurile de acord privind primirea drepturilor de utilizare a terenurilor” din regulamentul privind terenurile rezidențiale și alte terenuri din aceeași parcelă, pentru a evita neînțelegerile la implementarea rezoluției.

Aceasta înseamnă că întreprinderile care dețin deja terenuri sau au primit un transfer de la început pot utiliza trei tipuri de terenuri: terenuri agricole; terenuri neagricole care nu sunt terenuri rezidențiale; terenuri rezidențiale și alte terenuri de pe aceeași parcelă pentru a realiza proiecte de locuințe comerciale, atâta timp cât respectă planificarea, planul de utilizare a terenurilor și alte criterii din rezoluție.

„Aceasta este singura modalitate de a elimina blocajele și de a elibera resurse funciare”, a spus dl Chau.

Sursă: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm