Dezlănțuirea potențialului proiectelor imobiliare.

Mulți experți consideră că mecanismul pilot care permite întreprinderilor să negocieze independent drepturile de utilizare a terenurilor cu cetățenii pentru proiecte de locuințe comerciale va elibera proiectele, va crește oferta de locuințe și va ajuta la rezolvarea deficitului de locuințe.

Guvernul a propus, de asemenea, ca Adunarea Națională să accepte permiterea întreprinderilor să implementeze proiecte de locuințe comerciale pe terenurile instalațiilor care trebuie relocate din cauza poluării mediului. În fotografie: Terenul de primă clasă al Fabricii de Săpun din Hanoi , situat în Clusterul Industrial Cao-Xa-La, la numerele 233, 233B și 235 de pe strada Nguyen Trai (districtul Thanh Xuan, Hanoi), rămâne neutilizat timp de mulți ani după relocare, provocând o risipă de resurse funciare. - Foto: DANH KHANG

Proiectul de rezoluție privind acest mecanism pilot tocmai a fost examinat de Adunarea Națională și se așteaptă să fie adoptat în sesiunea care se va încheia la sfârșitul lunii noiembrie.

Totuși, având în vedere situația actuală în care oferta de locuințe de pe piață s-a concentrat pe segmentele de apartamente de gamă medie, superioară și de lux, unele opinii sugerează că mecanismul pilot ar trebui să aibă o direcție clară, prioritizând acordurile privind drepturile de utilizare a terenurilor pentru a dezvolta locuințe accesibile și apartamente accesibile bugetului, care să satisfacă nevoile reale de locuințe ale majorității populației.

Sute de proiecte imobiliare așteaptă rezolvarea obstacolelor.

În martie 2024, în timpul unei reuniuni a Grupului de lucru al Primului Ministru privind revizuirea, îndemnarea și îndrumarea eliminării dificultăților și obstacolelor în implementarea proiectelor imobiliare, Ministerul Construcțiilor a raportat că în orașul Ho Și Min existau 143 de proiecte imobiliare, Hanoi 246 de proiecte, Hai Phong 4 proiecte, Binh Dinh 16 proiecte, Can Tho 34 de proiecte... așteptând ca grupul de lucru, ministerele, sectoarele și localitățile să rezolve problemele.

În toată țara, sute de proiecte imobiliare rămân blocate.

Multe dintre aceste proiecte nu pot fi implementate din cauza lipsei de teren rezidențial. Chiar și investitorii care cumpără terenuri conforme cu reglementările de urbanism nu își pot construi proiectele din cauza lipsei de doar 1 ^metru pătrat de teren rezidențial.

În plus, în proiectul de rezoluție pilot care este înaintat în prezent Adunării Naționale spre examinare, Guvernul propune, de asemenea, ca Adunarea Națională să accepte să permită întreprinderilor să implementeze proiecte de locuințe comerciale pe terenuri aparținând unor instalații care trebuie relocate din cauza poluării mediului sau instalațiilor care trebuie relocate conform planificării urbane și de construcție.

Chiar aici, în Hanoi, multe fabrici poluante din centrul orașului, după ce s-au mutat în cartiere suburbane sau în provinciile învecinate, au dezvăluit numeroase parcele de „terenuri de primă clasă” lăsate abandonate timp de decenii.

Un exemplu tipic este grupul de trei fabrici: fabrica de cauciuc Sao Vang, fabrica de săpun Hanoi și fabrica de tutun Thang Long, cu o suprafață totală de aproximativ 150.000 ^m², care au fost lăsate în paragină mulți ani după ce au fost mutate la periferia orașului.

În special, locația principală a Fabricii de Săpun din Hanoi, care a fost mutată cu mulți ani în urmă, rămâne năpădită de buruieni din cauza lipsei unui mecanism de transformare a acesteia în teren pentru construcția de locuințe comerciale.

Un proiect pe strada Mai Chi Tho, An Phu Ward, Thu Duc City, Ho Chi Minh City - Foto: Nguyen Van Trung

Atât firmele, cât și proprietarii de terenuri sunt mulțumiți.

Într-o declarație acordată ziarului Tuoi Tre, dl. Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City, a declarat că mecanismul pilot care permite companiilor să negocieze independent și să dobândească drepturi de utilizare a terenurilor nerezidențiale de la cetățeni pentru proiecte de locuințe comerciale adaugă o altă metodă de accesare a terenurilor pentru investiții și afaceri imobiliare.

Acest mecanism asigură, de asemenea, dreptul utilizatorilor de terenuri de a negocia, reducând disputele în achiziționarea terenurilor pentru implementarea proiectelor.

„Deși mecanismul actual de achiziție a terenurilor este mult mai bun decât înainte (compensații mai adecvate și bazate pe piață), acesta nu este la fel de bun ca mecanismul pilot care permite întreprinderilor și persoanelor cu drepturi de utilizare a terenurilor să negocieze singure transferurile de terenuri”, a subliniat dl Chau.

De exemplu, în Districtul 3 din orașul Ho Și Min, în ultimii ani au existat 48 de complexe de apartamente vechi. Până în prezent, în 5 dintre aceste complexe, companiile au fost de acord în mod voluntar să răscumpere 100% din apartamentele vechi de la rezidenți pentru a realiza proiecte de construire a unor noi clădiri comerciale de apartamente, fără nicio reclamație, deoarece acesta este un mecanism de tranzacție reciproc avantajos.

Încă există 43 de blocuri vechi de apartamente care nu au fost renovate, deoarece ne lipsește un mecanism care să încurajeze investitorii să negocieze ei înșiși achiziționarea blocurilor vechi de apartamente.

Potrivit domnului Chau, multe proiecte de locuințe comerciale sunt în prezent blocate deoarece terenul deținut de întreprinderi nu este destinat utilizării rezidențiale, ceea ce împiedică construcțiile.

Deși piața imobiliară se confruntă cu o lipsă de locuințe (din cauza lipsei proiectelor imobiliare), dacă Adunarea Națională va pilota un program care să permită întreprinderilor să negocieze independent achiziționarea de terenuri nerezidențiale pentru proiecte imobiliare comerciale, acest lucru va crește numărul de proiecte imobiliare comerciale autorizate, sporind astfel oferta de produse imobiliare în viitor.

Dl. Nguyen Huu Cuong, președintele Clubului Imobiliar din Hanoi, consideră că programul pilot care permite companiilor să negocieze independent achiziționarea de terenuri nerezidențiale de la cetățeni pentru proiecte de locuințe comerciale este o direcție promițătoare pentru dezvoltarea pieței imobiliare.

Acest mecanism permite, de asemenea, companiilor imobiliare să coopereze cu utilizatorii terenurilor prin transferul drepturilor de utilizare a terenurilor și contribuția la terenuri sub formă de capital propriu pentru implementarea proiectelor de locuințe comerciale.

Acest lucru va crește suprafața de teren disponibilă pentru construcția de locuințe, satisfăcând nevoile de locuințe ale oamenilor. „Permiterea întreprinderilor să negocieze direct și să achiziționeze drepturi de utilizare a terenurilor de la oameni va fi cu siguranță mult mai ieftină decât organizarea de licitații pentru drepturile de utilizare a terenurilor în vederea construirii de proiecte imobiliare comerciale. Negocierea directă între cele două părți va evita «prețurile umflate» în licitațiile de terenuri”, a comentat dl Cuong.

Mulți experți imobiliari consideră, de asemenea, că implementarea unui program pilot care să permită întreprinderilor să negocieze independent achiziționarea de terenuri agricole și alte tipuri de terenuri de la rezidenți pentru construcția de locuințe comerciale ar preveni risipa actuală de terenuri urbane.

În realitate, multe parcele de teren nedezvoltate din Hanoi și Ho Chi Minh City au fost abandonate ani de zile. Proiectarea de acorduri de răscumpărare și conversie va ajuta la o utilizare mai eficientă a terenurilor, în timp ce statul continuă să colecteze taxe și impozite de utilizare a terenurilor, iar oamenii au mai multe opțiuni de a cumpăra case.

Încurajarea construcției de locuințe comerciale cu costuri reduse.

Deși susțin programul pilot care permite întreprinderilor să negocieze dreptul de utilizare a terenurilor nerezidențiale pentru proiecte de locuințe comerciale, mulți experți consideră că programul pilot ar trebui să acorde prioritate proiectelor de locuințe accesibile, adaptate contextului local.

Dl. Dinh Minh Tuan, directorul regiunii sudice a Batdongsan.com, a recomandat utilizarea acestui mecanism pilot pentru dezvoltarea de locuințe accesibile și apartamente comerciale cu costuri reduse, pentru a crește oferta de locuințe și a satisface nevoile reale de locuințe ale majorității populației.

Dl. Tuan a susținut că creșterea ofertei de locuințe prin mecanisme pilot trebuie să fie aliniată la nevoile practice. Fără o direcție clară, dacă întreprinderile, după ce au fost de acord să cumpere terenuri de la rezidenți, se concentrează doar pe dezvoltarea de locuințe comerciale la prețuri ridicate, în jur de peste 50 de milioane de VND/ ^m² , pentru a obține profituri mari, așa cum au făcut-o în trecut, atunci obiectivul de echilibrare a cererii și ofertei de locuințe pe piață nu va fi atins.

Un alt aspect de remarcat, potrivit domnului Tuan, este că programul pilot care permite întreprinderilor să achiziționeze terenuri nerezidențiale de la persoane fizice pentru proiecte de locuințe comerciale trebuie să evite o situație în care unii investitori puternici din punct de vedere financiar profită de această reglementare pentru a cumpăra terenuri și a le păstra, așteptând creșterea prețurilor înainte de a le revinde altor întreprinderi.

Ar trebui adăugate reglementări care să oblige întreprinderile care negociază și achiziționează terenuri de la rezidenți să dezvolte proiecte de locuințe comerciale în termen de 2-3 ani. În caz contrar, terenul trebuie transferat unui alt investitor pentru dezvoltare, iar dacă rămâne liber, va fi recuperat.

Cele două rezoluții vor înlătura obstacolele din calea pieței imobiliare.

Pe lângă rezoluția pilot care permite întreprinderilor să negocieze independent transferul de terenuri nerezidențiale de la cetățeni pentru proiecte de locuințe comerciale, Guvernul intenționează, de asemenea, să prezinte Adunării Naționale spre examinare și aprobare o rezoluție specializată care să abordeze problemele legate de terenuri, relocarea fabricilor poluante, reorganizarea sediilor agențiilor de stat și rezolvarea proiectelor care se confruntă cu inspecții, audituri, investigații și hotărâri judecătorești.

Aceste două rezoluții vor „revitaliza” activele blocate în prezent în sute de proiecte de locuințe și dezvoltare urbană blocate în întreaga țară. Cu ajutorul mecanismelor stabilite prin aceste rezoluții ale Adunării Naționale, întreprinderile vor avea o bază pentru a finaliza procedurile de investiții pentru proiecte, a continua implementarea proiectelor de construcție de locuințe, a crește oferta de locuințe și a contribui la echilibrarea cererii și ofertei pe piață.

Ministrul Resurselor Naturale și Mediului , DO DUC DUY:

„Proiectele care sunt gestionate greșit de liderii locali vor fi salvate.”

În ceea ce privește rezoluția tematică, principiul călăuzitor al autorității competente este că proiectele blocate din cauza greșelilor făcute de administrațiile locale și de lideri vor fi rezolvate, astfel încât întreprinderile să poată continua implementarea proiectelor. În majoritatea cazurilor care implică acest tip de proiect, liderii locali care au comis încălcări au fost sancționați disciplinar.

În ceea ce privește proiectele în care întreprinderile încalcă intenționat reglementările, terenurile vor fi recuperate pentru a evita risipa resurselor funciare.

Există încă îngrijorări cu privire la termeni și condiții.

Proiect de apartamente pe strada Le Van Luong, Comuna Nhon Duc, Districtul Nha Be, Ho Chi Minh City - Foto: Nguyen Van Trung

Un dezvoltator de proiecte imobiliare din orașul Ho Și Min a declarat că, odată cu prezentarea de către guvern a unei rezoluții pilot Adunării Naționale spre examinare și aprobare, orașul Ho Și Min analizează și numărul de afaceri cu terenuri care se confruntă în prezent cu obstacole de reglementare care împiedică implementarea proiectelor. Conform analizei acestei companii, aproape 20 de terenuri din districtele Binh Chanh, Districtul 8, Districtul Thu Duc etc. se confruntă cu aceste obstacole.

Această persoană a declarat că majoritatea parcelelor de teren sunt terenuri agricole sau terenuri neagricole (nu terenuri rezidențiale), pentru care afacerile au finalizat transferul de proprietate de la locuitori, dar din cauza restricțiilor legale, nu pot continua proiectele.

Recent, piața imobiliară a fost dificilă, dar companiile nu își pot utiliza resursele funciare existente pentru a dezvolta proiecte suplimentare și a genera vânzări pentru a-și recupera investiția, ceea ce face lucrurile foarte dificile. Între timp, companiile trebuie în continuare să plătească dobânzi la împrumuturile bancare, ceea ce le agravează dificultățile.

După citirea proiectului de rezoluție care urmează să fie analizat spre aprobare, acest consiliu de administrație consideră că este o politică necesară pentru atenuarea dificultăților cu care se confruntă întreprinderile și piața și că urmează să fie analizat spre aprobare.

Totuși, un punct de îngrijorare pentru întreprinderi este prevederea din proiectul de rezoluție referitoare la condițiile de implementare a proiectelor de locuințe comerciale prin acorduri privind drepturile de utilizare a terenurilor sau drepturile de utilizare a terenurilor existente.

În consecință, companiile imobiliare care implementează proiecte de locuințe comerciale prin acorduri privind drepturile de utilizare a terenurilor sau cele care dețin deja drepturi de utilizare a terenurilor, așa cum sunt stipulate în prezenta rezoluție, pot converti destinația de utilizare a unuia sau mai multor tipuri de terenuri pentru proiect, inclusiv terenuri agricole; terenuri neagricole, altele decât terenurile rezidențiale; și terenuri rezidențiale și alte terenuri din cadrul aceleiași parcele, în cazurile în care s-a ajuns la un acord privind drepturile de utilizare a terenurilor.

Astfel de reglementări ar putea fi interpretate ca însemnând că întreprinderile care dețin deja terenuri pot converti terenuri agricole sau terenuri neagricole (cu excepția terenurilor rezidențiale) pentru proiecte, în timp ce cele care achiziționează terenuri de la zero trebuie să transfere parcelele care conțin atât terenuri rezidențiale, cât și alte tipuri de terenuri în cadrul aceleiași parcele.

Prin urmare, dacă rezoluția este adoptată și implementată exact așa cum o înțeleg companiile, eliminarea problemei nu va fi completă.

Această persoană a explicat în continuare că, în prezent, pe lângă întreprinderile care dețin deja terenuri, există cazuri în care întreprinderile au permis anterior persoanelor din cadrul companiei să achiziționeze terenuri agricole, dar nu le-au inclus încă în proprietatea companiei din cauza unor obstacole legale; sau există întreprinderi cu resurse suficiente care doresc să achiziționeze terenuri de la persoane fizice pentru a dezvolta proiecte.

Dacă ar fi înțelese în acest fel, întreprinderile ar putea achiziționa doar zone cu terenuri rezidențiale și de altă natură, ceea ce le-ar limita accesul la resurse funciare.

„Ministrul Resurselor Naturale și Mediului a subliniat recent, în fața Adunării Naționale, caracterul inadecvat al faptului că majoritatea proiectelor imobiliare sunt implementate pe terenuri care inițial nu au fost desemnate ca teren rezidențial, iar planificarea detaliată a proiectelor include diverse tipuri de terenuri, cum ar fi terenuri rezidențiale, terenuri pentru transport, spații verzi etc., astfel încât reglementările din Legea Funciară nu sunt practice de implementat. Prin urmare, agenția de elaborare a proiectului trebuie să reconsidere acest aspect”, a sugerat acest oficial.

O frază ar trebui eliminată.

Împărtășind această îngrijorare, dl. Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City, a sugerat ca sintagma „pentru cazurile de acord privind primirea drepturilor de utilizare a terenurilor” să fie eliminată din regulamentul privind terenurile rezidențiale și alte terenuri din cadrul aceleiași parcele, pentru a evita interpretările greșite la implementarea rezoluției.

Aceasta înseamnă că întreprinderile care dețin deja terenuri sau le-au dobândit prin transfer au voie să utilizeze trei tipuri de terenuri - teren agricol; teren neagricol, altul decât terenul rezidențial; și teren rezidențial și alte terenuri din cadrul aceleiași parcele - pentru proiecte de locuințe comerciale, cu condiția ca acestea să respecte planul de utilizare a terenurilor, reglementările de zonare și alte criterii stabilite în rezoluție.

„Numai în acest fel putem elimina blocajele și elibera resurse funciare”, a spus dl Chau.

Sursă: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm